底地の査定評価額とは？計算方法と、借地人・買取会社で価格が変わる理由

底地評価方法について

「底地を売りたいけれど、いくらになるのか見当がつかない」。地主の方から、よくいただくご相談です。
底地は、ふつうの土地のように近所の売り出し価格を見れば相場がわかる、というものではありません。誰に売るかによって価格が大きく変わり、評価の方法もいくつかあります。提示された金額が妥当かどうかを判断するには、評価の考え方を知っておくことが欠かせません。
この記事では、底地の評価方法と、売却価格の目安をつかむためのポイントを、できるだけ専門用語を使わずに解説します。底地そのものの基本は、底地とは？借地権の関係や基礎知識でまとめています。

底地の評価額は取引相手によって大きく異なる

底地は、一般の不動産に比べて買い手が限られます。そのため価格を考えるときは、その事情を踏まえる必要があります。中でも価格を大きく左右するのが、「誰に売るか」です。
底地の売却先として考えられるのは、主に次の3つです。

• ●借地人
• ●底地を扱う不動産会社（買取）
• ●一般の第三者（不動産会社の仲介）

このうち、一般の第三者が底地を買うことはほとんどありません。土地を自由に使えず、地代の利回りも低いため、個人が投資先として選ぶ理由が乏しいからです。現実的な売却先は、借地人か、底地を扱う不動産会社のどちらかになります。

底地売却の相手方は借地人がベスト

売れるのであれば、借地人に買ってもらうのが一番です。理由は、借地人と第三者とでは、底地を手に入れる意味がまったく違うからです。

第三者が底地を買っても、借地人が住み続ける限り、土地を自由に使うことはできません。得られるのは地代などの収入だけです。
一方、借地人が底地を買えば、借地権と底地が一つになり、土地を完全に自分のものにできます。地代を払う必要がなくなり、建替えや売却も自由になります。底地と借地権がばらばらのときより、一つになったときのほうが土地の価値は大きく上がるため、借地人にとって底地を買うメリットは小さくありません。
その分、借地人は第三者より高い価格でも買う理由があります。

ただし、借地人にはまとまった資金が必要です。資金が用意できない、価格で折り合わない、借地人が高齢で話が進まない、といった事情で売却がうまくいかないこともあります。
そんなときは、底地を専門に買い取っている不動産会社に相談するのが現実的な選択肢です。借地人と地主が一緒に第三者へ売る「同時売却」という方法もあります。詳しくは同時売却って？底地と借地権を同時に売却するメリットをご覧ください。

底地の査定依頼は底地の取り扱いに長けた専門会社に依頼すべき

「底地は売れにくい」と聞いて、不安になっている方もいるかもしれません。
たしかに底地は、ふつうの不動産とは事情が違うため、底地の取引に慣れていない不動産会社では扱いが難しく、査定を断られることもあります。
一方で、底地を専門に扱う不動産会社もあります。こうした会社は、借地人との交渉や底地の活用に慣れていて、買ったあとの出口を描けるため、底地を適切に評価できます。底地の買取の仕組みは底地の買取とは？売れない理由・相場・売却先で、会社選びのポイントは底地の買取業者はどう選ぶ？で紹介しています。

底地の査定の際に必要な書類・情報

物件の情報がそろっているほど、査定は早く正確に進みます。会社によって多少違いますが、査定の段階であると望ましいのは次のような書類です。

• ●住宅地図など、底地の場所がわかるもの
• ●登記事項証明書（登記簿謄本）
• ●土地賃貸借契約書（定期借地権の場合は、期間がわかる書類）
• ●地代の金額と、入金の記録
• ●公図
• ●測量図
• ●固定資産税の納税通知書（課税明細書）

契約書が見つからない、測量図がないといった場合でも、査定ができないわけではありません。わかる範囲でお伝えいただければ、こちらで調べることもできます。

査定のあと、実際に売却するときには次のものが必要になります。

• ●本人確認書類（運転免許証など）
• ●実印
• ●印鑑証明書
• ●登記済権利証または登記識別情報通知
• ●固定資産税の納税通知書

登記上の住所や氏名が今と違う場合は、住民票や戸籍の附票など、つながりを証明する書類も必要です。なお、2026年4月からは住所や氏名の変更登記が義務になっています。早めに準備しておくと、手続きがスムーズに進みます。

底地査定のポイント

査定を依頼する前に、次の2点を押さえておきましょう。

専門会社を探すポイント

底地は、物件の特徴も運用の仕方もふつうの不動産と違います。借地権や底地の取引実績が豊富な会社かどうかを、ホームページの事例やコラム、問い合わせ時の受け答えなどから確かめましょう。

査定を依頼するときのポイント

相談する会社が決まったら、必要な情報を伝えて査定を依頼します。結果は数日ほどで出ることが多いですが、会社や物件によって変わるため、急いでいる場合は依頼のときに目安の日数を確認しておきましょう。
査定額が出たら、金額だけでなく「どの評価方法で、なぜこの金額になったのか」を説明してもらうことが大切です。根拠がわかれば、納得して判断できます。

底地の評価方法は主に3通り

底地を売るときの評価には、主に次の3つの方法が使われます。

一般に、借地人に売るときは割合方式や取引事例比較法、第三者に売るときは収益還元法が使われます。借地人に売る場合にどちらを使うかは、地域の取引の状況や物件の条件を見て判断します。実際には、いくつかの方法で出した価格を見比べながら、最終的な価格を決めることも多くあります。
ここからは、それぞれの評価方法の考え方を順に見ていきます。

割合方式の計算方法とは？

借地人に底地を売るときに、もっともよく使われるのが割合方式です。まず土地全体（更地）の価格を出し、そのうち底地が占める割合を掛けて評価額を求めます。

底地の評価額＝更地としての価格×底地割合（1－借地権割合）

相続税を計算するときの底地の評価額も、この考え方で求めます。この場合、更地としての価格は、主に路線価に土地の面積を掛け、土地の形や奥行きなどに応じた補正をして計算します。

たとえば、更地としての価格が5,000万円で、借地権割合が60％の地域なら、底地割合は40％なので、底地の評価額は5,000万円×40％＝2,000万円です。
式だけではわかりにくいと思いますので、出てくる言葉を一つずつ説明します。

路線価

路線価は、道路に面した土地の1㎡あたりの価格で、国税庁が相続税や贈与税を計算するために毎年公表しています。毎年1月1日時点の価格で、7月ごろに発表されます。
路線価図には、道路ごとの1㎡あたりの価格とあわせて、その地域の借地権割合も記号（A〜G）で載っています。

公示価格

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が、地価公示法にもとづいて毎年公表している土地の価格です。1月1日時点の価格が3月ごろに発表され、一般の土地取引や、公共事業で土地を取得するときの価格の目安になります。

路線価は、公示価格のおおむね8割の水準で決められています。そのため、路線価を0.8で割ると、公示価格に近い水準の価格を求めることができます。たとえば路線価で計算した土地の価格が1億円なら、1億円÷0.8＝1億2,500万円が、時価のおおよその目安になります。
ご自身の土地の価値をざっくり知りたいときは、路線価から計算するのがわかりやすいでしょう。

参照：国土交通省｜不動産情報ライブラリ（地価公示・取引価格）

参照：国税庁｜財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

借地権割合と底地割合

借地権が設定された土地には、借地人と地主という2人の権利者がいます。そこで、土地全体の価値を「借地権割合」と「底地割合」に分けて考えます。底地割合とは、土地全体の価値のうち、地主の底地が占める割合のことです。
借地権割合は、国税庁の路線価図で確認できます。1から借地権割合を引いたものが底地割合です。たとえば借地権割合が60％なら、底地割合は40％になります。
借地権割合は、商業地など土地の利用価値が高い地域ほど高くなる傾向があります。つまり、そうした地域ほど底地割合は低くなります。

相続税評価額は、そのまま売却価格にはならない

ここで注意したいのは、路線価をもとにした底地の評価額は、あくまで税金の計算のための数字だということです。実際の売買で、この金額がそのまま価格になるとは限りません。
借地人に売る場合は、路線価ではなく時価で見た更地価格に底地割合を掛けた金額を出発点に、土地の使いやすさや形、借地人の事情などを踏まえて交渉するのが一般的です。
一方、第三者に売る場合は、地代収入しか得られないことから、この評価額よりかなり低い価格になるのが通常です。相続した底地の相続税評価については、底地を相続したらどうする？相続税評価の計算・使える特例で詳しく解説しています。

取引事例比較法の評価額とは？

取引事例比較法は、売りたい底地と条件の似た、過去の取引事例をいくつか集め、立地や面積、地代の水準などの違いを調整して価格を求める方法です。
近所や同じ地域で、似た底地の取引が行われている場合に有効です。ただし、底地の取引はもともと件数が少なく、事例が見つからないことも多いため、ほかの方法とあわせて使われるのが一般的です。

収益還元法の評価額とは？

収益還元法は、その底地を持つことで将来得られる収入から価格を求める方法です。アパートなどの賃貸用不動産の評価によく使われる方法で、底地を第三者や不動産会社に売るときの評価の中心になります。
基本的な考え方は、地代収入から固定資産税・都市計画税などの経費を引いた「純収益」を、買い手が期待する利回りで割るというものです。

底地の価格＝年間の純収益（地代－固定資産税・都市計画税など）÷期待利回り

たとえば、年間の地代が60万円、固定資産税・都市計画税が15万円なら、純収益は45万円です。仮に期待利回りを5％とすると、45万円÷5％＝900万円が収益から見た価格になります。地代が安く、税金との差が小さいほど、価格は低くなることがわかります。
このため、収益還元法では、今の地代が周辺と比べて妥当な水準かどうかも確認します。地代の相場については、借地権の地代はいくら？相場・計算方法・値上げで紹介しています。

なお、より正式な評価が必要な場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する方法もあります。費用はかかりますが、親族間の取引や相続での分け方を決めるときなど、客観的な根拠がほしい場面では役立ちます。また、底地と借地権を交換して、地主と借地人がそれぞれ土地の一部を完全に所有する「等価交換」という方法もあります。詳しくは等価交換とは？不動産の等価交換方式の仕組みをご覧ください。

マーキュリーでは、底地の状況に合わせた評価方法で査定を行い、その根拠もあわせてご説明しています。お気軽にご相談ください。

まとめ

底地の価格は、誰に売るかで大きく変わります。借地人に売るなら、更地価格に底地割合を掛けた金額が交渉の出発点になり、第三者や不動産会社に売るなら、地代収入をもとにした収益還元法が評価の中心になります。路線価をもとにした相続税評価額は、あくまで税金の計算のための数字で、そのまま売却価格になるわけではありません。
提示された価格が妥当かどうかを判断するには、評価の根拠を確かめることが大切です。マーキュリーでは、底地の評価から買取、借地人との交渉が難しいケースまで、地主様のご相談を承っています。底地の管理でお悩みの方は、地主のための底地管理ガイドもあわせてご覧ください。