土地を売ったあとに、思っていたより大きな税金がかかって驚いた、という声は少なくありません。「売却価格の何割かが税金で取られる」というぼんやりしたイメージのまま話を進めると、手元に残るお金の見込みが大きくずれてしまうことがあります。
土地を売ったときの税金は、売却価格そのものにかかるわけではありません。売ったことで生まれた利益、つまり「譲渡所得」にかかる仕組みです。この利益の計算方法を知っているかどうかで、資金計画の立てやすさは大きく変わります。
この記事では、土地を売ったときの税金の全体像、譲渡所得の計算方法、取得費と譲渡費用の考え方、所有期間による税率の違い、具体的な税額の計算例を順に整理します。あわせて、マイホームや相続した土地を売るときに使える特例、借地権・底地を売る場合の注意点、確定申告の流れにも触れます。
土地を売ったときにかかる税金の全体像
土地を売って利益が出た場合、その利益に所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。給与などのほかの所得とは分けて計算する「分離課税」という仕組みで、売った翌年に確定申告をする必要があります。
大切なのは、税金がかかるのは「売却価格」ではなく「譲渡所得」という利益の部分だけ、という点です。売却価格から、その土地を手に入れるためにかかった費用と、売るためにかかった費用を差し引いた残りに税金がかかります。差し引ける費用が大きいほど、税金の対象になる利益は小さくなります。
土地を売るときには、譲渡所得にかかる税金のほかにも、次のような税金や費用がかかります。
| 税金 | かかるタイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 売った翌年（確定申告後） | 利益が出た場合にかかる。所有期間で税率が変わる |
| 印紙税 | 売買契約を結ぶとき | 契約書に貼る印紙。1,000万円超5,000万円以下の契約なら1万円（2027年3月31日までの軽減税率） |
| 登録免許税 | 決済・引き渡しのとき | 住宅ローンなどの抵当権を抹消する場合、不動産1つにつき1,000円 |
なお、土地を売っても消費税はかかりません。土地の売買は消費税が非課税とされているためです。
出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
譲渡所得の計算方法｜基本の考え方
譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除
「譲渡価額」は土地を売って受け取る金額、「取得費」はその土地を手に入れたときにかかった費用、「譲渡費用」は今回売るために直接かかった費用です。ここから、条件を満たす場合に使える「特別控除」を差し引いた金額に、税金がかかります。
| 項目 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 譲渡価額 | 売って受け取る金額 | 土地の売買代金、買主から受け取る固定資産税の精算金 |
| 取得費 | 土地を手に入れたときにかかった費用 | 購入代金、購入時の仲介手数料・登記費用・印紙税・不動産取得税など |
| 譲渡費用 | 今回売るために直接かかった費用 | 売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費など |
| 特別控除 | 条件を満たす場合に差し引ける金額 | マイホームを売ったときの3,000万円控除など |
見落としやすいのが、決済のときに買主から受け取る固定資産税の精算金です。日割りで受け取るこのお金は、税務上は売却代金の一部として、譲渡価額に含めて計算します。
出典：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
取得費の考え方｜わからないときは売却価格の5%
取得費は、その土地を手に入れるために実際に払った金額で計算するのが原則です。購入代金に加えて、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税なども取得費に含められます。なお、建物と違って土地は古くなっても価値が減らないものとされるため、減価償却はしません。
問題になりやすいのは、何十年も前に買った土地や、親から相続した土地で、買ったときの契約書や領収書が見つからないケースです。取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」で計算します。たとえば3,000万円で売った場合、取得費は150万円とみなされ、残りのほとんどが利益として扱われるため、税金が大きくなりがちです。
実際の取得費が売却価格の5%より大きければ、それを証明できるかどうかで税額が大きく変わります。契約書が見つからない場合でも、次のような資料で購入金額を示せることがあります。
- 購入代金を払ったことがわかる預金通帳の記録
- 購入時の住宅ローンの契約書（借入額から購入金額の手がかりになる）
- 購入時の販売パンフレットや広告
- 登記簿に記録された抵当権の金額
なお、今の路線価や公示地価から、昔の購入価格を推計する方法は、税務署に認められないことがほとんどです。資料がそろわない場合は、税理士に相談しましょう。
相続や贈与で受け継いだ土地は、亡くなった方や贈与した方が買ったときの取得費と、所有期間をそのまま引き継ぎます。相続のときの路線価などの評価額が取得費になるわけではない点に注意が必要です。
譲渡費用に含まれるもの・含まれないもの
譲渡費用は、今回の売却のために直接かかった費用です。取得費と違って、今回の取引の領収書をそろえれば計上できます。
| 譲渡費用に含まれるもの | 譲渡費用に含まれないもの |
|---|---|
| 売却時の仲介手数料 | 固定資産税・都市計画税 |
| 売買契約書の印紙税（売主負担分） | 抵当権抹消の登記費用 |
| 売るための測量費・境界確定の費用 | 住宅ローンの繰り上げ返済の手数料 |
| 更地にして売るための建物の解体費 | 引っ越し費用（自宅の場合） |
| 借家人に払った立退料 | 売却後の確定申告を税理士に頼んだ報酬 |
| 借地権を売るときに地主に払った承諾料 | 土地の維持管理のための費用 |
売却の前に、境界をはっきりさせるための測量をしたり、古い建物を解体したりすると、まとまった費用がかかります。当社の見解では、境界確定のための測量費は50〜100万円、木造住宅の解体費は100〜200万円程度が目安です。これらは譲渡費用に含められるため、領収書や契約書は必ず保管しておきましょう。
一方で、測量や解体をせず、現況のまま買取会社に売れば、こうした費用そのものをかけずに済みます。売る前に費用をかけるか、そのまま売るかは、手元に残るお金で比べて判断しましょう。
所有期間で変わる税率｜長期譲渡所得と短期譲渡所得
土地の譲渡所得は、所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれ、税率が大きく変わります。分かれ目は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかです。
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日時点） | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
注意したいのは、実際に持っていた年数ではなく、「売った年の1月1日」で数える点です。たとえば2021年5月に買った土地を2026年8月に売ると、実際には5年3カ月持っていますが、2026年1月1日時点では4年7カ月なので短期譲渡所得になります。2027年1月以降に売れば長期譲渡所得になり、税率はおよそ半分になります。購入から5年前後で売る予定がある方は、売る時期を慎重に決めましょう。
また、自宅とその敷地を売る場合で、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているときは、3,000万円控除を差し引いたあとの利益のうち6,000万円以下の部分について、税率が14.21%に軽減される特例もあります。
土地を売った時の税金はいくら？具体例で計算
ここまでの考え方をもとに、具体的な数字で計算してみましょう。あくまで説明のための例で、実際の金額は個々の状況で変わります。
例1｜購入時の契約書がある場合
譲渡価額が3,000万円、取得費（購入代金と購入時の諸費用）が1,800万円、譲渡費用（仲介手数料や印紙税など）が100万円で、特別控除が使えないケースです。
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 譲渡価額 | 3,000万円 | 土地を売って受け取る金額 |
| 取得費 | 1,800万円 | 購入代金と購入時の諸費用 |
| 譲渡費用 | 100万円 | 仲介手数料や印紙税など |
| 課税譲渡所得金額 | 1,100万円 | 3,000万円 －（1,800万円＋100万円） |
| 税額（長期・5年超） | 約223万円 | 1,100万円 × 20.315% |
| 税額（短期・5年以下） | 約436万円 | 1,100万円 × 39.63% |
例2｜購入時の契約書がない場合
同じ土地でも、取得費がわからず概算取得費（売却価格の5%）で計算すると、結果は大きく変わります。
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 取得費（概算） | 150万円 | 3,000万円 × 5% |
| 課税譲渡所得金額 | 2,750万円 | 3,000万円 －（150万円＋100万円） |
| 税額（長期・5年超） | 約559万円 | 2,750万円 × 20.315% |
契約書があるかないかだけで、税金に300万円以上の差が出ることがわかります。売ることを考え始めたら、まず購入時の資料を探しておきましょう。
反対に、売って損が出た場合は、税金はかかりません。ただし、土地の売却損は、原則として給与など他の所得と相殺（損益通算）できません。マイホームを売って損が出た場合に限り、一定の条件で損益通算できる特例があります。
出典：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
自分が住んでいた家とその敷地を売った場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。この特例が使えれば、多くのケースで税金がかからなくなります。所有期間の長さは問われません。
主な条件は次のとおりです。
- 自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家を取り壊して土地だけを売る場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、取り壊してから契約までの間に、その土地を駐車場などに貸していないこと
- 売った年の前年・前々年に、この特例や買い替えの特例などを使っていないこと
- 配偶者や親子など、特別な関係にある人への売却でないこと
注意したいのは、家を残したまま土地だけを売る場合や、自宅とは別に持っている土地を売る場合は、この特例を使えない点です。また、この特例を使うと、住み替え先で住宅ローン控除を受けられなくなることがあります。どちらが得かは事前に試算しましょう。税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。詳しくは3,000万円特別控除で解説しています。
相続した土地を売るときに使える特例
相続した土地を売る場合は、次の2つの特例が使えることがあります。ただし、両方を同時に使うことはできないため、どちらが有利かを比べて選びます。
| 特例 | 内容 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 取得費加算の特例 | 支払った相続税のうち、売った土地に対応する分を取得費に加えられる | 相続税を払っていること。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ること |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける | 1981年5月31日以前に建てられた戸建てで、亡くなった方がひとりで住んでいたこと。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、1億円以下で売ること。耐震改修か取り壊しが必要（2024年以降は、売った翌年2月15日までに買主が行っても可）。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円 |
取得費加算の特例は、相続税を払った方であれば、相続した土地を売ったときに広く使えます。相続空き家の特例は条件が細かく、マンションは対象外です。古い家が建っている土地を現況のまま買取で売る場合でも、2024年以降は買主が取り壊せば特例の対象になり得るため、買取会社と事前に確認しておきましょう。
相続した土地は、亡くなった方が買ったときの資料が見つからず、取得費を概算の5%で計算するしかないことも多くあります。遺品の整理のときに、古い売買契約書や通帳を捨てないよう注意しましょう。相続した土地の売り方は相続した土地を売却する方法で解説しています。
出典：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
出典：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
借地権・底地を売るときの税金の注意点
借地の上の家（借地権）や、人に貸している土地（底地）を売った場合も、同じように譲渡所得として税金がかかります。ただし、権利が絡む土地ならではの注意点があります。
借地権を売る場合、地主に払った譲渡の承諾料は譲渡費用に含められます。借地の上の家に住んでいた場合は、借地権と建物を一緒に売れば、3,000万円控除の対象になります。
底地は、何代にもわたって受け継がれてきたものが多く、取得費がわからないケースがほとんどです。その場合は売却価格の5%を取得費として計算することになります。底地は相続税の評価額に比べて、実際の売却価格が低くなりやすいため、相続税を払ったうえで売るなら、取得費加算の特例が使えるかどうかも確認しましょう。借地権の売り方は借地権の売買、底地の相続は底地の相続で解説しています。
確定申告の流れと住民税・保険料への影響
土地を売って利益が出た場合は、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をして、所得税を納めます。住民税は、確定申告の内容をもとに、翌年の6月ごろから市区町村が通知します。3,000万円控除などの特例を使って税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。
確定申告では、売買契約書の写し、購入時の契約書や領収書、譲渡費用の領収書、登記事項証明書などが必要です。会社員の方は、年末調整とは別に自分で申告します。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、譲渡所得の計算もできます。
また、土地を売った翌年は、所得が一時的に増えることで、国民健康保険料や後期高齢者医療保険料、介護保険料が上がることがあります。特例で譲渡所得がゼロになれば影響はありませんが、利益が残る場合は、保険料の増加も見込んでおきましょう。確定申告の手順は不動産売却の確定申告、住民税は不動産売却の住民税で解説しています。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
税金の仕組みがわかったら、次は実際にどこに売るかです。マーキュリーは2004年の設立以来、東京都知事（5）第84482号の免許のもと、権利関係が複雑な土地や活用の難しい土地を中心に買い取ってきました。会社の情報は会社概要でご確認いただけます。
① 借地権・底地・共有持分の権利調整426件
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な土地の権利調整を426件（うち借地権の買取258件、底地74件）手がけてきました。当社が買主として権利を取得したうえで、地主様や借地人様、共有者様との話し合いを当社自身の立場で進めます。文京区本駒込では、借地権付きの住宅が3件建つ底地を取得し、約3年かけて借地権をすべて買い取りました（事例を見る）。共有名義の土地は共有持分買取でもご相談をお受けしています。
② 再建築不可・狭小地も再生
再建築不可の土地、狭い土地、古い建物が残る土地も、自社で再生して価値を生み出します。世田谷区東玉川では、借地4件が入り組んだ約201㎡の土地で、他社では1年以上話が進まなかった案件を引き継ぎ、奥の2区画を再建築不可から建て替えできる土地に再生しました（事例を見る）。
③ 測量・解体の費用をかけずに、現況のまま
境界の測量や古い建物の解体、家財の片付けは、買取後に当社が行います。売る前に数百万円の費用をかけたり、その領収書を集めたりする必要はありません。相続した土地で登記や税金の手続きが必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介します。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ
自社で直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。ご契約で決めた金額で確実に売却できるため、売った翌年の税金の見込みも早い段階で立てられます。
土地を売った時の税金に関するよくある質問
Q. 土地を売った時の税金はいくらくらいかかりますか？
A. 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に、所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%の税率をかけた額が目安です。たとえば利益が1,100万円で所有期間が5年を超えていれば、税額は約223万円になります。
Q. 購入時の契約書がなく、取得費がわかりません。どうなりますか？
A. 売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」で計算します。実際の購入金額より取得費が小さくなりやすく、税金が大きくなりがちです。通帳の記録や住宅ローンの契約書など、購入金額を示せる資料がないか探してみましょう。今の路線価から昔の価格を推計する方法は、認められないことがほとんどです。
Q. 所有期間はいつからいつまでで数えますか？
A. 土地を手に入れた日から、売った年の1月1日までで数えます。この時点で5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。相続した土地は、亡くなった方が手に入れた日から数えます。
Q. 土地を売って損が出た場合、確定申告は必要ですか？
A. 損が出た場合は税金がかからないため、原則として確定申告は不要です。ただし、土地の売却損は給与などほかの所得と相殺できません。マイホームを売って損が出た場合は、条件を満たせば損益通算や繰越控除の特例が使えるため、その場合は確定申告が必要です。
Q. 測量費や解体費は、税金の計算で差し引けますか？
A. 売るために行った測量や境界確定の費用、更地にして売るための解体費は、譲渡費用として差し引けます。一方で、固定資産税や抵当権抹消の登記費用は差し引けません。領収書や契約書は、確定申告まで必ず保管しておきましょう。
Q. 相続した土地を売るとき、税金を抑える方法はありますか？
A. 相続税を払っている場合は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。古い戸建てが建つ土地なら、相続空き家の3,000万円特別控除が使える場合もあります。2つの特例は同時に使えないため、どちらが有利かを比べて選びます。
Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。
A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
土地を売ったときの税金は、売却価格ではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」にかかります。計算の流れを知っておけば、手元に残るお金の見込みがずれにくくなります。
- 税金は売却価格ではなく、譲渡所得（利益の部分）にかかる
- 譲渡所得は「譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除」で計算する
- 取得費がわからないと売却価格の5%で計算され、税金が大きくなりやすい
- 売った年の1月1日時点で所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%
- マイホームなら3,000万円控除、相続した土地なら取得費加算や相続空き家の特例が使える場合がある
- 売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をする
税金の額は、取得費の資料があるかどうかや、特例が使えるかどうかで大きく変わります。土地の売却を考え始めたら、税金の見通しを立てると同時に、その土地の扱いに強い会社に相談しましょう。マーキュリーでは、借地権・底地・共有持分など権利関係が複雑な土地や、活用の難しい土地も、現況のまま直接買い取ります。
