地代の滞納はどうなる？契約解除までの流れと地主・借地人それぞれの対処法【2026年版】

「借地人からの地代が何か月も入ってこない」「地代を払えない月が続いてしまい、契約を解除されないか不安」。地代の滞納は、地主と借地人のどちらにとっても悩ましい問題です。

地代の滞納が続くと、催告を経て借地契約が解除され、建物を取り壊して土地を明け渡す話にまで発展することがあります。一方で、地主が受け取りを拒んでいるために払えないなど、借地人側に事情があるケースも少なくありません。

この記事では、民法と借地借家法の条文、法務省の供託制度の案内をもとに、地代滞納から契約解除に至る流れ、地主側・借地人側それぞれが取れる対応、そして借地権の売却・底地の売却という出口までを整理します。

こじれた借地関係は、時間がたつほど解決が難しくなります。いまの状況でどんな選択肢があるのかを知り、早めに手を打つための参考にしてください。

地代の滞納とは｜まず確認したい支払時期と契約内容

地代の滞納とは、借地契約で決めた期日までに地代が支払われていない状態をいいます。何をもって滞納とするかは、まず契約書で定めた支払日と支払方法を確認するところから始まります。

契約で支払時期を定めていない場合、民法第614条では、建物や宅地の賃料は毎月末に支払うものとされています。実際の借地契約では「毎月末日までに翌月分を支払う」「年に一度まとめて支払う」など、さまざまな取り決めがあります。

また、滞納された地代の請求権はいつまでも残るわけではありません。民法第166条では、債権は権利を行使できることを知った時から5年間、または権利を行使できる時から10年間行使しないときは、時効によって消滅するとされています。

たとえば、相続した底地で、先代の地主が長年地代を受け取っていなかったことが後から分かるケースがあります。昔の分を請求できるかどうかは時効との兼ね合いになるため、記録を整理して早めに対応することが大切です。

出典：e-Gov法令検索｜民法

地代滞納から契約解除に至るまでの流れ

地代を1回滞納しただけで、すぐに借地契約が解除されるわけではありません。一般的には、督促から催告、解除の意思表示、明渡しの請求という段階を踏んで進みます。

民法第541条では、当事者の一方が債務を履行しないとき、相手方が相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除できるとされています。ただし、期間を過ぎた時点の不履行が契約や社会通念に照らして軽微であるときは、解除できません。

借地は長期にわたる契約であるため、解除が認められるかどうかは、滞納の期間や金額、それまでの経緯など個別の事情をふまえて判断されます。少額・短期の滞納で直ちに解除できるとは限らない点に注意が必要です。

たとえば、半年以上滞納が続き、催告にも応じなかった借地人に対して、地主が解除と明渡しを求めて訴訟を起こすケースがあります。結論が出るまでには時間と費用がかかるため、話し合いで解決できる余地を探ることも大切です。

出典：e-Gov法令検索｜民法

地主側の対応｜督促・催告・解除を進めるときの注意点

地主の立場で地代の滞納に直面したら、感情的にならず、手順を踏んで対応することが大切です。後から裁判になったときにも、記録がものをいいます。

滞納の事実と金額を整理する

まずは、いつの分がいくら未払いなのかを一覧にまとめます。通帳の入金記録や領収書の控えを確認し、借地人とのやり取りも日付ごとに残しておきましょう。相続で地主になった方は、先代の時代の記録も探しておくと安心です。

催告は証拠が残る方法で行う

支払いを求めるときは、内容証明郵便など、いつ・どんな内容を送ったかが残る方法が向いています。支払期限を明記し、期限内に支払いがなければ契約を解除する旨を伝えるのが一般的な形です。

解除や明渡しは専門家と進める

契約の解除や建物の収去・土地の明渡しは、借地人の生活や財産に大きく関わります。進め方を誤ると解除が認められないこともあるため、弁護士に相談しながら進めるのが現実的です。

たとえば、借地人が高齢で連絡が取りにくくなっていたケースでは、まず親族に事情を確認したことで、滞納の原因が入院だったと分かり、分割払いで合意できた例もあります。

借地人側の対応｜払えないとき・受け取ってもらえないとき

借地人の立場では、地代を払えない理由によって取るべき対応が変わります。いずれの場合も、何もしないまま放置することがいちばん危険です。

支払いが苦しいときは早めに相談する

収入の減少などで地代が払えなくなりそうなときは、滞納が膨らむ前に地主へ相談することが大切です。支払いの猶予や分割払いに応じてもらえることもあります。滞納が長引くほど、地主との信頼関係は損なわれていきます。

地主が受け取らないときは供託を検討する

地主が地代の値上げや明渡しを求めて受け取りを拒んでいる場合、借地人は地代を供託することで支払ったのと同じ効果を得られます（民法第494条）。法務省は、地代・家賃の弁済供託ができる主な例として、次のような場面を挙げています。

弁済供託は、債務の履行地にある供託所で行います。供託したときは、遅滞なく地主に供託の通知をすることも民法で定められています。

出典：法務省｜供託制度の概要
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地代の値上げ・値下げでもめている場合

地代の滞納は、地代の増額をめぐる対立がきっかけになっていることもあります。借地借家法第11条では、税金の増減や土地価格の変動、近くの土地の地代との比較などで地代が不相当になったときは、当事者は将来に向かって増減を請求できると定めています。

増額について話し合いがまとまらない場合、請求を受けた借地人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代を支払えば足りるとされています。ただし、裁判で確定した額に足りなかった分は、年1割の割合による利息を付けて支払わなければなりません。

つまり、値上げに納得できないからといって地代を一切払わないのは危険です。従来の額など、自分が相当と考える額を払い続け、地主が受け取らなければ供託するという対応が基本になります。

たとえば、地主から大幅な値上げを求められ、借地人が従来の額を持参したところ受け取りを拒まれたケースでは、供託を続けることで滞納扱いを避けることができます。

出典：e-Gov法令検索｜借地借家法

滞納が続く借地の出口｜借地権の売却と底地の売却

地代の滞納をきっかけに関係がこじれた借地は、話し合いだけでは解決しにくいことがあります。その場合、権利を手放して関係そのものを整理するという出口も考えられます。

借地人側の出口：借地権を売却する

借地権が土地の賃借権の場合、第三者に譲渡するには地主の承諾が必要です（民法第612条）。地主が承諾しないときでも、地主に不利となるおそれがなければ、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法第19条）。地主に借地権を買い取ってもらう方法もあります。

地主側の出口：底地を売却する

地代の回収や借地人との交渉に疲れた地主は、底地を売却して借地関係から離れる方法があります。底地は自由に使えない土地のため一般の買い手は少ないものの、借地の扱いに慣れた買取会社であれば、借地人との関係ごと引き継いで買い取れる場合があります。

たとえば、滞納と値上げの対立が長く続いた借地で、地主が底地を買取会社に売却したことで、借地人との交渉を専門家に任せられるようになった例があります。

出典：e-Gov法令検索｜民法
　　　e-Gov法令検索｜借地借家法

地代滞納を防ぐ・こじらせないための備え

地代の滞納は、起きてから対応するよりも、日頃の備えで防いだり、早期に収めたりするほうが負担は小さくて済みます。地主・借地人の双方が意識しておきたい点をまとめます。

まず、契約内容を書面で確認しておくことです。古い借地では契約書が残っていない、あるいは口約束のまま続いていることもあります。支払日・支払方法・地代の額を書面で確認し直すだけでも、行き違いは減らせます。

次に、支払いを口座振込にするなど、記録が残る方法にしておくことです。手渡しの場合は必ず領収書をやり取りしましょう。相続で当事者が代わったときは、新しい地主・借地人の連絡先と振込先を早めに共有することが大切です。

たとえば、地主が亡くなったあと相続人が誰か分からず、借地人が地代を払えないまま数年が過ぎたケースがあります。こうした場面でも供託の制度を使えば、借地人は滞納扱いを避けられます。

地代滞納についてよくある質問

地代の滞納について、よく寄せられる質問にお答えします。対応を決める前に確認しておきましょう。

地代を何か月滞納すると契約を解除されますか

何か月で解除できるという決まりはありません。催告をしても相当の期間内に支払いがなく、不履行が軽微とはいえない場合に解除が問題になります。滞納の期間や金額、それまでの経緯など個別の事情で判断されます。

滞納された地代は何年前の分まで請求できますか

地代の請求権は、権利を行使できることを知った時から5年間、または権利を行使できる時から10年間行使しないと時効で消滅します。古い分ほど請求が難しくなるため、早めに整理して請求することが大切です。

地主が地代を受け取ってくれないときはどうすればよいですか

受け取りを拒まれた場合は、債務の履行地にある供託所に地代を供託する方法があります。供託すれば支払ったのと同じ効果があり、滞納扱いを避けられます。供託したら、遅滞なく地主にその旨を通知しましょう。

地代の滞納がある借地権や底地でも売却できますか

売却を検討することはできます。借地権の譲渡には地主の承諾か裁判所の許可が必要です。底地は、借地の扱いに慣れた買取会社であれば、滞納の状況を含めて引き継いで買い取れる場合があります。

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まとめ｜マーキュリーへご相談ください

地代の滞納は、放置すると契約解除や明渡しにまで発展しかねない問題です。地主・借地人のどちらの立場でも、手順を踏んで早めに対応することが解決への近道になります。

• ●支払時期は契約書で確認する（定めがなければ宅地の賃料は毎月末払い）
• ●契約解除には相当の期間を定めた催告が必要で、不履行が軽微なら解除できない
• ●地代の請求権は5年または10年で時効により消滅する
• ●地主が受け取らないときは、借地人は供託で支払ったのと同じ効果を得られる
• ●こじれた借地は、借地権の売却や底地の売却で関係を整理する出口もある

地代の滞納が続く借地や底地の扱いでお悩みの方は、マーキュリーにご相談ください。借地人や地主との調整が必要な物件も、直接買取で承ります。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。