不動産売却の仲介手数料はいくら？上限・計算方法・早見表・買取との違い

不動産を仲介で売却し、売買契約が成立すると、不動産会社へ仲介手数料を支払います。たとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。

ただし、売却時に必要なお金は仲介手数料だけではありません。印紙税や抵当権抹消の費用、住宅ローンの一括返済手数料などがかかる場合があります。

そのため、手数料の安さだけを見るのではなく、「最終的にいくら手元に残るのか」まで確認して売却方法や不動産会社を選ぶことが大切です。

この記事では、仲介手数料の上限と計算方法、800万円以下の物件に関する特例、支払うタイミング、仲介手数料以外の費用、仲介と買取の違いまで順番に解説します。

不動産売却の仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社に買主を探してもらい、その仲介によって売買契約が成立した際に支払う報酬です。

不動産会社は、売却の依頼を受けると、一般的に次のような業務を行います。

• 不動産の査定
• 売出価格や販売方法の提案
• 物件情報・広告の作成
• 不動産ポータルサイトなどへの掲載
• 購入希望者からの問い合わせ対応
• 内覧対応
• 価格・条件交渉
• 売買契約の手続き
• 決済・引渡しまでの調整

仲介手数料は、こうした一連の仲介業務に対する報酬と考えると分かりやすいでしょう。

売れなかった場合は仲介手数料がかかる？

仲介手数料は成功報酬です。

そのため、通常は査定を受けたり媒介契約を結んだりしただけでは発生せず、売買契約が成立した段階で支払い義務が生じます。

ただし、売主が特別に依頼した広告など、通常の仲介業務を超える費用について、あらかじめ負担することに合意していた場合は別途費用が発生することがあります。

仲介手数料の上限はいくら？

一般的な不動産売買では、売買価格を次の3つの部分に分けて仲介手数料の上限を計算します。

たとえば3,000万円の不動産であれば、次のようになります。

400万円を超える物件なら「3％＋6万円」で計算できる

毎回3つに分けて計算するのは手間がかかるため、売却価格が400万円を超える場合は次の速算式を利用できます。

3,000万円で売却した場合は、

3,000万円×3％＋6万円＝96万円

これに消費税10％を加えた105万6,000円（税込）が上限です。

売却価格別の仲介手数料早見表

この金額は、あくまで不動産会社が受け取ることのできる上限です。必ず上限額を支払うという意味ではありません。

800万円以下の物件には仲介手数料の特例がある

低価格の不動産では、現地調査や権利関係の確認などに手間がかかっても、通常の計算方法では仲介手数料が少額になるため、不動産会社が取り扱いにくいという課題がありました。

こうした不動産の流通を促すため、2024年7月1日から媒介報酬の特例が見直されています。

名称は「低廉な空家等」となっていますが、売買取引については、実際に空き家であるかどうかだけで対象が決まるわけではありません。

また、33万円は自動的に請求される金額ではなく、あくまで上限です。特例を利用する場合の仲介手数料は、媒介契約を結ぶ段階で確認しておきましょう。

参考：国土交通省「空き家等にかかる仲介手数料の特例」

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料は成功報酬なので、売却活動を始める段階で全額を支払うものではありません。

実務では、

• 売買契約時に一部を支払う
• 決済・引渡し時に残額を支払う

という方法や、決済時にまとめて支払う方法があります。

支払い時期は不動産会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ際に確認しておきましょう。

仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料は上限額が決められているため、不動産会社との合意によって、それより低い金額にすること自体は可能です。

ただし、仲介手数料だけを基準に不動産会社を決めるのはおすすめできません。

たとえば仲介手数料が30万円安くても、成約価格が100万円低ければ、最終的な手取りは少なくなります。

不動産会社を比較するときは、

• 査定価格の根拠
• どのような買主へ販売するのか
• 広告・販売方法
• 同じ種類の物件の売却実績
• 想定する売却期間
• 値下げをする場合の考え方
• 売却後の概算手取り額

まで確認すると判断しやすくなります。

不動産会社の直接買取なら仲介手数料がかからない

不動産の主な売却方法には「仲介」と「買取」があります。

「仲介手数料がかからないから買取の方がお得」と単純に決めることはできません。一般的には、買取価格は仲介による成約価格より低くなる傾向があるためです。

一方、借地権・底地・共有持分・再建築不可・築古物件など、一般の購入者へ販売しにくい不動産では、直接買取の方が売却を進めやすいことがあります。

不動産買取については、不動産買取とは？仲介との違い・相場・流れ・業者の選び方も参考にしてください。

3,000万円で売却した場合、実際の手取りはいくら？

たとえば、次の条件で自宅を仲介売却したとします。

• 売却価格：3,000万円
• 住宅ローン残高：1,500万円
• 仲介手数料：105万6,000円
• 印紙税：1万円
• 抵当権抹消などの登記関係費用：3万円と仮定

これは分かりやすくするために単純化した例です。

実際には、引越し費用、測量費、住宅ローン一括返済手数料などが加わる場合があります。また、売却益が出た場合は譲渡所得に対する税金も確認する必要があります。

査定を依頼するときは、「いくらで売れそうか」だけではなく、諸費用を差し引いた手取り額まで試算してもらうと、仲介と買取を比較しやすくなります。

不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じて印紙税がかかります。

不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置が設けられているため、契約時点の適用期限と税額を国税庁の情報で確認してください。

参考：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

抵当権抹消などの登記費用

住宅ローンの抵当権が付いている場合、一般的な売却ではローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税のほか司法書士報酬が必要です。

住宅ローンの一括返済手数料

売却代金で住宅ローン残高を一括返済するとき、金融機関によっては手数料がかかります。

手続き方法によって金額が変わる場合もあるため、売却前に金融機関へ確認しておきましょう。

測量費・解体費

土地の境界を確認するために測量が必要になったり、古家を解体して引き渡す契約で解体費が必要になったりすることがあります。

ただし、すべての不動産で売主が測量や解体をする必要があるわけではありません。先に費用をかけるのではなく、査定時に必要性を確認することをおすすめします。

仲介手数料は譲渡所得の「譲渡費用」にできる

不動産を売却して利益が出た場合、基本的には売却価格から取得費と譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。

国税庁が例示している主な譲渡費用には、次のようなものがあります。

• 売却のために支払った仲介手数料
• 売主が負担した売買契約書の印紙税
• 売却するために支払った立退料
• 土地を売却するために行った建物の取壊し費用など
• 借地権を売却するとき地主へ支払った名義書換料など

一方、固定資産税や通常の修繕費など、所有している間の維持・管理にかかった費用は原則として譲渡費用には含まれません。

参考：国税庁「譲渡費用となるもの」

仲介手数料の安さより「最終的な手取り」で比べる

仲介手数料が100万円を超えると、「少しでも安い会社へ頼みたい」と感じる方もいると思います。

ただし、売主にとって本当に重要なのは手数料の金額だけではありません。

この例では、B社の方が仲介手数料は安いものの、成約価格との差を含めるとA社の方が手元に残る金額は多くなります。

もちろん、査定時点で実際の成約価格を確約することはできません。そのため、不動産会社を選ぶときは「高い査定額」や「安い仲介手数料」だけでなく、査定の根拠と販売戦略まで確認しましょう。

マーキュリーの買取・不動産再生事例

マーキュリーでは、土地・戸建て・マンション・一棟収益物件などの買取を行っています。

公開している事例には、

• 借地権・底地
• 共有持分
• 再建築不可物件
• マンション・一棟収益物件
• 権利調整や再生が必要な不動産

などがあります。

「仲介で一般の買主を探した方がよいのか」「現況のまま直接買い取ってもらった方がよいのか」は、物件の状態や売却期限によって変わります。

マーキュリーの不動産買取・解決事例を見る

仲介と買取で迷ったら「手取り」と「売却時期」を比較する

時間をかけても市場価格に近い価格を目指したいのであれば、仲介が向いていることがあります。

一方、早期売却や手間の少なさを重視したい場合、あるいは一般の購入者へ売りにくい不動産では、直接買取を比較する価値があります。

特に、

• 相続した空き家を早めに整理したい
• 再建築不可物件を売却したい
• 借地権・底地を売りたい
• 共有持分だけを処分したい
• 建物が老朽化している
• 残置物を片付けずに売りたい

といった場合は、仲介だけに絞らず、買取価格も確認してみるとよいでしょう。

マーキュリーでは査定・ご相談を無料で承っています。「仲介ならどのくらいで売れそうか」「直接買取ならいくらになるのか」を比較したい段階でもご相談ください。

不動産売却の仲介手数料に関するよくある質問

専任媒介と一般媒介で仲介手数料の上限は変わりますか？

媒介契約の種類が違っても、仲介手数料の法令上の上限計算が変わるわけではありません。ただし、不動産会社が実際に設定する報酬額やサービス内容は会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ前に確認してください。

売買契約が解除された場合でも仲介手数料は必要ですか？

売買契約成立後に解除された場合の仲介手数料の扱いは、解除の理由や媒介契約、不動産会社との取り決めなどによって異なります。手付解除や住宅ローン特約による解除など事情によっても扱いが変わるため、売買契約前に確認しておくと安心です。

仲介手数料以外に広告費を請求されることはありますか？

通常の仲介業務に含まれる広告費を、仲介手数料とは別に当然請求できるわけではありません。一方、売主が特別に依頼した広告などについて事前に費用負担へ合意していた場合は、別途費用が発生することがあります。依頼前に内容と金額を確認してください。

仲介手数料は売却代金から支払えますか？

決済時に売却代金を受け取り、そこから仲介手数料の残額を支払う形で精算するケースがあります。ただし、売買契約時に一部を支払う会社もあるため、実際の支払方法・時期は不動産会社へ確認してください。

法人が不動産を売却する場合も仲介手数料の計算は同じですか？

宅地・建物の売買媒介における報酬上限の基本的な考え方は、売主が個人か法人かだけで変わるものではありません。ただし、法人所有の不動産では消費税や税務処理などが個人の自宅売却とは異なることがあるため、具体的な税務は税理士などへ確認してください。

売却価格に消費税が含まれている場合、仲介手数料はどう計算しますか？

課税事業者が建物を売却する場合など、売買価格に消費税が含まれる取引では、仲介手数料の上限計算に用いる売買代金の扱いに注意が必要です。土地は消費税の非課税取引でもあるため、法人や事業用不動産など消費税が関係する売却では、不動産会社へ計算の根拠を確認してください。