不動産を売る方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買主になる「買取」があります。
不動産買取の大きな特徴は、一般の購入希望者を探す期間がないことです。価格と引渡し条件に合意できれば売買契約へ進めるため、売却時期の見通しを立てやすく、内覧や広告の負担も抑えられます。
一方で、買取会社は購入後の再販売や活用にかかる費用・リスクを見込んで査定するため、仲介より買取価格が低くなることがあります。そのため、「早く売れるから買取」「高く売りたいから仲介」と単純に決めるのではなく、最終的な手取り額と売却期限を比べることが大切です。
この記事では、不動産買取の仕組み、仲介との違い、価格の決まり方、向いているケース、費用、流れ、必要書類、買取会社の選び方まで順番に解説します。
不動産買取は、次のような方に向いています。
・売却期限が決まっている
・何度も内覧対応をしたくない
・近隣へ広く広告を出したくない
・古家や空き家を現況のまま売りたい
・借地権・底地・共有持分・再建築不可などを売りたい
・売却前の解体や測量などの負担をできるだけ抑えたい
ただし、仲介より価格が低くなることがあるため、査定額だけでなく、仲介手数料・解体費・測量費などを差し引いた「最終的な手取り」で比較しましょう。
不動産買取とは？仲介との違い
仲介は不動産会社が買主を探す方法、買取は不動産会社そのものが買主になる方法です。
| 比較項目 | 不動産買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社 | 一般の購入希望者・投資家など |
| 売却時期 | 価格・条件に合意できれば進めやすい | 買主が見つかる時期によって変わる |
| 売却価格 | 仲介より低くなることがある | 市場価格に近い価格を狙いやすい |
| 仲介手数料 | 直接買取なら原則不要 | 成約時に発生 |
| 広告 | 一般向けの販売広告は原則不要 | ポータルサイト等で募集する |
| 内覧 | 買取会社による現地確認が中心 | 購入希望者の内覧が複数回入る場合がある |
| 契約不適合責任 | 契約で免責とするケースがある | 契約内容に応じて売主が負う |
買取では買主探しを行わないため、「いつ売れるか分からない」という状態になりにくいのが特徴です。
ただし、買取会社は買い取った不動産を再販売したり、建物を改修・解体したり、権利関係を整理したりします。その費用と事業上のリスクを見込むため、仲介で一般の買主へ売却する場合より査定価格が低くなることがあります。
仲介と買取のどちらが合うか迷っている場合は、不動産売却は仲介と買取どっち？違い・メリット・デメリットを解説も参考にしてください。
不動産買取には「即時買取」と「買取保証」がある
最初から不動産会社へ売る「即時買取」と、一定期間は仲介で売り、売れなければ不動産会社が買い取る「買取保証」があります。
| 方法 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 即時買取 | 最初から不動産会社が買主になる | 早く売りたい・売却時期を決めたい |
| 買取保証 | 一定期間は仲介で販売し、売れなければ事前条件で買い取る | 価格も重視したいが期限も決めたい |
買取保証はすべての会社・物件で利用できるわけではありません。対象エリアや物件種別、保証価格、仲介で販売する期間などの条件を確認してください。
不動産の買取価格はどう決まる？
買取価格に一律の割合はありません。立地・物件状態・権利関係・再販売方法などによって査定額は変わります。
「不動産買取は市場価格の何割ですか」と聞かれることがありますが、すべての物件を同じ割合で計算することはできません。
主に次のような項目を確認して査定します。
- 周辺の成約事例・土地相場
- 駅距離や接道などの立地条件
- 建物の築年数・劣化状況
- リフォーム・解体に必要な費用
- 測量や造成などに必要な費用
- 借地権・共有・賃借人などの権利関係
- 再建築の可否
- 再販売・賃貸・開発など今後の活用方法
同じ地域にある不動産でも、「そのまま再販売できるマンション」と「権利調整や建物解体が必要な土地」では査定の考え方が異なります。
そのため、買取査定を比較するときは金額だけではなく、「なぜこの金額になるのか」「売却前に売主側で必要な作業があるのか」まで確認しましょう。
不動産買取が向いている6つのケース
買取は「安くても早く売りたい人だけ」の方法ではありません。売却の手間や事前費用、物件特有の問題を減らしたい場合にも選択肢になります。
1．売却を急いでいる
相続、住み替え、離婚、資金確保など、売却期限が決まっている場合は買取を検討しやすいでしょう。
仲介では購入希望者が現れる時期によって売却スケジュールが変わりますが、買取では不動産会社と価格・引渡し条件について合意できれば契約へ進めます。
2．広告を出さずに売却したい
買取では、一般の購入者を探すために不動産ポータルサイトへ物件情報を掲載する必要がありません。
近隣へ広く売却情報を出したくない場合にも選択肢になります。
ただし、所有権移転登記など、取引に必要な公的手続きまで非公開になるという意味ではありません。
3．何度も内覧対応をしたくない
仲介では、購入希望者が現れるたびに内覧対応が必要になることがあります。
居住中の家や遠方にある相続物件では、内覧日程の調整が負担になることも少なくありません。
直接買取では、一般の購入希望者向けの内覧はなく、不動産会社による査定・現地確認が中心です。
4．古家・空き家を現況のまま売りたい
築年数が古い家でも、買取会社によっては建物を残した状態で購入できます。
マーキュリーでは、古家が残っている物件でも現況有姿での買取を基本としており、原則として売主様側で建物を解体していただく必要はありません。
また、確定測量を行わずに買取できるケースもあるため、解体費・測量費を先に負担する前に査定を受けることをおすすめします。
5．借地権・底地・共有持分などを売却したい
一般の購入希望者が検討しにくい不動産は、専門会社による買取との相性がよいことがあります。
- 借地権
- 底地
- 共有持分
- 再建築不可
- 賃借人がいる物件
- 立退きや権利調整が必要な物件
こうした不動産では、単純な建物・土地の価格だけでなく、地主・借地人・共有者との関係や、建築上の条件を確認する必要があります。
6．売却前後の負担をできるだけ減らしたい
不動産買取では、売買契約の内容によって、売主の契約不適合責任を免責とする特約を設けることがあります。
マーキュリーでは、原則として契約不適合責任を免責とする条件で買取を行っています。
また、原則として測量不要・解体不要・現況有姿での買取に対応しているため、売却前に売主様が大きな費用をかけずに進められるケースがあります。
ただし、売主が把握している重大な不具合や権利関係などは、契約前に正しく伝えることが重要です。
不動産買取のメリット・デメリット
メリットは「早さ・手間・費用の読みやすさ」、主なデメリットは「仲介より価格が低くなる可能性」です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 買主探しが不要 | 仲介より価格が低くなる場合がある |
| 直接買取なら仲介手数料が原則不要 | 会社によって査定価格に差が出やすい |
| 一般客向け内覧が不要 | 取り扱えない物件・エリアがある |
| 広告を出さずに進めやすい | 買取条件を比較せず即決すると判断しにくい |
| 現況で売却できる場合がある | 契約条件の確認が必要 |
特に注意したいのは、買取価格だけで会社を決めることです。
最初に高い概算査定を提示されても、現地確認後に価格が変わることはあります。建物状態や権利関係など、査定条件が変われば金額が変わること自体は不自然ではありません。
大切なのは、減額する場合に「何が分かったため、いくら変わったのか」を具体的に説明してもらうことです。
不動産買取の流れ
仲介と違い、販売活動・一般客の内覧という工程がありません。査定後に条件が合えば売買契約へ進みます。
| STEP | 内容 |
|---|---|
| 1 | 相談・簡易査定 |
| 2 | 現地調査・訪問査定 |
| 3 | 買取価格・引渡し条件の確認 |
| 4 | 売買契約 |
| 5 | 決済・所有権移転・引渡し |
STEP1．相談・簡易査定
所在地、土地・建物面積、築年数などの情報から概算価格を確認します。
住宅ローン残高、相続登記、共有名義、賃貸中など気になる事情がある場合は、この段階で伝えておきましょう。
STEP2．現地調査・訪問査定
建物状態、接道、周辺環境などを確認します。土地の場合は道路や境界、再建築の可否なども査定へ影響することがあります。
STEP3．価格と条件を確認する
査定額だけでなく、引渡し日、残置物、測量・解体の要否、契約不適合責任などを確認します。
STEP4．売買契約を結ぶ
条件に納得できたら売買契約を締結します。契約後の解除条件、手付金、引渡し条件なども契約書で確認してください。
STEP5．決済・引渡し
残代金を受け取り、所有権移転登記を行います。住宅ローンの抵当権が残っている場合は、決済時に返済・抹消手続きを行うのが一般的です。
不動産買取でかかる費用
直接買取では仲介手数料が原則かかりません。マーキュリーでは、原則として現況有姿で買い取るため、売却前の測量や建物解体も不要です。
| 費用 | 仲介 | マーキュリーの直接買取 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 測量費 | 契約条件によって必要 | 原則不要 |
| 解体費 | 更地渡し等では必要になる場合あり | 原則不要 |
| 残置物撤去費 | 契約条件による | 現況で相談可能 |
| 印紙税 | 必要な場合あり | 必要な場合あり |
| 抵当権抹消費用 | 抵当権があれば必要 | 抵当権があれば必要 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 金融機関による | 金融機関による |
| 譲渡所得に対する税金 | 課税対象となる利益が出た場合 | 課税対象となる利益が出た場合 |
仲介価格と買取価格を比べるときは、表面上の価格だけではなく、仲介手数料・解体・測量・残置物撤去などを含めた最終的な手取り額で比較することが大切です。
不動産買取会社を選ぶ5つのポイント
査定額だけでなく、得意分野・条件・金額の根拠・実績まで確認します。
1．売りたい物件を扱った実績があるか
マンション、戸建て、土地、収益物件、借地権、共有持分など、不動産会社によって得意分野が違います。
特に権利関係が複雑な物件では、同じ条件の取り扱い経験が査定や取引の進め方へ影響します。
2．査定額の根拠を説明してくれるか
「この価格なら買います」だけでなく、周辺相場、必要な工事、今後の活用方法など、査定の考え方を説明してもらいましょう。
3．査定額以外の条件も確認する
測量、解体、残置物撤去、契約不適合責任、引渡し時期などは会社によって条件が異なります。
査定額が高くても、売主側で多額の費用を負担する条件なら、手取りでは別の会社の方が有利になることがあります。
4．宅地建物取引業の免許を確認する
契約前には、会社情報や宅地建物取引業の免許なども確認しておくとよいでしょう。
5．契約を急がせる会社は慎重に判断する
不動産は金額が大きい取引です。提示された条件を確認する時間を取らず、その場で契約を迫られる場合は慎重に判断しましょう。
分からない条項があるときは、契約書を確認してから進めることが大切です。
不動産買取に必要な書類
査定時点ですべての書類が揃っていなくても相談できます。売買契約・決済までに必要なものを確認して準備します。
| 書類・持ち物 | 必要性 | 主な目的 |
|---|---|---|
| 登記識別情報または登記済権利証 | 原則必要 | 所有権移転登記 |
| 実印 | 売主は原則必要 | 売買・登記手続き |
| 印鑑証明書 | 原則必要 | 登記手続き等 |
| 本人確認書類 | 必要 | 本人確認 |
| 固定資産税納税通知書・評価証明書等 | 状況に応じて必要 | 税額・評価額の確認 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建物の状況による | 建築内容の確認 |
| 地積測量図・境界確認書 | 土地の状況による | 面積・境界の確認 |
| 管理規約・管理関係資料 | マンションの場合 | 管理内容の確認 |
| 賃貸借契約書・レントロール | 賃貸中・収益物件の場合 | 賃貸条件・収益性の確認 |
書類が見つからなくても、まず相談する
相続した古い実家などでは、権利証や建築関係書類が見つからないこともあります。
書類が不足しているから売却できないと決めつけず、手元にある資料を伝えて、代替手続きや追加確認が必要かを相談してください。
マーキュリーの不動産買取事例・対応物件
一般的な土地・戸建て・マンションだけでなく、権利調整や再生が必要な不動産についても買取を検討しています。
不動産買取では、「その会社が買った後に何ができるか」によって査定できる範囲が変わります。
マーキュリーでは、土地・戸建て・マンション・一棟収益物件に加え、次のような不動産についても買取・再生の実績があります。
- 借地権・底地
- 共有持分
- 再建築不可物件
- 立退き・賃借人調整が必要な不動産
- 老朽化した建物
- 相続や権利関係の整理が必要な不動産
「一般の不動産会社で取り扱いが難しいと言われた」という場合でも、権利調整・開発・再生まで含めて検討できるケースがあります。
マーキュリーの不動産買取の特徴
マーキュリーでは、現在の土地・建物の状態だけでなく、その不動産を今後どのように活用できるかまで検討して査定します。
戸建て用地、アパート・マンション用地、店舗・ビル用地、リノベーション、権利調整など、複数の活用方法を検証できる点が特徴です。
また、売主様が売却前に余計な費用や手間をかけずに済むよう、原則として次の条件で買取を行っています。
- 契約不適合責任免責
- 測量不要
- 建物解体不要
- 現況有姿での買取
- 賃借人がいる状態での売買も相談可能
「建物が古いので解体してからでないと売れないのでは」「境界確定測量をしていない」「残置物が多く整理できていない」といった状態でも、まずは現在のままご相談ください。
先に大きな費用をかけるのではなく、現在の状態でどの程度の価格になるのかを確認してから判断することをおすすめします。
不動産買取に関するよくある質問
買取査定を依頼したら、必ずその会社へ売らなければいけませんか？
査定を依頼しただけで売却義務が生じるわけではありません。提示された価格と条件を確認し、納得できなければ売却しないという判断もできます。複数の方法を比較したい場合は、査定時にその旨を伝えておくとよいでしょう。
最初に提示された買取価格から減額されることはありますか？
簡易査定後の現地調査で、建物の劣化、越境、権利関係など新しい事実が分かり、価格が変わることはあります。金額が変わった場合は、どの条件が査定へ影響したのか具体的な説明を確認してください。
賃貸中のマンションやアパートでも直接買取できますか？
買取会社によっては、入居者がいる状態のまま買い取ることができます。賃貸借契約や家賃、敷金、管理状況などの確認が必要になるため、査定時に賃貸借契約書やレントロールがあれば提示すると進めやすくなります。
住宅ローンが残っている不動産も買取してもらえますか？
住宅ローンが残っていても査定・売却は可能です。ただし、一般的には決済時に売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消できることが必要です。買取価格よりローン残高が多い場合は、不足額への対応を確認してください。
相続登記が終わっていない不動産でも買取査定を依頼できますか？
査定段階であれば相談できます。ただし、相続した不動産を売却して所有権を移転するためには、原則として相続登記を済ませる必要があります。相続人や登記状況が分からない場合は、その段階から相談してください。
買取でも引渡し日を相談できますか？
相談できる場合があります。住み替えや相続整理などで希望日がある場合は、査定時に伝えてください。買取会社の資金・契約条件によって対応できる時期は異なるため、価格とあわせて確認するとよいでしょう。
