住宅ローンが返せないときの売却ガイド｜滞納から競売までの流れと任意売却・残るローンの対処法

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、「このまま払い続けられるだろうか」という不安は、とても重いものです。収入が減った、金利が上がった、思わぬ出費が重なった。こうしたことが続くと、毎月の返済が家計を圧迫し、出口が見えなくなってしまいます。

返済が難しくなったときの選択肢は、家を売ることだけではありません。返済条件の見直しを金融機関に相談する、法的な手続きで家を残す、といった方法もあります。ただ、どの方法を選ぶにしても、早く動くほど選べる道は多く残ります。反対に、何もせずに滞納が続くと、最後は競売という形で、自分の意思とは関係なく家を手放すことになりかねません。

この記事では、住宅ローンが返せないと感じたときに確認すること、滞納から競売までの流れ、売却以外の選択肢、通常の売却と任意売却の違い、売ったあとに残るローンの扱い、税金の特例までを、順を追って整理します。一人で抱え込まず、まずは状況を正しく知ることから始めましょう。

住宅ローンが返せないと感じたらまず確認すること

返済が苦しいと感じたら、最初にしたいのは、今の状況を数字で把握することです。漠然とした不安のままでは、正しい判断ができません。

確認したいのは、住宅ローンの残高と、家の売却見込み額の2つです。この2つを並べると、売れば完済できるのか、ローンが残るのかが見えてきます。たとえば残高2,600万円に対して売却見込み額が2,800万円なら、売却で完済できる見通しが立ちます。反対に残高のほうが多ければ、足りない分をどうするかを考えることになります。

残高と売却見込み額の調べ方

ローンの残高は、借入時に受け取った返済予定表や、金融機関から届く残高証明書、ネットバンキングの画面で確認できます。正確な金額がわからなければ、金融機関に問い合わせましょう。

売却見込み額は、不動産会社の査定でわかります。仲介で売る場合の査定額は「この金額なら売れそう」という見込みで、実際の売却価格は買い手との交渉で変わります。買取の場合は、不動産会社が買主として金額を提示するため、契約で決めた金額で確実に売れ、残高との差を計算しやすくなります。

売却時には、仲介手数料や抵当権抹消の登記費用、印紙税などもかかります。完済できるかどうかは、「売却価格からこれらの費用を引いた金額」とローン残高を比べて判断しましょう。

返済が滞る前に動く意味

返済が一度も滞っていない段階であれば、返済条件の見直しを相談する、通常の売却で完済する、住み替えを考えるなど、自分の意思で選べる道がたくさん残っています。延滞が始まると、次の章で説明するように、選べる道が少しずつ狭まっていきます。

最近は住宅ローンの金利が上がっており、変動金利で借りている方は、返済額の見直しのタイミングで負担が増えることがあります。参考までに、全期間固定金利のフラット35（借入期間21年以上）の最低金利は、2026年10月時点で3.830%です。金利の動きはフラット35の金利動向（2026年10月）でも解説しています。

滞納から競売までの流れ｜放置すると何が起きるか

住宅ローンの返済が滞ると、どのような流れで進むのかを知っておくことは大切です。金融機関や保証会社によって細かな違いはありますが、一般的には次のように進みます。

「期限の利益」とは、ローンを分割で返せる権利のことです。滞納が続いてこの権利を失うと、残っているローンを一括で返すよう求められます。一括で返せる方はほとんどいないため、保証会社が代わりに返済し、その後は保証会社から返済を求められることになります。

競売になると、一般に相場より低い価格で売られることが多く、売却後に残るローンも大きくなりがちです。物件の情報は裁判所のサイトなどで公開され、引っ越しの時期も自分では選べません。滞納が始まったら、競売の手続きが進む前に、できるだけ早く相談することが大切です。任意売却と競売の違いは任意売却と競売の違いで詳しく解説しています。

売却の前に検討したい、家を残すための選択肢

家を手放すかどうかを決める前に、返済を続けるための方法がないかも確認しておきましょう。状況によっては、家を売らずに乗り切れることもあります。

フラット35を利用している場合は、住宅金融支援機構に返済方法の変更を相談できます。民間の金融機関でも、返済が苦しくなったときの相談窓口を設けていることがほとんどです。滞納してから相談するより、滞納する前に相談したほうが、選べる方法は多くなります。

リースバックについては、国民生活センターが2025年5月、強引な勧誘や、家賃・契約内容をよく理解しないまま契約してしまうトラブルについて注意を呼びかけています。仕組みはリースバックの仕組み、注意点はリースバックのデメリットで解説しています。

出典：国民生活センター｜強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！

出典：住宅金融支援機構

返済が難しいときの売却という選択肢

返済を続けるのが難しいと判断したら、家の売却が現実的な選択肢になります。住み続けることにこだわって滞納が重なるより、早めに売って仕切り直したほうが、結果的に負担を小さくできることが多いのです。

売却の方法は、ローンを完済できるかどうかで変わります。売却代金と手持ちの資金でローンを完済できるなら通常の売却、完済できないなら任意売却を検討することになります。通常の売却には、不動産会社が買い手を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取があります。

仲介は相場に近い価格を目指せる一方、売れるまでの間も返済が続き、売り出し中に滞納してしまうと任意売却に切り替えざるを得なくなることがあります。返済の余力がどのくらい残っているかを考えて、売り方を選びましょう。仲介と買取の違いは不動産の買取と仲介の違い、ローンが残る家の売り方はローン残債がある家の売却で解説しています。

任意売却とは｜ローンが残っても売却できる仕組み

任意売却とは、売却代金でローンを完済できない状態でも、金融機関（代位弁済後は保証会社や債権回収会社）の同意を得て家を売る方法です。返済が難しく、足りない分を自己資金で補うこともできない場合に検討します。

住宅ローンを借りている家には抵当権が付いていて、ローンを完済しないと外してもらえません。任意売却では、売却代金をローンの返済にあて、残った分は売却後に分割で返していくことを条件に、金融機関に抵当権を外してもらいます。

たとえばローン残高3,000万円、売却見込み額2,500万円で500万円が足りない場合でも、任意売却なら売却を進められることがあります。売却代金から仲介手数料や引っ越し費用の一部を出すことを、金融機関が認めてくれるケースもあります。

任意売却と競売の違い

任意売却の注意点

任意売却は、金融機関の同意が前提です。売却価格が低すぎると同意が得られないこともあり、必ず利用できるとは限りません。また、競売の手続きが進んでいる場合は、開札日の前日までに売買を成立させる必要があり、時間との勝負になります。

信用情報については、任意売却そのものが原因というより、その前の滞納が記録されることで影響が出ます。一般に、延滞の記録は解消から5年程度残り、その間は新たなローンやクレジットカードの審査に通りにくくなります。

連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、その方にも返済を求められることがあります。離婚などで夫婦の共有名義になっている家では、売却に共有者全員の同意も必要です。任意売却の進め方は任意売却の進め方で詳しく解説しています。

オーバーローンへの対処法｜足りない分の埋め方

ローン残高が売却見込み額を上回る状態を「オーバーローン」といいます。返済が苦しいケースでは、オーバーローンになっていることが少なくありません。足りない分をどう埋めるかが、売却を進めるうえでの鍵になります。

たとえばローン残高2,800万円、売却見込み額2,400万円なら、400万円が足りません。この400万円を自己資金で補うのか、任意売却で金融機関と調整するのかで、進め方が変わります。

返済が苦しい状況では、住み替えローンは審査が通りにくく、現実的でないことがほとんどです。不足額が小さければ自己資金での補填、難しければ任意売却が中心的な選択肢になります。詳しくはオーバーローンの家を売る方法をご覧ください。

相場をふまえて不足額を見積もる

不足額を正しく見積もるには、売却見込み額が相場に合っているかを確かめることが欠かせません。首都圏の中古住宅の市況は、物件の種類によって動きが分かれています。東日本不動産流通機構（レインズ）によると、2026年9月の中古マンションの平均成約価格は5,111万円（前年同月比4.5%減）、中古戸建ては4,116万円（同5.4%増）でした。中古マンションは在庫が約15カ月分まで積み上がっており、売り出してから成約まで時間がかかりやすくなっています。

ご自身の家の周辺で実際にいくらで取引されたかは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。査定額が相場とかけ離れていないかを確認しておくと安心です。

出典：東日本不動産流通機構｜月例速報

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

売却後に残るローンと税金への向き合い方

任意売却をしても、ローンがすべてなくなるわけではありません。売却後に残った分は、引き続き返していく必要があります。ここで大切なのは、無理のない返済計画を立てることです。

任意売却後の残りのローンは、金融機関や保証会社、債権回収会社と話し合い、収入や生活の状況に応じた分割で返していくのが一般的です。家計の状況によっては、月々数万円程度の返済で合意できることもあります。それでも返済が難しい場合は、個人再生や自己破産といった法的な手続きも選択肢になるため、弁護士や司法書士に相談しましょう。

売却で損が出たときの税金の特例

返済が苦しい状況での売却は、買ったときより安く売ることになり、損失が出ることが少なくありません。マイホームを売って損失が出た場合は、条件を満たせば、その損失を給与などほかの所得と相殺（損益通算）でき、相殺しきれない分は翌年以降3年間繰り越せる特例があります。

買い替えをしない場合に使える「特定居住用財産の譲渡損失の特例」の主な条件は次のとおりです。

• 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
• 売買契約日の前日時点で、返済期間10年以上の住宅ローンが残っていること
• 損益通算できる額は、ローン残高から売却価格を差し引いた額が上限
• 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
• 2027年12月31日までの売却が対象

この特例を使うには、売却した翌年に確定申告が必要です。損益通算によって、すでに源泉徴収された所得税が戻ってくることもあります。確定申告の方法は不動産売却の確定申告で解説しています。

出典：国税庁｜No.3390 住宅ローンが残っている居住用財産を譲渡して損失が出たとき

早めの相談が解決の近道｜相談から売却までの流れ

住宅ローンが返せないとき、いちばん避けたいのは何もせずに放置することです。不安なときほど、督促の書面を開けずにいたくなるものですが、時間がたつほど選べる道は少なくなります。

滞納が始まったばかりなら、返済条件の見直しや通常の売却、任意売却など、いくつもの方法を検討できます。しかし競売の手続きが進むと、残された時間は限られます。状況を早めに誰かと共有することが、結果的に負担の少ない解決につながります。

不動産会社を選ぶときは、免許番号や行政処分の履歴を確認し、査定額の根拠を丁寧に説明してくれるかを見ましょう。「任意売却の専門」とうたって高額な費用を請求したり、強引に契約を迫ったりする業者もいるため注意が必要です。不安を感じたら、消費者ホットライン「188（いやや）」に相談できます。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

住宅ローンが残る家の売却では、売却額と決済日を早く確定させることが大切です。マーキュリーは2004年の設立以来、東京都知事（5）第84482号の免許のもと、当社が買主となる不動産の買取を続けてきました。会社の情報は会社概要でご確認いただけます。

① 早い段階で売却額と決済日を確定できる

当社は自社で直接買い取るため、一般の買い手を探す期間がいりません。売却額が早く決まるので、ローンを完済できるのか、足りない分はいくらかを早めに判断できます。売り出し中に返済が続いて家計が苦しくなる、という状況も避けやすくなります。決済日も、金融機関の手続きやお引っ越しの予定に合わせて調整します。

② 権利調整の実績426件

共有名義、借地権、底地など、権利関係が複雑な不動産の権利調整を426件（うち借地権の買取258件、底地74件）手がけてきました。離婚などで夫婦の共有名義になっている家で、相手が売却に応じない場合も、ご自身の持分だけを当社が買い取ることができます（共有持分買取）。離婚にともなう家の売却は離婚時の不動産売却でも解説しています。

③ 築古・訳ありの家も現況のまま

築年数の古い家、再建築不可の家、入居者がいる物件なども、現況のまま買い取っています。修繕や片付けは買取後に当社が行うため、売る前に費用をかけて手元の資金を減らす必要はありません。江東区大島では、住み替えを機に資産を整理したいというご相談をいただき、借地の家を建物ごと現況のまま買い取りました（事例を見る）。

④ 仲介手数料ゼロで、手元に残るお金を増やせる

当社が買主になるため、仲介手数料はかかりません。たとえば2,500万円の家を仲介で売ると、仲介手数料は上限で約89万円（税込）かかります。この費用がかからない分、ローンの返済にあてられるお金が増え、足りない分を小さくできる場合があります。売却後の確定申告については、ご希望に応じて提携の税理士をご紹介します。

住宅ローンが返せないときの売却に関するよくある質問

Q. 住宅ローンを滞納すると、どのくらいで競売になりますか？

A. 金融機関によって違いますが、一般的には滞納3〜6カ月ほどで一括返済を求められ、保証会社による代位弁済のあと、競売が申し立てられます。申し立てから落札までは半年〜1年程度かかるのが目安です。滞納から1年前後で家を失うこともあるため、早めの相談が大切です。

Q. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？

A. 売れます。売却代金と手持ちの資金でローンを完済できれば、通常の売却ができます。完済できない場合は、金融機関の同意を得て売る任意売却という方法があります。決済日に売却代金でローンを返し、同時に抵当権を外してもらう流れになります。

Q. 任意売却はいつまでできますか？

A. 競売の手続きが進んでいても、開札日の前日までに売買が成立し、金融機関が競売を取り下げれば任意売却ができます。ただし、買主探しや金融機関との調整には時間がかかるため、競売開始決定の通知が届いたら、すぐに動き出すことをおすすめします。

Q. 任意売却をすると、ブラックリストに載りますか？

A. 任意売却そのものではなく、その前の滞納が個人信用情報に記録されます。一般に、延滞の記録は解消から5年程度残り、その間は新たなローンやクレジットカードの審査に通りにくくなります。滞納する前に通常の売却で完済できれば、こうした影響は避けられます。

Q. 売却後に残ったローンはどうなりますか？

A. 残った分は引き続き返済する必要があります。金融機関や保証会社と話し合い、収入や生活の状況に応じた分割で返すのが一般的です。それでも返済が難しい場合は、個人再生や自己破産といった法的な手続きも選択肢になるため、弁護士や司法書士に相談しましょう。

Q. 家を売って損が出た場合、税金の特例はありますか？

A. 所有期間が5年を超えるマイホームを売り、住宅ローンが残っていた場合は、条件を満たせば損失をほかの所得と相殺し、翌年以降3年間繰り越せる特例があります。損益通算できる額はローン残高から売却価格を差し引いた額が上限で、2027年12月31日までの売却が対象です。翌年の確定申告が必要です。

Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。

A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

住宅ローンが返せないと感じたら、まずローン残高と売却見込み額を把握することが第一歩です。そのうえで、返済条件の見直しで乗り切れるのか、売却するのかを考え、売るなら通常の売却（仲介・買取）か任意売却かを選んでいきます。

何より大切なのは、放置せずに早めに動くことです。滞納が続くと、期限の利益を失い、代位弁済を経て競売へと進み、選べる道が少なくなっていきます。売却後に残るローンや、損失が出たときの税金の特例も含めて、全体の見通しを立てておきましょう。

マーキュリーは、当社が直接買い取ることで、売却額と決済日を早く確定でき、仲介手数料もかかりません。共有名義の家や築古の家も現況のまま買い取ります。返済にお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。