「不動産会社から『インスペクションはどうしますか』と聞かれたけれど、何のことかわからない」。家の売却や購入を考え始めると、こうした聞き慣れない言葉に戸惑う場面が少なくありません。
インスペクションとは、中古住宅の建物の状態を専門家が調べる「建物状況調査」のことです。宅地建物取引業法にも位置づけられており、売買の場面では媒介契約や重要事項説明と関わってきます。
この記事では、インスペクションの意味と制度、宅建業法上の扱い、費用と時間の目安、調査でわかること・わからないこと、売主と買主それぞれが実施する場合のポイントを整理します。
あわせて、インスペクションをせずに現況のまま売る「買取」という選択肢にも触れます。売るか買うかを決める前の判断材料として、お役立てください。
インスペクションとは？建物状況調査の意味と制度
インスペクションは、既存住宅（中古住宅）の劣化や不具合の状況を、専門の資格を持つ人が調べる調査です。宅建業法では「建物状況調査」と呼ばれ、調査を行える人や調べる部位が決められています。まずは制度の骨組みを押さえておきましょう。
調査を行うのは既存住宅状況調査技術者
建物状況調査を行えるのは、国の登録を受けた講習を修了した建築士です。この建築士を「既存住宅状況調査技術者」と呼びます。建築士であれば誰でもよいわけではなく、所定の講習を修了していることが条件になっている点が特徴です。
調べるのは構造と雨漏りに関わる部分
調査の対象は、建物の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。調査は目視や計測、非破壊検査の方法で行われ、壁をはがすなど建物を壊す調べ方はしません。
| 調査の対象 | 主な部位のイメージ | 調べ方 |
|---|---|---|
| 構造耐力上主要な部分 | 基礎・土台・柱・梁・床・壁など | 目視・計測・非破壊検査 |
| 雨水の浸入を防止する部分 | 屋根・外壁・開口部まわりなど | 目視・計測・非破壊検査 |
たとえば、外壁のひび割れや基礎の欠け、室内の雨染みの跡などは、調査で確認されやすい代表的な項目です。部位ごとに「劣化事象があるか」を確かめていくイメージを持っておくとわかりやすいでしょう。
出典：国土交通省｜建物状況調査（インスペクション）活用に向けて
宅建業法でのインスペクションの位置づけ
インスペクションは、宅建業法のなかで売買の手続きと結びついています。ただし、既存住宅の売買で必ず実施しなければならないものではありません。法律が求めているのは、実施するかどうかを判断できるよう、不動産会社が情報を提供することです。関わってくる場面は主に3つあります。
媒介契約での「あっせんの有無」
売主や買主が不動産会社と媒介契約を結ぶとき、媒介契約書には「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」が記載されます。2024年4月1日の改正からは、「無」とする場合にその理由も記載することになりました。なお、あっせんを受けても、あっせん料はかかりません。
重要事項説明での調査結果の説明
調査を実施していれば、その結果は重要事項説明の対象になります。ただし、どの結果でもよいわけではなく、実施からの期間に決まりがあります。
| 場面 | 宅建業法上の扱い | 押さえたい点 |
|---|---|---|
| 媒介契約 | 実施する者のあっせんの有無を記載 | 「無」なら理由を記載、あっせん料は無料 |
| 重要事項説明 | 調査結果の概要を説明 | 実施からの期間に上限がある |
| 有効期間 | 木造戸建ては1年以内 | マンション等は2年以内 |
調査結果が重要事項説明の対象になるのは、木造戸建ては実施から1年以内、鉄筋コンクリート造等のマンションは2年以内のものです。たとえば、2年前に調査した木造戸建ては、この期間を過ぎていることになります。売り出し前に調べる場合は、時期にも気を配っておきましょう。
出典：国土交通省｜宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A
e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法
インスペクションの費用・時間の目安と調査の流れ
実際に依頼するとなると、費用や時間が気になるところです。国土交通省の手引きでは、調査時間は1〜3時間程度、費用は6万円程度からが目安として示されています。建物の規模や調査の範囲によって変わるため、依頼前に見積もりで内訳を確認しておくと安心です。
調査は、依頼から報告書の受け取りまでおおむね次のような流れで進みます。
| ステップ | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 相談・依頼 | 不動産会社のあっせんや自分で探した技術者に依頼 | 既存住宅状況調査技術者かを確認 |
| 日程調整 | 所有者・居住者と立ち会いの日を決める | 買主が依頼する場合は売主の同意が必要 |
| 現地調査 | 目視・計測・非破壊検査で各部位を確認 | 1〜3時間程度が目安 |
| 報告書の受け取り | 劣化事象の有無などの結果を受け取る | 売買の関係者と共有する |
当日は、床下や小屋裏の点検口を開けられるようにしておくと、調査がスムーズに進みます。たとえば、収納の奥に点検口がある家では、荷物をどけておくだけで確認できる範囲が広がることもあります。
出典：国土交通省｜建物状況調査（インスペクション）活用の手引き
調査でわかること・わからないこと
インスペクションを受ければ家のすべてがわかる、と考えるのは早計です。調査の範囲と限界を知っておくことが、結果を正しく使うための前提になります。報告書を受け取ったら、何が確認され、何が確認されていないのかを整理しておきましょう。
わかること
調査でわかるのは、対象部位に劣化や不具合の兆候があるかどうかです。基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡、床や柱の傾きなどは、目視や計測で確認される代表的な項目です。建物の現状を第三者の目で記録できる点に、大きな意味があります。
わからないこと
一方で、非破壊の調査なので、壁の内側や床下の奥など、見えない部分の状態までは把握しきれない場合があります。また、建物状況調査は瑕疵がないことを保証するものではありません。「調査で問題がなかったから、今後も不具合は起きない」とは言い切れない点に注意が必要です。
たとえば、調査時点では雨染みが見当たらなかったものの、のちに大雨で雨漏りが見つかるといったことも考えられます。調査結果は「その時点の状態の記録」として受け止めるのが適切でしょう。
出典：国土交通省｜建物状況調査（インスペクション）活用に向けて
売主がインスペクションを実施するメリット・デメリット
インスペクションは、売主・買主のどちらが実施してもかまいません。売主が売り出し前に実施すると、建物の状態を事前に把握したうえで販売を始められます。ただし、費用や時間の負担もあるため、メリットとデメリットを比べて判断することが大切です。
| 観点 | メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 買主への説明 | 状態を客観的に示せて安心感につながる | 劣化事象が見つかれば説明が必要になる |
| 価格や条件の交渉 | 根拠をもって話し合いやすい | 指摘内容が値引き交渉の材料になることもある |
| 売却後のトラブル | 引き渡し後の認識のずれを減らしやすい | 瑕疵がないことの保証にはならない |
| 費用・手間 | 早めに補修の要否を検討できる | 調査費用と立ち会いの手間がかかる |
売主にとっての最大の利点は、買主と同じ情報をもとに話を進められることです。たとえば、築年数の古い戸建てで事前に調査しておけば、内覧時に「どこが傷んでいるか」を具体的に伝えられます。
反対に、調査で劣化が見つかった場合は、その内容を踏まえて価格や補修の方針を考え直す必要が出てきます。結果によっては販売の計画が変わる可能性もあるため、調査を受ける前に、見つかった場合の対応まで想定しておくとよいでしょう。
出典：国土交通省｜建物状況調査（インスペクション）活用の手引き
買主がインスペクションを実施する場合
中古住宅を購入する側が、契約前にインスペクションを依頼することもできます。購入後の修繕費を見込んだり、購入するかどうかを判断したりする材料になるからです。ただし、まだ自分の家ではないため、実施には売主の同意が必要になります。
売主の同意と日程の調整
買主が調査を依頼する場合は、まず仲介する不動産会社を通じて売主の同意を得ます。居住中の家であれば、立ち会いの日程調整も欠かせません。売主の側から見ると、買主の調査を受け入れるかどうかも判断が必要になるポイントです。
結果をどう活かすか
調査で劣化事象が見つかった場合、買主は補修の費用を見込んだうえで購入を判断できます。たとえば、屋根に傷みが見つかれば、購入後の修繕の時期と予算をあらかじめ考えておけます。売主の側でも、指摘された点について補修するか、現況のまま引き渡すかを話し合うことになります。
出典：国土交通省｜宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A
インスペクションなしで現況のまま売る「買取」という選択肢
インスペクションは、仲介で一般の買主に売る場合に、建物の状態を伝える手段として役立ちます。一方で、調査の費用や日程調整の負担、劣化が見つかったときの補修や価格交渉の手間を考えると、負担に感じる売主の方もいるでしょう。そのような場合に検討したいのが、不動産会社による直接買取です。
買取では、不動産会社が自ら買主となり、建物の状態を確認したうえで買い取ります。インスペクションを実施していない家でも、現況のまま引き渡せるのが一般的です。訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額になります。仲介手数料もかかりません。
たとえば、東京で築年数の古い実家を相続し、傷みが心配で調査や補修に踏み切れないまま空き家にしているケースでは、現況のまま買取を相談するほうが早く整理できることもあります。
ただし、契約を急がされる取引には注意が必要です。国民生活センターは、不動産の売却で契約を急かされるトラブルへの注意を呼びかけています。提示額の根拠を書面で確認し、納得したうえで契約しましょう。
インスペクションに関するよくある質問
最後に、インスペクションについてよく寄せられる質問にお答えします。細かな扱いは物件や契約の内容によって変わるため、実際に進めるときは担当の不動産会社にも確認してください。
インスペクションは必ず受けなければいけませんか
既存住宅の売買で、インスペクションの実施は義務ではありません。媒介契約書にはあっせんの有無が記載されるため、実施するかどうかは説明を受けたうえで判断できます。
費用は誰が負担しますか
依頼した人が負担するのが一般的です。売主が売り出し前に実施すれば売主、買主が購入前に実施すれば買主が負担すると考えておくとよいでしょう。不動産会社のあっせん自体に費用はかかりません。
昔受けた調査の結果は使えますか
重要事項説明の対象になるのは、木造戸建ては実施から1年以内、鉄筋コンクリート造等のマンションは2年以内の結果です。期間を過ぎた結果は、この対象にはなりません。
調査で問題がなければ安心して売れますか
調査結果は、その時点の建物の状態を示すもので、瑕疵がないことを保証するものではありません。売却後の取り決めについては、契約内容でしっかり確認しておくことが大切です。
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まとめ｜マーキュリーへご相談ください
インスペクション（建物状況調査）は、既存住宅状況調査技術者が建物の構造や雨漏りに関わる部分を調べる制度です。義務ではありませんが、売買の場面では媒介契約や重要事項説明と結びついています。
- ●調査するのは国の登録講習を修了した建築士で、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分が対象
- ●媒介契約書にはあっせんの有無が記載され、「無」なら理由も記載される
- ●重要事項説明の対象は、木造戸建ては1年以内、マンション等は2年以内の結果
- ●費用は6万円程度から、時間は1〜3時間程度が手引きの目安
- ●調査は瑕疵がないことの保証ではなく、その時点の状態の記録
- ●調査や補修の負担を避けたいなら、現況のまま売れる買取も選択肢
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