「土地を売りたいけれど、相場がまったく分からない」という方は少なくありません。所有している土地が、いったいいくらで売れるのか。その目安を知ることは、売却を成功させる第一歩とされています。
土地の相場は、エリア・形状・道路付け・接道状況など、さまざまな要因で大きく変動します。隣り合う土地でも、再建築の可否や旗竿地かどうかで価格が変わる傾向があります。
この記事では、土地の買取相場の目安から、路線価や公示地価を使った相場の調べ方、再建築不可や相続した土地などケース別の相場まで、初心者の方にも分かりやすく解説します。
国土交通省や国税庁の公的データも引用しながら、信頼できる情報をお届けします。まずは、ご自身の土地の価値を知るところから始めてみてください。
土地の買取相場の基礎知識｜仲介との違いを知る
土地を手放す方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は不動産会社が買主を探す方式で、買取は不動産会社が直接土地を購入する方式です。両者では相場の考え方が異なります。
買取相場は、一般的に仲介で売れる市場価格の7〜8割程度が目安とされています。たとえば仲介で2,000万円が見込める土地なら、買取では1,400万〜1,600万円程度になる傾向があります。価格は下がりますが、買取には独自のメリットがあります。
買取では、不動産会社が訪問査定で提示した金額が、そのまま買取価格として確定します。つまり査定額がそのまま手取り額になるため、後から減額される心配が少ないと言えます。売却スケジュールも立てやすくなります。
【市況データ】全国の地価は3年連続で上昇
国土交通省「令和7年地価公示」によると、全国平均の地価は前年比+2.7%と上昇しました。住宅地・商業地ともに回復傾向が続いており、土地売却を検討する好機とも言われています。
仲介と買取の主な違いを、下の表で比較します。ご自身の状況に合った方法を選ぶ参考にしてください。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格の目安 | 市場価格（100%） | 市場価格の7〜8割 |
| 売却までの期間 | 3〜6か月程度 | 最短数日〜数週間 |
| 仲介手数料 | 必要（売却価格×3%+6万円+税が上限） | 不要 |
| 内覧対応 | 必要 | 原則不要 |
| 価格の確定 | 買主が見つかるまで未確定 | 査定額がそのまま確定 |
急いで現金化したい方や、近隣に知られず売却したい方には、買取が向いている傾向があります。一方、時間に余裕がある方は仲介も選択肢になります。
土地の相場の調べ方｜路線価と公示地価を使う
土地の相場は、自分でもある程度調べることができます。代表的な指標が「路線価」と「公示地価」です。これらは公的機関が公表しているため、信頼性が高い情報とされています。
路線価は、国税庁が毎年公表する、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額です。主に相続税や贈与税の計算に使われます。路線価は実勢価格(実際の取引価格)のおよそ8割が目安とされています。
たとえば路線価が1平方メートルあたり16万円で、土地が100平方メートルなら、路線価ベースの評価は1,600万円です。これを0.8で割り戻すと、実勢価格は2,000万円程度と推定できます。あくまで概算ですが、目安になります。
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する、標準地の1平方メートルあたりの価格です。一般的な土地取引の指標とされ、実勢価格に近い水準とされています。近隣の標準地を探すことで、おおよその相場が掴めます。
主な相場の調べ方を、下の表で比較します。複数の指標を組み合わせると、より精度が高まる傾向があります。
| 調べ方 | 公表元 | 特徴 | 実勢価格との関係 |
|---|---|---|---|
| 路線価 | 国税庁 | 相続税の基準。毎年7月公表 | 実勢の約8割 |
| 公示地価 | 国土交通省 | 標準地の価格。毎年3月公表 | 実勢に近い |
| 不動産価格指数 | 国土交通省 | 価格の推移を指数化 | 推移の把握向き |
| 取引事例 | 国土交通省(土地総合情報システム) | 実際の成約価格 | 実勢そのもの |
国土交通省「不動産価格指数(令和7年9月分)」では、不動産価格の推移を月次で確認できます。相場が上昇局面か下落局面かを把握する材料になります。指標を読み解くのが難しい場合は、専門家に相談するのが確実です。
土地の種類別の買取相場の目安｜形状や条件で変わる
土地の相場は、その種類や条件によって大きく異なります。同じ広さ・同じエリアでも、形状や法的な制約によって価格が変わる傾向があります。ここでは代表的なケースを解説します。
再建築不可の土地の相場
再建築不可とは、現在の建物を取り壊すと新たに建物を建てられない土地を指します。建築基準法の接道義務(幅員4m以上の道路に2m以上接する)を満たさない土地が該当します。価格は大きく下がる傾向があります。
再建築不可の土地は、相場の3〜5割程度まで価格が下がるケースもあります。たとえば通常なら2,000万円の土地でも、再建築不可だと600万〜1,000万円程度になることがあります。一般の買主が住宅ローンを組みにくいためです。
ただし、再建築不可の土地でも、隣地との一体活用や接道の解消で価値を高められる場合があります。こうしたノウハウを持つ会社であれば、より高い価格での買取が期待できる傾向があります。
旗竿地・変形地の相場
旗竿地とは、道路から細い通路を通って奥に敷地が広がる、旗のような形状の土地です。三角地や台形地などの変形地も含め、整形地に比べて価格が下がる傾向があります。
旗竿地や変形地は、整形地の相場の8〜9割程度が目安とされています。たとえば整形地で2,000万円なら、旗竿地では1,600万〜1,800万円程度になることがあります。建物の配置に制約が出やすいことが理由です。
一方で、旗竿地は価格が抑えられる分、買主にとって割安感があるとも言われています。通路部分の幅が2m以上あれば建築も可能なため、活用方法次第で評価が変わる傾向があります。
相続した土地の相場
相続した土地は、所有者が遠方に住んでいたり、複数の相続人で共有していたりするケースが多く見られます。管理が行き届かず、空き家のまま放置される土地も増えています。早めの対処が望まれます。
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。相続した不動産を持て余す世帯が増えている表れとも言えます。固定資産税の負担も続くため、売却を検討する方が増えています。
相続した土地の相場自体は、一般の土地と同じ基準で評価されます。ただし共有名義や境界未確定などの問題があると、売却が複雑になる傾向があります。権利関係の調整に強い会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。
土地の相場を左右する主な要因
土地の相場は、立地だけで決まるわけではありません。複数の要因が組み合わさって価格が形成されます。主な要因を理解しておくと、ご自身の土地の評価を予測しやすくなります。
最も影響が大きいのは立地です。最寄り駅からの距離、生活利便施設の有無、学区などが価格を左右します。たとえば駅徒歩5分の土地と徒歩20分の土地では、同じエリアでも2〜3割の価格差が出ることがあります。
次に重要なのが接道状況と形状です。前面道路の幅員、間口の広さ、土地の形が評価に影響します。南向きで間口の広い整形地は人気が高く、相場より高く評価される傾向があります。
- 立地：駅距離・周辺環境・学区・嫌悪施設の有無
- 接道状況：前面道路の幅員・間口・角地かどうか
- 形状：整形地か変形地か・高低差の有無
- 法規制：用途地域・建ぺい率・容積率・再建築の可否
- インフラ：上下水道・都市ガスの引き込み状況
法規制も見逃せません。用途地域によって建てられる建物の種類や規模が変わり、容積率が高いエリアほど土地の活用度が上がります。市街化調整区域では原則として建物が建てられず、価格が下がる傾向があります。
土地の売却・買取の流れ｜申し込みから決済まで
土地の買取は、仲介に比べて手続きがシンプルとされています。買主を探す期間がないため、申し込みから決済まで短期間で進むのが特徴です。基本的な流れを把握しておきましょう。
まず、買取会社に査定を申し込みます。土地の住所や面積などの情報をもとに、机上で概算価格が算出されます。続いて担当者が現地を訪れ、接道や境界などを確認したうえで訪問査定を行います。
訪問査定で提示された金額が、そのまま買取価格として確定します。査定額がそのまま手取り額となるため、金額に納得できれば売買契約に進みます。契約後は、必要書類を揃えて決済・引き渡しを行う流れです。
1. 査定の申し込み：住所・面積などを伝える(無料)
2. 机上査定：公的データや事例から概算を算出
3. 訪問査定：現地で接道・境界・形状を確認
4. 価格提示：提示額がそのまま買取価格として確定
5. 売買契約：条件に納得のうえ契約を締結
6. 決済・引き渡し：代金受領と所有権移転を同時に実施
たとえば境界が確定していない土地でも、買取会社が測量を手配してくれるケースがあります。書類の準備や手続きの負担を軽くできる点も、買取の利点とされています。査定額の根拠を確認しながら進めると安心です。
土地売却にかかる税金・費用の目安
土地を売却すると、いくつかの税金や費用が発生します。手取り額を正確に把握するには、これらを差し引いて考える必要があります。主な項目を確認しておきましょう。
売却益(譲渡所得)が出た場合は、譲渡所得税と住民税がかかります。所有期間が5年以下の短期譲渡では税率が約39%、5年を超える長期譲渡では約20%が目安です。所有期間によって負担が大きく変わる傾向があります。
たとえば長期保有の土地を売却して500万円の譲渡益が出た場合、税額はおよそ100万円程度になります。一方、買取では仲介手数料がかからないため、その分の費用を抑えられます。仲介手数料は売却価格2,000万円なら約72万円が上限です。
| 費用・税金の項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 譲渡益の約20〜39% | 所有期間で税率が変動 |
| 印紙税 | 1万〜3万円程度 | 契約金額により変動 |
| 登記費用(抵当権抹消等) | 1万〜数万円 | 司法書士報酬を含む |
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+税 | 買取なら不要 |
| 測量費用 | 数十万円程度 | 境界未確定の場合 |
なお、マイホームの敷地など一定の要件を満たす場合は、3,000万円の特別控除が使える場合があります。税制は複雑なため、詳しくは税理士や税務署への確認が確実とされています。相続した土地にも特例が用意されています。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
マーキュリーは、一般の不動産会社では扱いが難しい土地も、積極的に買い取っています。権利関係が複雑な土地や、訳ありとされる物件にも、専門のノウハウで価値を見出します。選ばれている理由をご紹介します。
①権利調整のプロフェッショナル（借地権・底地・共有持分）
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な土地は、一般の市場では売りにくいとされています。マーキュリーは、こうした権利調整を得意としています。複数の権利者が関わる土地でも、ひとつずつ丁寧に調整を進めます。
たとえば兄弟3人で共有している相続土地でも、持分のみの買取に対応できます。専門知識を持つ担当者が、権利関係を整理しながら最適な解決策を提案します。他社で断られた土地もご相談ください。
②再建築不可・訳あり物件の再生ノウハウ
再建築不可の土地や、事故物件・狭小地などの訳あり物件は、価格が大きく下がりがちです。マーキュリーは、こうした物件を再生するノウハウを蓄積しています。隣地との一体活用や接道の解消で、土地の価値を高めます。
たとえば接道2m未満で再建築不可とされた土地でも、隣地買収を組み合わせて活用するケースがあります。一般の会社では値がつきにくい土地にも、適正な価格を提示できる傾向があります。
③相続対策までワンストップ
相続した土地は、税金や名義変更など、売却以外の手続きも発生します。マーキュリーは、提携する税理士・司法書士と連携し、相続対策までワンストップで対応します。複数の窓口を回る手間を減らせます。
たとえば未登記の相続土地でも、名義変更から売却まで一括でサポートします。手続きに不慣れな方でも、安心して任せられる体制を整えています。相続発生後の早い段階からご相談いただけます。
④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
マーキュリーは土地を直接買い取るため、仲介手数料は一切かかりません。訪問査定で提示した金額が、そのまま買取価格として確定します。つまり査定額がそのまま手取り額になります。
たとえば1,500万円の査定額を提示した場合、仲介手数料が引かれることなく1,500万円が手元に残ります。後からの減額交渉もないため、資金計画が立てやすいと好評です。査定額の根拠もきちんとご説明します。
土地の相場に関するケース別Q&A
土地の相場や買取について、よく寄せられる質問にお答えします。ご自身の状況に近いものがあれば、参考にしてください。個別の事情については、直接ご相談いただくのが確実です。
Q. 古家付きの土地は更地より安くなりますか。
A. 解体費用がかかる分、評価が下がる場合があります。ただし買取では建物ごと買い取れるため、解体せずに売却できる傾向があります。たとえば築50年の古家付き土地でも、そのまま買取が可能です。
Q. 市街化調整区域の土地でも買取してもらえますか。
A. 原則として建物が建てられないため、価格は下がる傾向があります。それでも資材置き場や駐車場などの用途で需要があり、買取できるケースがあります。まずは土地に強い会社にご相談ください。
Q. 相場より高く買い取ってもらうコツはありますか。
A. 境界の確定や、権利関係の整理を済ませておくと評価が上がりやすくなります。また、再建築不可や共有持分など特殊な土地は、その分野に強い会社を選ぶことが大切です。査定額の根拠を確認しましょう。
Q. 査定だけお願いすることもできますか。
A. 査定は無料で、相場を知るだけでもご利用いただけます。提示された金額に納得できなければ、売却しなくても問題ありません。まずは気軽に価値を確かめてみてください。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
土地の買取相場は、市場価格の7〜8割程度が目安とされ、エリアや形状、接道状況などで大きく変動します。まずは路線価や公示地価などの公的データで、おおよその相場を掴むことが大切です。
再建築不可や旗竿地、相続した土地など、条件が特殊な土地は価格が下がりがちです。しかし、専門のノウハウを持つ会社であれば、適正な価格での買取が期待できる傾向があります。査定額の根拠を確認しながら、土地に強い会社を選びましょう。
マーキュリーは、権利調整や訳あり物件の再生を得意とし、相続対策までワンストップで対応します。直接買取のため仲介手数料はゼロ、訪問査定で提示した査定額がそのまま手取り額になります。
土地の売却や処分でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。経験豊富な担当者が、あなたの土地を価値ある未来へつなぎます。査定は無料です。お気軽にお問い合わせください。
フリーダイヤル：0120-127-444（営業時間 9:30〜20:00）
参考資料・出典
- 国土交通省「令和7年地価公示」 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
- 国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月分）」 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
- 国税庁「路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html
