老朽化した戸建て、いわゆる「ボロ家」をどう手放すか悩んでいませんか。雨漏りや傾き、長年の空き家化で、もう住める状態ではないと感じる方も多いはずです。
「こんな状態で売れるのだろうか」「解体してから売るべきか」「再建築不可と言われたが価値はあるのか」。こうした不安が、決断を先延ばしにする原因になりがちです。
この記事では、ボロ家を現況のまま買い取ってもらう方法、再建築不可物件の考え方、解体費用の負担を抑える視点を整理します。買取という選択肢を軸に、判断材料をわかりやすくお伝えします。
最後まで読めば、老朽化した戸建てでも前向きに手放す道筋が見えてきます。まずは状態を問わない査定から始めてみてください。
ボロ家でも売れる？現況のまま売却できる仕組み
ボロ家と呼ばれる老朽化した戸建てでも、売却そのものは十分に可能です。住める状態かどうかと、不動産として価値があるかどうかは別の問題だからです。土地に価値が残っていれば、建物が傷んでいても取引は成立します。
一般の中古住宅市場では、買主は「自分が住む家」を探します。そのため雨漏りや傾きがある物件は敬遠されやすく、売れ残ることもあるでしょう。一方、買取会社は再生や活用を前提に物件を見るため、現況のままでも検討の対象になります。
例えば、屋根が崩れかけ庭が荒れ放題の空き家でも、買取会社は更地化や改修を織り込んで評価します。売主が掃除や修繕をする必要はありません。荷物が残ったままでも相談できるケースが多い点も特徴です。
国土交通省の令和7年地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しました。土地そのものの評価が底堅い局面では、老朽家屋が建っていても土地値を軸に検討しやすくなります。エリアごとの成約相場は不動産情報ライブラリ等でご確認ください。
出典：国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
「現況のまま売る」と「解体してから売る」どちらが得か
ボロ家を手放すとき、まず迷うのが「建物を残したまま売るか」「解体して更地で売るか」です。どちらにも長所と短所があり、物件の状態や立地によって最適解は変わります。判断の前に、それぞれの違いを把握しておきましょう。
更地にすれば買主は土地活用をイメージしやすくなりますが、解体費用は売主が先に負担します。建物を残したまま売れば解体費はかかりませんが、買主側がその費用を見込むぶん評価に反映されることもあります。
下表は、両者の主な違いを整理したものです。あくまで一般的な傾向であり、実際の判断は物件ごとに異なります。
| 比較項目 | 現況のまま売る | 解体してから売る |
|---|---|---|
| 解体費の負担 | 不要（買主側で検討） | 売主が先に負担 |
| 売り出しまでの手間 | 少ない | 解体工事の期間が必要 |
| 再建築不可の場合 | そのまま相談しやすい | 建て直せず更地が活用しにくい |
| 残置物・家財 | 残ったまま相談できる場合あり | 解体前に整理が必要なことも |
特に注意したいのが再建築不可物件です。解体して更地にしても新たに建物を建てられないため、かえって活用しにくくなる恐れがあります。再建築不可が疑われる場合は、安易な解体を避け、現況のまま専門会社へ相談するのが無難でしょう。
買取会社へ現況のまま相談すれば、解体の要否を含めて評価してくれます。自分で解体業者を探し、費用を立て替える負担を避けられる点は、老朽家屋を抱える売主にとって大きな安心材料です。
再建築不可物件とは｜ボロ家でつまずきやすいポイント
老朽化した戸建てで特に問題になりやすいのが「再建築不可物件」です。これは現在の建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地を指します。古い家ほど該当する可能性があり、ボロ家の売却でつまずく典型的な要因になります。
主な原因は、建築基準法が求める「接道義務」を満たしていないことです。敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない場合などが該当します。昔ながらの住宅地や、路地の奥にある古家では珍しくありません。
再建築不可でも価値はゼロではない
再建築不可と聞くと「価値がない」と感じるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。既存の建物を生かしたリフォームや、隣地と一体での活用など、専門会社ならではの再生手法があるためです。
例えば、隣接地の所有者にとっては、再建築不可の土地でも取得すれば自分の敷地を広げられる場合があります。こうした活用の道筋を描けるかどうかで、評価は大きく変わります。一般市場では売りにくくても、買取なら検討の余地が残るのです。
再建築不可かどうかは、役所での調査や接道状況の確認が必要です。素人判断は難しいため、まずは現況を伝えて専門家に見てもらうことをおすすめします。
ボロ家の解体費用の考え方｜負担を抑える視点
ボロ家を手放す際、多くの方が気にするのが解体費用です。木造戸建てでも構造や立地、廃材の量によって費用は変動します。狭い路地で重機が入りにくい、アスベスト含有の建材があるといった条件では、費用がかさむ傾向があります。
解体費用を売主が全額負担すると、手元に残る金額が大きく目減りします。しかも更地にしたあとで買い手がつかなければ、固定資産税の負担だけが残るリスクもあります。更地は住宅用地の特例から外れ、土地の固定資産税が上がる点にも注意が必要です。
解体せず「現況渡し」で負担を避ける
費用負担を抑える有効な方法が、解体せずに現況のまま引き渡す「現況渡し」です。買取会社が解体や再生を前提に評価するため、売主が工事費を立て替える必要がありません。
例えば、見積もりで解体費が想定より高額だった場合でも、現況のまま買取に切り替えれば、その負担を回避できます。提示された訪問査定の金額がそのまま買取価格となり、手取り額として確定する点もわかりやすいでしょう。
解体すべきか現況のままがよいかは、再建築の可否や立地で変わります。自己判断で解体を進める前に、現況での査定額と比較して検討することが大切です。
ボロ家売却で気をつけたいトラブルと注意点
老朽化した戸建ての売却では、トラブルを避けるための注意も欠かせません。状態が悪い物件ほど、契約後に「聞いていない不具合があった」といった争いに発展しやすいためです。安心して手放すために、事前の確認を丁寧に行いましょう。
国民生活センターには、不動産売却をめぐる相談が寄せられており、注意喚起も行われています。査定や契約の場面で不明点を残さないことが、トラブル回避の基本です。提示された金額の根拠を確認し、納得してから進めましょう。
特に気をつけたいポイントを整理します。
- ●査定額がどのように算出されたか、根拠を確認する
- ●契約書の条件（引き渡し時期・残置物の扱い等）を書面で確かめる
- ●急かす言動や曖昧な説明には慎重に対応する
- ●その物件タイプ（老朽家屋・再建築不可等）に強い会社を選ぶ
老朽家屋や再建築不可といった条件は、扱いに慣れた会社かどうかで対応の質が変わります。実績や説明のわかりやすさを見極め、安心して任せられる相手を選ぶことが、後悔しない売却につながります。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
老朽家屋でも市況は底堅い｜相場の確認方法
ボロ家でも、土地としての評価は市況に支えられます。建物が傷んでいても、立地のよい土地であれば一定の需要が見込めるためです。手放すタイミングを考えるうえで、全国的な不動産市況を押さえておくと判断しやすくなります。
国土交通省の不動産価格指数（令和7年9月分）では、住宅総合が145.4、住宅地が120.7、戸建118.6となっています（2010年平均＝100）。これは住宅市場全体の価格水準が、基準年より高い位置にあることを示します。
エリアごとの成約相場までは、全国指標から読み取れません。具体的な相場は不動産情報ライブラリやREINSの統計で確認するのが確実です。例えば近隣の成約事例を調べれば、自分の土地の目安がつかみやすくなります。
老朽家屋を抱えていると価値を低く見積もりがちですが、土地値が底堅い局面では想像以上の評価が出ることもあります。まずは現況のまま査定を受け、客観的な数字を確認することから始めてみてください。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
東日本不動産流通機構（REINS）｜不動産市場動向（統計）
https://www.reins.or.jp/library/
空き家化したボロ家を放置するリスク
老朽化した戸建てを使わないまま放置すると、さまざまなリスクが積み重なります。誰も住まない家は傷みが加速し、資産価値はさらに下がっていきます。早めの決断が、結果的に手取り額を守ることにつながります。
放置された空き家は、防犯や防災の面でも不安が増します。建物の倒壊や、敷地内への不法投棄、近隣への迷惑など、所有者の責任が問われる場面も少なくありません。固定資産税は所有している限り毎年かかり続けます。
例えば、相続で受け継いだまま遠方で管理できず、数年放置している家屋は珍しくありません。その間に屋根や外壁が劣化し、いざ売ろうとしたときに評価が下がっているケースもあります。早めに動くほど選択肢は広がります。
総務省の住宅・土地統計調査でも、空き家は増加傾向にあるとされています。社会全体で空き家対策が進むなか、活用や売却の判断を先送りしないことが、所有者にとって賢明な選択といえるでしょう。
出典：総務省統計局｜住宅・土地統計調査
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html
相続したボロ家を手放すときの基礎知識
ボロ家を手放す背景には、相続が関わることが多くあります。親が住んでいた古い家を受け継いだものの、住む予定がなく管理に困る、という相談は典型的です。相続が絡む場合は、登記や手続きの基礎を押さえておく必要があります。
2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続を知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。古い家ほど名義が古いままのこともあり、早めの確認が欠かせません。
例えば、祖父名義のまま放置されていた家屋では、相続人が複数にわたり手続きが複雑になることがあります。売却を進めるには、まず名義を整理し、相続人の合意を得ておくことが前提となります。権利関係の調整に強い会社へ相談すると安心です。
相続した老朽家屋は、権利調整・残置物・老朽化という課題が重なりがちです。これらをまとめて相談できる窓口を選べば、手続きの負担を大きく減らせます。一つひとつ専門家と確認しながら進めましょう。
出典：法務省｜相続登記の申請義務化
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
老朽化した戸建てや再建築不可、相続が絡む物件は、一般的な売却では扱いにくいとされがちです。マーキュリーは、そうした条件の難しい不動産にこそ向き合い、価値ある未来へつなぐことを大切にしています。ここでは選ばれる理由を4つご紹介します。
① 複雑な権利関係も調整します
接道の問題や共有名義、境界が不明確な土地など、権利関係が複雑な物件も対応します。一般市場では敬遠されやすいケースでも、調整のノウハウを生かして前向きに検討します。まずは現況をお聞かせください。
② 再建築不可・訳あり物件を再生します
再建築不可や老朽家屋、長年の空き家といった「訳あり」とされる物件も、再生や活用を前提に評価します。一般の買主が手を出しにくい物件こそ、専門会社としての知見が生きる領域です。状態を問わずご相談いただけます。
③ 相続のお悩みをワンストップで
相続登記が済んでいない、相続人が複数いる、残置物が片付かない。こうした相続特有の悩みも、まとめてご相談いただけます。複数の窓口を回る手間を減らし、手続きの負担を軽くします。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
マーキュリーは直接買取のため、仲介手数料はかかりません。訪問査定で提示する金額がそのまま買取価格となり、手取り額として確定します。あとから差し引かれる不安がなく、資金計画を立てやすい点が特徴です。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
老朽化したボロ家でも、土地に価値が残っていれば現況のまま手放すことは十分に可能です。再建築不可や解体費の負担といった悩みも、専門会社に相談すれば前向きな選択肢が見えてきます。
大切なのは、自己判断で解体を進めたり放置したりせず、まずは現況での査定額を確認することです。市況が底堅い局面では、想像以上の評価が出ることもあります。提示額の根拠を確認し、納得して進めましょう。
マーキュリーは、再建築不可・相続・権利調整・老朽家屋といった難しい条件にこそ向き合い、直接買取で査定額がそのまま手取りになる安心をお届けします。状態や残置物を問わず、まずはお気軽にご相談ください。
ボロ家の今後にお悩みなら、無料査定からはじめてみてください。あなたの不動産を、価値ある未来へつなぐお手伝いをいたします。
