家を売却する方法｜流れ・費用・住みながら売るコツ・ローン残債まで徹底解説【2026年版】

築古・再建築不可・権利関係が複雑など、一般的な仲介では売れにくい家でも、専門的な買取対応ができる会社に相談すれば、スムーズに手放せるケースがあります。この記事では、最新の公的データを参照しながら、家の売却を整理していきます。

家を売却する2つの方法｜仲介と買取はどう選ぶ?

家を売る方法は「仲介」と「買取」の2択です。特性を理解したうえで、自分の状況に合う方を選びます。

比較項目	仲介	買取
売却期間	3〜6カ月	1週間〜1カ月
価格水準	相場価格	相場の7〜9割
仲介手数料	必要	不要
内覧	継続対応	1〜2回
契約不適合責任	売主が負う	原則免責

「時間が取れる・高く売りたい」なら仲介が基本です。「急いでいる・築古で売りにくい・権利関係が複雑」なら、買取が現実的な選択肢になります。

マーキュリーは自社で直接買い取る方式のため、仲介手数料・内覧対応・契約不適合責任が不要で、売主の負担を大きく軽減できます。

選択肢の整理ができたら、次は実務の流れを見ていきましょう。

家の売却の流れ｜6ステップで理解する全体像

仲介の売却は一般的に3〜6カ月。6つのステップで進みます。買取の場合は、このプロセスがぐっと短くなります。

• STEP1｜相場調査(国交省の公的データを確認)
• STEP2｜査定依頼(物件タイプに強い会社へ)
• STEP3｜売却方針決定(仲介か買取か)
• STEP4｜売却活動または買取交渉
• STEP5｜売買契約(手付金受領)
• STEP6｜決済・引渡し(残代金受領と登記)

流れを押さえたうえで、実際にかかる費用を確認しておきましょう。

家の売却にかかる費用｜諸費用と税金の内訳

売却価格の5〜8%程度が諸費用の目安とされています。買取を選択すると、仲介手数料(約105万円)が不要になるため、費用を大きく抑えられます。

項目	金額目安(3,000万円で売却)
仲介手数料	約105万円(買取なら不要)
印紙税	1万円
抵当権抹消	1〜2万円
司法書士報酬	2〜5万円
譲渡所得税	利益により
引越し費用	10〜30万円

マイホーム売却で使える3,000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度があります。多くのマイホーム売却で、この控除により税額がゼロか軽微に収まるとされています。所有期間を問わず適用可能なため、ぜひ活用したい特例です。

相続した実家を売却する場合は「相続空き家の3,000万円控除」も活用できる可能性があります。昭和56年以前建築・一定の耐震基準など細かい要件があるため、税理士と相談するのが安全です。

費用構造が見えたら、次は「高く売るためのコツ」に進みます。

【実践】家を高く売るための7つのコツ

① 内覧対応は徹底的に丁寧に(仲介の場合)

玄関・リビング・水回りの印象が成約率を左右します。清潔感が何よりの武器になります。買取なら内覧対応は1〜2回で済むため、この負担は大きく軽減されます。

② 売り出し価格は相場+α

高すぎると反響が得られません。査定額を基準に、少し上乗せ程度が適切です。高すぎる価格は売れ残り感を生み、後々不利になります。

③ 需要期に売り出す

1〜3月の引越しシーズンは購入検討者が増える時期です。この時期に合わせて査定と売却活動を進めると、反響が得やすくなります。

④ 不具合は隠さず告知する

雨漏り・シロアリなどを隠して売ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。買取なら原則免責となるため、不具合のある家でも安心して売却できます。

⑤ 物件タイプへの専門性を確認

築古・再建築不可・借地権付きなど、家のタイプごとに必要なノウハウは異なります。自分の家に合う会社を選ぶことが、適正価格での売却につながります。

⑥ 買取という選択肢も検討する

築古・立地の不利な家は、買取の方が手取り総額で有利になるケースもあります。仲介で長期間売れ残るリスクを避けられる点も重要です。

⑦ 権利調整・相続対応のできる会社を選ぶ

権利関係が複雑な家や相続した家は、専門知識を持つ会社に相談する方が近道です。マーキュリーは借地権・共有持分・相続物件の取扱い実績が豊富です。

国民生活センターは2021年6月発表情報で、自宅売却に関する高齢者のトラブル事例を公開しています。売却契約はクーリング・オフ非適用のため、即決を避け、信頼できる会社を選ぶこれが失敗回避の鉄則です。

コツを押さえたら、気になる相場動向を最新データで見ていきましょう。

家の売却相場はいまどうなっている?最新マーケットデータ

国土交通省「不動産価格指数(令和7年9月分)」を見ると、マンション(区分所有)は222.2、戸建住宅118.6、住宅総合145.4(2010年平均=100)となっています。物件種別によって値動きが大きく異なるのが現在の特徴です。

東日本不動産流通機構(REINS)のMarket Watchでは、首都圏の中古マンションで成約㎡単価が67カ月連続で上昇しているとされています(2025年11月度時点)。郊外の戸建ても大きな下落は見られず、総じて売り手優位の局面です。

相場感を掴んだら、家売却で迷いやすいケース別のポイントを整理します。

ケース別｜家売却でよくある悩み

住みながら家を売る場合

住みながらの家売却は仲介・買取ともに可能です。仲介では内覧対応が続くため、室内の整理と土日の予定調整が必要になります。買取なら現地確認は1〜2回で済むため、生活を崩さず売却を進められます。

住宅ローン残債がある場合

売却代金でローンを完済できれば通常の売却が可能です。残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、任意売却や住み替えローンの検討が必要になります。売却前に金融機関で残債を正確に把握し、早めに専門会社に相談するのが安全です。

築古・古家付き土地として売るケース

築30年超の戸建ては、建物を解体せず古家付き土地として売却する方法があります。買主は新築前提で購入するため、解体費(100〜200万円)を売主が負担せずに済みます。仲介・買取のどちらでも選択できるため、状況に応じて比較してください。

相続した実家を売るケース

相続した実家の売却は、相続登記(2024年義務化)を先に完了させることが必須です。相続空き家の3,000万円特別控除(2027年末まで)が使えれば、税負担を大きく抑えられる可能性があります。昭和56年以前建築の家屋など要件があるため、税理士と相談のうえで適用を確認してください。

ケース別のポイントを押さえたら、マーキュリーの対応領域をご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜どんな家もご相談ください

マーキュリーは、一般的な中古住宅はもちろん、築古・再建築不可・権利関係が複雑な家にも対応できる不動産会社です。スローガンは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」。

① 権利調整のプロフェッショナル

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な家の取扱い実績が豊富です。地主との交渉、他の共有者との調整、承諾料の設計まで、自社で一貫して対応できます。売主の負担を最小限に抑えながら、取引を前に進められます。

② 再建築不可・築古物件の再生ノウハウ

再建築不可の家、築40年超の戸建てなど、一般業者では扱えない家も買取可能です。自社で不動産開発事業を手掛けており、買取後の再販・活用まで完結できる体制があります。

③ 相続対策までワンストップ

相続税の納税資金確保、遺産分割、空き家となった実家の整理など、単なる家の売却に留まらないサポートが可能です。税理士・司法書士との連携体制もあり、税務・登記・売却を一括で進められます。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

自社で直接買い取るため、仲介手数料(売価×3%+6万円+税)がかかりません。3,000万円の家なら約105万円、手取りにそのまま反映される計算です。買取後は契約不適合責任も原則免責となるため、引渡し後のトラブル心配もありません。

マーキュリーの強みを押さえたら、最後に要点を整理します。

まとめ｜家の売却はマーキュリーにご相談ください

• ●仲介と買取を状況で使い分ける
• ●3,000万円控除など税制優遇を活用
• ●査定は物件タイプに強い会社に依頼
• ●需要期(1〜3月)を狙う
• ●最新の地価公示・REINSデータで相場感を掴む

2025〜2026年は地価上昇が続く市況。動きのあるタイミングを活かして、納得のいく家の売却を目指しましょう。

マーキュリーは、築古・再建築不可・権利関係が複雑な家も直接買取で対応できる不動産会社です。査定・ご相談は無料、売却方針の相談や権利関係の整理までワンストップでサポートいたします。「他社で断られた」「相続で困っている」そんな方こそ、ぜひご相談ください。