【保存版】不動産査定とは？無料でできる仕組みと信頼できる依頼先の選び方

不動産売却を考え始めた方が、最初にぶつかるのが査定のステップです。

ただ、査定額は会社によって算出方法や評価軸が異なるため、「どの金額を信頼していいのか分からない」と戸惑う方も少なくありません。

この記事では、不動産査定の基本から依頼方法・相場・依頼先選びまでを整理します。読み終えたときには、自分の物件がどう評価されるのかを把握する準備が整うはずです。

【基礎】不動産査定とは?無料でできる理由を3分で解説

不動産査定とは、不動産会社が「今この物件を売りに出したら、いくらで売れそうか」を算出することです。あくまで売却の見込み額であり、その価格で必ず売れる保証ではありません。

似た言葉に「不動産鑑定」があります。こちらは国家資格の不動産鑑定士が、法的効力のある価格を算出するものです。相続や裁判、税務などで使われる位置づけとされています。

一般の売却の現場で使うのは「査定」の方です。鑑定と違い、費用が発生しないのが大きな特徴になります。

査定が無料で受けられる3つの理由

多くの不動産会社が査定を無料で提供しています。理由は主に次の3つと言われています。

• ●査定をきっかけに、売却のご相談につなげたい
• ●自社の得意エリアや物件の在庫を確認したい
• ●市場データが自社のノウハウ資産になる

そのため「査定を頼んだら費用を請求された」というケースはまずありません。気軽に相談できる仕組みと考えてよいでしょう。

「仲介査定」と「買取査定」で扱いが変わる

査定額の位置づけは、売却方法によって大きく異なります。仲介の場合、査定額はあくまで「売り出しの参考価格」であり、最終的な成約価格は買主との交渉で変動するのが一般的です。

一方、買取の場合は訪問査定で提示された金額が、そのまま買取価格として確定します。買主は不動産会社自身のため、その後の交渉で金額が下がることはありません。「査定額＝手取り額」になるのが買取の大きな特徴です。

東日本不動産流通機構(REINS)が公表する「Market Watch」では、仲介の月次成約価格と売出価格の推移を確認できます。仲介の相場感と、買取で提示された金額を比べることで、どちらが自分の状況に合うかを判断しやすくなります。

査定の位置づけが見えたところで、次は種類を押さえましょう。選ぶ査定のタイプで、得られる情報の粒度も対応の手間も変わってきます。

不動産査定には2種類ある｜机上と訪問どっちを選ぶ?

不動産査定は、大きく「机上査定」と「訪問査定」の2種類に分かれます。それぞれに向き不向きがあり、タイミングで使い分けるのが定石です。

種類	特徴	所要時間	精度	向いている人
机上査定(簡易)	物件情報のみで概算	最短即日〜数日	±10〜15%目安	相場を知りたい段階
訪問査定(詳細)	現地確認を含めて算出	1週間〜10日	実売に近い	売却意思が固まった人

机上査定(きじょうさてい)

住所・間取り・築年数・面積などの情報と、周辺の取引事例をもとに算出します。自宅に担当者を入れる必要がなく、メールやWebで完結するのが特長です。

ただし、建物の状態・日当たり・室内の傷みなどは反映されません。精度はざっくりとしたレンジのイメージになります。「売るか迷っている段階」「相場だけ掴みたい」というシーンに向いています。

訪問査定(ほうもんさてい)

実際に担当者が現地を訪れ、建物の状態・設備・近隣環境を確認したうえで算出します。机上査定より精度が高く、売り出しの参考価格としてそのまま使えるのが訪問査定です。

所要時間は現地30〜60分、結果提示まで1週間〜10日ほどかかるケースが多いようです。売却の意思が固まってきたタイミングで、机上査定から切り替えるとスムーズに進みます。

種類の違いが分かると、「金額は何を根拠に出しているのか」が気になってきます。ここからは査定額の算出ロジックを見ていきましょう。

不動産査定額はどう決まる?3つの評価手法を図解

査定額は感覚で決まるものではありません。業界で共通して使われている3つの評価手法をもとに算出されます。物件の種類によって、どの手法が主軸になるかが変わります。

① 取引事例比較法｜マンション・戸建てで多用

周辺で実際に売買された類似物件の価格を参考に算出する方法です。マンションや一戸建ての査定で、最も一般的に使われる手法とされています。

例えば、同じマンション内で半年前に3,200万円・70㎡・築15年の成約事例があったとします。自分の部屋が72㎡・同じ築年数なら、面積比で約3,290万円が基礎値になります。そこから階数・向き・内装で加減し、最終金額が決まる仕組みです。

なお東日本不動産流通機構(REINS)の月例レポートによれば、首都圏中古マンションの成約㎡単価は2020年5月以降67カ月連続で上昇しています(2025年11月度時点)。参照できる事例が豊富な時期は、査定の根拠説明も明確にしてもらいやすくなります。

② 原価法｜戸建ての建物部分で多用

「今、同じ建物を新しく建てたらいくらか」を計算します。そこから経過年数に応じた価値の下落分を差し引く方法です。

木造住宅の法定耐用年数は22年とされています。築22年を超えると建物価値はほぼゼロ評価になり、土地価格がメインの評価対象に切り替わる傾向があります。

③ 収益還元法｜投資用物件で多用

その物件から将来得られる家賃収入をもとに算出する方法です。アパート・投資用ワンルームなど、収益を目的とする物件で使われます。

例えば年間賃料120万円・還元利回り6%の場合、単純計算で物件価値は2,000万円(120万円÷6%)です。居住用住宅では基本的に使われない手法になります。

算出方法のイメージがついたら、次は実際の依頼フローを確認しましょう。どの段階で何を判断すればよいのかが分かりやすくなります。

【実務6ステップ】不動産査定の依頼から結果受取までの流れ

不動産査定の依頼から結果受取までは、基本的に6つのステップで進みます。ここではそれぞれの所要時間と判断ポイントを整理します。

STEP1｜査定方法を選ぶ(所要5分)

机上査定か訪問査定かを選びます。迷っている段階なら机上、売却を本格検討する段階なら訪問が基本です。

STEP2｜依頼先を決める(所要10〜30分)

自分の物件タイプやエリアに強みを持つ会社を選びます。権利関係が複雑な物件や築古・再建築不可などの個別性が高い物件ほど、専門ノウハウのある会社に相談する方が査定精度も提案の幅も変わってきます。

STEP2’｜マーキュリーの位置づけ

マーキュリーは、借地権・共有持分・再建築不可・相続物件など一般的な不動産会社では対応が難しい物件も、自社の権利調整と不動産開発ノウハウで直接買取に対応しています。「どこに相談したらいいか分からない」という方は、候補の1つとしてご検討ください。

STEP3｜物件情報を入力(所要1〜3分)

住所・間取り・面積・築年数・売却希望時期などを伝えます。正確な情報を入れるほど、査定精度も上がっていきます。

STEP4｜机上査定の結果を受け取る(最短即日〜3日)

概算金額が提示されます。金額のレンジを把握し、そのまま訪問査定へ進むか判断する段階です。

STEP5｜訪問査定を依頼(1週間〜10日)

現地確認のうえで、より精度の高い金額が提示されます。同時に、物件の強み・弱みや売却方針についても具体的な提案を受けられます。

STEP6｜査定書を確認し、売却方針を決定

査定書の金額だけでなく、根拠となる類似事例や売却戦略も確認してください。担当者と相談しながら、仲介・買取・その他の方針を選んでいきます。

流れ自体はシンプルですが、査定額が提示された後に戸惑いやすいのが「本当にこの金額で進めていいのか」という判断です。次は、査定額の根拠を見極める視点を整理します。

査定額の「根拠」をどう見極めるか

査定額は、同じ物件でも算出する会社の戦略や経験値によって幅が出ます。提示された金額をそのまま鵜呑みにせず、根拠を確認する視点を持つことが、納得のいく売却への第一歩になります。

① 参照している取引事例が具体的か

「この物件と似ている」と判断した事例が、どの物件で、どんな条件だったのか——。具体的な類似事例を提示できる会社は、算出根拠が明確で信頼しやすい傾向があります。

② 売却戦略が物件に合っているか

強気で出して早期成約を狙う、堅実な価格で確実に売る、買取で短期現金化する——。物件の特性と売主の事情に合わせた戦略が提案されているかを確認します。

③ 物件タイプ・エリアの実績があるか

タワーマンション、築古戸建て、郊外の土地、権利関係が複雑な物件など、物件タイプごとに必要なノウハウは異なります。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」では空き家率13.8%と過去最高とされており、エリアや物件特性によって扱える会社の幅が大きく異なるのが実情です。

④ 査定額の根拠を言語化できる担当者か

「なぜこの金額なのか」を聞いたときに、類似事例・積算根拠・再販計画を具体的に説明できる担当者は信頼できる傾向があります。根拠が曖昧な提示は、後で価格の調整が入るリスクも否定できません。

査定額の見極め方を理解したうえで、どう動けば後悔のない判断ができるのか。次の章では、実務で押さえておきたいポイントを整理します。

不動産査定で失敗しない7つのチェックポイント

査定で損をしないために、押さえたいポイントを7つにまとめました。初めての売却でも、この7点を守るだけで大きな失敗は避けやすくなります。

① 査定額の根拠を必ず聞く

「なぜこの金額なのか」を質問してみてください。類似事例を具体的に提示できる会社は、信頼性が高いと考えられます。

② 相場を自分でも調べておく

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」やREINS Market Informationで成約事例を確認できます。自分で相場を把握しておくと判断精度が上がるでしょう。

③ 異常に高い査定額には慎重になる

相場から大きく外れた高額提示には、必ず理由を聞いてください。根拠なく高い場合、契約獲得目的の「見せ金」の可能性があります。国民生活センターの2021年6月発表情報でも、高額査定を提示したあとに値下げを迫るケースが注意喚起されています。自宅の売却契約はクーリング・オフが適用されないため、即決は避けるのが鉄則です。

④ 担当者の対応を重視する

売却は数カ月にわたるパートナーシップになります。レスポンスの速さ・説明の丁寧さ・質問への姿勢は、重要な判断軸です。

⑤ 物件タイプへの専門性を確認する

一般的な中古マンションから、権利関係が複雑な物件、再建築不可、相続絡みの物件まで、物件ごとに必要な知識は大きく異なります。自分の物件タイプに強い会社を選ぶことが、適正な査定と円滑な売却につながります。マーキュリーは権利調整・訳あり物件・相続対策を得意分野とする不動産会社です。「他社で断られた」「評価されにくい物件を抱えている」という方こそ、第三者的な視点で一度ご相談いただくと判断材料が増えると思います。

⑥ 売却方法の選択肢を提案してくれるか

仲介だけでなく、直接買取や買取保証、権利整理のうえでの売却など、物件や事情に応じた複数の選択肢を提示してくれる会社は、提案の幅が広く安心です。

⑦ 売却方法によって査定額の意味が変わることを理解する

仲介の場合、査定額はあくまで売り出しの出発点で、最終価格は買主との交渉で決まります。買取の場合は、訪問査定の金額がそのまま買取価格として確定し、「査定額＝手取り額」になる点が大きな違いです。どちらの方法が自分に合うのかを踏まえて、査定を依頼する前に方針を考えておくと判断がスムーズです。

チェックポイントを押さえたら、次は気になる相場の話です。エリア・物件タイプ別の目安を早見表で整理しました。

【相場早見表】エリア別・物件別 不動産査定額の目安

不動産査定の相場は、エリアと物件種別で大きく変わります。ここでは代表的なパターンごとの目安を、早見表にまとめました。

※金額は一般的な公表データをもとにした概算です。実際の査定額は個別条件で変動するため、あくまで参考値としてご覧ください。

マンション｜築年数別の目安単価

エリア	築10年以内	築20年前後	築30年超
都心3区(千代田/中央/港)	120〜180万円/㎡	100〜150万円/㎡	80〜130万円/㎡
東京23区(周辺区)	80〜120万円/㎡	60〜90万円/㎡	45〜70万円/㎡
政令市中心部	55〜80万円/㎡	40〜60万円/㎡	30〜45万円/㎡
地方中核市	35〜55万円/㎡	25〜40万円/㎡	15〜30万円/㎡

戸建て｜土地価格が査定の主軸

戸建ては建物の築年数で評価が大きく下がる一方、土地価値は安定している傾向があります。築22年超の木造戸建ては、建物部分がゼロ評価となるケースが多いです。その場合、実質「土地代＋古家のお付き合い価格」という構造になります。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査(2024年公表)」によれば、全国の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8%と過去最高の水準です。和歌山・徳島が21.2%、山梨が20.5%と、地域差が拡大しています。空き家率が高いエリアでは築古戸建ての流動性が落ち、査定額も下がりやすい点は押さえておきたい要素です。

土地｜形状・接道で評価が変わる

土地は整形地が高く、変形地・旗竿地・再建築不可は評価が下がります。参考指標としては、国税庁の路線価や国土交通省の公示地価・基準地価が公的データとして利用できます。実勢価格はこれらと乖離することもあるため、売却時はあわせて取引事例も確認しておくと精度が上がります。

相場の目安が見えたところで、「では、実際にどんな会社に相談すればいいのか」という視点を整理します。次の章では、マーキュリーの強みと対応領域についてご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜権利調整・再建築不可・相続に強い不動産会社

マーキュリーは、一般的な中古物件はもちろん、「他社で断られた」「どう売ればいいか分からない」といった複雑な物件にも対応できる不動産会社です。スローガンは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」。

ここでは、マーキュリーが選ばれている主な4つの理由をご紹介します。

① 権利調整のプロフェッショナル

借地権・底地・共有持分といった、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主との交渉、他の共有者との調整、承諾料の設計などを自社で一貫して対応できるため、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進められます。権利調整は相続絡みで発生するケースも多く、法律知識と実務経験の両方が求められる領域です。

② 再建築不可・訳あり物件の再生ノウハウ

再建築不可物件、築古のリノベーションなど、一般業者では「買えない」「扱いきれない」とされる物件も、自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手掛けているため、買取後の再販・活用まで自社で完結できる体制です。「売れない物件」と諦めかけていた方から、相談が寄せられています。

③ 相続対策までワンストップ対応

相続税の納税資金確保、遺産分割、空き家となった実家の整理——。相続対策事業を展開しており、単なる不動産売却に留まらないサポートが可能です。税理士や司法書士とも連携しており、税務・登記・売却をワンストップで進められる体制があります。相続発生前の事前対策から、発生後のスピーディな売却まで幅広く対応しています。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

マーキュリーは自社で直接買い取る方式のため、仲介手数料(売価×3%+6万円+税)がかかりません。売却価格3,000万円なら、約105万円の手数料が不要になる計算です。買取後は契約不適合責任も原則免責となるため、引渡し後に雨漏りやシロアリなどが見つかっても、売主が責任を問われる心配がありません。

マーキュリーの強みを押さえたら、最後に読者からよくいただく質問をまとめておきます。

不動産査定のよくある質問｜Q&A 8選

Q1. 査定を受けたら必ず売らないといけませんか?

いいえ、査定だけで終わっても問題ありません。契約を結ばない限り、費用も義務も発生しない仕組みです。

Q2. 個人情報はどこまで必要ですか?

基本は氏名・連絡先・物件所在地の3点です。収入や家族構成などの深い情報までは、通常求められません。

Q3. 住みながら査定はできますか?

可能です。訪問査定も居住中のまま実施できます。生活感がある状態でも問題ありません。

Q4. ローンが残っていても査定できますか?

査定自体は可能です。ただし売却時はローン残債の把握が必要になります。事前に残高を確認しておくとスムーズです。

Q5. 査定結果はどれくらいで届きますか?

机上査定は最短即日〜3日、訪問査定は1週間〜10日が目安です。会社や物件の特性で前後する場合があります。

Q6. 匿名でも査定できますか?

匿名対応のサービスもありますが、提示される金額は幅が広めになります。精度を求めるなら実名登録の方が確実です。

Q7. 査定額は交渉できますか?

査定額そのものの交渉ではなく、売り出し価格として希望金額を伝える形が一般的です。根拠を明確にすると話が進みやすくなります。

Q8. 相続物件や共有名義でも査定を依頼できますか?

マーキュリーでは相続物件や共有名義、権利関係が複雑な物件の査定・買取も承っています。事情に合わせたご提案ができますので、まずはお気軽にご相談ください。

疑問が解消できたところで、ここまでの内容を最後に整理しておきましょう。

まとめ｜不動産査定のご相談はマーキュリーへ

不動産査定は、売却の出発点であり結果を左右する最重要ステップです。本記事で紹介したポイントを振り返っておきます。

• ●査定は無料で受けられる。費用面で迷う必要はない
• ●まずは机上査定、その後で訪問査定の2段階が効率的
• ●金額の高さではなく、根拠と担当者で判断する
• ●物件タイプに専門性のある会社を選ぶ
• ●買取なら査定額＝手取り額、仲介は参考価格という違いを理解する

「売るか迷っている」段階でも、相場を知ることは十分に意味があります。数字が見えてから、売却・保有・賃貸の3つを冷静に比べてみてください。

マーキュリーは、権利調整・再建築不可・相続物件など、他社では対応が難しい物件にも強みを持つ不動産会社です。机上査定・訪問査定はもちろん無料、売却方針の相談や権利関係の整理まで、一貫してサポートいたします。

「どこに相談したらいいか分からない」「他社で断られた」「相続で困っている」——。そんな方こそ、ぜひマーキュリーにお気軽にご相談ください。物件の状況やご事情をうかがったうえで、最適なご提案をさせていただきます。