離婚が決まったとき、夫婦で購入したマンションをどう処理するかは、多くの方が直面する大きな課題です。「誰が住み続けるのか」「ローンはどうなるのか」「共有名義の場合はどうすればいいのか」など、悩みは尽きません。
この記事では、離婚時のマンション売却に関する手続き・財産分与・住宅ローン・税金のポイントをわかりやすく解説します。できる限り早く、スムーズに解決したい方はぜひ参考にしてください。
離婚時にマンションをどうするか｜3つの選択肢
離婚時にマンションをどう処理するかは、大きく3つの選択肢があります。
| 選択肢 | 概要 | 向いているケース |
|---|---|---|
| ① 売却して現金で分ける | 売却代金を財産分与 | ローンを完済できる・両者が同意している |
| ② どちらかが住み続ける | 名義・ローンを引き継ぐ | 子どもの転校を避けたい・愛着がある |
| ③ 買取業者に売却 | 早期・確実に現金化 | 早く解決したい・訳あり物件 |
離婚後も双方がすっきりと新生活を始めるためには、売却して現金で分ける方法が最もトラブルが少なく、おすすめです。
離婚でマンションを売却するときに確認すべき3つのこと
① 名義は誰になっているか
マンションの所有名義が「夫のみ」「妻のみ」「夫婦共有」のどれかによって、手続きが異なります。
- 単独名義：名義人が売却手続きを進められますが、財産分与として相手に代金を渡す必要があります
- 共有名義：売却には原則として全共有者の同意・署名が必要です
② 住宅ローンは残っているか
ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済する必要があります。売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」なら通常売却できますが、残債の方が大きい「オーバーローン」の場合は別途対応が必要です。
③ 財産分与の対象かどうか
婚姻中に夫婦で購入・形成した財産は「共有財産」として財産分与の対象になります。一方、婚姻前に一方が購入したマンションや、相続で取得したマンションは「特有財産」として分与対象外となる場合があります。
離婚でマンションを売却する流れ
STEP1：マンションの査定を行う
まず、マンションの現在の市場価値を把握するために査定を依頼します。複数社に査定を依頼することで、適正価格を把握できます。
STEP2：住宅ローン残債を確認する
金融機関に連絡し、現在のローン残債を確認します。売却代金と残債を比較して、アンダーローンかオーバーローンかを判断します。
STEP3：売却方法を決める（仲介 or 買取）
- 仲介売却：市場価格に近い価格で売れるが、3〜6ヶ月かかることが多い
- 買取売却：相場より安くなる場合があるが、最短数週間で現金化できる
離婚の場合は精神的・時間的負担が大きいため、スピード重視なら買取がおすすめです。
STEP4：離婚協議書・財産分与協議書を作成する
売却代金の分配方法を明記した協議書を作成します。公正証書にしておくと、後々のトラブル防止になります。
STEP5：売却・代金の分配
売却完了後、合意した割合で代金を分配します。
共有名義マンションの売却
離婚する夫婦でマンションを共有名義にしている場合、売却には原則として全員の同意と署名が必要です。
相手が売却に同意しない場合
共有者の一方が売却を拒否している場合は、以下の方法があります。
- 自分の持分だけ売却する：持分買取業者に売却することは可能ですが、価格は低くなります
- 共有物分割請求訴訟を起こす：裁判所に申立てて、強制的に売却・分割できる場合があります
トラブルを最小限にするためには、できるだけ早い段階で双方が合意できるよう話し合うことが重要です。
住宅ローンが残っているマンションの売却
アンダーローンの場合（売却代金 ＞ ローン残債）
売却代金でローンを完済し、残った金額を財産分与します。通常の売却手続きと同じ流れで進められます。
オーバーローンの場合（売却代金 ＜ ローン残債）
売却代金だけではローンを完済できないため、以下の選択肢を検討します。
| 対処法 | 概要 |
|---|---|
| 自己資金で補填 | 貯金などでローンを完済してから売却 |
| 任意売却 | 金融機関の同意を得てローン残債が残った状態で売却 |
| 住み続けてローン返済 | どちらかが住み続け、ローンを返済し続ける |
オーバーローンの場合は、金融機関との交渉が必要になるケースも多く、専門家への相談をおすすめします。
財産分与における売却代金の分け方
財産分与の原則は2分の1ずつですが、以下の要素によって割合が変わる場合があります。
- 購入時の頭金の出所（一方の親から援助など）
- ローン返済への貢献度
- 婚姻期間の長さ
売却代金から以下を差し引いた残額を分配します。
分配額 = 売却代金 − ローン残債 − 仲介手数料 − その他諸費用
離婚でマンションを売却するときの税金
売却によって利益が出た場合（譲渡所得）、所得税・住民税がかかります。
税率：
- 所有期間5年以下（短期）：39.63%
- 所有期間5年超（長期）：20.315%
使える特例：
- 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームを売った場合、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できます。離婚した元夫婦が別々に適用できる場合があるため、税理士に確認しましょう。
マーキュリーが離婚時のマンション売却をサポートできる理由
離婚時のマンション売却は、通常の売却と異なり、精神的な負担が大きく、早期解決が求められます。マーキュリーは以下の強みで、スムーズな解決をサポートします。
マーキュリーの強み：
- 最短数日〜数週間でのスピード買取が可能
- 共有名義・オーバーローン・訳あり物件も対応
- 仲介では難しいケースも直接買取で解決
- 秘密厳守・プライバシーへの配慮
- 無料相談・査定から対応可能
「できるだけ早く、静かに解決したい」という方はぜひご相談ください。
📞 0120-127-444（無料相談受付中）
まとめ
離婚時のマンション売却は、名義・ローン・財産分与・税金など、確認すべき点が多くあります。
- まず名義とローン残債を確認する
- 共有名義の場合は全員の同意が必要
- オーバーローンなら任意売却を検討
- 早期解決には買取業者の活用が有効
- 売却益には3,000万円控除が使える場合あり
スムーズに解決するためにも、早めに専門家・買取業者へ相談することをおすすめします。
📞 0120-127-444
参考資料・出典
- 国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 国土交通省｜令和7年地価公示 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
- 国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起 https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
