「家を売ったら、税金はどれくらいかかるのだろうか」。戸建ての売却を考え始めた方が、最初に気にされるのがこの点です。売却価格が決まっても、手取り額が読めなければ次の住まいの計画は立てられません。
はじめに押さえておきたいのは、売却価格そのものに課税されるわけではないという点です。税金がかかるのは、売却価格から購入費用と売却の経費を差し引いた「譲渡所得」に対してのみです。ここがマイナスなら課税されません。
戸建ての場合、マンションと違って土地と建物を分けて考える必要があります。建物は年数とともに価値が目減りし、土地は目減りしません。この違いが、税額の計算に直接効いてきます。
この記事では、家の売却でかかる税金の全体像から、譲渡所得の計算、使える特例、更地にするかどうかの判断、確定申告までを順に整理します。売る前に知っておけば取れる打ち手もありますので、まずは仕組みから確認していきましょう。
家の売却でかかる税金の全体像
家を売ったときにかかる税金は複数ありますが、金額が大きく動くのは譲渡所得に対する課税だけです。それ以外は比較的小さな負担にとどまります。
| 税金の種類 | 課税されるタイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 売却した翌年の確定申告 | 売却益が出た場合のみ課税。他の所得と分けて計算する |
| 復興特別所得税 | 同上 | 所得税に上乗せして課される |
| 印紙税 | 売買契約時 | 売買契約書に貼付する。契約金額に応じて決まる |
| 登録免許税 | 決済時 | 住宅ローンが残る場合の抵当権抹消登記に必要 |
| 固定資産税・都市計画税 | 決済時に精算 | 引き渡し日を基準に日割りで買主と分担するのが通例 |
譲渡所得に対する課税は、給与所得などと合算せずに計算します。これを分離課税といいます。会社員の方が売却益を得ても、給与にかかる税率が上がるわけではありません。
売却益が出なければ、譲渡所得税も住民税もかかりません。築年数の経った戸建てでは、購入時より安く売れて課税が生じないケースも多くあります。
たとえば、3,000万円で購入した戸建てを2,200万円で売却した場合、譲渡所得はマイナスとなり、譲渡所得税・住民税は発生しません。ただし印紙税や抵当権抹消の費用は必要になります。
譲渡所得の計算｜土地と建物を分けて考える
税額を知るには、譲渡所得を求めるところから始めます。計算式そのものは単純です。
譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて求めます。取得費は買ったときにかかった費用、譲渡費用は売るためにかかった費用です。
戸建てで重要なのが、取得費を土地と建物に分ける点です。土地は時間が経っても取得費が目減りしません。一方、建物は経過年数に応じた減価償却の分だけ取得費が減っていきます。木造住宅は非木造より償却が早く進むため、築年数が経つほど建物の取得費はほとんど残らなくなります。
つまり、購入時に3,000万円を払っていても、売却時点で取得費として使える金額はそれより小さくなります。この目減りを見落とすと、想定より譲渡所得が大きく出て驚くことになります。
取得費に含められるのは、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税などです。増改築にかけた費用も、資本的支出にあたるものは加えられます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費などが含まれます。
購入時の契約書を紛失していて取得費がわからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。ただし実際の取得費より低くなることがほとんどで、その分だけ譲渡所得が大きく計算されます。
たとえば、親から受け継いだ家で購入時の資料が一切残っておらず、概算取得費で計算せざるを得なかった結果、本来より大きな納税額になったという例があります。売却を決めたら、まず書類を探すところから始めてください。
所有期間で変わる税額｜長期譲渡と短期譲渡
譲渡所得が同じでも、その家をどれだけの期間持っていたかで納める税額は変わります。売却時期の判断に直結する部分です。
区分は所有期間で決まります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。長期のほうが適用される税率は低く設定されています。
起算点が「売却した年の1月1日」である点には注意が必要です。購入から実際に5年が過ぎていても、その年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期として扱われます。年をまたぐかどうかで負担が変わるため、引き渡し時期の調整が有効な場面があります。
加えて、マイホームとして所有期間が10年を超える場合には軽減税率の特例があります。後述する3,000万円の特別控除と併用できるため、長く住んだ自宅ほど税負担を抑えやすい仕組みです。
なお、相続で取得した家の所有期間は、亡くなった方が取得した日を引き継いで計算します。相続した直後に売っても短期になるとは限りません。
たとえば、2021年5月に購入した家を2026年8月に売却する場合、購入からは5年3か月が経過しています。しかし2026年1月1日時点では4年8か月であり、短期譲渡所得として扱われます。
家の売却で使える主な特例
税負担を抑える仕組みは複数あります。自分のケースで使えるものを把握しておきましょう。
| 特例 | 主な要件 | 効果 |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除 | 自分が住んでいたマイホームであること | 譲渡所得から3,000万円を差し引ける |
| 軽減税率の特例 | マイホームで所有期間10年超 | 長期譲渡よりさらに税率が下がる。3,000万円控除と併用可 |
| 取得費加算の特例 | 相続税を納め、相続開始から3年10か月以内に売却 | 納めた相続税の一部を取得費に加算できる |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 一定要件を満たすマイホームで売却損が出た場合 | 他の所得と相殺し、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せる |
影響が最も大きいのは3,000万円の特別控除です。マイホームとして住んでいた家であれば、譲渡所得から3,000万円を差し引けます。多くのケースでは、これだけで課税されない水準まで下がります。
ただし、住まなくなってからの期間には要件があります。転居してから長く空き家にしていた場合、適用できないことがあるため、住み替えの順序には注意してください。賃貸に出していた期間がある場合も条件が変わります。
相続した家については、相続税を納めていれば取得費加算の特例が使える可能性があります。また、亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合には、相続した空き家に関する特別控除が別途設けられています。要件が細かく定められているため、適用可否は国税庁の案内で確認してください。
これらの特例は自動的には適用されません。確定申告をして初めて使えます。控除の結果として納税額がゼロになる場合でも、申告は必要です。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）
更地にするか古家付きで売るかで変わる税務と費用
築年数の経った戸建てでは、「解体してから売ったほうがよいのか」という判断が出てきます。ここは税務と費用の両面から考える必要があります。
まず費用面です。建物の解体費は譲渡費用に含められるため、譲渡所得を圧縮する効果があります。ただし解体費は先に自己負担で出ていきますし、売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
次に固定資産税です。住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用されており、税負担が抑えられています。更地にするとこの特例が外れ、固定資産税が上がります。年内に売れなければ、翌年の負担が増える点は見込んでおくべきです。
さらに、3,000万円の特別控除との関係もあります。マイホームを取り壊して売る場合、取り壊しから譲渡契約までの期間などに要件が設けられています。安易に先に解体すると、使えたはずの控除を逃すことがあります。
古家付き土地のまま売る場合は、これらの負担が生じません。買主が解体費を見込んで検討するため提示価格は下がりやすいものの、先出しの費用がなく、控除の要件も崩れにくいという利点があります。
直接買取であれば、建物が建ったままの状態で引き取れます。解体も片付けも不要で、訪問査定で提示された金額がそのまま手取りになります。
たとえば、売りやすくしようと先に解体したものの買主が半年決まらず、更地になったことで固定資産税が上がり、結果的に手取りが減ったという例があります。解体の判断は、売却の見通しとあわせて考えるべきものです。
出典：国土交通省｜住宅関連
総務省統計局｜住宅・土地統計調査
確定申告の流れと必要書類
売却益が出た場合、あるいは特例を使う場合には確定申告が必要です。会社員の方でも、この申告はご自身で行うことになります。
申告するのは、売却した翌年の申告期間です。譲渡所得の内訳書を作成し、確定申告書とあわせて提出します。納付も同じ期間内に行います。
必要になる主な書類は、購入時と売却時それぞれの売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、本人確認書類です。3,000万円控除を使う場合は、住民票など居住していたことを示す書類も求められます。
とくに重要なのが購入時の売買契約書です。取得費を証明する唯一の資料であり、これがないと概算取得費で計算せざるを得ません。手元にない場合は、購入した不動産会社や借入をした金融機関に写しが残っていないか問い合わせてみてください。
譲渡所得がマイナスで特例も使わないのであれば、申告は不要です。ただし譲渡損失の繰越控除を使うなら申告が必要になります。判断に迷う場合は税務署か税理士に確認するのが確実です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
相続・空き家・離婚などケース別の考え方
置かれている状況によって、使える特例も注意点も変わります。代表的なパターンを整理します。
相続した家を売る場合
まず登記名義を相続人へ移す必要があります。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。所有期間は亡くなった方の取得日を引き継ぐため、相続直後の売却でも長期譲渡になることがあります。
空き家のまま長く放置している場合
管理が行き届かない状態が続くと、自治体から特定空家に指定される可能性があります。指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が大きく増えます。税制上の特例にも期限が設けられているものがあるため、放置するほど選択肢は狭まります。
離婚にともなって売る場合
財産分与として分ける場合と、売却して現金を分ける場合とで扱いが異なります。売却する場合は名義人が譲渡所得を申告します。共有名義であれば、持分に応じてそれぞれが申告することになります。
住宅ローンが残っている場合
売却代金で残債を完済できれば、抵当権を抹消して引き渡せます。売却損が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡損失の繰越控除が使える可能性があります。残債が売却額を上回るなら、金融機関との協議が先になります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
税金の見込みが立たないまま売却を進めると、後から資金が足りなくなることがあります。事情ごと引き受けられる相手を選ぶことが、結果として手取りを守ります。
① 権利調整に対応
共有名義、相続人が複数いる、境界が未確定といった状態でもご相談いただけます。権利関係を整理したうえで買い取ります。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
旧耐震の建物、再建築不可の土地、傷みの激しい家も対象です。一般の市場で敬遠される条件でも、再生を前提に評価いたします。
③ 相続対策をワンストップで
相続登記が済んでいない、相続人の間で話がまとまらないといった段階からご相談いただけます。司法書士や税理士と連携し、登記から売却までを一括して進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
買主を探すのではなく、当社が直接買い取ります。解体も片付けも不要で、仲介手数料はかかりません。訪問査定で提示した金額がそのまま手取り額になるため、納税分を見込んだ資金計画が立てやすくなります。
家の売却の税金に関するよくある質問
税金について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
売却して損が出た場合も申告は必要ですか
特例を使わないのであれば申告は不要です。ただし譲渡損失の繰越控除を利用するのであれば、確定申告が必要になります。
購入時の契約書をなくしましたが取得費はどうなりますか
売却価格の5%を概算取得費として使えます。ただし実際の取得費より低くなることが多く、譲渡所得が大きく計算される点に注意が必要です。
解体してから売ったほうが税金は安くなりますか
解体費は譲渡費用に含められますが、更地にすると固定資産税が上がり、控除の要件にも影響します。解体の判断は売却の見通しとあわせて考える必要があります。
相続した家の所有期間はいつから数えますか
亡くなった方が取得した日を引き継いで計算します。そのため、相続してすぐに売却しても長期譲渡所得となる場合があります。
名義が親のままですが売却できますか
名義を移してからでなければ売却できません。ただし登記の準備と査定は並行して進められますので、その段階からご相談いただけます。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
家の売却にかかる税金は、売却価格ではなく譲渡所得にかかります。戸建てでは土地と建物を分けて考える点が要になります。
- ●課税対象は売却価格ではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得
- ●土地の取得費は目減りしないが、建物は減価償却で目減りする。木造は進みが早い
- ●所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定。相続なら亡くなった方の取得日を引き継ぐ
- ●マイホームなら3,000万円の特別控除が使える。住まなくなってからの期間に要件がある
- ●更地にすると固定資産税が上がり、控除の要件にも影響する。解体は慎重に判断する
築年数の経った家、相続したまま名義を動かせていない実家、空き家として放置している物件も、マーキュリーは直接買取で承ります。解体や片付けをしていただく必要はありません。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
