不動産買取相場の見方｜マンション・戸建て・土地の買取率と仲介との価格差を徹底解説【2026年版】

売却方法を検討するうえで、最も気になるのが買取相場の実態です。仲介と買取では売却金額に数百万円単位の差が出るとされており、どちらを選ぶかは手取り額と時間のバランスで判断することになります。

「買取は安い」というイメージは根強いものの、実際にどれくらい下がるのかは意外と知られていません。物件タイプや市況によって買取率は変動するため、「平均7割」のような単一の数字だけで判断すると実態とズレることもあります。

この記事では、最新の公的データをもとに、買取相場の構造を徹底的に整理していきます。買取と仲介の手取り比較、業者のコスト構造、相場を自分で調べる方法まで網羅的に解説するので、売却方法の判断材料として活用してください。

不動産買取相場の基本｜仲介価格の7〜9割が目安

結論から言うと、不動産買取の相場は、仲介で売った場合の7〜9割が一般的な目安とされています。これは業界で広く使われている基準で、物件タイプや条件に関係なく共通するざっくりとした指標です。細かい数値は物件で変わりますが、まずはこの水準感を頭に入れておくと話がスムーズです。

試算すると、以下のような金額感になります。

売却方法	金額例(仲介相場3,000万円)
仲介(成約価格)	3,000万円
買取(一般物件)	2,100〜2,700万円
買取(訳あり専門)	1,500〜2,100万円

ただし、この数字はあくまで大まかな目安です。物件のタイプ・築年数・立地条件で、買取率は大きく変動します。同じ相場3,000万円のマンションでも、築10年と築40年では買取価格に数百万円の差が出ることは珍しくありません。

買取の特徴｜査定額がそのまま手取り額として確定する

買取の大きな特徴は、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定する点です。買主は不動産会社自身のため、その後の交渉で金額が下がることはありません。「査定額＝手取り額」となるため、売却金額の見通しが立てやすく、資金計画も組みやすくなります。

仲介の場合は売り出し価格と成約価格に乖離が生じることがあるため、「いつ・いくらで売れるか」が確定するまで時間がかかります。価格の確実性を優先するなら買取、価格の上振れを狙うなら仲介——という整理ができます。

買取率の基本式

買取価格は、次のような構造で決まるとされています。この構造を理解すると、提示された買取価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。

【買取価格 = 仲介での成約見込み − 業者の再生コスト − 業者の利益】

つまり「買取は安い」のではなく「業者が再生・販売のリスクを買い取っている」と捉えると理解しやすくなります。業者はリフォーム・販売活動・保有期間中のコストをすべて負担し、その先に利益を出す必要があります。こうしたリスク・コストが上乗せされた結果として、仲介相場の7〜9割という価格帯になっているのです。

基本を押さえたら、物件タイプ別の目安を詳細に見ていきましょう。

【物件タイプ別】買取率の相場を徹底比較

物件タイプによって買取率は大きく変わります。マンション・戸建て・土地の3種類それぞれで、条件別の目安を整理していきます。

マンションの買取率

マンションは取引事例が豊富で価格が安定しているため、買取率は戸建てより高めの傾向があります。再販時の価格も読みやすく、業者にとってリスクが低いことが買取率の高さに反映されています。

条件	買取率(仲介相場比)	備考
築10年以内・駅近	85〜90%	再販需要が強い
築20年前後・一般立地	80〜85%	リノベ再販想定
築30年超・駅遠	70〜80%	大規模修繕履歴で変動
旧耐震(1981年5月以前)	65〜75%	耐震改修費が反映
訳あり(事故物件等)	50〜70%	告知義務あり

戸建ての買取率

戸建ては個別性が高く、対応する業者によって評価が大きく分かれる分野です。同じ築年数・エリアでも、建物状態や土地形状で査定額が変わる傾向があります。買取率はマンションより若干下がるものの、立地が良ければ80%台も現実的な水準です。

条件	買取率(仲介相場比)	備考
築10年以内・人気エリア	80〜85%	建物価値+土地価値
築20年前後・一般立地	75〜80%	建物価値が低下
築30年超・郊外	70〜75%	土地価格中心
再建築不可	50〜70%	担保評価が付かない
傾斜地・変形地	60〜75%	活用に制約

土地の買取率

土地は建物がない分、リフォームコストが不要で買取率は相対的に高い傾向があります。ただし、再建築不可や市街化調整区域などの制約がある土地は、活用の幅が狭まるため買取率が下がります。整形地で住宅需要があるエリアなら、90%近い買取率も現実的です。

条件	買取率(仲介相場比)	備考
整形地・住宅需要高	80〜90%	分譲・建売で再販しやすい
変形地・傾斜地	70〜80%	用途が限定
再建築不可・旗竿地	60〜70%	買主が限定される
市街化調整区域	50〜70%	建築制限が厳しい
農地・雑種地	30〜60%	転用要件が必要

タイプ別の買取率を押さえたら、なぜ仲介より下がるのか構造を深掘りします。

なぜ買取は仲介より安くなるのか｜業者のコスト構造を解剖

業者が物件を買い取ってから再販するまでの流れを追うと、買取価格の仕組みが見えてきます。「安い」と感じる買取価格も、業者側の経済合理性から見れば必要な水準であることが多いのです。

業者の典型的なコスト内訳

業者は買い取った物件を3〜6カ月以内に売却するのが標準的なビジネスモデルです。その期間に発生するコストとリスクを含めて、買取価格が設定されています。主なコスト項目は以下の通りです。

コスト項目	一般的な相場
リフォーム・リノベ費用	200〜800万円
販売活動費(広告・仲介手数料)	売却額の3〜6%
保有期間中のコスト(税金・管理)	月5〜20万円
金利コスト	年2〜4%相当
利益	10〜20%を見込む

業者は上記コストの合計を、買取→再販の価格差で回収します。リフォームに500万円、保有コストと金利で100万円、利益が10%なら、再販価格から約30%の差額が業者の手元に残る計算です。この構造が、買取価格が仲介相場の7〜9割になる根本的な理由になっています。

再販価格から逆算する流れ

具体的な計算の流れを、相場3,000万円のマンションで考えてみます。業者の内部ではこうした逆算が行われ、買取価格が提示されています。

• ●再販時の想定成約価格: 3,000万円
• ●業者が引く仲介手数料: 約105万円
• ●リノベ費用: 約400万円
• ●保有・金利コスト: 約100万円(6カ月)
• ●利益(10%): 約239万円

残り約2,156万円が買取価格の目安となるイメージです。ここから「仲介の約72%」という具体的な数値が導かれる仕組みです。この試算でも分かる通り、業者は暴利をむさぼっているわけではなく、コストを積み上げた結果として、業者が負うリスクに見合う利益率で価格を設定しています。「買取価格が安い理由」を理解すれば、提示金額への納得度も高まります。

コスト構造が見えたら、自分で相場を調べる方法を紹介します。

買取相場を自分で調べる4つの方法

業者の査定を受ける前に、自分でも相場を把握しておくと、提示額の妥当性を判断しやすくなります。幸い、現在は公的データベースが整備されており、誰でも無料で相場情報にアクセスできます。ここでは代表的な4つの方法を紹介します。

① 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

国交省が運営する公的データベースで、2024年からリニューアルされた最新のサービスです。実際の成約価格データ(匿名化済み)を、エリア・築年数・種別で絞り込んで閲覧できます。仲介相場の把握には最も信頼できる情報源の1つで、役所の基礎データとしても使われています。

② REINS Market Information

不動産流通機構が運営する、不動産会社専用REINSの一般向け公開版です。マンション・戸建ての匿名化された実取引価格が確認できます。業者同士の成約データをベースにしているため、市場の実勢価格に近い情報が得られます。

③ 国税庁「路線価」と国土交通省「公示地価」

土地の基準価格を示す公的指標で、土地メインの査定に役立ちます。路線価は相続税の計算基準(毎年7月1日公表)、公示地価は一般取引の目安(毎年3月公表)となります。実勢価格は路線価の1.1〜1.5倍になる傾向があるとされていますが、エリアによって差があります。両方を照らし合わせることで、土地価格の幅を把握できます。

④ 大手ポータルの売出価格

SUUMOやHOME’Sで、近隣の売出価格を確認できます。自分の物件と条件が近い物件がいくらで売り出されているかをチェックしましょう。ただし売出価格は成約価格より高めに設定されているため、2割程度割り引いて見るのが実勢に近い目安です。売り出し期間が長い物件は、適正価格から乖離している可能性が高いので参考になりません。

相場の調べ方を押さえたら、仲介と買取の手取り比較を見ていきます。

【手取り比較】仲介vs買取｜本当に買取は損か？

買取価格だけ見ると仲介の方が有利に見えますが、手取りベースで比較するとイメージが変わります。仲介手数料・売却までの保有コスト・内覧対応の労力などを含めて総合判断するのが重要です。仲介相場2,500万円の戸建てで試算してみます。

項目	仲介	買取
売却価格	2,500万円	2,000万円
仲介手数料	−89万円	0円
保有コスト(6カ月)	−30万円	0円
内覧対応	10回以上	1〜2回
契約不適合責任	売主が負う	原則免責
決済時の金額	交渉で変動	査定額がそのまま確定
実質手取り	約2,381万円	2,000万円

手取り差は約381万円と、まだ仲介の方が多い計算です。ただしこれは「順調に売れた場合」の試算で、実際には売却期間や追加コストが想定を上回るケースもあります。

売れ残りリスクを織り込むと…

戸建ての平均売却期間は4〜7カ月とされていますが、築古や立地が悪い物件は1年以上売れないこともあります。仲介で半年以上売れなかった場合、以下のコストが追加で発生していきます。

• ●固定資産税(年10万円前後)
• ●管理費・光熱費(月1〜3万円)
• ●ローン利息(継続支払い)
• ●心理的負担(内覧対応)

1年を超える売却期間になれば、手取り差が逆転するケースもあります。加えて、長期間売れ残ると「売れ残り物件」として相場から値下げ圧力を受けるため、最終的に仲介成約価格が下がる可能性もあります。「時間を買う」買取の価値は、金額だけでなくリスク回避の観点でも評価する必要があります。

手取り比較を押さえたら、買取相場を左右する要素を見ていきます。

買取価格を左右する4つの要素

同じ物件でも、業者・時期・市況で買取価格は変動します。どの要素が価格に影響するのかを理解しておくと、高値売却のタイミングや業者選びの判断がしやすくなります。

① 業者の専門性と再生力

リノベ再販が得意な業者、築古専門、訳あり専門など、会社ごとに強みが異なります。自分の物件タイプに合う業者を選ぶことで、買取価格が伸びる傾向があります。「築30年超の木造戸建て専門」「権利調整に強い」などニッチな強みを持つ業者は、一般業者より高い買取価格を提示できるケースが多いです。

② 業者の在庫状況

「今、このエリアの物件を仕入れたい」というタイミングに当たると、買取価格が強気になります。業者は一定の在庫を維持する必要があり、在庫が少ない時期は仕入れ意欲が高まります。特に1〜3月の需要期前は、在庫確保で動きが活発化する傾向があるとされています。

③ 市況全体の動向

地価公示+2.7%・マンション指数222.2など、市況が上向きの時期は買取価格も上振れします。逆にコロナショックや金融危機の直後など、市況が冷え込む時期は業者が保守的になり、買取率が下がる傾向があります。2025年時点はバブル崩壊後で最大の地価上昇局面とされており、売り時として注目されています。

④ 物件の再販可能性

駅距離・築年数・リフォームのしやすさで、再販価格が変わります。業者が「このくらいで売れる」と見込む金額次第で、買取価格が決まる仕組みです。同じエリアでも、マンションなら階数・向き、戸建てなら日当たり・庭の状態で評価が変わります。再販しやすい物件ほど買取率が高くなるため、物件の魅力を整理して業者にアピールすることも、査定時の交渉材料になります。

相場を左右する要素を押さえたら、買取相場のよくある誤解を解消します。

買取相場に関するよくある誤解5選

買取相場については、いくつかよくある誤解が存在します。正しい理解を持つことで、業者との交渉や判断がスムーズに進みます。

誤解① 買取は必ず安い

仲介と比べた場合の相対比較ですが、手取りベースで考えるとトータルで買取の方が得するケースもあります。仲介手数料・保有コスト・内覧対応・売れ残りリスクを含めて試算すると、「買取のほうが結果的に有利」という場面は意外と多いものです。特に築古や遠方の物件では、時間コストの削減効果が大きくなります。

誤解② 査定額と買取額は別物

買取の場合は、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定するのが基本です。「査定額=買取金額=手取り額」となる点が、買取の大きなメリットです。机上査定は情報だけで出された大まかな金額のため、訪問査定との差は出ますが、訪問査定の最終金額は契約までブレない仕組みです。

誤解③ 高い査定額の業者が最良

契約獲得目的で高額提示する業者もあります。根拠説明ができるかで見極めます。相場から明らかに外れた査定額は、契約後に減額を持ち出される「おとり価格」である可能性があります。類似事例や再販計画を具体的に話せる業者を選ぶことが、後々のトラブルを避ける鉄則です。「数字が最も高い=最良」ではない点は意識しておきましょう。

誤解④ 買取相場は地域でほぼ一律

実際にはエリア・築年数・物件状態・業者の再生力で、買取率は50〜90%まで大きく変動します。都心部の築浅マンションと地方の築古戸建てでは、同じ「買取」でも価格構造がまったく異なります。一律の数値で判断せず、自分の物件の条件で査定を受けるのが現実的です。

誤解⑤ 買取なら即日現金化できる

最短1週間程度が現実的な水準です。「即日買取」を謳う業者でも、現地調査・権利調査・社内決裁・契約書作成などの工程は省けないため、どんなに早くても数日は必要です。「即日」を強調する業者は、査定額を下げて即決を迫る手口の可能性もあるため要注意です。現実的なスケジュール感を提示してくれる業者を選びましょう。

国民生活センターは2021年6月発表情報で、高額査定を示したあとに値下げを迫る手口について注意喚起しています。査定額の高さだけで決めず、根拠説明の丁寧さを重視するのが鉄則です。

誤解を解消したら、マーキュリーの強みについてご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜どんな不動産も適正価格で買取

マーキュリーは、一般的な中古物件はもちろん、権利関係が複雑な物件・再建築不可・相続物件など、専門ノウハウが必要な不動産にも対応できる買取会社です。スローガンは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」。

① 権利調整のプロフェッショナル

借地権・底地・共有持分・接道未充足など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。隣地所有者や他の共有者との交渉、承諾料の設計、境界調整など、自社で一貫して対応できます。売主が複雑な交渉を直接行う必要がなく、精神的な負担を大きく軽減できます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生ノウハウ

再建築不可、築古マンション、傾斜地、旗竿地、ゴミ屋敷など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけているため、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制があります。「他社では低い金額しか出なかった」物件も、マーキュリーなら再生力で評価できるケースがあります。

③ 相続対策までワンストップ対応

相続税の納税資金確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却に留まらないサポートが可能です。税理士・司法書士との連携体制があり、税務・登記・売却を一括して進められます。相続発生前の事前対策から、発生後のスピード売却まで幅広く対応しています。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

マーキュリーは自社で直接買い取る方式のため、仲介手数料(売価×3%+6万円+税)がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。買取後は契約不適合責任も原則免責となるため、引渡し後のトラブル心配がない点も大きな安心材料です。

マーキュリーの強みを押さえたら、よくある質問に進みます。

不動産買取相場のよくある質問｜Q&A 7選

Q1. 買取相場と仲介相場はどれくらい違いますか？

一般的に買取は仲介相場の7〜9割が目安です。物件の条件によって50〜90%まで変動します。マンションは比較的高めの買取率、戸建ては個別性で振れ幅が大きく、訳あり物件は低めの買取率になる傾向があります。

Q2. 査定額がそのまま買取金額になりますか？

はい、買取の場合は訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定するのが基本です。「査定額＝手取り額」になる点は、買取の大きなメリットです。仲介とは異なり、契約後の交渉で金額が下がることはありません。

Q3. 自分で相場を調べる方法はありますか？

国土交通省「不動産情報ライブラリ」、REINS Market Information、国税庁の路線価、国交省の公示地価が公的データとして利用できます。実成約価格や標準地価格を確認できるため、業者査定の妥当性判断に役立ちます。

Q4. 買取価格を上げるコツはありますか？

物件の状態・書類・引渡し時期の柔軟性が交渉材料になります。購入時の契約書・登記簿・リフォーム履歴などを揃えると査定精度が上がり、業者も強気の提示がしやすくなります。「業者側の希望時期に引渡し可能」が伝われば、価格上乗せ要因にもなります。

Q5. 「即日買取」を謳う業者は信頼できますか？

最短でも1週間程度が現実的な水準です。「即日」を強調する業者は、現地調査や社内決裁を省略している可能性があり、後から減額を持ち出すリスクもあります。現実的なスケジュール感を提示してくれる業者を選ぶのが安全です。

Q6. 買取相場は今、上がっていますか？

国土交通省の地価公示+2.7%、マンション価格指数222.2(2010年比2.2倍)など、2025年時点で市況は上昇基調です。買取相場もこれに連動して上向きの局面にあるとされています。動きのある時期に相談するのが有利です。

Q7. 査定額に不満があったらどうすればいいですか？

業者に「なぜこの金額か」の根拠を質問してください。類似事例・再販計画・コスト内訳を具体的に説明できる業者なら、納得感が高まります。説明に納得できない場合は、別の業者にも相談することは可能です。最終的には根拠と対応姿勢で判断するのが鉄則です。

疑問が解消できたら、最後に本記事の要点を整理します。

まとめ｜不動産買取相場のご相談はマーキュリーへ

• ●買取相場は仲介価格の7〜9割が基本
• ●マンション80〜90%、戸建て70〜85%、土地80〜90%が目安
• ●訳あり物件は50〜70%まで下がる
• ●「仲介価格 − 業者の再生コスト − 利益」が買取価格の構造
• ●査定額がそのまま買取金額として確定する
• ●公的データ(国交省・国税庁・REINS)で自分でも相場確認
• ●手取り総額で仲介と買取を比較

国交省の地価公示(+2.7%)・マンション指数(2010年比2.2倍)など、公的データが示す市況は売り手に有利な状況と言えそうです。2025〜2026年は、不動産売却のタイミングとしては追い風の局面と言えます。

マーキュリーは、権利調整・再建築不可・相続物件など、他社では対応が難しい物件にも強みを持つ買取会社です。査定額がそのまま手取り額になる直接買取で、仲介手数料も契約不適合責任も売主にかかりません。机上査定・訪問査定はもちろん無料、売却方針のご相談から権利関係の整理まで、一貫してサポートいたします。

「相場でいくらになるか知りたい」「他社で低めの金額しか出なかった」「相続で困っている」——そんな方こそ、ぜひマーキュリーにお気軽にご相談ください。