家を売るタイミングはいつ？築年数・金利・税金の期限・季節で見る売り時【2026年版】

戸建ての売却を考えはじめると、まず気になるのが「いつ売るのがいちばん得なのか」ということではないでしょうか。売る時期によって、最終的に手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあります。

家を売るタイミングを左右するのは、築年数、金利、市況、所有期間による税率、ライフイベント、季節など、いくつもの要素です。さらに、税金の特例には「この日までに売らないと使えない」という期限があるものも少なくありません。

この記事では、それぞれの判断材料を公的なデータや実際の事例を交えて整理しました。2026年の金利と市況の動きもふまえていますので、ご自身の状況に当てはめながら、売り時を見極める参考にしてください。

「焦って安く手放してしまった」という失敗を避けるためにも、売ると決める前の段階で、今の価格の目安を知っておくことをおすすめします。

家を売るタイミングを決める6つの判断材料

家を売るタイミングは、ひとつの要素だけでは決められません。築年数や金利、市況といった外の環境に加えて、ご家庭のライフイベントや税金のことまで含めて考える必要があります。

たとえば「市況はいいけれど築年数が進んでいる」「金利は上がりそうだけれど、所有期間が5年に届いていない」というように、いくつもの条件が絡み合うのがふつうです。どれか一つだけを重視すると、かえって損をしてしまうこともあります。

主な判断材料と「売り時のサイン」を表にまとめました。まずは全体を見て、ご自身にとってどの要素を優先すべきかを考えてみましょう。

ここからは、それぞれの要素を詳しく見ていきます。

築年数で見る売却タイミング｜節目を逃さない

戸建ての価格は、築年数が経つにつれて下がっていく傾向があります。木造住宅の税法上の法定耐用年数は22年で、これは建物の寿命そのものではありませんが、実際の取引でも築20〜25年を過ぎると建物の評価は大きく下がり、土地の価値が価格の中心になっていきます。

実際の数字で見てみましょう。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している、2025年の首都圏の中古戸建ての築年数別の成約データです。

築年数が経つほど平均価格は下がりますが、築6〜10年から築11〜15年にかけての下がり幅は比較的ゆるやかで、築25年を過ぎたあたりから下がり方が大きくなっています。一方で、築31年以上の戸建ても成約全体の約3割を占めており、古いから売れないというわけではありません。土地が広い、立地がいいといった条件があれば、土地としての価値で評価されます。

また、1981年（昭和56年）5月以前の旧耐震基準で建てられた家は、買主が住宅ローン控除を使うために耐震基準に適合していることの証明が必要になるなど、買い手にとってハードルが上がります。こうした家は、古家付き土地として売る（古家付き土地を高く売る方法）か、再生を前提に買い取る会社に相談するのが現実的です。築年数が進んだ家については築50年の戸建ての売却でも解説しています。

出典：東日本不動産流通機構｜戸建住宅（中古）の築年帯別状況［首都圏］2025年

金利の動向と売却タイミングの関係

住宅ローンの金利は、買い手がいくらまでの家を買えるかに直結します。金利が低い時期は借りられる金額が増え、家を買う人が増えやすくなります。結果として、売る側にとっても有利な環境になりやすいといえます。

逆に金利が上がると、毎月の返済額が増えるため、買い控えが起きたり、買い手の予算が下がったりします。たとえば3,000万円を35年返済（元利均等）で借りる場合、金利0.5%なら毎月約7万8,000円・総返済額約3,270万円ですが、1.5%になると毎月約9万2,000円・総返済額約3,860万円となり、総額で約590万円の差が出ます。

2026年は金利の上昇が続いている

2026年は、住宅ローンの固定金利の上昇が続いています。住宅金融支援機構のフラット35（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の金利は、2026年10月に3.830%となり、前月から0.37ポイント上がりました（フラット35、2026年10月の金利）。同じ3,000万円・35年返済で計算すると、9月の3.460%なら毎月約12万3,000円、10月の3.830%なら約13万円と、1カ月で返済額が6,000円以上増える計算です。

金利の動きを見るときのポイントは次のとおりです。

• ●金利が上がる局面では、買い手の予算が下がる前に売り出すことも選択肢になる
• ●変動金利を使う買い手も多いため、固定金利だけでなく全体の動きを見る
• ●金利と地価は必ずしも同じ方向に動かないため、両方をあわせて見る

ただし、金利の先行きを正確に予測するのは誰にとっても難しいことです。「金利が上がりそうだから」と売り急ぐより、ご自身の生活設計を軸に判断するほうが安全です。

出典：住宅金融支援機構｜フラット35 金利情報

市況・相場の波を読む｜地価と成約データのチェック

不動産の相場は、景気や地域の人口の動き、再開発などの影響を受けて変わります。相場が上がっているときは高く売りやすく、下がっているときは売れるまでに時間がかかりやすい傾向があります。

公的な指標で相場の方向をつかむ

相場の大きな流れは、公的な統計で確認できます。国土交通省が毎年公表する「地価公示」では、全国の標準地の価格の動きがわかります（基準地価・公示地価とは）。「不動産価格指数」を見れば、住宅の価格が前年と比べて上がっているか下がっているかがわかります。実際の取引に近い情報としては、東日本レインズが毎月公表している成約件数・成約価格のデータが参考になります。

【2026年の市況】価格は高い水準、取引は減速

2026年3月に公表された令和8年地価公示では、全国の全用途平均が2.8%上がり、5年連続の上昇となりました。東京圏の住宅地も3.5%上がっています（2026年の地価動向）。

一方、東日本レインズによると、2026年9月の首都圏の中古戸建ては、成約件数が1,658件で前年同月比16.5%減ったのに対し、平均成約価格は4,116万円と5.4%上がりました。中古マンションは成約件数が22.7%減り、平均成約価格も4.5%下がって、在庫は5万件を超えています（首都圏中古マンション9月の動向）。

価格はまだ高い水準にあるものの、金利の上昇もあって買い手の動きは鈍くなりつつあります。成約件数が減って在庫が増える局面では、売れるまでの期間が長くなり、やがて価格の見直しが必要になることもあります。「価格が高いうちに売りたい」と考えるなら、早めに査定を受けて準備を進めておくとよいでしょう。

ただし、公的な統計は広い地域の平均であり、ご自身の家がある場所や条件にそのまま当てはまるとは限りません。最終的には、その家ならではの条件をふまえた評価が欠かせません。査定額の根拠をきちんと示してくれる会社に相談しましょう。

出典：国土交通省｜令和8年地価公示

出典：国土交通省｜不動産価格指数（住宅）

出典：東日本不動産流通機構（REINS）｜不動産市場動向（統計）

所有期間と税金｜5年の壁と特例の期限が手取りを左右する

家を売るタイミングを考えるうえで見落とせないのが税金です。売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、その利益に所得税と住民税がかかります。税率は、所有期間によって大きく変わります。

所有期間は、実際に持っていた期間ではなく、売った年の1月1日時点で数えます。5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」です。

注意したいのは、「5年」の数え方です。たとえば2021年4月に買った家は、2026年4月に丸5年になりますが、2026年1月1日時点ではまだ4年9カ月です。そのため2026年中に売ると短期譲渡所得になり、長期譲渡所得になるのは2027年1月1日以降に売った場合です。「丸5年を過ぎたから大丈夫」と思って売ると、税率が約2倍になってしまうので気をつけましょう。所有期間5年以内の税金については所有期間5年以内の不動産売却の税金で詳しく解説しています。

マイホームなら「5年の壁」より3,000万円控除の期限が大事

自分が住んでいる家（マイホーム）を売る場合は、所有期間に関係なく、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。利益が3,000万円以下なら税金はかからないため、マイホームの場合は「5年の壁」が問題にならないことも多いのです（3,000万円特別控除の要件）。

その代わり気をつけたいのが期限です。住み替えなどですでに住まなくなった家は、住まなくなった日から3年目の年末までに売らないと、この控除が使えなくなります。空き家のまま様子を見ているうちに期限を過ぎてしまうケースは少なくありません。

相続した家には「3年10カ月」「3年目の年末」という期限がある

相続した家を売る場合は、次の2つの特例の期限が、実質的な売り時を決めることがあります。

相続人どうしの話し合いや相続登記に時間がかかると、あっという間に期限が近づきます。相続した家の売却は相続した家の売却もあわせてご覧ください。特例を使うには、売った翌年に確定申告が必要です。適用できるかどうかは個別の事情で変わるため、迷ったときは税理士や税務署に確認すると安心です。税金の全体像は家を売ったときの税金で解説しています。

固定資産税は「1月1日」の持ち主にかかる

固定資産税は、毎年1月1日時点の持ち主にその年の1年分が課税されます。売買のときは引渡し日で日割りして買主と精算するのが一般的ですが、年をまたいで売れ残ると、翌年分の納税通知書は売主に届きます。また、建物を解体して更地にすると、翌年から住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。解体するかどうかは、売れる時期の見通しとあわせて判断しましょう（不動産売却時の固定資産税）。

出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

出典：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

ライフイベントから考える売却タイミング

売り時は相場や税金だけで決まるわけではありません。転勤、結婚、出産、子どもの独立、親の介護、相続など、暮らしの変化が売るきっかけになることは多く、むしろこうしたライフイベントこそが現実的な売り時といえます。

• ●転勤・転職：通勤圏が変わり、住み替えが必要になる
• ●子どもの独立：部屋数が多すぎるようになり、コンパクトな住まいへ移る
• ●親の相続：実家を引き継いだものの、住む予定がない
• ●介護・施設への入居：階段のある戸建てから、平屋やマンション、施設へ移る

ライフイベントにともなう売却で気をつけたいのは、期限に追われて売り急いでしまうことです。とくに相続では、相続人どうしの話し合いや名義変更など、手続きが複雑になりがちです。住み替えの場合は、売却と新居の購入のどちらを先にするかで資金計画が変わります（住み替えは売り先行と買い先行どっち？）。

売り出しの3〜6カ月前から逆算して準備する

仲介で売る場合、相談から引渡しまでは3〜6カ月ほどかかります。転勤や入学など期限が決まっているなら、そこから逆算して半年前には査定を受けておくと安心です。書類の準備や境界の確認、住宅ローンの残債の確認にも時間がかかります。売却の全体の流れは家の売却ガイドでまとめています。

マーキュリーの事例｜ライフイベントがきっかけの売却

• ●施設への入居（豊島区南長崎）：借地権者様がご高齢で施設に入られることになり、借地の戸建てを当社が買い取りました（事例を見る）
• ●住み替え（江東区大島）：お祖母様が長年住まれた借地の家を、住み替えを機に資産整理したいとお孫様からご相談をいただき、建物を現況のまま買い取りました（事例を見る）
• ●相続（世田谷区成城）：相続した借地の家を使う予定がなく、地代だけを払い続けていた方から、相続登記を担当した司法書士事務所を通じてご相談をいただき、当社が購入しました（事例を見る）

季節による売れやすさの違い

不動産には、需要が高まりやすい季節があるといわれます。一般的には、新生活が始まる前の1〜3月が、転勤や入学・入社にあわせた住み替えで買い手が動きやすい時期です。次いで、秋の人事異動に合わせた9〜11月も動きが出やすくなります。反対に、年末年始やお盆の時期は動きが鈍くなりがちです。

たとえば3月の入居を目指す家族は、1〜2月には物件を探しはじめます。この時期に売り出せるよう、前年の秋ごろから査定や準備を進めておくと、購入意欲の高い買い手に出会いやすくなります。

ただし、季節はあくまで傾向です。次の点にも注意しましょう。

• ●人気エリアでは、季節を問わず需要があることも多い
• ●需要が高まる時期は売り出される物件も増え、競合が多くなりやすい
• ●地域や物件の種類によって、動きやすい時期がずれることがある

季節を意識しつつも、それだけにとらわれず、ほかの判断材料と組み合わせて考えることが大切です。

仲介と買取の違い｜タイミングと売却方法

家を売る方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。売るタイミングを考えるうえで、この違いを知っておくことは大切です。どちらが向いているかは、急ぎ具合や家の状態によって変わります。

仲介は、不動産会社が買い手を探す方法です。相場に近い価格を狙える一方、買い手が見つかるまでの期間が読みにくいところがあります。市況がいい時期や、時間に余裕がある場合に向いています。

買取は、不動産会社が直接買う方法です。買い手を探す必要がないため、売れるまでの期間が短く、スケジュールを立てやすいのが特長です。価格は相場の7〜9割程度になるのが一般的ですが、契約で決めた金額で確実に売れるため、特例の期限や転勤の日程に合わせて売りたい場合には大きな安心材料になります。

• ●仲介：相場に近い価格を狙いやすいが、売れる時期が読みにくい
• ●買取：売れる時期がはっきりしていて、期限に合わせやすい

転勤や相続などで売る時期が決まっている場合や、築古・訳ありの家で買い手がつきにくい場合は、買取が有力な選択肢になります。違いは不動産の買取と仲介の違いで詳しく解説しています。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

売るタイミングや方法に迷ったとき、相談できる相手がいると安心です。マーキュリーは2004年の設立以来、他社では扱いが難しい物件も含めて、幅広い不動産を自社で直接買い取ってきました（東京都知事（5）第84482号）。その強みを4つご紹介します。

① 複雑な権利調整にも対応

共有名義や借地権、隣地との境界が決まっていないなど、権利関係が入り組んだ物件は、一般的な売却が難しいとされます。マーキュリーは、こうした権利調整を426件手がけてきました。当社が買主として権利を取得したうえで、地主様や共有者様との話し合いを当社自身の立場で進めます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生

再建築不可の土地、老朽化が進んだ建物、心理的瑕疵のある物件なども積極的に取り扱っています。戸建ての開発やリノベーションを自社で手がけ、再生を前提に価値を見いだすため、他社で断られた物件でも前向きな評価につながることがあります。

③ 相続の悩みにも寄り添います

相続した不動産は、名義変更や相続人どうしの話し合いなど、手続きが煩雑になりがちです。特例の期限を意識したスケジュールのご相談にも応じ、税務や登記の手続きが必要な場合は提携の税理士・司法書士をご紹介して、売却と並行して進められるようにサポートします。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・売る時期を決めやすい

当社が直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。契約で決めた金額と日程で確実に売れるので、住み替えや納税の資金計画も立てやすくなります。広告を出さないため、近所に知られずに売却を進められます。

家を売るタイミングに関するよくある質問

Q. 2026年は家の売り時ですか？

地価は5年連続で上がり、首都圏の中古戸建ての成約価格も前年より上がっているため、価格の面では高い水準にあります。一方で、住宅ローン金利の上昇もあって成約件数は減ってきています。価格が高いうちに売りたい方は、売れるまでの期間が長くなることも見込んで、早めに準備を始めるのがおすすめです。

Q. 築何年までに売るのがいいですか？

戸建ては、築20年前後までが建物の価値も評価されやすい目安です。築25年を過ぎると建物の評価は大きく下がり、土地の価値が中心になります。ただ、築31年以上の戸建ても首都圏の成約の約3割を占めており、古い家でも土地として十分に売れます。

Q. 所有期間5年はいつから数えますか？

家を取得した日から、売った年の1月1日までの期間で判定します。たとえば2021年4月に取得した家は、2026年中に売ると1月1日時点で5年以下のため短期譲渡所得になり、2027年以降に売ると長期譲渡所得になります。

Q. マイホームでも所有5年以内に売ると税金が高くなりますか？

マイホームなら、所有期間に関係なく3,000万円特別控除が使えるため、利益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。利益が3,000万円を超える場合は、超えた部分に所有期間に応じた税率がかかります。特例を使うには確定申告が必要です。

Q. 相続した家はいつまでに売ればいいですか？

相続税を払った場合は、相続開始から約3年10カ月以内に売ると、相続税の一部を取得費に加えて税金を減らせます。親が一人で住んでいた古い家なら、相続開始から3年目の年末までに売ることで、相続空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります（2027年12月31日までの売却が対象）。

Q. 家が売れやすい季節はいつですか？

一般的には、新生活に向けて住み替えが増える1〜3月と、秋の9〜11月が動きやすい時期です。1〜3月に売り出すなら、前年の秋ごろから査定などの準備を始めておくと安心です。

Q. マーキュリーの対応エリアはどこですか？

東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

家を売るタイミングは、築年数、金利、市況、所有期間による税率、ライフイベント、季節など、いくつもの要素を合わせて判断することが大切です。どれか一つに偏らず、ご自身の状況に合わせて見極めましょう。

• ●戸建ては築20年前後までが建物も評価されやすい。築古でも土地として売れる
• ●2026年は金利が上昇し、価格は高いが成約件数は減少傾向
• ●所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定する
• ●マイホームは3,000万円控除の期限（住まなくなって3年目の年末）に注意
• ●相続した家は「3年10カ月」「3年目の年末」の期限を意識する
• ●期限があるなら、売る時期を決めやすい買取も選択肢に

相場や税制の判断には専門的な知識が必要です。迷ったときは、売ると決める前の段階でも、早めにご相談ください。マーキュリーは、権利調整、訳あり物件の再生、相続のご相談、直接買取まで幅広く対応しています。まずはお気軽に査定をご利用ください。