「相続したマンションを、所有してからまだ5年経っていないけれど売却したい」「転勤が決まり、購入して数年のマンションを手放すことになった」。所有期間が5年に満たない段階でのマンション売却は、思いのほか多くの方が直面する状況です。
結論から申し上げると、所有期間が5年以内の売却であっても、正しい手順で譲渡所得を計算すれば、慌てる必要はありません。ただし、5年を境に税金の考え方が変わる点は、あらかじめ理解しておく価値があります。
この記事では、「5年以内」の数え方から、短期譲渡と長期譲渡の違い、譲渡所得の計算方法、そして相続で取得したマンションを早期に売る場合の注意点までを順に整理します。
税金の仕組みを正しく知っておけば、売却のタイミングをむやみに先延ばしにする必要はありません。まずは基本から確認していきましょう。
マンション売却における「5年以内」の意味と所有期間の数え方
マンションを売却したときにかかる税金は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって区分が変わります。この所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」として扱われます。
ここで注意したいのが、所有期間の数え方です。購入した日から売却した日までの実際の年数ではなく、譲渡した年の1月1日を基準に数えます。そのため、実際には5年近く住んでいても、譲渡する年によっては「5年以内」の短期譲渡に区分されることがあります。
たとえば、2021年6月にマンションを購入し、2026年中に売却する場合、譲渡した年の1月1日である2026年1月1日時点ではまだ5年に達していないため、短期譲渡として扱われます。実際の保有期間の感覚とはずれが生じやすいポイントです。
この区分は、確定申告のときに使う税額計算の様式そのものを左右します。売却を検討し始めた段階で、自分の所有期間がどちらに該当するのかを早めに確認しておくと安心です。
短期譲渡と長期譲渡で何が変わるのか
所有期間が5年以内の短期譲渡と、5年を超える長期譲渡とでは、譲渡所得にかかる税金の考え方が異なります。国税庁の案内でも、短期譲渡所得と長期譲渡所得は別の区分とされ、それぞれ異なる税額計算の方法が示されています。
一般的な傾向として、短期譲渡は長期譲渡に比べて税負担が重くなる仕組みになっています。短期間での転売を抑える意図があるとされ、所有期間が長くなるほど負担が軽くなる方向で設計されています。具体的な税率は年度の制度や個々の事情によって変わるため、確定申告の際に最新の様式で確認することが欠かせません。
下の表は、短期譲渡と長期譲渡の考え方の違いを整理したものです。あくまで区分の基準を押さえるための目安としてご覧ください。
| 区分 | 所有期間の基準 | 税負担の傾向 | 3,000万円特別控除 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡 | 譲渡した年の1月1日時点で5年以下 | 長期譲渡より重くなる傾向 | 要件を満たせば利用可 |
| 長期譲渡 | 譲渡した年の1月1日時点で5年超 | 短期譲渡より軽くなる傾向 | 要件を満たせば利用可 |
たとえば、同じ金額の利益が出た場合でも、所有期間が5年を境にして、納める税金の計算方法が切り替わります。売却を急ぐべきか、5年を超えるまで待つべきかを考えるうえで、この区分は重要な判断材料になります。なお、10年を超えて所有していたマイホームには、さらに別の軽減の仕組みが用意されています。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得） 国税庁｜長期譲渡所得の税額計算
譲渡所得の計算方法をおさえる
税金がかかるのは、売却価格そのものではなく「譲渡所得」に対してです。譲渡所得は、売却による収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引き、さらに使える特別控除があれば控除して求めます。
取得費には、マンションの購入代金のほか、購入時の仲介手数料や登記費用なども含まれます。建物部分については、経年による減価を考慮した金額を用いる点にも注意が必要です。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や印紙代などが含まれます。
下の表は、譲渡所得を計算するときの主な項目を整理したものです。所有期間が5年以内であっても、計算の枠組み自体は長期譲渡と同じです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 収入金額 | マンションの売却代金 |
| 取得費 | 購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用など(建物は減価を考慮) |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、印紙代など |
| 特別控除 | マイホームの特例など、要件を満たす場合に控除できる金額 |
たとえば、購入時の契約書や領収書を紛失していると、取得費を正しく計算できず、想定より税負担が重くなることがあります。売却を考え始めたら、購入時の書類を早めに探しておくことをおすすめします。
3,000万円特別控除は所有期間を問わず使える
マンション売却の税金を考えるうえで、見落とされがちなのが「マイホームを売ったときの特例」、いわゆる3,000万円特別控除です。この特例は、一定の要件を満たせば、所有期間が5年以内の短期譲渡であっても適用できます。
10年超の所有を条件とする軽減の仕組みとは異なり、この特別控除には所有期間の下限が設けられていません。そのため、購入してすぐに手放すことになったマイホームであっても、要件を満たせば譲渡所得から一定額を差し引ける可能性があります。
ただし、この特例には、自分が住んでいた家であることや、親族への売却でないことなど、いくつかの要件があります。要件に当てはまるかどうかは、確定申告の前に必ず確認しておく必要があります。
たとえば、転勤の辞令を受けて購入から数年のマンションを手放すケースでは、住まなくなってからの期間によって特例が使えるかどうかが変わってきます。早めに要件を確認しておくと、申告の直前になって慌てずに済みます。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
相続で取得したマンションを5年以内に売る場合の注意点
相続したマンションを間もなく売却する場合、所有期間の数え方には特有の注意点があります。相続や贈与によって取得した不動産は、被相続人(亡くなった方)が取得した日を、そのまま引き継いで所有期間を数えます。
つまり、相続してから売却までの期間が短くても、被相続人がそのマンションを長く所有していれば、長期譲渡として扱われる場合があります。逆に、被相続人の所有期間も短ければ、相続後すぐの売却は短期譲渡に該当することになります。
また、相続財産を一定期間内に譲渡した場合には、相続税額の一部を取得費に加算できる特例も用意されています。相続税を納めたうえでの売却であれば、あわせて確認しておきたい制度です。
なお、相続登記の申請は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り過料の対象になります。売却の前提として、まず登記を済ませておくことが欠かせません。
たとえば、遠方に住む相続人が、名義変更を後回しにしたまま売却の相談を進めようとして、手続きが滞ってしまうケースは少なくありません。相続が発生したら、登記と並行して所有期間の確認を進めておくとスムーズです。
出典：国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算） 法務省｜相続登記の申請義務化
マンション価格の動向から見る「今売るか、待つか」の判断
所有期間が5年以内での売却を迷う理由の一つに、「もう少し待てば高く売れるのではないか」という価格動向への関心があります。判断のためには、公的な統計を確認しておくことが役立ちます。
国土交通省が公表する不動産価格指数によると、マンション(区分所有)の指数は222.2となっており、2010年の平均を100とした水準からみて高い状態が続いています。前月比でも小幅な上昇が確認されており、マンション価格は底堅く推移していることがうかがえます。
ただし、これは全国的な傾向を示す指標であり、個別の物件やエリアの相場を直接示すものではありません。実際の売却価格を見積もるには、不動産情報ライブラリなどで近隣の成約事例や地価を確認する作業も欠かせません。
たとえば、5年以内の売却を迷っている方が、全国指標だけを根拠に「まだ待つべきだ」と判断してしまうと、実際のエリア相場とのずれに気づかないまま時間だけが過ぎてしまうことがあります。税金の区分が変わる時期とあわせて、相場の確認も並行して進めることが大切です。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
5年以内の売却で税負担を抑えるためにできること
所有期間が5年以内であっても、事前の準備次第で税負担の見通しを立てやすくなります。ここでは、売却を進める前に確認しておきたいポイントを整理します。
まず、取得費を正しく計算できるよう、購入時の契約書や領収書、登記関係の書類をそろえておくことが基本です。書類が見つからない場合は、概算の方法で取得費を求めることになりますが、実際の取得費より低く見積もられ、結果として税負担が増える可能性があります。
次に、マイホームの特例など、自分が使える控除の要件を早めに確認しておくことです。要件を満たすかどうかで、課税される譲渡所得の金額が大きく変わることもあります。
- ●購入時の契約書・領収書・登記関係書類を早めに探しておく
- ●自分が使える特別控除の要件を事前に確認する
- ●所有期間の起算日(譲渡した年の1月1日基準)を正しく把握する
- ●相続物件は被相続人の取得日・取得費を確認する
たとえば、書類が手元にないまま売却を進めてしまい、あとから取得費を証明できずに想定より税負担が重くなったという相談は少なくありません。売却を決めた時点で、できるだけ早く書類を確認しておくことをおすすめします。
短期譲渡でも直接買取が選ばれる理由
所有期間が5年以内のマンションを手放す場合、仲介と直接買取のどちらを選ぶかによって、売却までの流れは大きく変わります。転勤や住み替えなど、時期が決まっている事情がある場合は特に、進め方の違いを理解しておく必要があります。
仲介では、買い手が見つかるまでの期間が読みにくく、価格交渉や内覧対応にも時間がかかります。一方、専門会社による直接買取であれば、買い手を探す工程がないため、比較的短い期間での現金化が見込めます。
直接買取のもう一つの特徴は、訪問査定で提示された金額が、そのままマンションの買取価格として確定する点です。仲介のように売却後に手数料が差し引かれることがないため、手元に残る金額を事前に把握しやすくなります。
たとえば、転勤の期日が迫っているなかで仲介を選んでしまい、買い手が見つからないまま期日を迎えてしまったというケースもあります。時期に制約がある場合は、査定額の根拠を確認したうえで、その物件タイプに強い会社を選ぶことが、結果的に安心できる選択につながります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
所有期間が5年以内のマンションのように、税金や手続きが複雑になりやすい物件こそ、対応の実績と体制が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。共有名義のマンションについても、共有者間の調整から一貫して対応し、売主の負担を抑えながら取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
マンションの所有期間が5年以内での売却は、短期譲渡として税金の考え方が長期譲渡と異なります。それでも、譲渡所得の計算の枠組みや使える特例を正しく理解しておけば、必要以上に不安を抱える必要はありません。
- ●所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判定され、5年以下は短期譲渡になる
- ●短期譲渡は長期譲渡より税負担が重くなる傾向があり、具体的な税率は最新の様式で確認する
- ●3,000万円特別控除は所有期間を問わず要件を満たせば使える
- ●相続物件は被相続人の取得日を引き継いで所有期間を数える
- ●マンション価格は全国指標では底堅く推移しており、あわせてエリアの相場も確認する
所有期間5年以内での売却を迷っている方も、まずは現状を整理することから始められます。マーキュリーでは、税金の考え方も含めてご相談いただけます。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
