【完全ガイド】不動産売却の流れ・費用・税金・確定申告までわかる徹底解説【2026年版】

不動産売却は、人生でそう何度もあるイベントではありません。手続き・費用・税金が絡むため、「何から着手すべきか分からない」と感じる方も多いでしょう。

特に、権利関係が複雑な物件や再建築不可の物件、相続絡みの物件は、一般的な仲介では対応が難しいケースもあります。この記事では、売却の全体像を公的データとともに整理し、どんな物件でも相談できるマーキュリーの買取サービスについてもご紹介します。

【基礎】不動産売却の2つの方法｜仲介と買取の違いは?

不動産売却の方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。それぞれの特徴を理解したうえで、自分の状況に合うほうを選ぶことが第一歩になります。

項目	仲介	買取
買主	個人	不動産会社
期間	3〜6カ月	1週間〜1カ月
価格	相場価格	相場の7〜9割
仲介手数料	必要(約3%+6万円)	不要
契約不適合責任	売主が負う	原則免責

「時間をかけても高く売りたい」なら仲介、「早く確実に現金化したい」なら買取が基本の考え方です。マーキュリーは自社で直接買い取る方式のため、仲介手数料がかからず、契約不適合責任も原則免責となる点が売主にとって大きなメリットになります。

違いを押さえたうえで、実際の売却フローを見ていきましょう。

【6ステップ】不動産売却の流れと所要期間

仲介での売却は、一般的に3〜6カ月かかると言われます。全体の流れを6段階に分けて整理します。買取の場合は、これよりもぐっと短期間で決済まで進められます。

STEP1｜相場調査(1〜2週間)

国土交通省「不動産情報ライブラリ」やREINSのMarket Watchで、近隣の成約価格を確認します。自分でも相場感を持っておくことで、査定額の妥当性を判断しやすくなります。

STEP2｜査定依頼(1〜2週間)

物件タイプやエリアに強い会社に査定を依頼します。権利関係が複雑な物件や築古・再建築不可などの個別性が高い物件ほど、専門ノウハウのある会社に相談する方が査定精度も提案の幅も変わってきます。

STEP3｜売却方針の決定(1日〜1週間)

仲介で相場価格を狙うのか、買取でスピード重視で動くのか、売却方針を固めます。物件の事情や自分の状況に応じて、最適な方針を選んでください。

STEP4｜売却活動または買取交渉(1〜3カ月)

仲介なら広告掲載・内覧対応が続き、買取なら買取価格の調整と契約条件の擦り合わせが中心です。買取の場合はここが最短1週間程度で完了するスピード感です。

STEP5｜売買契約(1日)

買主が決まったら、条件を詰めて売買契約を締結します。通常は買主から手付金(売買価格の5〜10%)を受け取ります。

STEP6｜決済・引渡し(1〜2カ月後)

残代金の受領・所有権移転・鍵の引渡しを行い、売却が完了します。ローン残債がある場合は、この日に完済と抵当権抹消を行います。

流れを押さえたら、実際にかかる費用を確認しておきましょう。

不動産売却でかかる費用一覧｜仲介手数料・税金を最新情報で整理

売却価格の5〜8%が諸費用の目安と言われています。買取の場合は仲介手数料が不要になるため、費用を抑えられるケースが多くなります。

費用項目	金額目安(3,000万円で売却)	備考
仲介手数料	約105万円	売価×3%+6万円+税(買取なら不要)
印紙税	1万円	契約書に貼付
抵当権抹消費用	1〜2万円	ローン残債がある場合
司法書士報酬	2〜5万円	登記手続き
譲渡所得税	状況により変動	特例適用で減免可
引越し費用	10〜30万円	住替えの場合

マーキュリーの直接買取を選択すると、仲介手数料(約105万円)がまるごと不要になります。売却総コストを抑えたい方にとっては、大きなメリットです。

譲渡所得税の主な特例

居住用財産の売却益には、3,000万円の特別控除が使える可能性があります。多くのマイホーム売却では、この控除により税額がゼロか軽微に収まるとされています。

• ●3,000万円特別控除(所有期間を問わず)
• ●10年超所有の軽減税率(所得6,000万円以下部分)
• ●買換え特例(要件を満たす住み替え)
• ●相続空き家の3,000万円控除(要件あり、2027年末まで)

いずれも売却翌年の確定申告で適用を受ける仕組みです。特例の活用で数十万〜数百万円の節税につながるケースもあるため、売却前から税理士に相談しておくと安心です。

費用を押さえたら、実際にどう動けば損をしないのか——ポイントを整理します。

【重要】不動産売却で失敗しない7つのポイント

売却で損をしないために、押さえておきたい実務ポイントを7つまとめました。事前に理解しておくだけで、後悔の少ない売却につながります。

① 査定額の根拠を聞く

類似事例・算出手法を具体的に説明できる会社は、信頼性が高い傾向にあります。根拠が曖昧な提示は、後から価格調整が入るリスクもあるため注意が必要です。

② 物件タイプへの専門性を確認

タワーマンション、築古戸建て、権利調整が必要な物件など、物件ごとに必要なノウハウは異なります。自分の物件タイプに強い会社を選ぶことが、適正な査定と円滑な売却につながります。

③ 売り出し価格を適切に設定する

高すぎると反響が得られず、安すぎれば損をします。査定額と相場を参考に、物件に合った適正価格で設定してください。

④ 売却時期を意識する

1〜3月の需要期を狙うのが定石です。転勤・入学に伴う住み替えで動きが活発になるとされています。

⑤ 契約不適合責任に備える

引渡し後に発覚した不具合は、売主の責任になる可能性があります。把握している瑕疵は事前告知が原則です。買取なら原則免責となるため、不具合のある物件は買取が安心です。

⑥ 税金の申告を忘れない

譲渡所得の有無にかかわらず、特例を使うなら翌年の確定申告が必要です。数十万円から数百万円の節税につながる特例もあるため、必ず申告してください。

⑦ 権利関係が複雑なら専門会社へ

借地権・共有持分・相続物件などは、一般仲介では対応が難しいケースがあります。権利調整のノウハウを持つ会社に相談する方が、スムーズに売却が進む傾向があります。

国民生活センターは2021年6月の発表情報で、高齢者への強引な売却勧誘や、高額査定後の値下げ誘導について注意喚起しています。自宅の売却契約はクーリング・オフ適用外のため、即決は避けるのが鉄則です。

ポイントを理解したら、最新の市況データを踏まえた相場感を見ていきましょう。

【最新データ】不動産売却の相場動向｜地価公示・REINSから読む

不動産売却の相場は、エリアと物件種別で大きく変動します。最新の公的データを踏まえて、現在の市況を確認しておきましょう。

国土交通省「令和7年地価公示(2025年1月1日時点)」では、全国平均が+2.7%とバブル崩壊後で最高の上昇率となりました。住宅地は+2.1%、商業地は+3.9%で、4年連続で上昇幅が拡大しています。

一方、REINSの2025年データでは、首都圏中古マンションの成約㎡単価が67カ月連続で上昇しています。売却を検討している方にとっては、価格を引き出しやすい市況と言えそうです。

物件種別で値動きは大きく異なる

国土交通省「不動産価格指数(令和7年9月分)」では、マンション(区分所有)222.2、戸建住宅118.6、住宅総合145.4と公表されています(2010年平均=100)。マンションは大きく上昇している一方、戸建ては比較的安定した水準を維持しています。

相場感が掴めたら、マーキュリーの強みと対応領域についてご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

マーキュリーは、一般的な中古物件はもちろん、「他社で断られた」「どう売ればいいか分からない」といった複雑な物件にも対応できる不動産会社です。スローガンは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」。ここでは、マーキュリーが選ばれている主な4つの理由をご紹介します。

① 権利調整のプロフェッショナル

借地権・底地・共有持分といった、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主との交渉、他の共有者との調整、承諾料の設計などを自社で一貫して対応できるため、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進められます。権利調整は相続絡みで発生するケースも多く、法律知識と実務経験の両方が求められる領域です。

② 再建築不可・訳あり物件の再生ノウハウ

再建築不可物件、築古のリノベーションなど、一般業者では「買えない」「扱いきれない」とされる物件も、自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手掛けているため、買取後の再販・活用まで自社で完結できる体制です。

③ 相続対策までワンストップ対応

相続税の納税資金確保、遺産分割、空き家となった実家の整理など、単なる不動産売却に留まらないサポートが可能です。税理士や司法書士とも連携しており、税務・登記・売却をワンストップで進められる体制があります。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

マーキュリーは自社で直接買い取る方式のため、仲介手数料(売価×3%+6万円+税)がかかりません。売却価格3,000万円なら、約105万円の手数料が不要になる計算です。買取後は契約不適合責任も原則免責となるため、引渡し後のトラブル心配がない点も売主にとって大きな安心材料です。

マーキュリーの強みを押さえたら、よくある質問に触れて記事をまとめます。

ケース別｜不動産売却でよくある悩みと解決策

不動産売却では、事情によって確認すべきポイントが変わります。ここでは代表的な4つのケースについて、押さえるべき視点を整理します。

相続した不動産を売却するケース

相続した不動産は、2024年4月から義務化された相続登記を最優先で完了させる必要があります。相続を知った日から3年以内が期限で、過ぎると過料の対象となる可能性があります。売却時には、相続空き家の3,000万円特別控除(2027年末まで)の活用も要件を確認してください。

オーバーローンで売却したいケース

住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」状態では、通常の売却ができません。任意売却や住み替えローンの活用など、金融機関との交渉が必要になります。早めに専門会社に相談することで、現実的な出口戦略を立てやすくなります。

住みながら売却するケース

住みながらの売却は可能で、仲介でも買取でも対応できます。仲介では内覧対応が続くため、室内の整理と予定調整が欠かせません。買取なら内覧は1〜2回で済むため、生活リズムを崩さずに進められます。

売却のタイミングを迷っているケース

1〜3月の需要期は買主の動きが活発で、仲介で高値が狙いやすい時期です。一方、地価の上昇局面(2025年は+2.7%)では、急がずとも相場が底堅く推移する可能性があります。自分の物件の状況と市況を見て、無理のないタイミングで判断するのが現実的です。

ケース別のポイントを押さえたら、よくある質問に進みます。

不動産売却のよくある質問｜Q&A 6選

Q1. 売却を始めてからどれくらいで売れますか?

仲介の場合、売り出しから成約まで平均3〜6カ月程度が一般的です。直接買取なら最短1週間〜1カ月で決済まで完了するケースもあります。

Q2. 住みながら売れますか?

可能です。内覧対応は必要ですが、居住中でも売却は十分実現できます。買取なら内覧対応もほぼ不要なので、生活リズムを崩さず進められます。

Q3. ローンが残っていても売れますか?

売却代金で完済できれば問題ありません。オーバーローンの場合も、任意売却などの選択肢があるためご相談ください。

Q4. 共有名義の不動産は売れますか?

マーキュリーは共有持分の取り扱い実績が豊富です。他の共有者との調整が必要なケースも含めて、お気軽にご相談ください。

Q5. 確定申告はいつ・どうやって行いますか?

売却した翌年の2月16日〜3月15日に申告します。3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、必ず申告が必要です。登記事項証明書・売買契約書・取得時の契約書などを揃えて、税務署またはe-Taxで提出します。税理士へ依頼すると、5〜15万円程度で書類作成から申告代行まで任せられます。

Q6. 相続物件や訳あり物件も買取してもらえますか?

マーキュリーは相続物件・訳あり物件の取扱いを得意としています。「他社で断られた」という方こそ、ぜひご相談ください。

最後に、本記事の要点を整理しておきます。

まとめ｜不動産売却のご相談はマーキュリーへ

• ●仲介と買取を状況で使い分ける
• ●査定額は根拠と担当者の専門性で判断する
• ●諸費用・税金を最初に把握しておく
• ●3,000万円控除など特例を活用する
• ●権利関係・相続物件は専門会社へ相談が近道

2025〜2026年は地価上昇が続く市況。動きのあるタイミングを活かして、納得のいく売却を目指しましょう。

マーキュリーは、権利調整・再建築不可・相続物件など、他社では対応が難しい物件にも強みを持つ不動産会社です。机上査定・訪問査定はもちろん無料、売却方針の相談や権利関係の整理まで、一貫してサポートいたします。

「どこに相談したらいいか分からない」「他社で断られた」「相続で困っている」——。そんな方こそ、ぜひマーキュリーにお気軽にご相談ください。