離婚の財産分与で不動産をどう分けるかは、現金や預貯金と違って「半分に割れない」ぶん、もっとも悩ましいテーマです。マンションや戸建て、土地は物理的に分割できないため、売却して代金を分けるか、一方が取得して相手へお金を渡すかを選ぶことになります。
本記事は「売却する方法」そのものよりも、財産分与における不動産の分け方と評価の考え方に焦点をあてた内容です。2分の1原則の中身、評価額の出し方、ローン残債の差し引き、代償金の算定といった「金額をどう決めるか」を中心に整理します。
すでに売却の全体像をつかんでいる方が、いざ「では、いくらをどう分けるのか」という段階で迷わないよう、計算の順番と注意点を具体例とともに解説します。共有名義や特有財産といった、分け方を左右する論点にも触れていきます。
専門的な判断が必要な場面も多いため、状況に応じて弁護士や税理士への相談を検討するとよいでしょう。権利関係が複雑なケースでは、離婚案件や権利調整に強い会社を選ぶことが、納得のいく分与への近道となります。
財産分与の2分の1原則とは｜不動産の分け方の出発点
財産分与は、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に公平に清算する手続きです。その配分は「2分の1ずつ」を基本の目安とするのが一般的とされています。これは、収入の多寡にかかわらず、家事や育児を含めた双方の貢献を等しく評価するという考え方に基づくものです。
不動産もこの対象財産に含まれます。たとえば評価額3,000万円の自宅で住宅ローンが残っていない場合、双方が1,500万円ずつの価値を受け取る形が出発点になります。ただし不動産は現金のように分けられないため、後述する「売却して分ける」「代償金で精算する」といった方法を選ぶことになります。
なお2分の1はあくまで原則であり、夫婦の合意があれば配分を変えることもできます。一方の特別な才覚で資産が大きく増えたケースなど、事情によっては割合が修正される場合もあります。まずは「原則2分の1」を基準に、自分たちの実情に合わせて調整するという順番で考えると整理しやすくなります。
分与の対象になる財産・ならない財産
不動産がすべて分与の対象になるわけではありません。結婚前から一方が所有していた物件や、親からの相続・贈与で取得した不動産は「特有財産」とされ、原則として分与の対象外です。たとえば妻が独身時代に購入したマンションは、原則として妻の特有財産にあたります。
一方で、婚姻後にローンを組んで購入した自宅や、夫婦の収入で取得した土地は「共有財産」として分与の対象です。判断に迷うのは、特有財産と共有財産が混ざっているケースです。購入資金の一部を親からの援助でまかなった場合などは、その割合をどう扱うかで配分が変わるため、慎重な確認が求められます。
| 区分 | 例 | 財産分与の扱い |
|---|---|---|
| 共有財産 | 婚姻後に夫婦の収入で買った自宅 | 原則2分の1で分与 |
| 特有財産 | 結婚前から所有していた物件 | 原則対象外 |
| 相続・贈与 | 親から相続した土地 | 原則対象外 |
| 混在 | 親の援助＋夫婦の収入で購入 | 援助分を考慮して調整 |
不動産の評価額をどう決めるか｜分け方を左右する基準
分け方を決めるうえで、最初の関門となるのが「不動産をいくらと評価するか」です。評価額が変われば、それぞれが受け取る金額も大きく動きます。不動産の価格には複数の基準があり、どれを採用するかで結果が変わるため、当事者間で考え方をすり合わせておくことが欠かせません。
たとえば固定資産税評価額は実勢価格より低めに出る傾向があり、これを基準にすると分与額も小さく見積もられがちです。一方、実際に市場で売れる価格（実勢価格）を基準にすれば、より現実に近い分与額になります。代償金で精算する場合は、この評価額の差がそのまま支払額の差につながるため、慎重な確認が必要です。
土地の評価では、国土交通省が毎年公表する地価公示が一つの目安となります。令和7年の地価公示では、全国約26,000地点を対象に、全用途平均・住宅地・商業地のいずれもが4年連続で上昇しました。エリアごとの成約相場は不動産情報ライブラリ等で確認しつつ、個別物件は査定額の根拠をあわせて見ていくと精度が高まります。
出典：国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
評価基準の種類と特徴
不動産の評価基準は、用途によって複数存在します。財産分与の場面では、どの基準を採用するかで合意できないと話が進みません。代表的な基準と、その特徴を整理しておきましょう。
- ●実勢価格：実際に市場で売買される価格。財産分与では最も実態に近い基準とされる
- ●固定資産税評価額：課税の基礎となる価格。実勢価格より低めに出る傾向がある
- ●路線価：相続税・贈与税の計算に使う価格。土地の目安として参照される
- ●査定価格：不動産会社が算出する売却見込み額。根拠の確認が重要
たとえば固定資産税評価額が2,000万円でも、実勢価格では2,600万円というケースは珍しくありません。代償金で精算する側にとっては、どの基準を採るかが負担額を大きく左右します。一方が取得する場合は実勢価格を、概算の把握には公的指標を、と目的に応じて使い分けると整理しやすくなります。
住宅ローン残債を差し引いて分ける方法
財産分与で分けるのは、不動産の評価額そのものではなく、「評価額からローン残債を差し引いた純粋な価値（純資産）」です。ここを取り違えると、一方が過大な負担を負ったり、受け取れるはずの金額を取りこぼしたりしかねません。まずは残高証明書で正確な残債を把握することが出発点となります。
たとえば評価額3,000万円の自宅にローン残債が1,000万円ある場合、分与の対象となる純資産は2,000万円です。これを2分の1で分けると、それぞれの取り分は1,000万円ずつとなります。評価額の3,000万円をそのまま2分の1にしてしまうと、残債の存在を見落とすことになるため注意が必要です。
問題は、評価額よりローン残債が多い「オーバーローン」のケースです。評価額1,800万円に対し残債2,200万円なら、純資産はマイナス400万円です。この場合、分けるべきプラスの財産が不動産には存在しないため、原則として財産分与の対象から外れます。マイナス分（債務）をどう扱うかは、双方の合意や他の財産との兼ね合いで判断することになります。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
アンダーローンとオーバーローンの分け方の違い
ローンの状況によって、取れる分け方は大きく変わります。両者の違いを具体例で押さえておきましょう。
| 状況 | 評価額と残債の関係 | 分与の考え方 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 評価額 ＞ 残債 | 差額（純資産）を2分の1で分ける |
| オーバーローン | 評価額 ＜ 残債 | 不動産の分与対象なし・債務の扱いを協議 |
アンダーローンであれば、売却して残債を返済し、手元に残った現金を分ければシンプルです。オーバーローンの場合は、売却額で残債を完済できないため、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を検討するなどの方法があります。返済を滞納する前に、早めに相談することが大切です。判断に迷うときは、離婚案件に強い会社へ相談するとよいでしょう。
共有名義の不動産を分けるときの持分の考え方
夫婦で資金を出し合って購入した不動産は、共有名義になっていることが少なくありません。登記簿には、出資割合に応じた持分（たとえば夫6割・妻4割）が記録されています。財産分与では、この登記上の持分と、実際に分けるべき割合（原則2分の1）が一致しないことがあり、調整が必要になります。
たとえば持分が夫7割・妻3割で登記されていても、婚姻後に夫婦の収入で取得した共有財産であれば、財産分与としては2分の1ずつ分けるのが原則です。この場合、登記上の持分にかかわらず、純資産を均等に分ける形で代金や代償金を調整します。登記の持分と分与の割合は別物だと理解しておくことが、行き違いを防ぐポイントです。
共有名義の物件を丸ごと売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。一方が反対すると売却は進められません。話し合いがまとまらない場合は、自分の持分だけを売る方法や、共有物分割請求という法的手続きもありますが、長期化しやすいため協議による解決を優先するのが現実的です。権利関係が複雑なときは、権利調整に詳しい会社へ相談することをおすすめします。
売却して分ける方法と代償金で分ける方法
不動産を実際に分ける手段は、大きく二つあります。それぞれの特徴を理解し、自分たちの状況に合うほうを選びましょう。
- ●売却して分ける：物件を売り、残債を返済した後の現金を分ける。金額が明確で公平に分けやすい
- ●代償金で分ける：一方が不動産を取得し、相手の取り分相当を現金で支払う。住み続けたい場合に向く
売却方式は現金で清算できるため、関係を整理しやすいのが利点です。一方、代償金方式は子どもの生活環境を維持したい場合などに選ばれますが、取得する側にまとまった支払い能力が求められます。代償金の額は「純資産 ÷ 2」が目安となり、評価額の決め方がそのまま金額に直結します。
代償金の計算と分与額のシミュレーション
代償金とは、一方が不動産を取得する代わりに、相手の取り分相当を現金などで支払うお金です。計算の基本は「（評価額 − ローン残債）÷ 2」です。この純資産の2分の1が、不動産を手放す側が受け取る金額の目安となります。評価額とローン残債という二つの数字が、そのまま支払額を決める仕組みです。
具体例で考えてみましょう。評価額3,000万円・ローン残債1,000万円の自宅を夫が取得する場合、純資産は2,000万円です。その2分の1にあたる1,000万円が、夫から妻へ支払う代償金の目安となります。妻は自宅を手放す代わりに1,000万円を受け取り、夫は自宅とローンを引き継ぐ形です。
ただし、住み続ける側がローンの名義を引き継ぐには、金融機関の承諾や借り換え審査が必要になることがあります。連帯保証人になっている場合、その責任は離婚後も自動的には消えません。口約束で済ませず、取り決めは公正証書などの書面に残すことがトラブル防止につながります。
ケース別の分与額の目安
代償金や受取額は、評価額とローン残債の組み合わせで変わります。考え方を整理するため、いくつかのケースを並べてみます。
| 評価額 | ローン残債 | 純資産 | 受取額の目安（2分の1） |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 0円 | 3,000万円 | 1,500万円 |
| 3,000万円 | 1,000万円 | 2,000万円 | 1,000万円 |
| 2,500万円 | 2,000万円 | 500万円 | 250万円 |
| 1,800万円 | 2,200万円 | なし | 分与対象なし |
表のとおり、ローン残債が増えるほど純資産は縮み、分与額も小さくなります。最下段のようにオーバーローンになると、不動産から分けられるプラスの財産はなくなります。数字を当てはめる前に、評価額の基準と残債の正確な金額を確定させておくことが、納得のいく試算の前提となります。
財産分与で不動産を売却するときの税金（3,000万円特別控除）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税の課税対象となります。財産分与で分ける現金が、税負担によって目減りすることもあるため、分け方を決める前に税金の見通しを立てておくことが大切です。譲渡所得は「売却額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算するのが基本です。
自宅を売却した場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が利用でき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。たとえば譲渡所得が2,500万円であれば、控除によって課税対象がゼロになる計算です。控除の有無で手取りが大きく変わるため、分与額の試算にも影響します。
注意したいのは、この特例が原則として配偶者など特別な関係にある人への売却には適用されない点です。そのため、離婚成立後に元配偶者へ持分を譲渡する場合に適用される余地が生まれることもあります。適用要件は細かいため、国税庁の情報を確認のうえ、税理士に相談することをおすすめします。
控除を受けるための主な要件
3,000万円特別控除を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。代表的なポイントを以下にまとめます。
- ●居住用財産であること（自分が住んでいた家であること）
- ●配偶者・直系血族など特別な関係にある人への売却でないこと
- ●控除を受ける年に確定申告を行うこと
- ●住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること
控除には他の特例との併用制限もあります。財産分与のタイミングによって適用関係が変わることもあるため、必ず国税庁の最新情報を確認しましょう。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
財産分与の不動産売却で起こりやすいトラブルと対策
財産分与に伴う不動産の売却では、評価額や分け方をめぐる行き違いから、トラブルに発展することがあります。国民生活センターでも不動産売却に関する相談が寄せられており、契約内容を十分に理解しないまま進めてしまう事例が見受けられます。分け方の段階でこそ、慎重な確認が求められます。
よくあるのは、評価額の認識が当事者間で食い違うケースです。一方は固定資産税評価額を、もう一方は実勢価格を念頭に置いていると、代償金の額で折り合えません。また、口約束で分け方を決めてしまうと、後から「言った言わない」の争いになりかねません。取り決めは公正証書などの書面に残すことが有効な対策です。
さらに、売却を急ぐあまり相場を確認せずに契約してしまうケースもあります。査定額については、どのような根拠で算出されたのかを確認することが大切です。離婚や財産分与という事情を理解し、丁寧に対応してくれる会社を選ぶことで、不要なトラブルを避けやすくなります。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
信頼できる相談先の選び方
不動産会社を選ぶ際は、財産分与に伴う売却の実績があるかどうかを一つの基準にするとよいでしょう。評価額の根拠の示し方や、権利関係の調整への対応力など、離婚案件ならではの配慮が求められます。
提示された査定額については、どのような根拠で算出されたのかを確認することが納得につながります。説明が丁寧で、疑問に誠実に答えてくれる会社であれば、安心して任せやすくなります。その物件タイプに強い会社を選ぶことも、円滑な分与への一歩です。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
マーキュリーは、マンション・戸建て・土地を問わず、財産分与に伴うさまざまな不動産売却に対応してきた買取会社です。評価額の根拠を明確に示し、権利関係が複雑な物件や、急いで現金化したいケースにも柔軟に向き合います。ここでは、当社が選ばれている4つの理由をご紹介します。
①権利調整（共有名義・持分）への対応力
共有名義や持分の調整は、財産分与でもっともつまずきやすいポイントです。当社は、複雑な権利関係の調整に豊富な経験を持ち、当事者間の状況に配慮しながら整理を進めます。持分のみのご相談にも対応し、解決の糸口を一緒に探ります。
②再建築不可・訳あり物件の再生
築年数が古い戸建てや再建築不可の物件、いわゆる訳あり不動産も、当社が直接買い取り、再生へとつなげます。一般的な仲介では敬遠されがちな物件でも、価値を見出して買い取れる体制を整えています。売れにくいと諦めていた不動産もご相談ください。
③相続も含めたワンストップ対応
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まとめ｜マーキュリーへご相談ください
財産分与で不動産を分けるには、2分の1原則を出発点に、評価額の決定、ローン残債の差し引き、代償金の計算という順番で考えることが大切です。物件がマンションでも戸建てでも土地でも、共通するのは「評価額と残債という数字を正確に押さえ、納得して分けること」です。手順を整理し、必要に応じて専門家の力を借りることで、安心して新たな一歩を踏み出せます。
マーキュリーは、権利調整から訳あり物件の再生、相続を含むワンストップ対応まで、あらゆる不動産を価値ある未来へつなぐ買取会社です。直接買取により、訪問査定の提示額がそのまま手取り額となるため、財産分与の試算も立てやすくなります。財産分与に伴う売却でお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。
