不動産の権利状態とは？所有権・借地権・底地権の違いを解説

不動産を売却・購入するときには、立地や築年数、土地の広さだけでなく「権利状態」を確認することが重要です。

一見すると同じ土地や戸建てでも、土地と建物を自分で所有している「所有権」の物件もあれば、地主から土地を借りて建物を所有している「借地権」の物件もあります。

また、一つの不動産を複数人で所有している共有状態や、住宅ローンの抵当権、賃借人の賃借権などが付いていることもあります。

こうした「誰が不動産を所有し、誰がどのような権利を持ち、どのような負担が付いているのか」という状態を、不動産の権利状態と呼びます。

権利状態によって、自由に売却できるのか、地主や共有者との調整が必要なのか、買主が住宅ローンを利用しやすいのかなどが変わります。

この記事では、不動産の権利状態の基本から、所有権・借地権・底地・共有持分などの違い、権利状態の確認方法、売却するときの注意点までわかりやすく解説します。

不動産の権利状態とは？

不動産の権利状態とは、土地や建物について「誰がどのような権利を持っているのか」を表した状態です。

不動産には、単純な所有権だけでなく、さまざまな権利が関係することがあります。

• 土地・建物の所有権
• 借地権
• 借地権の負担がある土地所有権（底地）
• 共有持分
• 建物や土地の賃借権
• 住宅ローンなどによる抵当権
• 地役権などの利用権

例えば、戸建て住宅を所有しているからといって、必ず土地も自分の所有とは限りません。

建物は自分名義でも、土地は地主から借りている借地権付き建物というケースがあります。

また、自分の名義が登記されていても、兄弟や配偶者などと共有になっていれば、自分だけですべての不動産を売却することはできません。

このように、不動産を売却するときは「自分名義だから売れる」と考えるのではなく、土地・建物それぞれの権利状態を確認することが重要です。

不動産で確認したい主な権利状態

一つの不動産に複数の権利が同時に存在することも珍しくありません。

例えば、住宅ローンを利用して購入した賃貸中のマンションであれば、「所有権」「抵当権」「賃借人の賃借権」が同時に関係していることがあります。

所有権とは

所有権とは、法令による制限などの範囲内で、所有している物を自由に使用・収益・処分できる権利です。

民法206条では、所有者は「法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定められています。

不動産の場合、例えば土地を所有していれば、法令や他人の権利による制限がない範囲で、自分で利用したり、第三者へ貸したり、売却したりすることができます。

ただし、「所有権がある＝何の制限もない」という意味ではありません。

建築基準法や都市計画法などの法令による制限を受けるほか、抵当権や賃借権など第三者の権利が存在する場合もあります。

所有権について詳しくは、不動産の所有権とは？借地権・底地との違いもわかりやすく解説をご覧ください。

借地権とは

借地権とは、他人が所有する土地を借り、その土地に建物を所有するための権利です。

借地借家法2条では、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています。

例えば、土地は地主が所有し、その上に借地権者名義の戸建てが建っている場合、権利関係は次のようになります。

• 土地の所有権：地主
• 土地を利用する借地権：借地権者
• 建物の所有権：借地権者

つまり、借地権者は土地そのものを所有しているわけではありませんが、契約に基づいて土地を利用できます。

一方、土地賃借権を第三者へ譲渡する場合には原則として地主の承諾が必要になるなど、所有権とは異なる制約があります。

借地権の売却については、借地権は売却できる？相場・売却方法・地主の承諾や注意点を解説も参考にしてください。

底地・底地権とは

底地とは、借地権などの負担が付いている土地を指す不動産実務上の呼び方です。

「底地権」という言葉も使われますが、借地借家法上の借地権のように独立した権利として法律で定義されているものではありません。

地主が持っているのは、あくまで土地の所有権です。

ただし、その土地を借地権者が利用しているため、地主は所有権を持っていても自由に土地を使用することができません。

例えば、借地権者が土地上に住宅を所有している状態で、地主がその土地に自宅を建てたいと思っても、自由に建物を取り壊して利用することはできません。

そのため、底地は一般的な所有権の土地と比較すると、利用・売却の自由度が低くなる特徴があります。

底地について詳しくは、底地とは？借地権との関係や基礎知識をわかりやすく解説をご覧ください。

所有権・借地権・底地の違い

所有権・借地権・底地の大きな違いは、「土地を誰が所有し、誰が利用しているのか」という点です。

同じ一つの土地について、借地権者から見れば「借地」、地主から見れば「底地」という関係になります。

共有持分も不動産の重要な権利状態

不動産の権利状態を確認するときは、単独所有なのか共有なのかも重要です。

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれの共有者が持つ所有権の割合です。

例えば、兄弟2人で土地を2分の1ずつ相続した場合、それぞれが2分の1の共有持分を持ちます。

自分の共有持分だけであれば原則として自分の判断で売却できますが、土地や建物全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。

そのため、相続などによって共有状態になった不動産は、単独所有の不動産より売却や活用について調整が必要になることがあります。

共有持分について詳しくは、共有持分とは？共有することのリスクを正しい知識で解説も参考にしてください。

賃借権が付いている不動産

土地や建物を第三者へ貸している場合には、賃借人の賃借権も不動産の権利状態に関係します。

例えば、所有しているマンションを第三者へ貸している場合、所有者自身が所有権を持っていますが、賃借人には契約に基づいてその部屋を使用する権利があります。

賃借人が入居している状態で不動産を売却する場合、一般に「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

買主は不動産の所有権だけでなく、一定の要件のもとで賃貸人としての地位も引き継ぐことになります。

そのため、「所有権があるから自由に空室にして売れる」とは限りません。

抵当権が付いている不動産

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関がその不動産に抵当権を設定していることがあります。

抵当権とは、住宅ローンなどの債務が返済されなかった場合に、債権者がその不動産から優先的に弁済を受けるための担保権です。

抵当権が設定されていても所有権そのものが金融機関へ移るわけではありません。

ただし、通常の不動産売買では、売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。

売却価格より住宅ローン残高の方が多く、自己資金でも完済できない場合には、通常の売却が難しくなることがあります。

不動産の権利状態はどうやって確認する？

不動産を売却・相続・購入するときは、権利状態を資料で確認することが重要です。

登記事項証明書を確認する

まず確認したいのが、法務局で取得できる登記事項証明書です。

登記事項証明書では、主に次の内容を確認できます。

• 土地・建物の所有者
• 共有の場合の持分割合
• 所有権を取得した原因・時期
• 抵当権などの担保権
• 登記されている地上権・地役権など

土地と建物は別々に登記されているため、戸建てなどでは土地・建物の両方を確認しましょう。

土地賃貸借契約書を確認する

借地権の場合は、登記だけでなく土地賃貸借契約書の確認も重要です。

契約書では次のような内容を確認します。

• 地主・借地権者の名義
• 契約期間
• 地代
• 更新に関する条件
• 譲渡に関する条件
• 建替え・増改築に関する条件
• 承諾料などの取り決め

古い借地では、契約書が見つからなかったり、相続によって現在の地主・借地権者と契約書上の名義が異なったりすることもあります。

実際の利用状況を確認する

登記や契約書だけでなく、現在誰が不動産を使用しているのかも確認します。

例えば、所有者以外の親族が居住している、賃借人が入居している、土地の一部を近隣住民が使用しているといったケースがあります。

実際の利用状況と書類上の権利関係が一致しているか確認することも大切です。

権利状態によって不動産の売却方法は変わる

不動産の権利状態によって、売却するときに必要な手続きも異なります。

権利状態が複雑になるほど、一般的な所有権物件と同じ方法では売却しにくくなる傾向があります。

権利状態が複雑な不動産は価格にも影響する

不動産価格は立地や土地面積、築年数だけで決まるものではありません。

権利状態も査定価格や売却のしやすさに影響します。

例えば、同じ場所・同じ広さの土地でも、完全な所有権の土地と借地権者が利用している底地では、買主が取得後に自由に使用できる範囲が異なります。

また、共有持分だけを第三者へ売却する場合も、不動産全体を自由に利用できないため、完全な所有権を売却する場合とは価格の考え方が異なります。

一方で、借地権や底地だから価値がないということではありません。

地主へ借地権を売却する、借地権者へ底地を売却する、双方が協力して同時売却するなど、権利関係に応じた方法を選ぶことで売却できる可能性があります。

権利状態が分からない不動産を売却するときの流れ

1. 土地・建物の登記事項証明書を確認する
2. 所有者と持分割合を確認する
3. 抵当権など第三者の権利を確認する
4. 借地の場合は土地賃貸借契約書を確認する
5. 賃借人など実際の利用者を確認する
6. 売却に必要な同意・承諾を整理する
7. 権利状態を踏まえて不動産会社へ査定を依頼する

特に相続した古い不動産では、「土地は親名義だと思っていたが祖父名義だった」「建物と土地で所有者が違った」「兄弟との共有になっていた」といったことがあります。

売却を始めてから権利関係の問題が分かると手続きが長引くため、できるだけ早い段階で整理しておきましょう。

マーキュリーでは権利関係が複雑な不動産も買取しています

一般的な所有権の土地・戸建て・マンションだけでなく、借地権、底地、共有持分、賃借人付き物件などは権利関係が複雑になりやすい不動産です。

こうした不動産は、一般の購入希望者にとって権利関係や利用方法を理解しにくく、仲介で買主を探すのに時間がかかる場合があります。

マーキュリーでは、借地権・底地・共有持分・賃借人付き物件など、権利調整を必要とする不動産を取り扱っています。

「自分が何の権利を持っているのか分からない」「土地と建物の名義が違う」「借地契約書が古く内容が分からない」といった場合も、現在の状況を確認したうえで売却方法を検討します。

権利関係について法的な争いがある場合は、弁護士など法律の専門家による対応が必要になりますが、不動産としてどのような売却方法が考えられるのかについては、権利状態を整理したうえで査定することが可能です。

不動産の権利状態に関するよくある質問

不動産の権利状態とは何ですか？

土地や建物について、誰が所有し、誰が利用する権利を持ち、抵当権や賃借権などどのような権利・負担が付いているのかを表した状態です。売却時には土地と建物それぞれの権利状態を確認することが重要です。

所有権と借地権の違いは何ですか？

所有権は土地そのものを所有する権利です。借地権は、地主が所有する土地を建物所有の目的で利用する権利です。土地賃借権を第三者へ譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要になります。

底地権とはどのような権利ですか？

「底地権」という言葉は実務上使われますが、法律上独立した権利として定義されているものではありません。地主が持っているのは土地の所有権であり、借地権の負担が付いている土地を一般に「底地」と呼びます。

自分の不動産の権利状態はどこで確認できますか？

所有者や共有持分、抵当権などは法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。借地権の場合は、登記だけでなく土地賃貸借契約書の契約期間・地代・譲渡条件なども確認しましょう。

共有名義の不動産は一人で売却できますか？

自分の共有持分だけであれば原則として自分の判断で売却できますが、不動産全体を売却する場合には原則として共有者全員の合意が必要です。

抵当権が付いていても不動産は売却できますか？

売却すること自体は可能ですが、通常の不動産売買では、決済時に住宅ローンなどを完済して抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。売却代金だけで完済できない場合は別途対応が必要です。

まとめ｜不動産は権利状態を確認してから売却する

不動産の権利状態とは、土地や建物を誰が所有し、誰が利用する権利を持ち、どのような権利や負担が付いているのかを表した状態です。

一般的な所有権物件だけでなく、借地権、底地、共有持分、賃借人付き物件、抵当権付き物件など、不動産にはさまざまな権利状態があります。

権利状態によって、売却に必要な承諾や合意、売却方法、査定価格などが変わるため、不動産を売却するときは最初に権利関係を確認することが重要です。

まずは土地・建物の登記事項証明書を確認し、借地の場合は土地賃貸借契約書、賃貸中の場合は賃貸借契約書なども確認しましょう。

マーキュリーでは、所有権の不動産だけでなく、借地権、底地、共有持分、賃借人付き物件など権利関係が複雑な不動産についても査定・買取を行っています。

「自分が持っている権利がよく分からない」「権利関係が複雑で他社では売却が難しいと言われた」という場合も、現在の権利状態を確認したうえで売却方法を検討することが大切です。