マンション査定とは？無料査定の仕組み・評価ポイント・依頼先の選び方【2026年版】

この記事では、マンション査定の基本から、評価ポイント、依頼先選びまでを最新の公的データとともに整理します。買取で「査定額=手取り額」が確定する仕組みもあわせてご紹介します。

【基礎】マンション査定とは?無料で受けられる仕組み

マンション査定とは、不動産会社が「今このマンションを売り出したら、いくらで売れそうか」を算出することです。あくまで売却の見込み額で、その価格で必ず売れる保証ではありません。

査定は基本的に無料で受けられます。会社側は査定をきっかけに売却の相談につなげたい事情があるため、売主に費用負担は発生しない仕組みになっています。

「仲介査定」と「買取査定」で扱いが変わる

マンションの査定額の位置づけは、売却方法で異なります。仲介の場合、査定額は売り出しの参考価格で、最終的な成約価格は買主との交渉で変動します。

一方、買取の場合は訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定。買主は不動産会社自身のため、その後の交渉で金額が下がることはありません。「査定額=手取り額」になるのが買取の特徴です。

基本を押さえたら、机上査定と訪問査定の違いを確認します。

マンション査定は2種類｜机上査定と訪問査定の使い分け

種類	特徴	所要時間	精度	向いている人
机上査定(簡易)	物件情報のみで概算	最短即日〜数日	±10%目安	相場を知りたい段階
訪問査定(詳細)	現地確認込みで算出	1週間〜10日	実売に近い	売却意思が固まった人

机上査定

住所・専有面積・築年数・階数・間取りなどの情報と、周辺の取引事例から算出します。Webで完結し、自宅に担当者を入れる必要がない手軽さが特徴です。

マンションは同マンション内の直近事例が参考にしやすいため、机上査定でも比較的精度のある金額が出る傾向があります。「売却を本格的に検討する前の相場確認」に向いています。

訪問査定

担当者が実際に現地を訪れ、専有部分の状態・共用部の管理状況・眺望・近隣環境を確認したうえで算出します。机上査定より精度が高く、売り出しの参考価格としてそのまま使えるのが訪問査定です。

買取の場合は、この訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定します。所要時間は現地30〜60分、結果提示まで1週間〜10日が目安です。

査定の種類を押さえたら、マンション査定額の決まり方を見ていきます。

マンション査定額はどう決まる?評価の7つのポイント

① 立地(駅距離・アクセス)

最寄駅からの徒歩分数、複数路線の利用可否、都心アクセスが大きく影響します。駅徒歩5分以内は特に評価が高くなる傾向があります。

② 築年数と耐震基準

新耐震基準(1981年6月以降)か旧耐震かで評価が大きく変わります。築20年以内は建物価値が比較的維持され、築30年超は減価が進む傾向があります。

③ 専有面積・間取り

ファミリー向け70〜80㎡の3LDKが最も需要が高い傾向。専有面積が同じでも、間取りの使い勝手で評価が変わります。

④ 階数・向き・眺望

高層階・南向き・眺望良好はプラス評価。低層階や北向きは減額要因となる傾向があります。

⑤ 同マンション内の成約事例

直近半年〜1年の同マンション内成約事例が、査定額の最も信頼できる根拠になります。

⑥ 管理状態・修繕積立金

管理組合の財政状態、長期修繕計画の妥当性、修繕積立金の積立状況が評価に影響します。管理が行き届いているマンションほど評価が高い傾向があります。

⑦ リフォーム履歴

水回り・内装の大規模リフォーム履歴があればプラス評価。直近5〜10年のリフォームは買主への訴求力が高いです。

評価ポイントを押さえたら、依頼の流れを6ステップで確認します。

マンション査定の流れ｜6ステップで完了

STEP1｜査定方法を選ぶ(所要5分)

机上査定か訪問査定かを選びます。迷っている段階なら机上、売却を本格検討する段階なら訪問が基本です。

STEP2｜依頼先を決める(所要10〜30分)

マンションタイプやエリアに強みを持つ会社を選びます。築古・旧耐震・権利関係が複雑なマンションほど、専門ノウハウのある会社に相談する方が査定精度も変わってきます。

STEP3｜物件情報を入力(所要1〜3分)

住所・専有面積・築年数・階数・間取り・売却希望時期を伝えます。正確な情報を入れるほど査定精度も上がります。

STEP4｜机上査定の結果を受け取る(最短即日〜3日)

概算金額が提示されます。金額のレンジを把握し、訪問査定へ進むか判断します。

STEP5｜訪問査定を依頼(1週間〜10日)

現地確認のうえ、より精度の高い金額が提示されます。マンションの強み・弱みや売却方針についても具体的な提案を受けられます。

STEP6｜査定書を確認し、売却方針を決定

査定書の金額だけでなく、根拠となる類似事例や売却戦略を確認。担当者と相談しながら、仲介・買取・その他の方針を選びます。

流れを押さえたら、依頼先選びの判断軸を整理します。

マンション査定の依頼先を選ぶ5つの判断軸

① 査定額の根拠を必ず聞く

「なぜこの金額なのか」を質問してみてください。同マンション内の成約事例を具体的に提示できる会社は信頼性が高い傾向があります。

② 異常に高い査定額には慎重に

相場から大きく外れた高額提示には、必ず理由を聞いてください。根拠なく高い場合、契約獲得目的の「見せ金」の可能性があります。

③ 担当者の対応を重視

売却は数カ月にわたるパートナーシップ。即決を迫らず、ご家族との相談時間を尊重してくれる担当者を選びましょう。

④ マンションタイプへの専門性

築古・旧耐震・タワマン・共有名義など、マンションごとに必要なノウハウは異なります。自分のマンションに合う会社を選ぶことが重要です。

⑤ 売却方法の選択肢を提案してくれるか

仲介だけでなく、直接買取・買取保証など、状況に応じた複数の選択肢を提示してくれる会社は提案の幅が広く安心です。

判断軸を押さえたら、マンションの相場目安を見ていきます。

マンション査定額の相場早見表

マンションの査定額はエリア・築年数で大きく変わります。代表的なパターンの目安を表にまとめました。

エリア	築10年以内	築20年前後	築30年超
都心3区(千代田/中央/港)	120〜180万円/㎡	100〜150万円/㎡	80〜130万円/㎡
東京23区(周辺区)	80〜120万円/㎡	60〜90万円/㎡	45〜70万円/㎡
政令市中心部	55〜80万円/㎡	40〜60万円/㎡	30〜45万円/㎡
地方中核市	35〜55万円/㎡	25〜40万円/㎡	15〜30万円/㎡

マンションは公的データで自分でも相場確認しやすい分野です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」やREINS Market Informationで近隣の成約事例を確認できます。

相場を押さえたら、マーキュリーの強みについてご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜マンション買取もお任せください

① 権利調整のプロフェッショナル

共有名義のマンション、相続絡みのマンションも対応可能。他の共有者との調整など、複雑な権利関係を自社で一貫処理します。

② 築古・旧耐震マンションの再生ノウハウ

築40年超のマンション、旧耐震基準のマンションも、リノベ・耐震改修ノウハウで再生して価値を生み出します。

③ 相続対策までワンストップ対応

相続税の納税資金確保、遺産分割、共有名義の解消など、税理士・司法書士との連携でワンストップ対応します。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

自社で直接買い取るため仲介手数料が不要。査定額がそのまま買取金額として確定し、資金計画が立てやすくなります。

マーキュリーの強みを押さえたら、よくある質問をまとめます。

マンション査定のよくある質問｜Q&A 7選

Q1. マンション査定は本当に無料ですか?

はい、机上査定・訪問査定ともに無料です。査定後に売却するかどうかも自由です。

Q2. 査定額がそのまま売却額になりますか?

仲介の場合は売り出しの参考価格で、成約価格は買主との交渉で変動します。買取の場合は査定額がそのまま手取り額になります。

Q3. 住みながら査定できますか?

可能です。訪問査定も居住中のまま実施できます。

Q4. ローン残債があっても査定できますか?

査定自体は可能です。売却時は売却代金でローンを完済できるかが重要なので、事前に残高を確認してください。

Q5. 築古・旧耐震マンションでも査定できますか?

マーキュリーは築古・旧耐震マンションの買取実績があります。お気軽にご相談ください。

Q6. 共有名義のマンションも査定できますか?

共有者全員の同意があれば査定・売却可能です。マーキュリーは共有持分の取扱い実績もあります。

Q7. 査定書はもらえますか?

通常、査定書が発行されます。金額の根拠となる類似事例や算出ロジックを必ず確認しましょう。

疑問が解消したら、最後に要点を整理します。

まとめ｜マンション査定はマーキュリーへご相談ください

• ●マンション査定は無料で受けられる
• ●机上→訪問の2段階が効率的
• ●金額の根拠と担当者の対応で判断
• ●築古・旧耐震はマーキュリーが得意
• ●買取なら査定額がそのまま手取り額として確定

マーキュリーは、築古・旧耐震・共有名義・相続絡みのマンションも直接買取で対応できる買取会社です。査定・ご相談は無料、売却方針の相談まで一貫してサポートいたします。