違反建築の物件は買い取ってもらえる？既存不適格との違い・売却のコツを解説【2026年版】

「相続した建物が違反建築だと言われた」「増築部分のせいで住宅ローンが通らず売れない」。違反建築や既存不適格の物件をめぐるお悩みは、当事者になって初めて直面する方がほとんどです。

一般的な仲介では買い手がつきにくく、売却そのものをあきらめてしまう方も少なくありません。しかし結論から申し上げると、違反建築の物件でも、買取という方法であれば手放せる可能性は十分にあります。

活用のノウハウを持つ専門会社であれば、是正や再生を前提に自社で買い取り、価値を見出せるからです。この記事では、違反建築と既存不適格の違い、売りにくい理由、手放す選択肢、相場の調べ方、注意点までを順に整理します。

そのままにしておくと、固定資産税や管理の負担だけが積み重なっていきます。まずは仕組みを知り、納得のいく形で手放す一歩を踏み出しましょう。

違反建築とは？既存不適格との違い

違反建築とは、建築当時から建築基準法などの規定に適合していない建物を指す言葉です。建ぺい率オーバーや容積率オーバー、建築確認を受けずに増築したケースなどが代表例にあたります。

一方の既存不適格は、建てた時点では合法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって現行基準に合わなくなった建物です。こちらは違法ではなく、あくまで「基準が後から変わった」状態を意味します。

両者は似て見えますが、扱いは大きく異なります。違反建築は是正の対象になりうるのに対し、既存不適格は原則としてそのまま使い続けられる点が違いです。混同されやすいので、まずはどちらに当てはまるかの見極めが出発点になります。

たとえば、建築当時は問題なかった建物が、前面道路の拡幅計画で敷地の一部が道路扱いとなり、既存不適格になった例があります。この場合は違法ではないものの、再建築時に規模が縮小する点に注意が必要です。判断に迷うときは、専門会社に現況を見てもらうのが確実です。

なぜ違反建築は売りにくいのか

違反建築の物件が売りにくいといわれる最大の理由は、買い手側で住宅ローンが使いにくい点にあります。金融機関は担保評価を重視するため、法令に適合しない建物には融資に慎重になりやすいのです。

現金で購入できる買い手は限られます。そのため、マイホームを探す一般の実需層は候補から外れやすく、仲介市場では動きにくくなります。検査済証なしの物件も、適法性を確認しづらいことから同様の傾向があります。

加えて、増築部分が未登記のままだったり、容積率オーバーの状態が解消できなかったりすると、購入後の是正費用を買い手が警戒します。結果として価格交渉が長引き、話がまとまりにくくなります。

たとえば、建ぺい率オーバーの一戸建てを仲介に出したものの、住宅ローン審査で複数の買い手が離脱し、半年以上も成約に至らなかったケースがあります。こうした物件こそ、是正や活用のノウハウを持つ会社による直接買取が現実的な選択肢になります。

違反建築を手放す方法の選択肢

違反建築を手放す方法は一つではありません。建物の状態や急ぎ具合によって、向いている手段は変わってきます。まずは代表的な選択肢を押さえておきましょう。

仲介で売却する

不動産会社に買い手を探してもらう方法です。相場に近い価格を狙える一方、違反建築は現金購入層に限られるため、売れるまでに時間がかかりやすい傾向があります。

専門会社に直接買取してもらう

是正や活用のノウハウを持つ会社が、その物件を直接買い取る方法です。買い手を探す工程がないため、早期の現金化が見込めます。訪問査定で提示された金額が、そのまま買取価格として確定します。

隣地所有者への売却や現況のまま譲渡する

隣接地とあわせることで活用の幅が広がる場合、隣地の所有者に売却できることもあります。現況のまま引き取る買取なら、是正やリフォームをせずに手放せる点が特徴です。

下の表は、それぞれの方法の特徴を整理したものです。ご自身の状況に照らして比べてみてください。

いずれの方法でも、違反建築や訳あり物件に強い会社かどうかで結果は大きく変わります。是正の実績や活用方法の根拠を確認したうえで、その物件タイプに強い会社を選ぶことが大切です。

違反建築を保有し続けるリスク・コスト

「売れないなら持っておけばよい」と考えて、違反建築の物件をそのままにしている方もいらっしゃいます。しかし、不動産は所有しているだけで費用と手間がかかり続けます。

代表的な負担が、毎年の固定資産税と都市計画税です。建物が古く使っていなくても、課税は続きます。さらに、増築部分が未登記のままだと、相続の際に権利関係が複雑になり、手続きの負担が次の世代へ引き継がれてしまいます。

老朽化した建物を放置すると、別のリスクも生じます。管理が行き届かない状態が続くと、自治体から「特定空家」に指定され、固定資産税の軽減が外れて負担が増える可能性があります。倒壊や外壁の落下による近隣トラブルの懸念もあります。

たとえば、遠方に住む方が相続した違反建築の空き家を数年放置した結果、雨漏りと老朽化が進み、いざ手放そうとした時点で建物価値がほとんど残っていなかったケースもあります。使う予定がないのであれば、早めに手放す判断が結果的にコストを抑えます。

違反建築の買取で注意したいポイント

違反建築の買取を進めるうえでは、いくつか気をつけておきたい点があります。急いで契約する前に、次のポイントを確認しておきましょう。

まず、相場よりも大幅に高い査定額を示す会社には注意が必要です。国民生活センターは、高額の査定を示したあとに値下げを迫る手口について繰り返し注意を呼びかけています。金額の根拠を書面で確認することが、トラブルを避ける第一歩になります。

また、買取では査定額がそのまま手取り額になるのが大きな特徴です。仲介のように仲介手数料が差し引かれることはありません。違反や増築の状態を正直に伝え、提示額と手取り額が一致するかを契約前に必ず確かめましょう。

不動産の売却契約には、クーリング・オフが適用されません。その場で即決を求められても、いったん持ち帰り、内容を落ち着いて検討することが大切です。たとえば、増築部分の扱いを口頭でしか説明されなかった場合は、書面での明記を求めるようにしましょう。焦らず、納得できる相手と進める姿勢が肝心です。

出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起

違反建築の相場と調べ方

違反建築の相場は、立地や建物の状態、是正の可否によって幅があります。ひとつの目安だけで判断せず、複数の情報を組み合わせて確認するのが基本です。

まず参考になるのが、公的機関が公表する土地の価格情報です。国土交通省の地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しており、土地の価格は全国的に底堅く推移しています。ただし、これはあくまで全国の傾向にすぎません。

個別の水準を知りたいときは、国税庁の路線価図で、その道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を確認する方法があります。加えて、不動産情報ライブラリでは実際の成約価格や地価を地図から調べられます。違反建築は建物価値が評価されにくいため、土地値を軸に見立てるのが現実的です。

たとえば、路線価が1㎡あたり20万円の道路に面した30坪(約100㎡)の土地に、是正が難しい増築部分のある建物が残っているケースを考えます。単純な土地の目安は約2,000万円ですが、解体費や是正の見込みを差し引いて買取価格が調整されるため、具体的な金額は査定で確認するのが確実です。

出典：国土交通省｜令和7年地価公示

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

違反建築の買取の流れ

実際に買取を進める場合、どのようなステップで現金化に至るのかを知っておくと安心です。全体像を把握しておけば、必要な準備も進めやすくなります。

下の表は、買取で現金を受け取るまでの一般的な流れと、所要時間の目安です。建物の状態や権利関係によって前後する点はご了承ください。

必要書類は、本人確認書類や登記識別情報(権利証)、固定資産税の納税通知書などが一般的です。検査済証や増築時の図面が手元にあれば、状態の把握がスムーズになります。相続した物件の場合は、戸籍関係の書類が加わることもあります。手元にある書類から先にそろえておくと、手続きが進めやすくなります。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

違反建築のように扱いがむずかしい物件こそ、対応してきた実績と再生の力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。

① 権利調整に対応

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生

再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。

③ 相続対策をワンストップで

相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。

違反建築の買取に関するよくある質問

最後に、違反建築の買取について寄せられることの多い質問にお答えします。

検査済証がない物件でも買い取ってもらえますか

検査済証がない物件でも、買取の対象になる場合があります。適法性の確認や是正の見立てを持つ会社であれば、現況のまま引き取れることがあります。まずはご相談ください。

建ぺい率オーバー・容積率オーバーでも売れますか

規模の超過があっても手放せる可能性があります。是正や活用を前提に価値を見立てられる会社なら、現況での買取に対応できます。状態を正直にお伝えいただくのが近道です。

違反建築と既存不適格のどちらか分かりません

区分が不明でも問題ありません。現地調査で図面や登記を確認し、どちらに該当するかを整理したうえで、手放し方をご提案します。判断はこちらで行いますのでご安心ください。

増築部分が未登記のままでも相談できますか

未登記の増築があっても、そのまま買取のご相談が可能です。登記の整理が必要な場合も、司法書士と連携して段取りからサポートします。事前に解消しておく必要はありません。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

違反建築や既存不適格の物件は、住宅ローンが使いにくく、一般的な仲介では買い手が見つかりにくい不動産です。しかし、是正や活用のノウハウを持つ会社による直接買取であれば、手放せる可能性は十分にあります。

• ●違反建築は建築時から不適合、既存不適格は後の法改正で不適合になった状態
• ●住宅ローンが使いにくく、仲介では現金購入層に限られて売りにくい
• ●買取なら買い手を探す工程がなく、査定額がそのまま手取りになる
• ●相場は地価公示・路線価・成約事例を組み合わせ、土地値を軸に確認する
• ●高額査定後の値下げには注意し、金額の根拠を書面で確認する

建ぺい率オーバーや検査済証なし、再建築不可といった条件のある物件も、マーキュリーは直接買取で承ります。「他社で断られた」「使い道がなく困っている」という方こそ、お気軽にご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。