借地借家法とは？借地権の種類・存続期間・更新と正当事由、定期借家までわかりやすく解説

物の貸し借りのルールは民法に定められていますが、建物を建てるために土地を借りる場合や、建物を借りる場合には「借地借家法」が適用されます。
「相続した底地は処分できる？」「借地権は売却できる？」「大家から立ち退くように言われたけれど、出ていかなければいけないの？」——こうした問題には、借地借家法が大きく関わってきます。土地を貸している地主、借地に家を建てて住んでいる人、家を貸している大家、家を借りている人は、最低限の知識を持っておくと安心です。
この記事では、借地借家法の基本から、借地権の種類と期間、更新と正当事由、借家契約のルール、定期借家まで、いざというときに役立つポイントをわかりやすく解説します。

借地借家法とは

借地借家法は、建物を所有する目的で土地を借りる場合（借地）と、建物を借りる場合（借家）に適用される法律です。賃貸借の期間や更新、解約、第三者への対抗力、賃料の増減などについて定めています。
借地借家法は民法の「特別法」なので、民法より優先して適用されます。借地借家法に定めがあることは借地借家法に、定めがないことは民法の賃貸借のルールに従います。なお、駐車場や資材置き場のように建物を建てない目的で土地を借りる場合は、借地借家法ではなく民法が適用されます（参考：不動産と民法の関係とは？）。

借地借家法ができた理由

民法では、当事者が自由に契約の内容を決められます。しかし、土地や建物の貸し借りでは、貸す側（賃貸人）のほうが立場が強くなりがちです。建物が残っているのに更新を断られたり、突然立ち退きを迫られたりすれば、借りている側（賃借人）は住まいや生活の基盤を失ってしまいます。
そこで、立場の弱い借主を保護するために定められたのが借地借家法です。借主に不利な特約は、多くの場合無効になります（借地借家法9条、30条など）。

旧法（借地法・借家法・建物保護法）と借地借家法

借地借家法は1991年（平成3年）に公布され、1992年（平成4年）8月1日に施行されました。それ以前は、次の3つの法律が借主を保護していました。

• 建物保護法（明治42年）：借地人が借地上の建物を登記していれば、借地権そのものの登記がなくても第三者に対抗できると定めた法律
• 借地法（大正10年）：借地権の存続期間や更新などを定めた法律
• 借家法（大正10年）：借家権の存続期間や対抗要件などを定めた法律

借地借家法はこの3つを1つにまとめたものです。建物保護法は廃止されましたが、その内容（建物の登記による対抗力）は借地借家法10条に引き継がれています。
借地借家法の施行前に結ばれた借地契約には、経過措置によって今も旧借地法の多くのルールが適用されます。現在残っている借地の多くは、この「旧法借地権」です（参考：旧法借地権とは？新法との違い）。

借地権の種類と存続期間

借地権とは、建物を建てるために地主から土地を借りる権利のことです。今ある借地権は、契約した時期によって「旧法借地権」と「新法の借地権」に分かれ、新法の借地権はさらに「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。

旧法借地権（1992年7月31日以前の契約）

旧法借地権は、建物の構造によって存続期間が変わるのが特徴です。

※堅固な建物とは、石造、土造、れんが造などの堅固な建物をいいます（旧借地法2条1項）。現在では鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のビル・マンションなどが該当します。非堅固な建物の代表は木造建物です。

「一度貸したら返ってこない」と言われた理由

旧法借地権では、借地人に更新の意思があれば原則として更新され、地主が更新を断るには「正当の事由」が必要でした。その内容も「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由ある場合」と抽象的で、裁判所も借地人の保護を重視してきたため、地主が更新を拒むのは非常に困難でした。
このため「一度貸したら半永久的に返ってこない」と言われ、新たに土地を貸す地主が減ってしまいました。こうした状況を改めるために作られたのが、新法の借地権です。

普通借地権（1992年8月1日以降の契約）

普通借地権は、旧法借地権の性質を引き継いだ借地権です。建物の構造にかかわらず、存続期間は30年以上で、期間を定めなかった場合や30年未満で定めた場合は30年になります。更新後の期間は、1回目が20年以上、2回目以降が10年以上です。
建物がある限り更新が前提で、地主は正当事由がなければ更新を拒めません。更新されずに期間が満了した場合は、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（建物買取請求権）。

定期借地権

旧法借地権では地主が土地を自由に使えず、土地を貸す人が減ってしまったことから、新法では、期間が来れば必ず契約が終わり、更新されない「定期借地権」が作られました。次の3種類があります。

• 一般定期借地権：更新しない、建て替えても期間を延長しない、建物の買取請求をしない、という3つの特約を付けた借地権です。定期借地権付きマンションでは、将来の解体に備えて解体準備金を積み立てるのが一般的です。
• 事業用定期借地権：店舗や工場など事業用の建物のための借地権で、社宅や賃貸マンションには使えません。
• 建物譲渡特約付借地権：期間満了時に地主が建物を買い取ることで借地権が消滅します。建物を使っていた借地人や借家人が請求すれば、その後も借家として住み続けられます。

このほか、工事現場の仮設事務所のように、一時的に使うことが明らかな借地には、存続期間や更新などの規定は適用されません（一時使用目的の借地権、借地借家法25条）。

旧法と新法の主な違い

建物の構造による期間の違いや、定期借地権ができたこと以外にも、旧法と新法にはいくつか違いがあります。

建物の朽廃による借地権の消滅

旧法借地権で「期間の定めがない（法定期間の）」場合、建物が自然に朽ちて使えなくなる「朽廃」の状態になると、期間の途中でも借地権が消滅します。期間を定めている場合は、朽廃しても期間満了までは借地権が続きます。新法にはこの規定はなく、朽廃によって借地権が消滅することはありません。

建物が滅失した場合

滅失とは、火災や地震などの災害、あるいは取り壊しによって建物がなくなることです。新旧どちらの借地権でも、建物が滅失しただけでは借地権は消滅しません。ただし、再び建てたときの扱いが異なります。

• 旧法借地権：残りの期間を超えて存続する建物を再築し、地主が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の期間が延長されます。
• 新法・最初の存続期間中：再築でき、地主の承諾があれば（または借地人の通知から2ヶ月以内に地主が異議を述べなければ）、承諾の日か再築の日のいずれか早い日から20年間、期間が延長されます。承諾がなければ延長されず、当初の期間で満了します。
• 新法・更新後の期間中：借地人は契約の解約を申し入れることができます。一方、地主の承諾なしに残りの期間を超える建物を再築すると、地主から解約を申し入れられることがあります。地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます。

なお、契約で増改築が制限されている場合は、再築にも地主の承諾が必要です。

更新を拒む「正当事由」の明確化

旧法では、正当事由について「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由ある場合」としか書かれていませんでした。新法では、裁判例で積み重ねられた判断基準をもとに、次の事情を考慮して判断すると明記されています（借地借家法6条）。

• 地主と借地人のそれぞれが土地を使用する必要性
• 借地に関するこれまでの経過
• 土地の利用状況
• 地主が明け渡しと引き換えに財産上の給付（立退料など）を申し出た場合の、その内容

注意したいのは、新法で正当事由が認められやすくなったわけではないという点です。考慮する事情が条文で整理されただけで、判断の厳しさは変わっていません。立退料を払えば必ず認められるというものでもありません（参考：立ち退きの正当事由とは？）。

借地借家法による借地人の主な権利

• 対抗力（10条）：借地人が借地上の建物を自分の名義で登記していれば、土地が第三者に売られても借地権を主張できます。建物の登記名義が家族など別人になっていると対抗できないおそれがあるので注意が必要です。
• 地代の増減額請求（11条）：税金の増減や地価の変動、近隣の地代と比べて不相当になった場合、地主・借地人のどちらからでも地代の増額・減額を求められます。
• 建物買取請求権（13条・14条）：更新されずに期間が満了したときや、借地権の譲受人に地主が譲渡を承諾しないとき、建物を時価で買い取るよう請求できます。
• 借地非訟（17条〜20条）：借地条件の変更、増改築、借地権の譲渡などについて地主が承諾しない場合、裁判所に承諾に代わる許可を求められます（参考：借地非訟とは？）。

地代の相場や値上げへの対応は借地権の地代はいくら？、更新料については借地権の更新料はいくら？で解説しています。

借地権のメリット・デメリット

土地を借りて家を建てる場合や、借地権付きの戸建て・マンションを買う場合のメリットとデメリットを整理します。

借地権のメリット

• 土地の固定資産税・都市計画税がかからない：土地の所有者は地主なので、土地の税金は地主が負担します。建物の固定資産税・都市計画税はかかります。購入時に土地分の不動産取得税や登録免許税がかからないのもメリットです。
• 所有権の物件より割安：地代はかかりますが、同じような立地の所有権付き物件より安く買えることが多いです。旧法借地権や普通借地権なら更新が前提なので、長く住み続けられます。

借地権のデメリット

• 地代がかかる：建物のローンとは別に、地代を払い続ける必要があります。更新時には更新料を求められることもあります。
• 建て替えや売却に地主の承諾が必要な場合がある：契約で増改築が制限されている場合は建て替えや大規模なリフォームに、借地権を売る場合は譲渡に、地主の承諾が必要で、承諾料がかかるのが一般的です。無断で行うと契約違反となり、地主との信頼関係を壊したとして契約を解除されるおそれがあります（参考：借地権の承諾料はいくら？）。
• 定期借地権では解体費の負担がある：期間満了時に更地で返すため、定期借地権付きマンションなどでは解体準備金を毎月積み立てる必要があります。
• 担保評価が低く、売るときも価格が低め：住宅ローンの融資額が所有権の物件より低くなることがあり、売却するときも所有権の物件より価格は低くなります。

地主の立場から見た底地のルールは底地とは？借地権との関係をご覧ください。

借家契約の期間・更新・解約

ここからは、建物を借りる「借家」のルールを解説します。アパートやマンション、店舗、事務所を借りる契約の多くは、借地借家法の借家の規定が適用されます。

存続期間

民法の賃貸借の期間は最長50年ですが、借家契約には最長期間の制限がありません（借地借家法29条2項）。一方、1年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのない契約とみなされます（定期借家を除く）。

期間の定めがある場合の更新

期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、更新しない旨（または条件を変更しなければ更新しない旨）を相手に通知しなかった場合は、従前と同じ条件で更新されたものとみなされます。この場合、更新後の契約は期間の定めがないものになります（法定更新、26条1項）。通知をしていても、期間満了後に借主が使い続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同様です。
貸主から更新を拒むには、正当事由が必要です（28条）。正当事由は、貸主・借主がそれぞれ建物を必要とする事情、これまでの経過、建物の利用状況や現況（老朽化など）、立退料の申し出などを総合して判断されます。

期間の定めがない場合の解約

借主を守るそのほかのルール

• 対抗力（31条）：建物の引き渡しを受けていれば、賃借権の登記がなくても、建物が売られて大家が変わったときに新しい所有者に借家権を主張できます。
• 家賃の増減額請求（32条）：税金や物価、近隣の家賃などと比べて不相当になった場合、貸主・借主のどちらからでも家賃の増額・減額を求められます。
• 造作買取請求権（33条）：貸主の同意を得て取り付けたエアコンなどの造作を、契約終了時に時価で買い取るよう求められます（特約で排除することも可能）。
• 居住用建物の借家権の承継（36条）：相続人がいない借主が亡くなった場合、同居していた内縁の配偶者などが借家権を引き継げます。

定期借家契約とは

ここまでは一般的な「普通借家契約」の説明でしたが、借家契約には、期間満了で確実に終わる「定期借家契約」もあります（借地借家法38条）。

定期借家契約の要件

• 期間を定めること：期間の長さに制限はなく、1年未満の契約もできます。
• 書面（または電磁的記録）で契約すること：公正証書でなくてもかまいません。2022年5月からは電子契約も可能になりました。
• 事前に別の書面で説明すること：契約の前に、「更新がなく、期間満了で終了する」ことを、契約書とは別の書面を交付して説明しなければなりません。この説明がないと、更新のない旨の定めは無効になり、普通借家契約として扱われます。
• 終了の通知：期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までに、契約が終了することを借主に通知する必要があります。通知が遅れた場合は、通知から6ヶ月たつまで終了を主張できません。

定期借家契約のメリット

• 期間を決めて貸せる（貸主）：たとえば期間の決まった海外転勤の間だけ自宅を貸したい場合、普通借家契約で貸すと、戻ってきたときに正当事由がなければ明け渡してもらえません。定期借家契約なら、帰国に合わせて契約を終わらせられます。建て替えやリフォームの間の仮住まいなど、期間を区切って借りたい人にも向いています。
• 分譲マンションなど質の高い住宅に住める（借主）：転勤の間だけ貸し出される物件には、オーナーが自分で住むために買った分譲マンションや注文住宅もあります。
• 家賃が相場より低めのことが多い（借主）：期間が来れば必ず出なければならない定期借家は、借主から敬遠されがちなため、相場より安い家賃で貸し出されることがあります。

定期借家契約のデメリット

貸主にとっては、普通借家より借り手が見つかりにくく、家賃を相場より下げる必要が出ることがあります。説明書面の交付など、手続きを一つでも欠くと普通借家になってしまう点にも注意が必要です。
借主にとっては、原則として途中解約ができない点がデメリットです。契約によっては、途中で退去すると残りの期間の家賃を請求されることもあります。ただし、床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情により住み続けることが難しくなった場合は、解約を申し入れることができ、申し入れから1ヶ月後に契約が終わります（38条7項）。

借地借家法が関わる取引の実例｜マーキュリーの事例

借地借家法は借主を手厚く守る法律なので、借地人や借家人がいる不動産を売ったり活用したりするには、関係者一人ひとりと丁寧に話し合うことが欠かせません。当社は借地・底地を中心とした権利調整を本業とし、権利調整の実績は400件を超えます（借地権の買取258件、底地の買取74件など。当社サイト掲載時点）。借地借家法が関わる事例の一部をご紹介します。

借地人3名と3年かけて話し合い、所有権に（文京区本駒込）

借地人3名がいる底地を取得し、約3年にわたって一人ひとりと話し合いながら、借地権を順次買い取りました。すべての借地権を取得して所有権にしたうえで、土地を売却しています。
事例を見る：文京区本駒込

契約面積と実際の使用範囲のずれを解消（世田谷区東玉川）

1筆の土地に4軒の借地があり、契約上の面積と実際に使われている範囲が食い違っていました。当社が確定測量を行い、各借地人と調整して契約と実態を合わせたうえで分筆し、借地権と底地をあわせて取得しました。
事例を見る：世田谷区東玉川

テナント6店舗と明け渡しの合意（港区赤坂）

老朽化した商業ビルを取得し、大手チェーン店を含む6店舗のテナントと明け渡しの交渉を行い、約1年で全店舗から退去の合意を得ました。
事例を見る：港区赤坂

入居者のいる借地上のアパート（品川区西五反田）

老朽化した借地上のアパートで、3戸のうち2戸に入居者がいました。建物は住み続けるのが難しい状態だったため、引越し費用を当社がすべて負担して退去いただき、借地権付き建物を買い取りました。
事例を見る：品川区西五反田8丁目

借地借家法は内容が多く、一度読んだだけではすべてを理解するのは難しい法律です。トラブルを避けるためにも、判断に迷ったら専門家に相談しましょう。地主とのトラブル全般は借地トラブルの解決方法でも解説しています。借地権・底地の売却や、借地人・借家人がいる不動産のご相談は、株式会社マーキュリーにお気軽にお問い合わせください。ご相談・査定は無料です。

借地借家法に関するよくある質問

Q. 借地借家法はどんな場合に適用されますか？

建物を所有する目的で土地を借りる場合（借地）と、建物を借りる場合（借家）に適用されます。駐車場や資材置き場など、建物を建てない目的で土地を借りる場合は適用されず、民法のルールに従います。

Q. 旧法の借地権は、今も旧法が適用されますか？

適用されます。1992年7月31日以前に結ばれた借地契約には、更新後も旧借地法のルールが適用されます。新法に切り替えるには、地主と借地人が合意して契約を結び直す必要があります。

Q. 地主や大家は、更新を断ることができますか？

正当事由がなければ断れません。正当事由は、双方が土地・建物を必要とする事情、これまでの経過、利用状況、立退料の申し出などを総合して判断され、立退料を払えば必ず認められるものではありません。

Q. 借りている土地が売られて地主が変わったら、出ていかなければなりませんか？

借地上の建物を自分の名義で登記していれば、新しい地主にも借地権を主張でき、出ていく必要はありません。借家の場合も、建物の引き渡しを受けていれば、新しい大家に借家権を主張できます。

Q. 定期借家契約は途中で解約できますか？

原則としてできません。ただし、床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情がある場合は、解約を申し入れれば1ヶ月後に契約が終わります。

Q. マーキュリーはどのエリアに対応していますか？

東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ

借地借家法は、建物を建てるための土地の貸し借りと、建物の貸し借りについて、借主を保護するために定められた法律です。借地では、旧法借地権・普通借地権・定期借地権で期間や更新のルールが異なり、借家では普通借家と定期借家で終わり方が大きく変わります。地主や大家が更新を拒むには正当事由が必要で、借主に不利な特約の多くは無効です。
借地権・底地の売却や、借地人・借家人がいる不動産の扱いでお悩みの方は、権利調整の実績が豊富な株式会社マーキュリーにご相談ください。