不動産の買取を考え始めると、「あとから金額を下げられるのでは」「悪質な業者に当たったらどうしよう」と不安になる方は少なくありません。実際に、金額や契約をめぐるトラブルは国の相談窓口にも寄せられ続けており、決して他人事ではありません。
最初に高い金額を示しておきながら、あとで理由をつけて値下げする。契約したあとで減額や追加の費用を求める。その場で契約を迫る。こうした手口は、知っていれば防げるものがほとんどです。焦って契約すると、取り返しがつかなくなることもあります。
この記事では、不動産買取でよく起きるトラブルの具体例、悪質な業者の見分け方、契約前に確認したいポイント、契約書で見るべき項目、トラブルに遭ったときの相談先までを整理します。
不動産買取でよくあるトラブルとは
不動産買取のトラブルの多くは、「金額」と「契約の進め方」の2つにまとめられます。最初に高い金額を示されて安心したものの、話が進むにつれて条件が変わっていく、というのが典型的なパターンです。
買取は、一般の買い手を探す仲介と違い、業者自身が買主になる取引です。売主と業者が直接やり取りするため、金額の根拠が外から見えにくくなりがちです。だからこそ、提示された金額の理由をご自身で確かめる姿勢が欠かせません。
たとえば、最初の電話やメールで概算の金額を伝えられ、そのまま現地調査に進んだところ、当日に示された金額が事前の説明より大きく下がっていた、というご相談は少なくありません。まずは、どんなトラブルがあるのかを知っておきましょう。
トラブル事例で見る買取の注意点
不動産買取のトラブルには、いくつかの典型的なパターンがあります。型を知っておけば、同じような場面で落ち着いて対応できます。
| トラブルの型 | よくある場面 | 防ぐためのポイント |
|---|---|---|
| 査定額の「後出し」値下げ | 電話や簡易査定で高めの金額を示し、現地調査や契約直前に「思ったより古い」「劣化がある」と大きく下げる | 概算の段階で、どんな条件なら金額が変わるのかを聞いておく |
| 契約後の減額・追加費用 | 契約後に「追加の調査が必要」「解体費や残置物の処分費を差し引く」と言われ、受け取る金額が減る | 契約書に、金額が変わる条件と費用の負担者が書かれているかを確認する |
| 即決を迫る | 「今日だけの条件」「今決めないとこの金額は出せない」と、考える時間を与えない | その場で署名せず、必ず持ち帰って家族と検討する |
| 長時間・強引な勧誘 | 高齢の方の自宅に長時間居座る、何度も訪問して契約を迫る | ひとりで対応せず、家族に同席してもらう |
| 決済の遅れ | 契約したのに、決済日になっても代金が支払われない、日程を何度も延ばされる | 手付金の額と決済日、遅れた場合の扱いを契約書で確認する |
| 「住み続けられる」という勧誘 | リースバックで売却後も住めると勧められたが、家賃や契約期間の説明が不十分だった | 家賃、契約期間、更新や買い戻しの条件を書面で確認する |
国民生活センターは2021年6月、高齢者の自宅の売却をめぐるトラブルについて注意を呼びかけました。長時間の勧誘で契約させられた、契約書類を渡されなかった、といった相談が寄せられています。2025年5月には、強引に勧められるリースバックの契約についても注意を呼びかけ、相談者の約7割が70歳以上だったとしています。
出典：国民生活センター｜強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！
自宅の売却にクーリング・オフは使えない
トラブルを防ぐうえで、必ず知っておきたいことがあります。自宅や土地を不動産会社に売る契約は、クーリング・オフの対象になりません。
宅地建物取引業法のクーリング・オフは、不動産会社から物件を「買う」個人を守るための制度です。個人が不動産会社に物件を「売る」場合は対象外で、自宅で契約した場合でも使えません。訪問販売などのクーリング・オフを定めた特定商取引法の「訪問購入」も、不動産は対象外です。
一度契約すると、売主の都合でやめるには、受け取った手付金の倍額を返す（手付解除）か、契約書に定めた違約金を払う必要があります。違約金は売買価格の10〜20%に設定されることが多く、まとまった金額になります。だからこそ、契約前に内容を確かめることが何より大切です。
悪質な業者に共通する特徴
トラブルを起こしやすい業者には、共通する特徴があります。最初のやり取りの段階で違和感に気づけるよう、次の点を意識しておきましょう。
- 金額の根拠を聞いても、「相場だから」「これ以上は出せない」と具体的な説明を避ける
- 相場より明らかに高い金額を、物件を見る前から示す
- 「今日中に」「今だけ」と契約を急がせる
- 契約書や重要事項説明書を読む時間を与えない、控えを渡さない
- 質問をはぐらかす、担当者が頻繁に変わる
- 名刺や広告に、宅建業の免許番号が書かれていない
- ホームページに、会社の所在地や代表者以外の情報、具体的な買取事例がほとんどない
広告の「買取価格No.1」「地域最高額」といった表示も、うのみにしないようにしましょう。消費者庁は2024年9月、根拠のはっきりしない「No.1表示」について、景品表示法上の問題があるとする調査結果を公表しています。2023年10月からは、広告であることを隠した宣伝（ステルスマーケティング）も規制の対象になっています。
違和感を覚えたら、その場では決めずに時間を置くことが有効です。契約を見送るのも、立派な判断です。
出典：消費者庁
業者の実態を確認する方法
契約する相手が実在する正規の事業者かどうかは、契約前に必ず確かめましょう。どれも数分でできます。
| 確認すること | 確認方法 | 見るポイント |
|---|---|---|
| 宅建業の免許 | 国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」 | 名刺や広告の社名・免許番号・所在地が、登録情報と一致しているか |
| 行政処分の履歴 | 国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」 | 過去に業務停止などの処分を受けていないか |
| 営業年数 | 免許番号のカッコ内の数字 | 新規が（1）で、5年ごとの更新で1つずつ増える。数字が大きいほど長く営業している |
| 会社情報 | 会社のホームページ | 設立年、資本金、売上、顧問弁護士・税理士、所属団体、取引先などを公開しているか |
| 実績 | ホームページの事例紹介 | 自分の物件に近い種類の、具体的な買取事例があるか |
宅建業者は、営業保証金を供託するか、保証協会に加入することが義務づけられています。保証協会に加入している業者との取引でトラブルになった場合は、保証協会の苦情相談を利用できるほか、損害が出たときに一定額まで弁済を受けられる制度もあります。どの保証協会に加入しているかも、あわせて確認しておくと安心です。業者選びのポイントは不動産買取業者の選び方でも解説しています。
買取と仲介で起きやすいトラブルの違い
不動産を手放す方法には、仲介と買取があります。それぞれトラブルが起きやすい場面が違うため、違いを知っておくと、自分に合った進め方を選びやすくなります。
| 方法 | お金の考え方 | 起きやすいトラブル |
|---|---|---|
| 仲介 | 相場に近い価格を目指せるが、売れるまで価格は確定しない。仲介手数料がかかる | 高い査定額で媒介契約を取ったあとの値下げの提案、他社からの買い手を断る「囲い込み」、引き渡し後の契約不適合責任 |
| 買取 | 相場の7〜9割程度が目安。仲介手数料はかからず、契約で決めた金額で売れる | 契約前後の減額、即決を迫る勧誘、決済の遅れ |
仲介の「囲い込み」については、2025年1月から、不動産会社が物件の取引状況をレインズに登録することが義務づけられ、売主自身も自分の物件の状況を確認できるようになりました。
買取のほうがトラブルが少ないと単純には言えません。ただ、買取は金額の仕組みがシンプルな分、金額の根拠と、契約後に金額が変わる条件さえきちんと確かめられれば、見通しを立てやすい方法です。仲介と買取の違いは不動産の買取と仲介の違い、買取価格の決まり方は不動産の買取価格の相場で解説しています。
契約前に確認すべきチェックポイント
契約の前に確認することを整理しておけば、当日も落ち着いて判断できます。次のチェックリストを手元に置いておきましょう。
- 提示された金額の根拠（周辺の取引事例、建物の状態、買取後にかかる費用など）を説明してもらえたか
- 契約後に金額が変わる条件が、契約書に具体的に書かれているか
- 解体費、測量費、残置物の処分費など、諸費用を誰が負担するか
- 手付金の額と、決済日・引き渡し日はいつか
- 契約不適合責任を免責にするかどうか
- 重要事項説明書と契約書を、契約前にじっくり読む時間があるか
- 手元に残るお金（売却価格から登記費用・印紙税・税金・ローン返済などを差し引いた額）を把握したか
- 家族に相談したか。高齢の方は、家族に同席してもらったか
たとえば、契約書を一度持ち帰り、家族と内容を確かめたことで、当日は気づかなかった費用負担の食い違いに気づけた、という例もあります。急かされるほど、いったん立ち止まる価値は高くなります。
契約書・重要事項説明で見るべきポイント
契約書と重要事項説明書は、専門用語が多くてわかりにくく感じるかもしれません。それでも、次の項目だけは意識して目を通しておきましょう。
| 確認項目 | 見るべきポイント | 確認する理由 |
|---|---|---|
| 売買代金と支払い時期 | 手付金の額、残代金の支払日、金額が変わる条件があるか | あとからの減額や支払いの遅れを防ぐため |
| 契約不適合責任 | 免責とするか、責任を負う場合はその範囲と期間 | 引き渡し後に思わぬ請求を受けないため |
| 手付解除・違約金 | 手付解除ができる期限、違約金の額 | やむを得ず契約をやめる場合の負担を知っておくため |
| 諸費用の負担 | 解体費・測量費・残置物処分費・境界確定費を誰が負担するか | 手元に残る金額のずれを防ぐため |
| 引き渡しの条件 | 引き渡し日、残置物を残してよいか、境界を明示するか | 引き渡し直前のトラブルを防ぐため |
| 特約 | 買主側だけが有利に解約できる条項がないか | 一方的な白紙解約を防ぐため |
わからない用語や条項があれば、その場で質問してかまいません。説明を求めてもはぐらかされるようなら、契約を急がず、持ち帰って検討するのが安全です。
トラブルに遭った・不安を感じたときの相談先
契約の前でも後でも、少しでも不安を感じたら、ひとりで抱え込まずに相談しましょう。相談先を知っておけば、いざというときに落ち着いて動けます。
| 相談先 | 相談できること |
|---|---|
| 消費者ホットライン「188（いやや）」 | 近くの消費生活センターにつながる。契約前の不安から、契約後の減額のトラブルまで相談できる |
| 都道府県の宅建業担当窓口 | 業者の対応に問題がある場合の相談。免許を出している都道府県（大臣免許なら地方整備局）に相談する |
| 業者が加入する保証協会 | 加入業者との取引についての苦情相談、弁済の手続き |
| 不動産適正取引推進機構 | 不動産取引に関する一般的な相談 |
| 弁護士・司法書士 | 契約書の内容の確認、契約の解除や損害の請求など法的な対応 |
たとえば、契約後に説明と違う減額を求められて困り、消費生活センターに相談したことで、対応の進め方について助言を受けられた、という例もあります。迷ったときほど、早めに相談することが解決への近道です。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
トラブルを避けるには、金額の根拠を丁寧に説明し、確かめられる情報を公開している会社を選ぶことが大切です。ここまでご紹介したチェックポイントを、マーキュリー自身に当てはめてみます。会社の情報は会社概要でどなたでもご確認いただけます。
| 項目 | 株式会社マーキュリー |
|---|---|
| 宅建業免許 | 東京都知事（5）第84482号 |
| 設立 | 2004年（平成16年）12月 |
| 資本金 | 3,000万円 |
| 売上高 | 114億3,900万円（2025年3月期） |
| 所属団体 | （公社）全国宅地建物取引業保証協会 |
| 顧問弁護士・税理士 | 笠原総合法律事務所／駒谷税理士事務所・丸山会計事務所 |
| 主な取引先 | 信託銀行系・大手の不動産仲介会社など |
| 権利調整の実績 | 426件（うち借地権の買取258件、底地74件） |
① 金額の根拠と、金額が変わる条件を先にお伝えします
買取価格は、周辺の取引事例や、買い取ったあとにかかる解体・測量・権利調整などの費用をもとに算出し、その内訳をご説明します。調査の結果によって金額が変わる可能性がある点は、契約前にお伝えし、契約書に明記します。その場で契約をお願いすることはありません。ご家族と相談してからお決めください。
② 複雑な権利関係も、当社が買主として引き受けます
借地権、底地、共有持分、入居者がいる物件など、権利関係が入り組んだ不動産の権利調整を426件手がけてきました。当社が買主として権利を取得したうえで、地主様や共有者様、入居者様との話し合いを当社自身の立場で進めます。世田谷区東玉川では、借地4件が入り組んだ土地で、他社では1年以上話が進まなかった案件を引き継ぎ、奥の2区画を建て替えできる土地に再生しました（事例を見る）。
③ 大手仲介会社からのご紹介も多数
一般の買い手がつきにくい物件を、大手の仲介会社様からのご紹介で買い取ることも多くあります。渋谷区神宮前では、15件が入居する古いビルを大手仲介会社様のご紹介で取得し、約6カ月で全件の明け渡しの合意を得ました（事例を見る）。不動産のプロから継続してご相談をいただいていることが、私たちの信頼の裏付けだと考えています。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ
当社が直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。ご契約で決めた金額で確実に売却でき、契約不適合責任も免責とするのが基本です。相続した物件で登記や税金の手続きが必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介します。
不動産買取のトラブルに関するよくある質問
Q. 不動産買取でよくあるトラブルは何ですか？
A. 多いのは、最初に高い金額を示しておいて現地調査や契約直前に大きく値下げする「後出し」の減額、契約後に追加費用や減額を求められるケース、その場での契約を強く迫られるケースです。高齢の方への長時間の勧誘や、リースバックをめぐるトラブルも報告されています。
Q. 自宅を売る契約は、クーリング・オフできますか？
A. できません。宅建業法のクーリング・オフは、不動産会社から物件を買う個人を守る制度で、個人が不動産会社に売る場合は対象外です。契約後にやめるには、手付金の倍額を返すか、違約金を払う必要があるため、契約前に内容をしっかり確かめましょう。
Q. 契約後に減額を求められたら、応じなければいけませんか？
A. 契約書に金額が変わる条件が書かれていなければ、原則として応じる義務はありません。契約書の内容を確認し、納得できない場合は、消費者ホットライン「188」や弁護士に相談しましょう。こうしたトラブルを防ぐため、契約前に減額の条件を書面で確認しておくことが大切です。
Q. 信頼できる買取業者かどうかは、どう見分けますか？
A. 宅建業の免許を国土交通省の企業情報検索で、行政処分の履歴をネガティブ情報等検索サイトで確認しましょう。そのうえで、金額の根拠を具体的に説明してくれるか、契約を急かさないか、会社情報や買取事例を公開しているかを確かめます。
Q. 「買取価格No.1」などの広告は信用できますか？
A. うのみにしないようにしましょう。消費者庁は2024年9月、根拠のはっきりしない「No.1表示」に景品表示法上の問題があるとする調査結果を公表しています。広告の言葉より、金額の根拠や会社の情報など、確かめられる事実で判断することが大切です。
Q. トラブルに遭ったら、どこに相談すればいいですか？
A. まずは消費者ホットライン「188（いやや）」に電話すると、近くの消費生活センターにつながります。業者の対応に問題がある場合は、免許を出している都道府県の宅建業担当窓口や、業者が加入する保証協会にも相談できます。法的な対応が必要なら、弁護士に相談しましょう。
Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。
A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
不動産買取のトラブルの多くは、金額の根拠があいまいなまま、契約を急がされることから生まれます。仕組みと確認すべきポイントを知っておくだけで、防げるトラブルは少なくありません。
- 後出しの値下げや契約後の減額は、金額の根拠と「金額が変わる条件」を書面で確かめれば防げる
- 自宅や土地を不動産会社に売る契約は、クーリング・オフの対象にならない
- 業者の免許は企業情報検索、処分歴はネガティブ情報等検索サイトで確認できる
- 「No.1」などの広告より、会社情報や事例など確かめられる事実で判断する
- 契約は即決せず、持ち帰って家族と検討する
- 不安を感じたら、消費者ホットライン「188」や専門家に早めに相談する
マーキュリーは、金額の根拠と金額が変わる条件を契約前にご説明し、会社の情報も公開しています。権利関係が複雑な物件や、他社で話が進まなかった物件のご相談もお受けしています。少しでも不安があれば、契約前にお気軽にご相談ください。
