底地とは？借地権との関係・メリットとデメリット・売却方法をわかりやすく解説

底地と借地権

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。土地の持ち主は地主ですが、その上には借地人の建物が建っていて、地主は自分の土地を自由に使えません。法律上、地主は「借地権設定者」と呼ばれます。

地主の方からは、こんなご相談をよくいただきます。

• ●借地人に底地を買い取ってもらいたい
• ●借地人が地代を滞納している
• ●地代が安すぎて、固定資産税・都市計画税を払うとほとんど何も残らない

地主には地主の悩みがあります。株式会社マーキュリーでは、底地の買取にも積極的に取り組んでおり、地主様の状況に合ったプランをご提案しています。

底地と借地権の関係性

1つの土地に、借地人の「借地権」と、地主の「底地（の所有権）」という2つの権利が重なっている状態です。2つがそろって初めて、誰にも制約されない完全な所有権になります。
借地権と底地のどちらか一方だけでは自由に使えないため、金融機関の担保としても評価が低くなりがちです。そのため、借地人が地主から底地を買い取って完全な所有権にしたり、地主が底地だけを売ったりすることがあります。

借地権と底地の価値の割合を示す目安が「借地権割合」です。国税庁が地域ごとに定め、路線価図で公表しています。相続税の計算では、底地の評価額は「更地としての評価額×（1－借地権割合）」で求めます。たとえば借地権割合が60％の地域なら、底地の評価は更地の40％です。
借地権割合は、商業地など土地の利用価値が高い地域ほど高く設定されています。つまり、そうした地域ほど底地の評価は低くなります。
ただし、これはあくまで税金の計算上の評価です。実際に底地だけを売る場合の価格は、この評価額よりさらに低くなることが一般的です。底地の評価の考え方は、底地の査定評価額とは？計算方法と売却価格の考え方で詳しく解説しています。

地代の集金や更新の交渉など、底地の管理を任せたい方は地主のための底地管理ガイドをご覧ください。

底地とは

底地は、多くの方にとってなじみの薄い言葉だと思います。

• 「底地を売りたいけれど、どこに相談すればいいのかわからない」
• 「親から底地を相続したが、どうすればよいのかわからない」
• 「ネットで調べても専門用語ばかりで、よく理解できない」

そんな方のために、ここからは底地の基本と、底地を持つメリット・デメリット、売却の方法を順にお伝えします。

底地の定義

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。
土地を持つ権利を「所有権」、他人の土地に自分の建物を建てるために借りる権利を「借地権」といいます。底地では、土地の所有権は地主にありますが、その上の建物は借地人のものです。地主は土地の持ち主でありながら、自分で住んだり、建物を建てたり、駐車場にしたりといった使い方はできません。
1つの土地に地主と借地人の権利が入り混じるため、権利関係が複雑になりやすいのも特徴です。自由に使えないことから、「不完全な所有権」と表現されることもあります。

所有権・借地権・底地の違いについては、不動産の権利状態とは？所有権・借地権・底地権の違いでも詳しく紹介しています。

底地は売却しづらい？

「底地はなかなか売れない」と聞いたことがある方もいるでしょう。実際、底地は一般の不動産に比べて買い手が限られ、流通しにくい不動産です。
底地を売ること自体は、借地人の承諾がなくても可能です。それでも売りにくいとされるのは、次のような理由からです。

• ●借地人の権利が強く、底地を買っても土地を自由に使えない
• ●地代の集金や更新の交渉など、借地人とのやり取りが続く
• ●地代が安いことが多く、投資としての利回りが低い

こうした事情から、一般の個人が底地を買うことはほとんどありません。一般の不動産会社に仲介を頼んでも買い手が見つからず、取り扱いを断られることもあります。

底地の売却方法

売りにくい底地ですが、売却の方法がないわけではありません。主な方法は次の3つです。

借地人に売却する

もっとも一般的なのが、借地人に買い取ってもらう方法です。借地人にとっては、底地を手に入れれば土地を完全に自分のものにでき、建替えや売却も自由になります。不動産としての価値も上がるため、買う理由がはっきりしています。
そのため、第三者に売るよりも高い価格で売れる可能性があります。一方で、借地人に買い取るだけの資金があるかどうか、価格で折り合えるかどうかが課題になります。

借地人と一緒に第三者へ売却する（同時売却）

地主の底地と借地人の借地権を、同時にまとめて第三者に売る方法です。完全な所有権として売れるため、それぞれが単独で売るより高く売れやすいのが利点です。ただし、地主と借地人の双方の合意が必要です。詳しくは同時売却って？底地と借地権を同時に売却するメリットをご覧ください。

底地を専門に扱う買取会社に売却する

借地人との話し合いが難しい、借地人に資金がない、借地人が複数いてまとまらない、といった場合は、底地を専門に扱う買取会社に売る方法があります。買取会社が自ら買主になるため、買い手を探す必要がなく、早く確実に現金化したい方に向いています。
仲介と違って、買取会社が提示する価格がそのまま売却価格になるため、条件に納得できればすぐに売却を進められます。物件の状況にもよりますが、条件がまとまれば短期間で売却できます。

底地の買取の仕組みや相場は底地の買取とは？売れない理由・相場・売却先、買取会社の選び方は底地の買取業者はどう選ぶ？で紹介しています。

底地の特徴（メリット・デメリット）

底地というと、「安定した収入がある」「でも売れにくい」というイメージを持つ方が多いかもしれません。どちらも間違いではありませんが、もう少し詳しく見ると、アパート経営とは違う底地ならではの特徴があります。収益の中身と、売却時の価格の考え方、借地契約の期間について見ていきましょう。

底地のメリット｜収益性がある

底地のメリットは、地代などの収入が得られることです。地主が受け取れる主なお金は次の通りです。

地代

借地人から毎月（または毎年）受け取る、土地の使用料です。物価や税金の変化に合わせて、双方の合意で見直すことができます。合意できない場合は、借地借家法にもとづいて増額を請求し、調停や裁判で決めることになります。
一般に地代は低めに設定されていることが多く、賃貸マンションやアパートに比べると収益性は低い傾向があります。地代の相場や計算方法は借地権の地代はいくら？相場・計算方法・値上げで解説しています。

更新料

借地契約を更新するときに受け取るお金です。ただし、更新料は法律で決まったものではなく、契約書に定めがあるか、借地人との合意がある場合に請求できます。金額は話し合いで決まり、更地価格の3〜5％程度がひとつの目安といわれます。詳しくは借地権の更新料はいくら？計算方法・相場をご覧ください。

譲渡承諾料

借地人が借地権（建物）を第三者に売ることを承諾するときに受け取るお金です。借地権価格の10％程度が目安といわれます。

建て替え承諾料

借地人が建物を建て替えることを承諾するときに受け取るお金です。更地価格の3％程度が目安といわれます。

条件変更承諾料

木造などの非堅固な建物から、鉄筋コンクリート造などの堅固な建物に建て替えるなど、借地の条件を変える場合に受け取るお金です。更地価格の10％程度が目安といわれます。

承諾料はいずれも法律で金額が決まっているわけではなく、地域や個別の事情によって変わります。承諾料の考え方は借地権の承諾料はいくら？譲渡・建替え・増改築で詳しく紹介しています。

定期的に収入が得られる点はアパートやマンション経営と同じですが、底地には次のような良さもあります。

• ●建物は借地人のものなので、清掃や修繕などの手間や費用がかからない
• ●借地人は長く住み続けることが多く、空室のリスクがほとんどない

売りにくいといわれる底地でも、地代収入がしっかりしている物件は、利回りのよい不動産として評価され、売却がスムーズに進むことがあります。底地の価格は収益性で判断されることが多いため、利回りがよいほど査定も高くなりやすいのです。

一方で、底地には固定資産税と都市計画税がかかります。地代からこれらの税金を差し引くと、手元にほとんど残らないケースもあります。地代は固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度がひとつの目安ともいわれますので、相続などで底地を引き継いだ方は、前年の税額と地代を見比べておきましょう。地代を滞納されている場合の対応は、地代の滞納はどうなる？契約解除までの流れで解説しています。

底地のデメリット：流通性が低い

底地のデメリットは、何度かお伝えしているとおり、売りにくいことです。権利の強い借地人がいて土地を自由に使えないため、どうしても不動産としての価値は低くなります。

売却価格は、土地の形や周辺の環境、地代の水準、借地人の数などによって大きく変わりますが、おおよその目安は次の通りです。

借地人に売るほうが高くなりやすいのは、借地人にとっては底地を買うことで土地が完全に自分のものになり、価値が大きく上がるからです。ただし、借地人に買い取るだけの資金があるかどうかも重要なポイントになります。
なお、これらはあくまで一般的な目安です。実際の価格は物件ごとに異なるため、まずは査定を受けて確認することをおすすめします。

底地は借地人が希望する限りは半永久的に返ってこない？

「一度貸した土地は二度と戻ってこない」とよくいわれます。厳密には借地契約にも期間がありますが、実際には簡単には返ってこないのが現実です。
借地契約の期間は、契約した時期によって適用される法律が違います。1992年（平成4年）7月31日までに結ばれた契約には旧借地法が、8月1日以降の契約には借地借家法が適用されます。旧法の契約は、更新しても旧法のルールのままです。

旧法（借地法）の場合

新法（借地借家法）の場合（非堅固・堅固の区別はありません）

借家と比べると、とても長い期間です。
しかも、期間が終わっても自由に契約を終わらせられるわけではありません。土地の上に建物がある限り、借地人が更新を望めば、地主は「正当事由」がなければ断れません。正当事由が認められるハードルは高く、立退料の支払いが必要になることも多いのが実情です。「急いでいないから、契約が終わって土地が返ってきてから高く売ろう」と考えても、思いどおりにいくとは限りません。
旧法の借地権については、旧法借地権とはでも詳しく紹介しています。

一方、1992年8月以降は、期間が満了すると更新されずに契約が終わる「定期借地権」も設けられました。一般定期借地権や事業用定期借地権では、原則として借地人が建物を取り壊し、更地にして地主に返します。
今の契約が1992年8月より前か後か、普通借地権か定期借地権かを確認し、定期借地権であれば契約期間をチェックしておきましょう。定期借地権の種類は定期借地権とは？3つの種類と普通借地権との違いで、借地借家法の全体像は借地借家法とは？借地権の種類・契約期間で解説しています。
借地借家法で借地人の権利は以前より多少抑えられましたが、それでも普通借地権では借地人の権利が強いことに変わりはありません。

まとめ

底地は、地代収入が得られる一方で、自由に使えず、売りにくいという特徴を持つ不動産です。借地人の権利は強く、契約期間が終わっても土地が返ってくるとは限りません。
地代が税金とほとんど変わらない、借地人との交渉が負担になっている、相続した底地をどうすればよいかわからない。そんなときは、持ち続けるか売るかを一度整理してみることをおすすめします。マーキュリーでは、底地の買取から管理のご相談まで承っています。お気軽にお問い合わせください。