地主から借地を返してほしいと言われたら？明け渡し・更地返還の条件と対処法

地主から突然、「借地を返してほしい」「建物を壊して更地にして返還してほしい」と言われると、応じなければならないのか不安になる方も多いでしょう。

結論からいうと、地主から返還を求められたからといって、必ず借地を明け渡さなければならないわけではありません。

普通借地権では、契約期間が満了した場合でも、地主が更新を拒絶するためには「正当事由」が必要です。

一方で、地代を長期間滞納している、地主の承諾が必要な契約にもかかわらず無断で第三者へ借地権を譲渡したなど、借地権者側に重大な契約違反がある場合には、契約解除や土地の明け渡しを求められる可能性があります。

また、普通借地権と定期借地権では、契約期間満了時の扱いも大きく異なります。

この記事では、地主から借地の返還や更地での明け渡しを求められる主な理由、正当事由とは何か、借地権者側が注意すべき契約違反、立退料や売却による解決方法まで順番に解説します。

地主から「借地を返してほしい」と言われても必ず返還する必要はない

長年借りている土地について、地主から「契約期間が終わるので土地を返してください」と言われることがあります。

しかし、普通借地権の場合、契約期間が満了したという理由だけで直ちに借地権がなくなるわけではありません。

借地借家法では、契約期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地上に建物がある場合には、原則として従前と同じ条件で契約を更新する仕組みがあります。

また、契約期間満了後も借地権者が土地の使用を継続している場合にも、一定の条件のもとで更新される規定があります。

地主がこれに異議を述べて更新を拒絶するためには、借地借家法6条の「正当事由」が必要です。

そのため、「地主が使いたいと言っている」「契約期間が終わった」といった理由だけで、必ず更地にして返さなければならないとは限りません。

地主が借地の返還を求める主な理由

地主が借地権者へ土地の返還を求める背景には、さまざまな理由があります。

• 自分や家族で土地を利用したい
• 土地を売却・再開発したい
• 借地契約の更新時期を迎えた
• 地代の滞納が続いている
• 無断で増改築・建替えが行われた
• 借地権が無断で第三者へ譲渡・転貸された
• 借地権者との関係が悪化している
• 定期借地契約が満了する

ただし、地主が土地を返してほしいと考える事情があることと、法律上当然に明け渡しが認められることは別の問題です。

普通借地権の更新拒絶については、地主側・借地権者側双方の事情を踏まえて判断されます。

地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要

普通借地権について地主が契約更新を拒絶する場合には、正当事由が必要です。

借地借家法6条では、主に次の事情を考慮するとされています。

1. 地主と借地権者が土地を使用する必要性
2. これまでの借地関係の経緯
3. 土地の利用状況
4. 地主が明け渡しの条件として金銭などの財産上の給付を申し出ているか

これらを一つずつ切り離して判断するのではなく、事情を総合して正当事由があるかが判断されます。

地主・借地権者が土地を必要とする事情

正当事由を考えるうえで重要になるのが、地主と借地権者それぞれが土地をどの程度必要としているかです。

例えば、借地権者が借地上の建物を自宅として長年利用しており、ほかに住居がないケースと、長期間空き家になっていてほとんど利用していないケースでは事情が異なります。

地主側についても、「何となく土地を返してほしい」という事情と、地主本人が居住用地として使用する必要がある場合などでは評価が異なります。

これまでの借地関係

地代をきちんと支払ってきたか、契約違反がなかったか、権利金や更新料などの授受があったかといった、これまでの契約関係も考慮されます。

長期間にわたり問題なく借地契約が続いているのか、それとも地代滞納などのトラブルが繰り返されているのかによって事情は変わります。

土地の利用状況

借地上にどのような建物があるのか、住宅として利用しているのか、事業用として利用しているのか、建物の状態はどうなのかなども判断材料になります。

立退料などの申し出

地主が土地の明け渡しと引換えに立退料などの金銭を支払うと申し出ている場合、その内容も正当事由を補完する事情として考慮されます。

ただし、立退料を支払えば必ず正当事由が認められるわけではありません。

あくまで土地を必要とする事情などと合わせて総合的に判断されます。

借地借家法の条文については、e-Gov法令検索「借地借家法」でも確認できます。

地代を滞納していると明け渡しを求められる可能性がある

借地権者側で特に注意したいのが、地代の滞納です。

地代を支払うことは借地契約上の基本的な義務です。

ただし、1回地代の支払いが遅れただけで、必ず借地契約を解除できるわけではありません。

賃貸借契約では、単純に「何か月滞納したか」だけではなく、滞納の期間や金額、支払い状況、地主とのやり取りなどを踏まえ、契約を続けられないほど信頼関係が壊れたと評価されるかが重要になります。

そのため、「3か月なら大丈夫」「6か月滞納したら必ず解除される」と一律に考えることはできません。

地代の支払いが遅れている場合は、放置せず地主へ事情を説明し、できるだけ早く対応することが重要です。

無断で増改築・建替えすると契約違反になる場合がある

借地上の建物について増改築や建替えを行ったことを理由に、地主から土地の返還を求められるケースもあります。

借地契約書に「増改築には地主の承諾が必要」「無断増改築は禁止する」といった特約がある場合は注意が必要です。

このような契約があるにもかかわらず、地主の承諾を得ずに大規模な増改築などを行えば、契約違反として問題になる可能性があります。

ただし、無断増改築があればどのような場合でも直ちに借地契約を解除できるというわけではなく、工事内容や契約への影響など個別事情によって判断されます。

なお、増改築制限の特約があり地主との協議がまとまらない場合、借地借家法17条では、一定の条件のもとで裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てられる制度があります。

建替え・増改築時の承諾料については、借地権の承諾料はいくら？譲渡・建替え・増改築の相場と計算方法を解説も参考にしてください。

無断で借地権を売却・譲渡・転貸した場合も注意が必要

土地の賃借権を第三者へ譲渡したり、土地を転貸したりする場合には、原則として地主の承諾が必要です。

民法612条では、賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡・転貸することはできず、違反して第三者に土地を使用させた場合には、賃貸人が契約を解除できる旨が定められています。

そのため、地主の承諾を得ずに借地権付き建物を第三者へ売却するのは避けるべきです。

ただし、無断譲渡があった場合でも、具体的な事情によっては直ちに解除が認められないこともあります。

いずれにしても、地主との関係が大きく悪化する原因になるため、売却前に譲渡条件を確認することが重要です。

借地権の売却方法については、借地権は売却できる？相場・売却方法・地主の承諾や注意点を解説をご覧ください。

地主から「更地にして返してほしい」と言われたらどうする？

地主から土地の返還を求められた場合、すぐに建物を解体することを約束したり、借地権を放棄したりするのは避けた方がよいでしょう。

まずは次の点を確認します。

1. 借地契約の種類
2. 契約期間・更新時期
3. 地主が返還を求めている理由
4. 地代滞納など自分側に契約違反がないか
5. 地主が立退料などを提示しているか
6. 今後その建物に住み続けたいのか
7. 借地権を売却する選択肢があるか

特に古い借地では、旧借地法が適用されているケースもあります。

契約書だけでは分からない場合もあるため、契約開始時期やこれまでの更新状況も含めて確認しましょう。

借地の明け渡しで立退料はいくらもらえる？

地主から土地の返還を求められた場合、「立退料はいくらもらえるのか」と気になる方も多いでしょう。

しかし、借地の立退料についても法律で一律に「借地権価格の何％」と決められているわけではありません。

借地権の価値、建物の価値、移転に必要な費用、営業している場合の営業上の損失、地主・借地権者双方が土地を必要とする事情などによって変わります。

また、立退料は地主側の正当事由を補う事情の一つであり、「立退料を提示された以上、明け渡さなければならない」というものでもありません。

地主から具体的な金額を提示された場合は、借地権そのものの価値と比較したうえで判断することが大切です。

地主から無償で借地を返してほしいと言われた場合

特に相続や契約更新のタイミングで、地主から「建物を壊して土地を無償で返してほしい」と言われることがあります。

しかし、普通借地権には財産的な価値があるため、地主から求められたという理由だけで無償返還を決める必要はありません。

地主が借地権を買い取る方法や、地主と借地権者が協力して底地と借地権を第三者へ同時売却する方法、借地権のみを第三者へ売却する方法なども考えられます。

一度更地にして借地権を返還すると、その後に「本当は売却できたのではないか」と考えても元に戻すことはできません。

そのため、返還に合意する前に、現在の借地権にどの程度の価値があるのか確認しておくことをおすすめします。

地主が返還を求めている借地権でも売却できる？

地主から「売却は認めない。更地にして返してほしい」と言われている場合でも、借地権の売却を検討できることがあります。

まずは地主と話し合い、なぜ第三者への譲渡を認めないのか確認します。

譲渡承諾料や買主の条件などを整理することで、地主から承諾を得られる場合もあります。

それでも地主が承諾しない場合には、一定の要件のもとで借地非訟による譲渡許可を裁判所へ求められる場合があります。

借地非訟については、借地非訟とは？地主が承諾しない場合の手続きをわかりやすく解説も参考にしてください。

普通借地権と定期借地権では返還時の扱いが異なる

地主から土地の返還を求められたときは、自分の借地権が普通借地権なのか、定期借地権などなのかを確認することも重要です。

普通借地権

普通借地権には契約更新の制度があります。

地主が更新を拒絶するためには正当事由が必要であり、契約期間が満了しただけで当然に土地を返還する仕組みではありません。

一般定期借地権

一般定期借地権は50年以上の期間を設定し、契約更新や建物再築による期間延長を行わないことなどを定める借地権です。

普通借地権とは異なり、契約期間満了後の更新を前提としていません。

事業用定期借地権

事業用定期借地権等は、専ら事業用の建物を所有するための借地権で、契約期間や契約内容に応じて更新のない制度となっています。契約は公正証書で行う必要があります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、設定から30年以上経過した日に、借地上の建物を地主へ相当の対価で譲渡することによって借地権を消滅させる制度です。

単純に「契約終了時に更地にして返す借地権」とは仕組みが異なるため、契約内容を確認する必要があります。

地主から借地の返還を求められたときの対処法

1．すぐに返還へ同意しない

地主から「土地を返してください」と言われても、その場ですぐに返還や建物解体へ同意する必要はありません。

まず契約内容と返還を求める理由を確認しましょう。

2．借地契約書を確認する

契約開始日、契約期間、更新、増改築、建替え、譲渡などについてどのような取り決めがあるか確認します。

3．地主が返還を求める理由を確認する

地主自身が土地を使用したいのか、売却したいのか、地代滞納などの契約違反を問題としているのかで対応は変わります。

4．借地権の価値を確認する

無償返還を求められている場合でも、借地権には売却価値がある可能性があります。

返還を決める前に、地主への売却、第三者への売却、買取会社への売却などを比較してみるとよいでしょう。

5．法的な争いになりそうなら弁護士へ相談する

契約解除や土地明渡しの有効性、正当事由の有無など、法律上の判断が必要な場合は弁護士へ相談しましょう。

不動産会社は借地権の査定・買取や売却方法の提案はできますが、法律上の代理交渉や訴訟対応については弁護士の業務になります。

地主から借地を返してほしいと言われた場合によくある質問

地主から土地を返してほしいと言われたら必ず返さなければいけませんか？

普通借地権の場合、地主から返還を求められただけで当然に明け渡す必要が生じるわけではありません。

契約更新を地主が拒絶する場合には、原則として正当事由が必要です。

契約期間が満了したら更地にして返す必要がありますか？

普通借地権であれば、期間満了だけで当然に更地返還となるわけではありません。

一方、一般定期借地権や事業用定期借地権など、更新を前提としない借地契約では契約内容に従って返還が必要になります。

地代を何か月滞納すると借地権を解除されますか？

「○か月滞納すれば必ず解除される」という一律の基準はありません。

滞納期間や金額、これまでの支払い状況、地主とのやり取りなどを踏まえ、信頼関係が破壊されたと評価されるかによって判断されます。

地主から立退料を提示されたら応じる必要がありますか？

立退料を提示されたという理由だけで、必ず明け渡しに応じなければならないわけではありません。

立退料は正当事由を判断する際の一要素として考慮されます。

地主が土地を売りたいと言っている場合は返さなければいけませんか？

地主が底地を売却したいという理由だけで、借地権が当然に消滅するわけではありません。

底地が第三者へ売却される場合でも、借地権の対抗要件などを備えていれば、新しい地主との間で借地関係が継続することがあります。

借地を返す代わりに地主に借地権を買い取ってもらえますか？

地主と条件が合えば、借地権を地主へ売却することは可能です。

ただし、地主に借地権を買い取る義務があるわけではないため、価格や建物の処理などについて話し合いが必要です。

まとめ｜地主に返還を求められても、すぐに借地権を手放さない

地主から「借地を返してほしい」「更地にして返してほしい」と言われても、普通借地権であれば必ずその要求に応じなければならないわけではありません。

地主が契約更新を拒絶するためには正当事由が必要で、地主・借地権者双方が土地を必要とする事情や、これまでの借地関係、土地の利用状況、立退料の提示などを総合して判断します。

一方、地代の長期滞納や無断譲渡、契約に反する増改築など、借地権者側に重大な契約違反がある場合には、契約解除や明け渡しのリスクがあります。

また、定期借地権などは普通借地権と契約満了時の取扱いが異なるため、自分の契約がどの種類なのか確認することも重要です。

地主から無償返還を求められている場合には、すぐに建物を解体したり借地権を放棄したりするのではなく、現在の借地権にどの程度の価値があるのか確認してみてください。

マーキュリーでは、地主から更地返還を求められている借地権や、地主が譲渡を承諾していない借地権についても、物件の状況を確認したうえで売却・買取方法をご提案しています。

地主との契約関係について法的な争いがある場合は弁護士への相談が必要ですが、「借地権を返還するべきか、それとも売却できるのか」という不動産としての選択肢については、返還を決める前に一度確認しておくとよいでしょう。