築40年のマンションは売れる？相場・旧耐震・売却のコツを不動産のプロが解説【2026年版】

「相続した築40年のマンションが、なかなか売れずに困っている」「旧耐震基準かもしれず、資産価値が下がっていないか不安」。築40年前後のマンションをめぐるお悩みは、年々増えています。築年数が古い物件は、一般的な仲介では買い手が慎重になりやすく、売却に時間がかかる傾向があります。

結論から申し上げると、築40年のマンションであっても、手放す方法はいくつもあります。特に買取という手段なら、旧耐震基準や管理状態に不安のある物件でも、現状のまま引き取ってもらえる可能性が十分にあります。

この記事では、築40年マンションが敬遠されやすい理由から、手放す方法の比較、相場の調べ方、保有し続けるコスト、注意点、ケース別の考え方、買取の流れまでを順に整理します。

古いマンションだからと売却を先延ばしにすると、管理費や修繕積立金の負担だけが積み重なっていきます。まずは仕組みを知り、納得のいく形で手放す一歩を踏み出しましょう。

築40年マンションが売れにくい・敬遠されるといわれる理由

築40年のマンションが「売れにくい」と感じられる背景には、いくつかの要因があります。まず大きいのが、1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準で建てられた可能性です。旧耐震の物件は、現行基準より地震への備えが弱いとみなされ、買い手が慎重になりがちです。

次に、住宅ローン審査の壁があります。築年数が古いマンションは、金融機関が担保評価を低く見積もる場合があり、買い手が希望どおりの融資を受けにくいことがあります。結果として、購入を検討する層が限られてしまうのです。

さらに、管理状態や修繕の履歴も判断材料になります。大規模修繕が計画的に行われていない、修繕積立金が不足しているといった物件は、将来の追加負担を懸念されやすく、実需の買い手から敬遠される傾向があります。

たとえば、旧耐震基準の築42年マンションが、仲介で半年以上も内見だけ続き、成約に至らなかったというケースもあります。こうした物件こそ、活用力のある会社による直接買取が現実的な選択肢になります。

築40年マンションを手放す方法の選択肢

築40年のマンションを手放す方法は、ひとつではありません。物件の状態や急ぎ具合によって、向いている手段は変わってきます。まずは代表的な選択肢を押さえておきましょう。

仲介で売却する

不動産会社に買い手を探してもらう方法です。相場に近い価格を狙える一方、築古マンションは買い手が限られるため、売れるまでに時間がかかりやすい傾向があります。成約時には仲介手数料も発生します。

専門会社に直接買取してもらう

活用ノウハウを持つ会社が、そのマンションを直接買い取る方法です。買い手を探す工程がないため、早期の現金化が見込めます。訪問査定で提示された金額が、そのまま買取価格として確定します。

リノベーション前提の買主へ売却する

築古マンションは、リノベーションを前提とする買主やその再販を手がける会社にとって、仕入れ対象になり得ます。内装の古さがそのまま減点にならず、立地や管理状態を評価してもらえる場合があります。

下の表は、それぞれの方法の特徴を整理したものです。ご自身の状況に照らして比べてみてください。

いずれの方法でも、築古マンションに強い会社かどうかで結果は大きく変わります。査定額の根拠を確認したうえで、その物件タイプに強い会社を選ぶことが大切です。

築40年マンションの相場と調べ方

築40年マンションの相場は、立地や管理状態、専有面積によって幅があります。ひとつの目安だけで判断せず、複数の情報を組み合わせて確認するのが基本です。

まず参考になるのが、公的機関が公表する価格情報です。国土交通省の不動産価格指数では、令和7年9月分でマンション（区分所有）が222.2（2010年平均＝100、対前月比0.1%増）となり、マンション価格は全国的に底堅く推移しています。ただし、これはあくまで全国の傾向です。

個別の物件水準を知りたいときは、不動産情報ライブラリで、実際の成約価格や地価を地図から調べる方法があります。加えて、国土交通省の地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しており、土地の価格も底堅い状況です。

たとえば、同じマンション内で似た間取りの成約事例が2件見つかれば、その水準が有力な目安になります。実際の買取価格は管理状態や修繕履歴で調整されるため、具体的な金額は査定で確認するのが確実です。

出典：国土交通省｜不動産価格指数（住宅）

出典：国土交通省｜令和7年地価公示

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

築40年マンションを保有し続けるコスト・リスク

「使わないなら持っておけばよい」と考えて、築古マンションをそのままにしている方もいらっしゃいます。しかし、区分マンションは所有しているだけで費用がかかり続けます。

代表的な負担が、毎月の管理費と修繕積立金です。築年数が経つほど修繕積立金は増額される傾向があり、大規模修繕を控えた時期には一時金を求められることもあります。加えて、毎年の固定資産税や都市計画税も継続して発生します。

空室のまま放置すると、換気や通水が行われず、室内の劣化が進みやすくなります。設備の不具合や水回りの傷みが広がると、いざ売るときの評価にも影響します。使わない期間が長いほど、負担とリスクは積み重なっていきます。

たとえば、遠方に住む方が相続した築40年マンションを数年空室で保有し続けた結果、管理費・修繕積立金・固定資産税の合計が年20万円を超え、貯蓄を取り崩していたというケースもあります。使う予定がないのであれば、早めに手放す判断が結果的にコストを抑えます。

築40年マンションを買取で手放すときの注意点

築40年マンションの買取を進めるうえでは、いくつか気をつけておきたい点があります。急いで契約する前に、次のポイントを確認しておきましょう。

まず、相場よりも大幅に高い査定額を示す会社には注意が必要です。国民生活センターは、高額の査定を示したあとに値下げを迫る手口について繰り返し注意を呼びかけています。金額の根拠を書面で確認することが、トラブルを避ける第一歩です。

また、買取では査定額がそのまま手取り額になるのが大きな特徴です。仲介のように仲介手数料が差し引かれることはありません。提示額と手取り額が一致するかどうか、契約前に必ず確かめておきましょう。

自宅やマンションの売却契約には、クーリング・オフが適用されないケースがあります。その場で即決を求められても、いったん持ち帰り、内容を落ち着いて検討することが大切です。焦らず、納得できる相手と進めましょう。

出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起

旧耐震・管理状態・大規模修繕などケース別の考え方

ひとくちに築40年マンションといっても、その事情はさまざまです。ケースごとに手放し方の考え方が変わるため、代表的なパターンを見ておきましょう。

旧耐震基準の物件は、そのままでは買い手が慎重になりがちです。しかし、立地のよさや耐震診断・補強の履歴があれば評価は変わります。現状に不安があっても、買取なら現況のまま引き取ってもらえる場合があるため、あきらめる前に相談する価値があります。

管理状態が良好で修繕積立金が計画的に積み立てられている物件は、築40年でも一定の評価を得やすい傾向があります。管理組合の議事録や長期修繕計画の有無は、査定の重要な材料になります。手元の書類を整理しておくとスムーズです。

建て替えの話が出ているマンションは、判断が難しいケースです。建て替えは合意形成に長い時間がかかり、追加費用も生じます。将来の負担を避けたい場合は、建て替えを待たずに買取で手放す選択も現実的です。

たとえば、旧耐震で建て替え議論が長引いていた築40年マンションを、合意を待たずに現況のまま買い取り、負担から解放された例もあります。まずは、その物件の条件を専門家に見てもらうことをおすすめします。

築40年マンションの買取の流れ

実際に買取を進める場合、どのようなステップで現金化に至るのかを知っておくと安心です。全体像を把握しておけば、必要な準備も進めやすくなります。

下の表は、買取で現金を受け取るまでの一般的な流れと、所要時間の目安です。物件の状態や権利関係によって前後する点はご了承ください。

必要書類は、本人確認書類や登記識別情報(権利証)、固定資産税の納税通知書、管理規約や長期修繕計画などが一般的です。相続したマンションの場合は、戸籍関係の書類が加わることもあります。手元にある書類から先にそろえておくと、手続きがスムーズに進みます。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

築40年のマンションのように、旧耐震や管理状態で敬遠されやすい物件こそ、対応してきた実績と再生の力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。

① 権利調整に対応

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生

再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。

③ 相続対策をワンストップで

相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。

築40年マンションの売却に関するよくある質問

最後に、築40年マンションの売却について寄せられることの多い質問にお答えします。

旧耐震基準の築40年マンションでも買い取ってもらえますか

旧耐震基準の物件でも、買取の対象になる場合があります。現状のまま引き取り、活用や再生につなげられるケースがあります。耐震診断の有無にかかわらず、まずはご相談ください。

査定額より手取りが減ることはありますか

買取の場合、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額になります。仲介手数料は発生しません。提示額と手取り額が一致するかを、契約前にご確認ください。

修繕積立金が不足しているマンションでも相談できますか

積立金の不足や大規模修繕を控えた状態でも、そのまま買取のご相談が可能です。管理状態を前提に評価するため、追加の工事をご自身で行う必要はありません。管理規約などの書類があるとスムーズです。

相続した築40年マンションでも売却できますか

相続したマンションでも手放せます。相続登記が済んでいない場合も、あわせてご相談いただけます。必要な手続きの段取りからサポートします。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

築40年のマンションは、旧耐震基準の可能性や管理状態、住宅ローン審査の壁から、一般的な仲介では買い手が慎重になりがちな物件です。しかし、活用ノウハウを持つ会社による直接買取であれば、現状のまま手放せる可能性は十分にあります。

• ●築40年マンションは旧耐震・管理状態・ローン審査で実需の買い手が限られる
• ●買取なら買い手を探す工程がなく、査定額がそのまま手取りになる
• ●相場は不動産価格指数・地価公示・成約事例を組み合わせて確認する
• ●保有し続けると管理費・修繕積立金・固定資産税の負担が積み重なる
• ●高額査定後の値下げには注意し、金額の根拠を確認する

旧耐震や建て替え、管理状態に不安のある築40年マンションも、マーキュリーは直接買取で承ります。「他社で断られた」「相続したが使い道がなく困っている」という方こそ、お気軽にご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。