「家の前の道が私道で、持分があるのかどうかもわからない」「売り出したら、通行や掘削の承諾書はあるかと聞かれた」。私道に接する土地の売却では、公道に面した土地にはない確認事項がいくつも出てきます。
私道に接しているからといって、売却できないわけではありません。ただし、その私道が建築基準法上の道路にあたるか、私道の持分を持っているか、通行や掘削の承諾が得られているかによって、買い手の受け止め方は大きく変わります。
この記事では、私道の基本と売れにくいといわれる理由、売却前に確認したいポイント、通行・掘削をめぐる民法のルール、持分や承諾がない場合の対処法、そして買取という選択肢までを順に整理します。
私道とは？公道との違いと「建築基準法上の道路」かどうか
私道とは、国や自治体ではなく、個人や法人が所有している道のことです。見た目は普通の道路でも、登記簿を見ると近隣の住民が少しずつ持ち合っていたり、分譲時の開発業者の名義のまま残っていたりします。
売却で重要になるのは、所有者が誰かということより、その道が建築基準法上の「道路」にあたるかどうかです。建築基準法では、建物の敷地は道路に2m以上接しなければならないと定めています。この「道路」には、原則として幅員4m以上の道で、道路法による道路や、特定行政庁から位置の指定を受けた道（いわゆる位置指定道路）などが含まれます。
また、法律が適用された時点ですでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものも道路とみなされます。これが「2項道路」と呼ばれるもので、道の中心線から2mの線が道路の境界線とみなされるため、建て替えの際には敷地の一部を後退（セットバック）させる必要があります。
たとえば、同じ私道でも、位置指定道路や2項道路に接していれば建て替えができる一方、建築基準法上の道路にあたらない通路にしか接していなければ、原則として建て替えができません。私道に接する土地の価値は、まずこの区別で大きく分かれます。
私道に接する土地が売れにくいといわれる理由
私道に接する土地は、公道に面した土地と比べて売却に時間がかかることがあります。その背景には、買い手側が抱える不安がいくつかあります。
一つ目は、通行や車の出入りを将来にわたって確保できるかという不安です。私道の所有者が変わったときに通行を制限されるのではないか、という心配は買い手にとって切実です。
二つ目は、上下水道やガス管の引き込み・交換で道路を掘る必要が出たとき、所有者の同意が得られるかという点です。住宅ローンを扱う金融機関が、私道の持分や承諾書の有無を確認するケースもあります。
三つ目は、維持管理の負担です。舗装の補修や側溝の修理を誰がどう負担するのか、取り決めがない私道も少なくありません。
たとえば、私道の持分がないまま売り出した土地で、内覧の評判はよいのに、金融機関の審査の段階で承諾書の提出を求められ、話が止まってしまうというケースがあります。こうした不安を事前に解消できるかどうかが、売却のスピードを左右します。
売却前に確認したい4つのポイント
私道に接する土地を売る前に、手元の資料と役所の情報で確認しておきたいことがあります。あとから判明すると交渉がやり直しになるため、早めに整理しておきましょう。
私道の持分を持っているか
まずは、私道部分の登記を確認します。自宅の土地とは別の地番で私道の持分が登記されている場合があり、固定資産税の課税明細書に私道の地番が載っていることもあります。持分があれば、売却時には自宅の土地とあわせて私道の持分も買い手に引き継ぐのが一般的です。
建築基準法上の道路にあたるか
接している道が位置指定道路や2項道路にあたるかは、区役所・市役所の建築指導の窓口で確認できます。道路の種別や幅員によって、建て替えの可否やセットバックの要否が変わります。
通行・掘削の承諾書があるか
過去に私道の所有者から通行や掘削の承諾書をもらっているかを確認します。分譲時に取り交わしている場合もあるため、購入時の書類一式を見直してみてください。
私道の所有者と管理の取り決め
私道の所有者が誰で、補修費用をどう分担してきたのかも、買い手に説明できるようにしておきます。
| 確認項目 | 確認する場所・資料 | 買い手への影響 |
|---|---|---|
| 私道の持分 | 登記事項証明書・課税明細書 | 持分があれば通行や工事の不安が小さくなる |
| 道路の種別 | 区役所・市役所の建築指導の窓口 | 道路にあたらなければ原則建て替え不可 |
| 通行・掘削の承諾書 | 購入時の契約書類一式 | 住宅ローン審査で求められることがある |
| 管理の取り決め | 近隣との覚書・自治会の記録 | 補修費用の負担への不安を左右する |
通行・掘削承諾と民法のルール｜2023年施行の改正もふまえて
私道の通行や工事については、民法にも関係するルールがあります。知っておくと、所有者との話し合いの見通しが立てやすくなります。
民法では、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に出るために周りの土地を通行できると定めています。ただし、通行の場所や方法は、通行する側に必要で、かつ周りの土地にとって損害が最も少ないものを選ぶ必要があり、原則として償金を支払う必要があります。
また、令和5年4月1日施行の改正民法では、電気・ガス・水道水などの供給を受けるために他の土地に設備を設置しなければならない場合には、必要な範囲で設置できるというルールが設けられました。設置する場合は、あらかじめ目的・場所・方法を土地の所有者などに通知する必要があります。
法務省の研究会がまとめた「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」では、私道を、全体を複数人で共有する「共同所有型私道」と、複数の筆を近隣の所有者がそれぞれ持ち合う「相互持合型私道」に分け、舗装や給水管の工事などの事例ごとに必要な同意の考え方を整理しています。
たとえば、私道の共有者の一部が所在不明で工事の同意が集まらない場合でも、新しい制度を使って対応できる場面があります。ただし、個別の判断は専門家への確認が前提で、まずは話し合いで承諾を得るのが現実的です。
出典：e-Gov法令検索｜民法（第210条〜第213条の2）
法務省｜所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）
私道の持分がない・承諾が取れない場合の対処法
私道の持分を持っていない、あるいは承諾書がないからといって、売却をあきらめる必要はありません。状況に応じて、いくつかの打ち手があります。
まず考えられるのは、私道の所有者に通行・掘削の承諾書をあらためてお願いすることです。売却を機に依頼すると、ほかの近隣住民も同じ書式でまとめて承諾を出してくれることがあります。
次に、私道の持分を所有者から譲ってもらう方法です。分譲業者の名義のまま残っている私道であれば、譲渡に応じてもらえる場合があります。所有者が亡くなっている場合は、相続人を調べたうえでの交渉になるため、時間がかかる点に注意が必要です。
いずれもむずかしい場合は、現状のまま買い取る会社に相談する方法があります。権利調整の経験がある会社であれば、承諾の取り付けや持分の取得を買取後に自社で進める前提で、価格を提示できることがあります。
たとえば、相続した実家の前の私道が、亡くなった分譲業者の関係者名義のまま残っていて承諾が取れなかったケースでも、現状のまま買取で手放せた例があります。自分で交渉する負担を減らせる点は、買取の大きな利点です。
私道に接する土地を手放す方法｜仲介・買取・隣地への売却
私道に接する土地を手放す方法は一つではありません。私道の状況や急ぎ具合によって、向いている手段は変わります。
仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。承諾書がそろい、建築基準法上の道路に接していれば、公道に面した土地に近い条件で売れる可能性もあります。一方、承諾がそろっていないと、買い手の住宅ローンが通りにくく、売却が長引くことがあります。
買取は、専門会社が直接買い取る方法です。訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、仲介手数料もかかりません。私道の権利関係が整っていない状態でも、相談できる点が特徴です。
隣地や私道の共有者への売却も選択肢になります。私道沿いの所有者にとっては、敷地が広がったり、私道の管理がしやすくなったりする利点があるためです。
| 手放す方法 | スピード | 手取りの考え方 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介で売却 | 数か月かかることが多い | 売却価格から仲介手数料を差し引く | 持分・承諾書がそろっている |
| 直接買取 | 数日〜数週間が目安 | 提示された査定額がそのまま手取り | 承諾が取れない・早く手放したい |
| 隣地・共有者へ売却 | 交渉次第で変動 | 交渉で決まる | 私道沿いの所有者に買う動機がある |
どの方法でも、私道の権利関係に強い会社かどうかで結果は変わります。査定額の根拠を確認し、その物件タイプに強い会社を選ぶことが大切です。
私道に接する土地の売却の流れと注意点
私道に接する土地の売却も、基本的な流れは一般的な土地と変わりません。ただし、私道に関する資料の準備が加わります。
| ステップ | 内容 | 私道で追加する準備 |
|---|---|---|
| 相談・資料確認 | 登記や購入時の書類を確認する | 私道の地番・持分・承諾書の有無 |
| 現地調査・訪問査定 | 接道状況や私道の状態を確認し金額を提示 | 道路種別・幅員の確認 |
| 契約 | 内容に合意し売買契約を結ぶ | 私道持分の引き継ぎを契約書に明記 |
| 決済・引き渡し | 代金の入金と所有権の移転 | 私道持分の移転登記もあわせて行う |
注意したいのは、私道の事情を理由に、相場から大きく外れた条件を示されるケースです。国民生活センターは、不動産の売却をめぐって強引な勧誘や契約を急がされるトラブルについて注意を呼びかけています。私道の問題を必要以上に強調して即決を迫る相手には慎重になり、金額の根拠を書面で確認しましょう。
たとえば、私道持分の登記を忘れたまま自宅部分だけを引き渡してしまうと、あとで買い手との間で問題になります。契約書と登記の対象に私道部分が含まれているか、最後に必ず確認しておきましょう。
私道に接する土地の売却についてよくある質問
私道に接する土地の売却について、寄せられることの多い質問にお答えします。
私道の持分がなくても土地は売れますか
持分がなくても売却はできます。ただし、通行や掘削の承諾書がないと、買い手の住宅ローン審査や将来の工事に不安が残り、仲介では売却が長引くことがあります。承諾が取れない場合は、現状のまま買取を検討するのも一つの方法です。
位置指定道路と2項道路は何が違いますか
位置指定道路は、土地を建物の敷地として使うために造られ、特定行政庁から位置の指定を受けた道です。2項道路は、幅員4m未満でも、法律の適用時にすでに建物が立ち並んでいたため道路とみなされる道で、建て替えの際にセットバックが必要になります。
掘削の承諾がないと水道管の工事はできませんか
令和5年4月1日施行の改正民法で、水道や電気などの供給を受けるために必要な範囲で、他の土地に設備を設置できるルールが設けられました。ただし事前の通知などが必要で、実務上は所有者の承諾を得て進めるのが円滑です。
私道の所有者がわからない場合はどうすればよいですか
まずは私道部分の登記事項証明書で名義人を確認します。名義人が亡くなっている場合は相続人の調査が必要です。調査や交渉の負担が大きいときは、権利調整に対応できる買取会社へ相談する方法もあります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
私道の持分や承諾が絡む土地は、権利関係を整理しながら取引を前に進める力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
私道に接する土地は、道路の種別や私道の持分、通行・掘削の承諾の有無によって、売却のしやすさが大きく変わります。事前に確認すべき点を押さえておけば、買い手の不安に先回りして対応できます。
- ●建築基準法上の道路に2m以上接しているかが、建て替えの可否を分ける
- ●私道の持分と通行・掘削の承諾書は、買い手の住宅ローン審査にも影響する
- ●改正民法で、ライフラインの設備設置に関するルールが設けられた
- ●承諾が取れない場合でも、現状のまま買取という選択肢がある
- ●契約と登記の対象に、私道の持分が含まれているかを最後に確認する
私道の持分がない土地や、承諾書がそろわない土地も、マーキュリーは直接買取で承ります。「私道のことで売却が止まっている」という方こそ、お気軽にご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
