家を売却する流れと費用・税金を解説｜仲介と買取の選び方

この記事では、家を売る2つの方法（仲介と買取）、売却の流れ、必要書類、かかる費用と税金、高く売るためのコツ、そして2026年の相場の動きまでを順番に整理します。築年数が古い家、再建築不可の家、借地や共有名義など権利関係が込み入った家は、一般的な仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。そうした家でも、買取に慣れた会社に相談すれば現状のまま手放せるケースが少なくありません。

家を売却する2つの方法｜仲介と買取はどう選ぶ?

家を売る方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社そのものが買主になる方法です。それぞれの特徴を知ったうえで、ご自身の状況に合うほうを選びましょう。

「時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい」という方は仲介が基本です。「期限が決まっている」「築古で売れるか不安」「権利関係が複雑」という方には、買取が現実的な選択肢になります。

買取は価格だけを見ると仲介より低くなりがちです。ただ、仲介手数料、売却前の修繕や片付け、売れ残っている間の固定資産税やローン返済まで含めると、最終的な手取りの差は思ったほど開かないこともあります。比べるときは「売り出し価格」ではなく「手元に残るお金と時間」で比べるのがポイントです。詳しくは不動産の買取と仲介の違いでも解説しています。

マーキュリーは自社で直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。内覧対応も現地確認程度で済み、引渡し後の契約不適合責任も原則として免除しています。

売り方の整理ができたら、次は実際の流れを見ていきましょう。

家の売却の流れ｜6ステップで理解する全体像

仲介で売る場合、相談から引渡しまではおおむね3〜6カ月かかります。流れは次の6ステップです。買取の場合は、STEP4の売却活動がほぼなくなるため、期間がぐっと短くなります。

• STEP1｜相場を調べる（国土交通省の不動産情報ライブラリなど公的データを確認）
• STEP2｜査定を依頼する（家のタイプに詳しい会社へ）
• STEP3｜売り方を決める（仲介か買取か）
• STEP4｜売却活動または買取条件の調整
• STEP5｜売買契約を結ぶ（手付金を受け取る）
• STEP6｜決済・引渡し（残代金を受け取り、所有権移転登記）

仲介を選んだ場合、STEP4の前に不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、ほかの会社に重ねて依頼できるか、自分で見つけた買主と直接契約できるか、活動報告の頻度などが違います。

引渡しが終わっても、売却で利益が出た年の翌年には確定申告が必要です（詳しくは後述します）。全体の流れは家を売る手続きの流れでも詳しく紹介しています。

家の売却に必要な書類

書類は早めにそろえておくと、契約や決済の日程が組みやすくなります。主なものは次のとおりです。

権利証が見当たらない場合でも、司法書士による本人確認などの方法で売却できます。詳しくは権利証を紛失した場合の売却方法をご覧ください。また、2026年4月からは住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました。登記上の住所が今の住所と違う場合は、売却時にあわせて変更登記が必要です。

流れと書類を押さえたら、実際にかかる費用を確認しておきましょう。

家の売却にかかる費用｜諸費用と税金の内訳

家の売却にかかる諸費用は、税金を除いて売却価格の5〜8%程度がひとつの目安です。なかでも大きいのが仲介手数料で、3,000万円で売る場合は消費税込みで約105万円になります。買取を選べばこの費用はかかりません。

仲介手数料の計算方法は仲介手数料の上限と計算方法で詳しく解説しています。なお、買取の場合でも、測量や残置物の処分を買主側で引き受けてもらえるかどうかで手出しの費用は変わります。マーキュリーでは、家具や荷物が残ったままの状態でも買い取っています。

売却益が出たときにかかる税金

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は購入代金から建物の減価償却分を差し引いた金額です。購入時の契約書がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなすため、税額が大きくなりやすい点に注意してください。

相続した家の場合は、亡くなった方が取得した日と取得費を引き継ぎます。親が長く住んでいた家であれば、多くは長期譲渡所得になります。税金の詳細は家を売ったときの税金をご覧ください。

マイホーム売却で使える3,000万円特別控除

自分が住んでいる家（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。所有期間に関係なく使えるため、マイホームの売却ではこの控除によって税金がかからないか、ごくわずかで済むケースが多くあります。すでに住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年目の年末までに売れば対象になります。

ただし、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外です。また、控除で税額がゼロになる場合でも確定申告は必要です。所有期間が10年を超えるマイホームなら、3,000万円控除のあとの利益に軽減税率が使える特例もあります。くわしい要件は3,000万円特別控除の要件と注意点で解説しています。

相続した実家を売る場合は「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続から3年目の年末までに売ること、売却価格が1億円以下であることなどの要件があり、相続人が3人以上いる場合は1人あたりの控除額が2,000万円になります。適用期限は2027年12月31日までの売却です。使えるかどうかは、税理士や税務署に確認しておくと安心です。

売却後の確定申告

家を売って利益が出た場合や、特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。売却で損が出た場合も、一定の要件を満たせばほかの所得と損益通算できる特例があり、その場合も申告が必要です。手続きは不動産売却の確定申告でまとめています。

費用と税金の全体像が見えたら、次は「高く売るためのコツ」です。

出典：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

出典：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

【実践】家を高く売るための7つのコツ

① 内覧対応は丁寧に（仲介の場合）

玄関、リビング、キッチンや浴室などの水回りの印象は、成約するかどうかを大きく左右します。高額なリフォームよりも、掃除と換気、照明を明るくするといった基本のほうが効果的です。買取なら現地確認は1〜2回で済むため、この負担はほとんどありません。

② 売り出し価格は相場に少し上乗せする程度に

高すぎる価格で売り出すと問い合わせが来ず、結局値下げを重ねることになります。長く売れ残った家は「何か問題があるのでは」と見られやすく、かえって不利です。査定額を基準に、値引き交渉の余地を少し残す程度にとどめましょう。

③ 需要が増える時期に売り出す

転勤や入学に合わせた引越しが多い1〜3月は、購入を考える人が増える時期です。この時期に売り出せるよう、前年の秋ごろから査定や準備を進めておくと反響を得やすくなります。時期の考え方は家を売るタイミングでも解説しています。

④ 不具合は隠さず伝える

雨漏りやシロアリ被害などを知りながら黙って売ると、引渡し後に契約不適合責任を問われ、修理費の負担や契約解除につながるおそれがあります。気になる点がある場合は、売る前にホームインスペクション（建物状況調査）を受けておくのもひとつの方法です。買取であれば原則として責任が免除されるため、不具合のある家でも安心して売却できます。

⑤ 家のタイプに詳しい会社に相談する

築古、再建築不可、借地権付きなど、家のタイプによって必要な知識や売り先はまったく違います。ご自身の家と同じような物件を扱った実績がある会社を選ぶことが、適正な価格での売却につながります。

⑥ 買取という選択肢も持っておく

築古の家や立地に不利な条件がある家は、仲介で長く売れ残るより、買取のほうが手取りや時間の面で有利になることがあります。仲介で売れずに困っている場合は家が売れない理由と対処法もご覧ください。

⑦ 権利調整や相続に対応できる会社を選ぶ

借地や共有名義、相続した家など、権利関係が込み入った家は、その分野に慣れた会社に相談するのが近道です。マーキュリーは借地権・底地・共有持分・相続物件の買取を数多く手がけてきました。

国民生活センターは2021年6月24日、高齢者の自宅売却をめぐるトラブルについて注意を呼びかけています。強引な勧誘で、内容をよく理解しないまま契約してしまったという相談が寄せられているそうです。自宅を不動産会社に売る契約はクーリング・オフの対象になりません。その場で即決せず、内容に納得してから契約することが大切です。

出典：国民生活センター｜高齢者の自宅の売却トラブルに注意

コツを押さえたら、気になる相場の動きを最新データで確認しましょう。

家の売却相場はいまどうなっている?2026年の最新データ

2026年3月に国土交通省が公表した令和8年地価公示では、全国の全用途平均が2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました。東京圏の住宅地も上昇が続いています（詳しくは2026年の地価動向をご覧ください）。土地の値段そのものは、まだ上がり基調です。

一方で、中古住宅の取引には変化が出ています。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2026年9月の首都圏の中古マンションは成約件数が3,457件で前年同月比22.7%減、平均成約価格も5,111万円と4.5%下がりました。在庫は5万450件まで増えています（首都圏中古マンション9月の動向）。中古戸建ても成約件数は1,658件で16.5%減ったものの、平均成約価格は4,116万円と5.4%上がっています。

つまり、価格はまだ高い水準にあるものの、買い手の動きは鈍くなり、売りに出ている物件は増えている状態です。住宅ローン金利の上昇もあって、「売り出せばすぐ売れる」局面ではなくなりつつあります。売却までに時間がかかることを見込んでスケジュールを立てるか、期限がある場合は買取も視野に入れておくと安心です。

相場感をつかんだら、家の売却で迷いやすいケースを整理します。

出典：国土交通省｜令和8年地価公示

出典：東日本不動産流通機構｜月例速報 Market Watch（2026年9月度）

出典：国土交通省｜不動産価格指数

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

出典：総務省統計局｜令和5年住宅・土地統計調査

ケース別｜家売却でよくある悩み

住みながら家を売る場合

住みながらでも、仲介・買取どちらの方法でも売却できます。仲介では内覧が続くため、室内を片付けておき、土日の予定を空けておく必要があります。買取なら現地確認は1〜2回で済むので、普段の生活をあまり崩さずに進められます。引越しの時期も買主と相談して決められます。新しい家に移るタイミングとの調整は住み替えのための家の売却で解説しています。

住宅ローンが残っている場合

売却代金でローンを完済できれば、通常どおり売却できます。残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、自己資金で差額を補うか、金融機関の同意を得て売る任意売却を検討することになります。まずは金融機関で残債を正確に確認し、早めに相談しておくと選べる方法が広がります（オーバーローンの家を売る方法）。

築古の家を古家付き土地として売る場合

築30年を超える戸建ては、建物を壊さずに「古家付き土地」として売る方法があります。買主が建て替えを前提に購入するため、売主は解体費（木造30坪で100〜200万円程度）を先に負担せずに済みます。更地にしたほうが売りやすい場合もありますが、解体すると翌年から土地の固定資産税が上がることがあるため、壊す前に一度相談してください（古家付き土地として売る方法）。

相続した実家を売る場合

相続した実家を売るには、まず相続登記を済ませて名義を相続人に移す必要があります。相続登記は2024年4月から義務になり、それ以前に相続した不動産も2027年3月31日までに登記しなければなりません。相続空き家の3,000万円特別控除（2027年末までの売却が対象）が使えれば、税金を大きく抑えられる可能性があります。相続人が複数いる場合は、誰が相続するか、売ったお金をどう分けるかを先に話し合っておくことが大切です。詳しくは相続した家の売却をご覧ください。

再建築不可や借地の家を売る場合

道路に2m以上接していない再建築不可の家や、借地の上に建つ家は、住宅ローンが使いにくいため一般の買主には売りにくい物件です。こうした家は、権利の整理や隣地との調整をしたうえで活用できる買取会社が主な売り先になります（再建築不可物件の買取）。

ケース別のポイントを押さえたら、マーキュリーが実際に買い取った家の例をご紹介します。

マーキュリーの家の買取事例

一般的な仲介では売りにくかった家を、マーキュリーが直接買い取った事例の一部です。

施設に入居されたご高齢の方の戸建て（豊島区南長崎）

ご高齢で施設に入居され、住む人がいなくなった戸建てのご相談でした。前面道路の幅が3.2m、間口が7.8mという条件の土地でしたが、当社が買い取りました。（事例を見る）

長年空き家だった長屋（港区南麻布）

長い間空き家になっていた長屋の一部です。当社が隣接部分とあわせて一括で買い取り、新築住宅として再生しました。（事例を見る）

相続した借地の家（世田谷区成城）

ご両親から相続した借地の上の家で、地代だけを払い続けている状態でした。相続の手続きには提携の司法書士をご紹介し、当社が借地権付きの建物として買い取りました。（事例を見る）

他社で1年以上止まっていた借地（世田谷区東玉川）

約61坪の土地を4人の借地人が利用していた案件で、他社では1年以上話が進んでいませんでした。当社が借地権と底地を取得したうえで確定測量と分筆を行い、奥の再建築不可だった区画も再建築できる宅地にして再生しました。（事例を見る）

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜どんな家もご相談ください

マーキュリーは2004年の設立以来、一般的な中古住宅はもちろん、築古・再建築不可・権利関係が複雑な家まで、自社で直接買い取ってきた不動産会社です（東京都知事（5）第84482号）。スローガンは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」。

① 権利調整の実績426件

借地権・底地・共有持分など、権利関係が込み入った不動産の権利調整を426件手がけてきました（うち借地権の買取258件、底地74件）。当社が買主として権利を取得したうえで、地主様や他の共有者様との話し合いを当社自身の立場で進めるため、売主様が直接交渉の矢面に立つ必要はありません。

② 再建築不可・築古物件の再生ノウハウ

再建築不可の家や築40年を超える戸建てなど、一般の会社では扱いにくい家も買い取っています。自社で開発・再生事業を手がけているため、買い取った後の建て替えやリノベーションまで見据えた価格をご提示できます。

③ 相続の悩みにも寄り添います

相続税の納税資金づくり、遺産分割、空き家になった実家の整理など、家の売却だけにとどまらないご相談も多くいただいています。税務や登記の手続きが必要な場合は、提携の税理士・司法書士をご紹介し、売却と並行して進められるようにサポートします。

④ 直接買取だから仲介手数料はかかりません

当社が買主になるため、仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限）はかかりません。3,000万円の家なら約105万円の支出がなくなる計算です。引渡し後の契約不適合責任も原則として免除しているため、売った後に修理費を請求される心配もありません。

最後に、よくいただくご質問と要点をまとめます。

家の売却に関するよくある質問

Q. 家を売るにはどのくらいの期間がかかりますか？

仲介で売る場合は、査定から引渡しまで3〜6カ月程度が目安です。買い手の動きが鈍い時期や、築年数が古い家ではさらに長くかかることもあります。不動産会社が直接買い取る場合は、条件がまとまれば1週間〜1カ月程度で現金化できます。

Q. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？

売れます。決済日に売却代金で残りのローンを一括返済し、抵当権を抹消してから引き渡すのが一般的な流れです。売却代金で完済できない場合は、自己資金で差額を補うか、金融機関の同意を得て任意売却をすることになります。

Q. 家の売却にかかる費用はどのくらいですか？

税金を除くと、売却価格の5〜8%程度が目安です。最も大きいのは仲介手数料で、3,000万円で売る場合は消費税込みで約105万円です。ほかに印紙税、抵当権抹消の費用、司法書士報酬、引越し費用などがかかります。不動産会社の直接買取なら仲介手数料はかかりません。

Q. 家を売ったら必ず税金がかかりますか？

税金がかかるのは、売却価格から取得費と売却にかかった費用を差し引いて利益が出た場合だけです。自分が住んでいた家なら3,000万円特別控除が使えるため、税金がかからないケースも多くあります。ただし、特例を使う場合は税額がゼロでも確定申告が必要です。

Q. 古い家は解体してから売ったほうがいいですか？

先に解体するのはおすすめしません。解体費は木造30坪でも100〜200万円程度かかるうえ、更地にすると翌年から土地の固定資産税が上がることがあります。古家付き土地のまま売れば、建て替えを考える買主が解体を引き受けてくれます。買取であれば建物が古くてもそのまま買い取れます。

Q. 家具や荷物が残ったままでも売れますか？

仲介の場合は、引渡しまでに空にしておくのが一般的です。マーキュリーの買取では、家具や荷物が残ったままの状態でも買い取っていますので、片付けが難しい場合もご相談ください。

Q. マーキュリーの対応エリアはどこですか？

東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ｜家の売却はマーキュリーにご相談ください

• ●仲介と買取は「手元に残るお金と時間」で比べて選ぶ
• ●必要書類とローン残債は早めに確認しておく
• ●マイホームなら3,000万円特別控除が使える（確定申告が必要）
• ●査定は家のタイプに詳しい会社に依頼する
• ●2026年は地価は上昇基調だが、中古住宅の成約は減速。売却期間に余裕を持つ

地価はまだ上がり基調にある一方で、中古住宅の取引は落ち着きを見せはじめています。相場が高いうちに売るのか、時間をかけて売るのか、ご自身の事情に合わせて判断することが大切です。

マーキュリーは、築古・再建築不可・権利関係が複雑な家も直接買い取っている不動産会社です。査定・ご相談は無料で、売り方のご相談から権利関係の整理まで一貫してサポートします。「他社で断られた」「相続で困っている」という方こそ、ぜひご相談ください。