土地売却の流れを8ステップで解説｜仲介と買取の違い・費用・税金・注意点

「親から相続した土地を売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない」「手続きや税金のことがよくわからず不安」——初めて土地を売るときは、誰でも戸惑うものです。
土地の売却は、建物の売却と違って、境界の確定や測量といった土地ならではの準備が必要です。この準備に数ヶ月かかることもあるため、全体の流れを先に知っておくことが、スムーズに売るための第一歩になります。

この記事では、土地売却の流れを「仲介」と「買取」に分けてステップごとに解説し、かかる費用と税金、節税に使える特例、売る前の注意点もまとめます。土地の買取を数多く手がけてきた当社の事例もあわせて紹介します。

土地売却の流れ｜仲介と買取の違い

土地を売る方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」があります。流れと期間の違いは次のとおりです。

仲介で売る場合の流れ

1. 書類をそろえ、土地の状況を確認する

まずは手元の書類を集め、土地の状況を把握します。主な書類は次のとおりです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 登記事項証明書（登記簿謄本）、公図
• 地積測量図、境界確認書（あれば）
• 固定資産税の納税通知書、固定資産評価証明書
• 本人確認書類、印鑑証明書（契約・決済時）
• 相続した土地なら、相続登記が済んでいることの確認

登記事項証明書や公図、地積測量図は法務局で、固定資産評価証明書は市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できます。権利証をなくしている場合は権利書を紛失したらどうする？をご覧ください。

2. 相場を調べて査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼する前に、自分でもおおよその相場を調べておくと、査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：周辺で実際に取引された土地の価格を調べられます。
• 公示地価・基準地価：国や都道府県が毎年公表する土地の価格で、相場の目安になります。
• 路線価：相続税の計算に使う価格で、公示地価のおおむね8割の水準です。路線価を0.8で割ると、公示地価に近い水準の目安になります。

査定では、立地や広さだけでなく、土地の形、道路との接し方、高低差、用途地域なども価格に影響します。価格に影響する要素とその根拠を、担当者にしっかり説明してもらいましょう。最新の地価の動きは2026年基準地価、東京圏の住宅地4.0%上昇でも紹介しています。

3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を任せる不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、複数の会社に依頼できる「一般媒介」、1社だけに任せる「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。専任媒介・専属専任媒介では、不動産会社に売主への定期的な報告やレインズへの登録が義務づけられています（参考：不動産売却時の媒介契約の種類）。

4. 境界を確定し、測量する

土地の売買では、隣地との境界をはっきりさせて引き渡すのが一般的です。境界標がない、測量図が古いといった場合は、土地家屋調査士に依頼して、隣地の所有者の立会いのもとで境界を確定し、測量します（確定測量）。道路との境界の確定には、役所との協議も必要です。
確定測量には、隣地の所有者との日程調整や役所の手続きを含めて2〜4ヶ月ほどかかり、費用も数十万円程度かかることが多いです。隣地の所有者が協力してくれないと、さらに長引くこともあります。売りたい時期から逆算して、早めに着手しましょう。

5. 販売活動を経て売買契約を結ぶ

不動産会社がポータルサイトへの掲載などで買主を探します。購入希望者が見つかり、価格や条件がまとまったら、売買契約を結びます。契約時には、宅建士から買主への重要事項説明が行われ、売主は手付金（代金の5〜10％程度が一般的）を受け取ります。
契約書では、引き渡しの時期、境界の明示、契約不適合責任の範囲や期間、手付解除の期限、買主の住宅ローンが通らなかった場合の解除（ローン特約）などを必ず確認しましょう。契約不適合責任とは、引き渡した土地が、面積や品質などについて契約の内容と合っていなかった場合に、売主が負う責任のことです。

6. 引き渡しの準備をする

引き渡しまでに、残っている物の撤去、古家がある場合の解体（更地で引き渡す約束の場合）、抵当権の抹消の手配、住所が変わっている場合の住所変更登記などを済ませます。

7. 決済・引き渡し

買主の取引銀行などに売主・買主・司法書士・不動産会社が集まり、残代金の受け取りと同時に、司法書士が所有権移転の登記を申請します。抵当権がある場合は、受け取った代金で住宅ローンを返し、抵当権の抹消も同時に行います。

8. 翌年に確定申告をする

土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合や、特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。

買取で売る場合の流れ

1. 書類をそろえ、査定を依頼する

仲介と同じく、登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを用意して、買取会社に査定を依頼します。境界が確定していない、古家が建ったまま、荷物が残っているといった状態でも、まずはそのまま相談してかまいません。

2. 買取価格と条件を確認する

買取会社が役所調査や現地確認を行い、買取価格と条件を提示します。価格だけでなく、境界確定や測量、解体、残置物の撤去を誰が負担するのか、契約不適合責任を免除してもらえるのか、決済の時期などもあわせて確認しましょう。

3. 売買契約を結ぶ

条件に納得できたら売買契約を結びます。買取会社が直接の買主なので、販売活動の期間は必要ありません。

4. 決済・引き渡し

買主のローン審査がないため、契約から決済までが短く、契約と同時に決済するケースもあります。残置物があってもそのまま引き渡せることが多いので、契約内容を確認しておきましょう。

土地の買取について詳しくは土地買取の相場・流れで解説しています。

土地の売却にかかる費用

売却にかかる費用を事前に把握しておくと、手元に残る金額を正しく見込めます。主な費用は次のとおりです。

1. 仲介手数料

仲介で売る場合は、売買が成立したときに不動産会社に仲介手数料を払います。上限は法律で決められており、売買価格に応じて次の速算式で計算できます。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

このほか消費税がかかります。また2024年7月からは、売買価格800万円以下の低廉な空き家・土地などについて、売主の合意があれば最大30万円（税抜）まで受け取れる特例ができました。買取の場合は、不動産会社が直接の買主なので仲介手数料はかかりません（参考：不動産売却の手数料はいくら？）。

2. 印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼ります。不動産の売買契約書には軽減措置があり、たとえば1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です（2027年3月31日までに作成されるもの）。電子契約の場合は印紙税はかかりません。

3. 測量費・解体費

境界が確定していない場合の確定測量費は、数十万円程度が目安で、土地の広さや隣地・道路の状況によってはそれ以上かかります。古家が建っていて更地で引き渡す場合は、解体費（木造なら坪あたり数万円程度）もかかります。古家を残したまま売るかどうかは古家付き土地を高く売る方法で解説しています。

4. 住所変更登記・抵当権抹消登記の費用

登記簿上の住所が今の住所と違う場合は、売る前に住所変更登記が必要です。2026年4月からは、住所の変更から2年以内に登記することが義務になりました。また、住宅ローンなどの抵当権が残っている場合は、決済までに抹消登記が必要です。

5. 譲渡所得税・住民税

土地を売って利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税・住民税（復興特別所得税を含む）がかかります。

参考：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

取得費は、土地を買ったときの代金や仲介手数料などです。相続した土地は、亡くなった人が買ったときの取得費を引き継ぎます。買ったときの金額がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使えますが、税額が大きくなりやすいので、売買契約書などの資料を探しておきましょう。譲渡費用は、仲介手数料、測量費、解体費、印紙税など、売るために直接かかった費用です。
所有期間は、売った年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。相続した土地は、亡くなった人が取得した日から数えます。

例えば、売却価格が1,000万円、取得費が400万円、譲渡費用が100万円の場合、譲渡所得は次のようになります。

譲渡所得 ＝ 1,000万円 −（400万円＋100万円）＝ 500万円

所有期間が5年を超えるかどうかで、税額はおよそ2倍変わります。売る時期を少しずらすだけで税金が大きく下がることもあるので、事前に確認しましょう。計算の詳細は土地を売った時の税金はいくら？で解説しています。

土地の売却で使える節税の特例

条件を満たせば、特例を使って税金を大きく減らせます。代表的なものは次のとおりです。

特例ごとに細かい条件があり、併用できない組み合わせもあります。使えるかどうかは、税理士や税務署に確認しましょう。詳しくは不動産売却の税金と節税対策で解説しています。

整形地と不整形地で売却価格はどう変わる？

土地の形は、売却価格に大きく影響します。

整形地とは

整形地は、正方形や長方形など、形の整った土地です。建物の配置を計画しやすく、敷地を無駄なく使えるため、買い手に人気があります。需要が高い分、価格も高めにつきやすく、短期間で売れることが多いのが特徴です。

不整形地とは

不整形地は、三角形の土地や旗竿地など、形が整っていない土地です。建物の配置が難しく、使えない部分が出たり、建築費がかさんだりしやすいため、整形地より価格は低くなるのが一般的で、売るのに時間がかかることもあります。

不整形地の代表例は「旗竿地」と「三角地」

• 旗竿地：道路から細長い通路（竿の部分）を通って奥の敷地（旗の部分）に入る形の土地です。通路の幅が2m未満だと建物を建てられず、東京都では通路が長いほど広い幅が求められます。
• 三角地：三角形の土地で、角の部分が使いにくく、建物の配置に制約が出やすい土地です。

ただし、立地や周辺環境によっては、不整形地でも整形地に近い価格で売れることがあります。隣地とあわせて活用できる場合や、土地の形を活かした建物を計画できる場合は、評価が上がることもあります。土地の扱いに慣れた不動産会社に相談してみましょう。

土地を売るときの注意点

1. 共有者がいないか確認する

土地が共有名義の場合、土地全体を売るには共有者全員の同意が必要です。共有者の中に連絡が取れない人や反対する人がいると、売却が大きく遅れます。登記簿で共有者を確認し、早めに全員の意向を確かめておきましょう。なお、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに売ることもできます（参考：共有持分は売却できる？）。

2. 相続した土地は相続登記を済ませる

相続した土地を売るには、まず相続人の名義に変える相続登記が必要です。遺産分割協議で取得する人を決める場合は、相続人全員の合意が必要になります。2024年4月からは相続登記が義務になり、相続を知った日から3年以内に登記しなければなりません（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）。相続した土地の売り方は相続した土地を売却する方法で解説しています。

3. 境界を確定させておく

境界があいまいなまま売ると、引き渡し後に隣地とのトラブルになるおそれがあります。売る前に境界を確定させ、境界確認書を交わしておくと安心です。隣地の所有者の協力が得られず確定できない場合は、法務局の「筆界特定制度」を利用する方法もあります。

4. 契約不適合責任の範囲を決めておく

売った後に、面積が契約より大きく少なかった、地中からコンクリートがらや古い基礎が大量に出てきた、といった問題が見つかると、売主は代金の減額や撤去費用の負担を求められることがあります。
個人が売主の場合は、契約で責任の範囲や期間を限定したり、免除したりする特約を結ぶことができます。ただし、知っていた問題を伝えなかった場合は、特約があっても責任を免れません。わかっていることは事前に伝え、売る前にできる範囲で土地の状態を調べておきましょう。

5. 地中埋設物や土壌汚染に注意する

以前に建物や井戸、浄化槽があった土地では、古い基礎や配管、がれきなどが埋まっていることがあります。また、工場やガソリンスタンド、クリーニング店などがあった土地では、土壌汚染のおそれもあります。過去の土地の使われ方を確認し、必要に応じて地中レーダー探査や土壌調査を行うと、引き渡し後のトラブルを防げます。

6. 道路との接し方を確認する

土地が建築基準法上の道路に2m以上接していないと、建物を建てられない「再建築不可」の土地になり、売却価格に大きく影響します。前面の道路が私道の場合は、通行や掘削の承諾があるかも確認しておきましょう（参考：私道に接する土地は売却できる？）。

土地をスムーズに売るコツ

1. 相場に合った売り出し価格を設定する

高すぎる価格では買い手がつかず、売れ残るうちに値下げを繰り返すことになりがちです。反対に安すぎると損をします。周辺の取引事例や公示地価などで相場を調べ、査定額の根拠を確認したうえで、相場に合った価格で売り出すことが早期売却への近道です。

2. 売れにくい土地は、実績のある買取会社に相談する

旗竿地や三角地などの不整形地、再建築不可の土地、境界が確定していない土地、古家や残置物がある土地、広すぎる土地などは、一般の買主が見つかりにくく、仲介では時間がかかりがちです。こうした土地は、土地の活かし方を知っている買取会社に相談すると、スムーズに売れることがあります。同じような土地を買い取った実績があるか、価格の根拠をきちんと説明してくれるかを確認しましょう。
広い土地の売り方は広い土地の売却方法、土地の一部だけ売りたい場合は分筆して土地の一部を売却するには？も参考にしてください。

マーキュリーの土地買取事例

当社は、土地・借地・底地などの買取と開発を手がけ、土地の買取実績は78件、権利調整全体では400件を超えます（当社サイト掲載時点）。境界が確定していない土地や、権利関係が複雑な土地もお受けしてきました。

境界のずれを解消し、宅地として再生（世田谷区東玉川）

1筆の土地に4軒の借地があり、契約上の面積と実際の使用範囲が食い違っていました。当社が確定測量を行い、関係者と調整して分筆登記を実施。再建築不可だった奥の区画も建てられる状態に整え、境界確定にもとづいて外構を整備したうえで、造成済みの宅地として販売しました。
事例を見る：世田谷区東玉川

前面道路3.2mの土地を、戸建て用地として活用（豊島区南長崎）

前面道路の幅が3.2m、間口も7.8mと制約の多い土地でしたが、最も有効な使い方を検討し、駐車スペースを備えた戸建て住宅を建築しました。
事例を見る：豊島区南長崎2丁目

借地人のいる土地を整理し、更地で売却（文京区本駒込）

借地人3名がいる土地を取得し、約3年かけて一人ひとりと話し合って借地権を買い取り、すべて所有権にしたうえで更地にして大手デベロッパーに売却しました。
事例を見る：文京区本駒込

土地売却に関するよくある質問

Q. 土地の売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

仲介の場合、査定から引き渡しまで3〜6ヶ月程度が目安です。境界の確定が必要な場合は、その分さらに2〜4ヶ月ほどかかることがあります。買取なら、条件がまとまれば数週間〜1ヶ月程度で現金化できることが多いです。

Q. 境界が確定していない土地でも売れますか？

売ることはできますが、仲介で一般の方に売る場合は、確定測量をして境界を明示してから売るのが一般的です。買取の場合は、境界が確定していない状態のまま買い取ってもらえることもあります。

Q. 古家付きの土地は、解体してから売ったほうがいいですか？

一概にはいえません。更地のほうが買い手は見つけやすい一方、解体費がかかり、翌年から固定資産税の住宅用地の特例が外れて税額が上がります。再建築不可の土地の場合、解体すると建物が建てられなくなります。古家付きのまま売れるか、先に相談してから判断しましょう。

Q. 土地を売ったら必ず税金がかかりますか？

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合にかかります。利益が出なければかかりません。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わり、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を使える場合もあります。

Q. 土地を売った後に確定申告は必要ですか？

譲渡所得が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。特例を使って税額がゼロになる場合も、申告しなければ特例を受けられません。

Q. マーキュリーはどのエリアに対応していますか？

東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ

土地の売却は、書類の準備、査定、媒介契約、境界確定・測量、販売活動、売買契約、決済・引き渡し、確定申告という流れで進みます。特に境界の確定には時間がかかるため、早めに準備を始めることが大切です。費用や税金、使える特例も事前に確認しておきましょう。
株式会社マーキュリーは、戸建て、アパート、マンション、賃貸併用住宅、既存建物のリフォームなど、さまざまな事業の中から土地を最も活かせる方法を考えて買取価格をご提案します。境界が未確定の土地や形の悪い土地、古家付きの土地もそのままご相談ください。