「更新料の請求額が思っていたより大きく、払うべきか迷っている」「地主から提示された金額に納得できない」。借地の更新の時期が近づくと、こうした戸惑いの声が数多く寄せられます。
更新料には法律で決められた計算方法も上限もなく、金額が妥当かどうかを自分で判断しにくいことが、「高い」と感じる大きな理由です。だからこそ、払う前に考え方を整理しておくことが大切です。
この記事では、借地権の更新料の基本、相場の目安、払わなかったらどうなるか、高いと感じたときの交渉のポイント、そして更新せずに借地権を手放す（売却する）という選択肢までを順に整理します。借地権の買取を数多く手がけてきたマーキュリーの実績もあわせてご紹介します。
借地権の更新料とは？「高い」と感じる背景
借地権の更新料とは、借地契約の期間が満了して契約を更新するときに、借地人が地主に払うお金のことです。法律で決まったものではありませんが、東京などの都市部では、更新の際に更新料を払う慣行が広く見られます。
更新料の金額には、法律で決められた計算式や上限がありません。地域の慣行、地主との関係、これまでの契約の内容などをもとに、当事者の話し合いで決めるのが基本です。そのため、同じような立地の借地でも、地主によって提示額が大きく違うことがあります。
「高い」と感じる背景には、基準がないまま提示された金額を受け入れるしかないという不安があります。更新料は土地の価格をもとに計算されることが多いため、地価が上がっている今は、20年前や30年前の更新のときより大幅に高くなっているケースも少なくありません。地主の代替わりをきっかけに、これまでの水準より大きく引き上げられて戸惑った、というご相談もあります。
更新後の契約期間
借地契約が1992年（平成4年）8月より前に結ばれたものか、それ以降かで、適用される法律と更新後の期間が変わります。古くからの借地の多くは、旧借地法が適用されます。
| 契約の時期 | 適用される法律 | 更新後の期間（定めがない場合） |
|---|---|---|
| 1992年7月31日以前 | 旧借地法 | 木造など非堅固な建物は20年、鉄筋コンクリート造など堅固な建物は30年 |
| 1992年8月1日以降 | 借地借家法（普通借地権） | 1回目の更新は20年、2回目以降は10年 |
借地権の基本は借地権とはで解説しています。
更新料の相場の目安
更新料に法律上の基準はありませんが、実務では次のような計算がひとつの目安とされることが多くあります。
| 考え方 | 目安 | 計算例（更地価格5,000万円、借地権割合60%の場合） |
|---|---|---|
| 更地価格をもとにする | 更地価格の3〜5%程度 | 150万〜250万円 |
| 借地権価格をもとにする | 借地権価格の5〜10%程度 | 150万〜300万円 |
| 地代をもとにする | 年間地代の数年分 | 地代の水準による |
ここでいう更地価格は、固定資産税評価額や相続税の路線価ではなく、実際の取引価格に近い時価を使うことが多いため、思ったより高い金額になりがちです。提示された金額がどの計算方法で、どの価格をもとに出されたのかを、地主に確認してみましょう。
なお、更新料のほかにも、借地には地主に払うお金がいくつかあります。建物を建て替えるときの「建替承諾料（更地価格の3〜5%程度）」や、借地権を第三者に売るときの「譲渡承諾料（借地権価格の10%程度）」などです。更新を考えるときは、こうした今後の費用もあわせて見込んでおきましょう。承諾料については借地の承諾料で詳しく解説しています。
更新料は払わなければいけない？法律上の考え方
実は、借地契約を更新するときに、更新料の支払いが法律で当然に義務づけられているわけではありません。借地借家法は更新の手続きを定めていますが、更新料についての決まりはなく、最高裁判所も1976年（昭和51年）、更新料を払う慣習が法的なルールとして確立しているとは認められないと判断しています。
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 契約書に更新料の取り決めがある | 金額が不当に高額でなければ、原則として取り決めに従って払う必要がある。払わないと、地主との信頼関係が壊れたとして、契約を解除されるおそれもある |
| 契約書に取り決めがなく、合意もない | 払わなくても、建物が建っていれば契約は「法定更新」され、同じ条件で続くのが原則 |
| 過去の更新で毎回払ってきた | 契約書に定めがなくても、これまでの経緯から合意があったとみなされることもある |
法定更新とは、契約期間が満了しても、借地の上に建物があり、借地人が使い続けたいと望む場合に、地主が正当な理由をもってすぐに異議を述べない限り、契約が自動的に続く仕組みです。地主が更新を拒むには「正当事由」が必要で、更新料を払わないことだけで更新を拒むことはできません。
とはいえ、実務では更新料を払う慣行が根強く、支払いを拒むと地主との関係が悪くなり、その後の建て替えや売却の承諾をもらいにくくなることもあります。契約書の内容とこれまでの経緯を確かめたうえで、どう対応するかを考えましょう。判断に迷う場合は、弁護士に相談すると安心です。
更新料が高いと感じたときの考え方
提示された更新料を前にして、まず大切なのは、その場で即決しないことです。次の視点で状況を整理してみましょう。
- 契約書に、更新料の取り決めや計算方法が書かれているか
- 前回の更新のとき、いくら払ったか（領収書や合意書が残っているか）
- 提示額が、どの価格をもとに、どの計算方法で出されたものか
- 地代をきちんと払ってきたか、地主との間にトラブルはなかったか
- 建物は古くないか。今後、建て替えや大規模な修繕が必要になりそうか
- この先も住み続ける予定があるか。相続する家族は住む予定があるか
そのうえで、更新料を払ってまで借地を使い続ける価値があるかを、冷静に見極めることが大切です。建物が古く、近いうちに建て替えが必要なら、更新料に加えて建替承諾料や建築費もかかります。目の前の更新料だけでなく、この先にかかる費用をまとめて考えましょう。
| 項目 | 更新して住み続ける | 更新せずに手放す |
|---|---|---|
| 当面の負担 | 更新料がかかる | 更新料はかからない |
| 今後の費用 | 地代、修繕費、建て替えなら建替承諾料と建築費 | 手放したあとの費用はかからない |
| お金の流れ | 住まいを維持できる | 借地権を売ったお金を受け取れる |
| 向いているケース | 住み続ける理由があり、負担も受け入れられる | 負担が重く、住み続ける理由も薄い |
地主との更新料交渉で押さえておきたいポイント
金額に納得できない場合は、まず地主と話し合ってみましょう。ただし、根拠なく「高すぎる」と言うだけでは、話し合いは平行線になりがちです。
- 提示額の計算の根拠を、地主に尋ねる
- 前回の更新料の額や、近くの借地での相場など、減額を求める根拠を整理して伝える
- 一括での支払いが難しければ、分割払いを相談する
- 感情的なやり取りは避け、やり取りは書面やメールで残す
- 合意したら、金額・支払い時期・更新後の期間・地代の改定などを合意書にまとめる
当事者だけで話がまとまらない場合は、弁護士に相談する、簡易裁判所の調停を利用するといった方法もあります。第三者が入ることで、冷静な話し合いにつながることがあります。
地代の滞納がある場合は、更新料の話し合いの前に、滞納分をどう精算するかを地主と決めておきましょう。滞納を放置したままでは、更新の話がこじれやすくなります。地代の滞納については借地の地代滞納で解説しています。
更新せずに借地権を手放す（売却する）という選択肢
更新料の負担や地主との交渉に疲れてしまった場合は、更新をせずに借地権を手放す方法もあります。借地権は、建物と一緒に売ることができる財産です。
| 手放す方法 | 地主の承諾 | 期間の目安 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 地主に買い取ってもらう | 地主が買主なので承諾料はかからない | 地主との話し合いによる | 地主に買い取る意向と資金がある |
| 地主と一緒に売る（同時売却） | 地主と共同で売る | 買い手探しと地主との調整による | 地主も底地を手放したいと考えている |
| 第三者に売る（仲介） | 原則として必要。譲渡承諾料がかかることが多い | 数カ月〜1年以上 | 地主の承諾が得られ、買い手が見つかる |
| 借地権の買取会社に売る | 必要。買取会社が譲受人として地主と話し合う | 数週間〜数カ月 | 早く確実に手放したい、地主との話し合いが難しい |
借地権を第三者に売るには、原則として地主の承諾が必要です。承諾を得ないまま売ると、契約を解除されるおそれがあります。地主がどうしても承諾してくれない場合は、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める手続き（借地非訟）もあります。裁判所は、地主に不利益がないかを判断し、承諾料にあたる金額の支払いを条件に許可を出すのが一般的です。
借地権の扱いに慣れた買取会社なら、借地人の方から借地権を買い取る買主として、地主と承諾の話し合いを進めます。一般の買い手は、地主の承諾や住宅ローンの問題から借地権の購入をためらうことが多いため、買取会社に売るほうが早く確実に進みやすい傾向があります。借地権の売り方は借地権の売買、地主と一緒に売る方法は借地権と底地の同時売却で解説しています。
借地権を売ったときの税金
借地権を売って利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。相続した借地権は、亡くなった方が取得した日から数えます。自分が住んでいた借地の家を、借地権と建物を一緒に売った場合は、3,000万円の特別控除が使えます。地主に払った譲渡承諾料は、譲渡費用として差し引けます。
出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
借地権の売却相場の調べ方
借地権を手放すときの価格を考えるには、まず国税庁の路線価図を見てみましょう。路線価の数字の後ろに付いているアルファベットが「借地権割合」で、Aが90%、Gが30%と、地域ごとに決められています。東京都内の住宅地では60〜70%の地域が多く見られます。
たとえば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60%なら、相続税の計算上の借地権の価値は3,000万円です。ただし、これはあくまで税金の計算のための目安で、実際に売れる価格はこれより低くなるのが一般的です。地主の承諾が必要なこと、譲渡承諾料がかかること、住宅ローンが使いにくく買い手が限られることなどが理由です。
土地の価格は上がり続けています。令和8年地価公示では、全国の全用途平均が+2.8%と5年連続で上がり、東京圏の住宅地は+3.5%でした。地価が上がれば借地権の価値も上がりますが、同時に更新料や承諾料も高くなる点は押さえておきましょう。周辺で実際に取引された価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。借地権の相場については借地権の売却相場、評価の計算は借地権の計算方法で解説しています。
借地権をめぐるケース別の考え方
借地権を相続した場合
相続で借地権を受け継ぐときは、地主の承諾も承諾料も必要ありません。地主から名義変更料を求められても、相続であれば払う義務はないのが原則です。ただし、相続登記は必要です。相続登記の申請は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前の相続も対象で、2027年3月31日までに申請が必要です。
相続した借地の家に住む予定がなく、地代と更新料だけを払い続けることになるなら、更新を機に手放すことも検討しましょう。
建物が古くなっている場合
建物が古いと、更新料に加えて、修繕や建て替えの費用も見込む必要があります。建て替えには地主の承諾と建替承諾料が必要で、承諾が得られなければ、こちらも借地非訟の手続きで裁判所の許可を求めることになります。建物の傷みが大きい場合は、更新の時期を機に手放す方も少なくありません。
地主との関係が悪くなっている場合
関係が悪化していると、更新の話し合いそのものが進みにくくなります。当事者だけで結論を急がず、弁護士を交えて話し合いの場を整えるか、借地権の扱いに慣れた買取会社に売って、話し合いを引き継いでもらう方法もあります。借地のトラブルについては借地権のトラブルで解説しています。
借地権を手放す際に注意したいポイント
借地権を手放すと決めたあとも、慌てて契約するのは禁物です。
- 第三者に売る場合は、地主の承諾を得てから契約・決済を進める
- 譲渡承諾料や更新料の未払い分を、誰がいつ払うのかを契約書で確認する
- 相場より大幅に高い金額を示しておきながら、あとで「地主の承諾が取れない」などの理由で減額してこないか、金額が変わる条件を書面で確認する
- 宅建業の免許と行政処分の履歴を、国土交通省の企業情報検索とネガティブ情報等検索サイトで確認する
- 自宅や土地を不動産会社に売る契約は、クーリング・オフの対象にならないため、その場で即決しない
不安を感じたら、消費者ホットライン「188（いやや）」に相談できます。よくあるトラブルは不動産買取でよくあるトラブルにまとめています。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
借地権のように権利関係が複雑な不動産こそ、実績と調整力が問われます。マーキュリーは2004年の設立以来、東京都知事（5）第84482号の免許のもと、借地権・底地の買取を中心に取り組んできました。会社の情報は会社概要でご確認いただけます。
① 借地権の買取258件の実績
マーキュリーは、借地権・底地・共有持分などの権利調整を426件手がけてきました。そのうち借地権の買取は258件、底地の買取は74件にのぼります。2017年には、借地権の解決方法をまとめた『“お困り借地権”をトラブルなく優良資産に変える方法』も編著しています。当社が借地権の買主として、地主様との承諾の話し合いを当社自身の立場で進めます。
② 相続した借地の家、古い借地の家も
世田谷区成城では、相続した借地の家を使う予定がなく、地代だけを払い続けていた方から、相続登記を担当した司法書士事務所を通じてご相談をいただき、当社が購入しました（事例を見る）。豊島区南長崎では、借地権者様がご高齢で施設に入られることになり、借地の戸建てを当社が買い取りました（事例を見る）。江東区大島では、住み替えを機に資産を整理したいというご相談をいただき、借地の家を建物ごと現況のまま買い取っています（事例を見る）。
③ 入り組んだ借地も再生
世田谷区東玉川では、借地4件が入り組んだ約201㎡の土地で、他社では1年以上話が進まなかった案件を引き継ぎ、奥の2区画を再建築不可から建て替えできる土地に再生しました（事例を見る）。文京区本駒込では、借地権付きの住宅が3件建つ底地を取得し、約3年かけて借地権をすべて買い取りました（事例を見る）。借地権の買取については借地権の買取でもご紹介しています。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・現況のまま
当社が直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。建物が古くても、家財が残っていても、現況のままお引き渡しいただけます。ご契約で決めた金額で確実に売却でき、契約不適合責任も免責とするのが基本です。相続登記や税金の手続きが必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介します。
借地権の更新料に関するよくある質問
Q. 借地権の更新料の相場はいくらですか？
A. 法律で決まった基準はありませんが、実務では更地価格の3〜5%程度、または借地権価格の5〜10%程度がひとつの目安とされることが多くあります。たとえば更地価格5,000万円の土地なら、150万〜250万円程度です。提示額がどの価格をもとに計算されたかを確認しましょう。
Q. 更新料は必ず払わなければいけませんか？
A. 法律上の当然の義務ではありません。契約書に取り決めがなく合意もなければ、払わなくても、建物があれば契約は法定更新されるのが原則です。ただし、契約書に取り決めがある場合は原則として払う必要があり、払わないと契約を解除されるおそれもあります。まず契約書を確認しましょう。
Q. 更新料が高すぎると感じたら、どうすればいいですか？
A. まず、提示額がどの価格をもとに、どう計算されたかを地主に確認しましょう。前回の更新料や周辺の相場など、根拠を整理して減額や分割払いを相談します。話がまとまらない場合は、弁護士に相談したり、簡易裁判所の調停を利用したりする方法もあります。
Q. 相続した借地権に、名義変更料や承諾料はかかりますか？
A. 相続で借地権を受け継ぐ場合は、地主の承諾は必要なく、承諾料や名義変更料を払う義務もないのが原則です。ただし、相続登記は必要で、相続を知った日から3年以内の申請が義務づけられています。
Q. 地主が借地権の売却を承諾してくれない場合はどうなりますか？
A. 裁判所に、地主の承諾に代わる許可を求める手続き（借地非訟）があります。裁判所は、地主に不利益がないかを判断し、承諾料にあたる金額の支払いを条件に許可を出すのが一般的です。借地権の扱いに慣れた買取会社に売り、買主として地主と話し合ってもらう方法もあります。
Q. 更新せずに借地権を売ると、いくらくらいになりますか？
A. 路線価図の借地権割合（東京都内の住宅地では60〜70%が多い）から相続税上の価値の目安はわかりますが、実際の売却価格はそれより低くなるのが一般的です。地主の承諾や承諾料が必要で、買い手が限られるためです。具体的な金額は、建物の状態や地主との関係もふまえた査定で確認しましょう。
Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。
A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
借地権の更新料は、法律で基準が決められていないからこそ、金額が妥当かどうかを自分で見極めることが大切です。契約書の内容と過去の経緯を確かめ、必要なら交渉や専門家への相談を検討しましょう。
- 更新料に法律上の基準はなく、更地価格の3〜5%程度などが目安とされることが多い
- 契約書に取り決めがなければ、払わなくても法定更新されるのが原則。取り決めがあれば原則払う
- 交渉は根拠を整理し、合意内容を書面に残す
- 更新せずに借地権を手放す（売却する）という選択肢もある。地主が承諾しない場合は借地非訟もある
- 相続した借地権には、地主の承諾も承諾料も不要。ただし相続登記は必要
マーキュリーは、借地権の買取258件の実績をもとに、更新料の負担に悩む方や、更新を機に借地を手放したい方のご相談をお受けしています。地主様との承諾の話し合いも、買主として当社が進めます。まずはお気軽にご相談ください。
