任意売却と競売の違いは？どちらがいい？住宅ローン滞納後の流れと期限を解説

住宅ローンの返済が難しくなったとき、不動産を手放す方法として「任意売却」と「競売」があります。

大きな違いは、任意売却は債権者の同意を得ながら通常の不動産売買に近い形で売却する方法、競売は裁判所が手続きを進めて強制的に売却する方法という点です。

任意売却であれば一般の市場で買主を探すため、競売より高い価格で売れる可能性があり、引越し時期なども相談できる場合があります。一方、競売が進むほど任意売却に使える時間は短くなります。

競売開始決定通知が届いた段階でも任意売却できる可能性はありますが、「まだ大丈夫」と放置するのは危険です。

この記事では、任意売却と競売の違いから、競売が始まった後でも間に合うのか、任意売却後の残債、費用、手続きの流れまで順番に解説します。

任意売却と競売の違いを比較

まず、任意売却と競売がどのように違うのかを整理します。

住宅金融支援機構も、任意売却について「通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待される」と案内しています。

参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」

任意売却の方が必ず高く売れるわけではない

インターネット上では「任意売却は市場価格の8～9割、競売は5～7割」といった目安も紹介されています。

ただし、物件や地域、入札状況によって結果は変わるため、「必ず○割」と一律に判断することはできません。

重要なのは、任意売却では通常の不動産市場で購入希望者を探せる一方、競売には内覧の制約や引渡しリスクなど、競売特有の条件があるという点です。

競売開始決定通知が届いても任意売却できる？

住宅ローンの滞納が続き、債権者が裁判所へ競売を申し立てると、「担保不動産競売開始決定」などの通知が届くことがあります。

この段階でも、債権者が任意売却に同意し、売買を成立させたうえで競売申立てを取り下げてもらえれば、任意売却できる可能性があります。

裁判所の不動産競売物件情報サイトBITでは、競売開始決定後でも、売却代金が納付されるまで申立ての取下げは可能と説明されています。

ただし、最高価買受申出人が決まった後の取下げについては、原則として最高価買受申出人などの同意が必要になります。

そのため、裁判所も「確実に取り下げるためには開札期日の前日まで」と案内しています。

参考：BIT 不動産競売物件情報サイト「競売申立ての取下げ」

競売開始後は「売る時間」が短くなる

任意売却は、相談したその日に完了するわけではありません。

不動産会社による査定、債権者との価格調整、販売活動、購入希望者との契約、抵当権抹消の承諾などが必要です。

競売の入札や開札が近づいてから相談すると、買主を探す時間が十分に取れず、任意売却を成立させられない可能性が高くなります。

「競売開始決定通知が届いたから終わり」ではありませんが、「開札ギリギリまで待っても大丈夫」という意味でもありません。

任意売却とは？住宅ローンを完済できないときの売却方法

任意売却とは、不動産を売っても住宅ローンを完済できず、自己資金でも不足分を補えない場合に、金融機関などの債権者から同意を得て売却する方法です。

住宅ローンを利用して購入した不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。

一般的な売却では、物件を引き渡すときまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。

たとえば、

ケースBのように、売却しても住宅ローンが残る状態を「オーバーローン」といいます。

不足分を自己資金で支払えるのであれば通常売却もできますが、支払いが難しい場合は、債権者に抵当権抹消への同意を求めて任意売却を進めます。

オーバーローンの家を売却する方法｜残債が売却額を上回るときの対処法

任意売却と競売、どちらを選ぶべき？

任意売却と競売は、本人が自由に好きな方を選択するというより、現在の状況によって取れる選択肢が変わります。

返済が苦しくなったからといって、すぐ任意売却しかないわけではありません。

まだ滞納していない段階なら、金融機関へ返済期間の延長や返済条件変更について相談できる可能性もあります。

また、査定してみたら住宅ローンを完済できる価格で売却できることが分かり、通常売却で解決できる場合もあります。

まず「住宅ローンがいくら残っているか」と「自宅はいくらで売れそうか」を確認することが出発点です。

任意売却のメリット｜競売と比べて何が違う？

一般の不動産市場で買主を探せる

任意売却は、不動産会社が通常の売却と同じように物件を市場へ出し、購入希望者を探します。

そのため、裁判所の競売による処分と比べて高い価格で売れる可能性があります。

売却価格が高ければ、その分住宅ローンへ返済できる金額も増えるため、売却後の残債を抑えやすくなります。

引越し時期を相談できる場合がある

競売では裁判所の手続きに沿って売却が進みます。

任意売却では、買主や債権者との調整が必要ではあるものの、引渡し時期について事情を伝えて相談できる場合があります。

住宅金融支援機構も、競売より任意売却の方が引渡時期を調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすいと案内しています。

売却に必要な費用を売却代金から控除できる場合がある

任意売却では、債権者の承諾を得ることで、仲介手数料や抵当権抹消登記費用などを売却代金から支払える場合があります。

住宅金融支援機構でも、一定の条件のもと、不動産仲介手数料や抹消登記費用等を売却代金から控除できる場合があるとしています。

ただし、何でも売却代金から支払えるわけではありません。

債権者が認める費用と金額の範囲で調整します。

引越し費用を確保できる場合もある

任意売却について「引越し代が必ず30万円もらえる」と説明されることがありますが、これは正確ではありません。

引越し費用を売却代金から確保できるか、いくらまで認められるかは、債権者や残債、売却条件などによって異なります。

最初から受け取れる前提で資金計画を立てない方がよいでしょう。

任意売却をしても住宅ローンの残債はなくならない

たとえば住宅ローン残高3,000万円の家を2,500万円で任意売却した場合、単純計算では500万円の残債があります。

実際には売却に伴う費用なども関係しますが、任意売却によって住宅ローンそのものが消えるわけではありません。

住宅金融支援機構も、任意売却による返済額が債権額に満たない場合は、破産免責などの事情がない限り、残債務の返済義務が残ると案内しています。

売却後は収入・生活状況などをもとに、債権者と残債の返済について相談することになります。

任意売却後の残債はどうする？返済方法と注意点

任意売却のデメリット・注意点

債権者の同意がなければ売却できない

任意売却で最も重要なのが、金融機関・保証会社・債権回収会社などの債権者との調整です。

売却価格や売却代金の配分について債権者が同意しなければ、抵当権を抹消できず任意売却を成立させることができません。

そのため、「自分は2,500万円で売りたい」「この買主に売りたい」と所有者だけの判断で決めることはできません。

時間をかけて高値を待つことが難しい

任意売却には全国共通の「3か月以内」といった期限があるわけではありません。

しかし、競売手続きが進んでいる場合は実質的な期限があります。

通常売却のように半年・1年と買主を待ち続けることは難しく、販売状況によっては債権者から価格変更を求められることもあります。

信用情報への影響は「任意売却」そのものより延滞が原因

「任意売却するとブラックリストに載る」と言われることがありますが、任意売却という売却方法そのものが信用情報へ登録されるというより、住宅ローンの延滞などの返済状況が信用情報へ登録される可能性があります。

返済が厳しい場合は、長期間そのまま滞納する前に相談することが大切です。

複数の債権者がいると調整が複雑になる

住宅ローンだけでなく、複数の抵当権や差押えがある物件では、一つの金融機関だけと話せばよいとは限りません。

各債権者が抵当権などの抹消に応じられるよう、売却代金の配分を調整する必要があります。

任意売却ができない・成立しにくいケース

任意売却は希望すれば必ずできる制度ではありません。

債権者が売却価格に同意しない

債権者が「その金額では抵当権を抹消できない」と判断すれば、購入希望者がいても任意売却できないことがあります。

住宅金融支援機構でも、確認していない価格で売り出して購入希望者を見つけても、抵当権抹消に応じられない場合があると案内しています。

競売の開札が迫り、売却までの時間がない

任意売却には査定・債権者調整・販売・契約・決済が必要です。

開札までの時間がほとんど残っていなければ、実務上成立させるのが難しくなります。

購入希望者が見つからない

任意売却は一般市場で買主を探す方法なので、当然ながら購入希望者が見つからなければ売却できません。

価格設定や販売方法の見直しが必要になります。

共有者・連帯保証人などの調整ができない

共有名義になっている場合など、売却に必要な関係者の同意を得られないと手続きが進まないことがあります。

離婚後も夫婦共有名義のままになっている住宅などでは、早めに権利関係を整理する必要があります。

競売になったらどう進む？大まかな流れ

競売は、債権者の申立てを受けて裁判所が不動産を差し押さえ、売却して債権の回収へ充てる手続きです。

代表的な流れを簡単に整理すると、次のようになります。

1. 債権者が競売を申し立てる
2. 裁判所が競売開始決定をする
3. 執行官による現況調査・評価が行われる
4. 売却基準価額などが決まる
5. 公告・BIT等で物件情報が公開される
6. 期間入札が行われる
7. 開札・最高価買受申出人が決まる
8. 売却許可決定
9. 買受人が代金を納付する
10. 所有権が移転し、必要に応じて明渡しへ進む

裁判所の競売では、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のいわゆる3点セットなどが公開され、買受希望者はその情報を確認して入札します。

参考：BIT 不動産競売物件情報サイト「入札等の手続について」

競売になったら家からすぐ追い出される？

競売開始決定が出た直後に、その日に家を出なければならないわけではありません。

競売では入札、開札、売却許可決定、買受人による代金納付などの手続きがあります。

買受人が売却代金を納付すると所有権を取得し、その後、元所有者などが退去しない場合には、買受人が裁判所へ引渡命令を申し立てることがあります。

つまり、競売が始まったから即日強制退去ということではありません。

ただし、自分で自由に引越し時期を決められる状況ではなくなっていくため、生活再建を考えるうえでも早めに対応した方がよいでしょう。

任意売却の手続きの流れ

1．住宅ローン残高を確認する

金融機関から返済予定表や残高証明書などを取得し、現在いくら住宅ローンが残っているのか確認します。

2．不動産の査定を受ける

任意売却に対応できる不動産会社へ査定を依頼します。

ローン残高と査定価格を比較し、通常売却で完済できるのか、任意売却を検討する必要があるのかを確認します。

3．債権者へ任意売却を相談する

金融機関、保証会社、債権回収会社など、現在の債権者へ任意売却について相談します。

住宅金融支援機構の場合も、仲介業者の価格査定を確認したうえで売出価格を調整する流れとなっています。

4．販売活動を行う

債権者との調整後、不動産市場へ売り出します。

販売自体は通常売却と同様に、ポータルサイトへの掲載や内覧などを通じて買主を探します。

5．買主が決まったら配分案を調整する

購入希望者が見つかった後、売買代金から債権者への返済額、仲介手数料などの費用をどのように配分するのかを整理します。

抵当権者が複数いる場合は、それぞれとの調整が必要になることがあります。

6．債権者の承諾後に売買契約・決済

抵当権抹消について必要な承諾を得られたら、売買契約を締結します。

決済時に売買代金から債権者への返済や認められた費用を支払い、抵当権を抹消して買主へ物件を引き渡します。

任意売却の相談はいつすればいい？

相談するタイミングは「住宅ローンを滞納してから」である必要はありません。

むしろ、次のような段階で早めに相談しておく方が選択肢を残しやすくなります。

• 収入が減って住宅ローンの返済が厳しくなってきた
• ボーナス払いが難しくなった
• 来月以降の返済に不安がある
• すでに住宅ローンを滞納している
• 金融機関から督促状が届いた
• 保証会社から通知が届いた
• 裁判所から競売開始決定通知が届いた

まだ返済できている段階なら、通常売却や返済条件変更など、任意売却以外の選択肢を検討できる可能性があります。

時間が経って競売が進むほど、選べる方法は少なくなっていきます。

任意売却の相談先はどう選ぶ？

任意売却では、不動産を売れるだけでは十分ではありません。

債権者との調整や競売スケジュールを意識しながら手続きを進める必要があります。

任意売却の経験がある不動産会社

まず確認したいのは、住宅ローン残債がある物件や任意売却の経験があるかどうかです。

査定だけでなく、債権者との価格調整や配分案の作成などまで理解している会社を選びます。

「必ず引越し代が出る」と断言する会社には注意

引越し費用を売却代金から確保できるかどうかは債権者次第です。

「必ず○万円もらえる」「絶対に競売を止められる」などと断言する会社は慎重に判断しましょう。

債務整理が必要なら弁護士へ相談する

住宅ローンだけでなく、カードローンや事業借入など多額の借金があり、任意整理や自己破産などを検討する場合は弁護士への相談が必要になります。

不動産の売却と債務整理は別の専門領域になるため、状況に応じて相談先を分けて考えます。

任意売却はどこに相談する？業者選びのポイントと注意点

任意売却・競売でお悩みならマーキュリーへご相談ください

住宅ローンの返済が厳しくなったとき、最初から「任意売却しかない」と決める必要はありません。

まず、住宅ローンの残高と現在の不動産価格を比較し、

• 通常売却で完済できるのか
• 自己資金を使えば通常売却できるのか
• 任意売却が必要なのか
• 直接買取によって短期間で売却できるのか

を整理することが重要です。

マーキュリーでは、現在の返済状況や債権者から届いている書類などを確認しながら、不動産の査定と売却方法をご提案しています。

また、マーキュリーが直接買取できる物件であれば、一般の購入希望者を探す販売期間を省けるため、競売までの時間が限られているケースでも検討できる場合があります。

直接買取の場合は仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。

物件の状況に応じて、現況での買取や残置物がある状態、売主側で測量・解体を行わない条件についてもご相談いただけます。

「まだ滞納していないが返済が不安」「督促状が届いた」「競売開始決定通知が届いた」という段階でも、まず現在取れる方法を整理することが大切です。

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任意売却と競売に関するよくある質問

競売開始決定通知が届いた後でも任意売却できますか？

可能な場合があります。競売開始決定が出た後でも、債権者が任意売却に同意し、売買を成立させたうえで競売申立てを取り下げてもらえる場合があります。ただし、競売が進むほど時間的な余裕はなくなるため、通知が届いたら早めに相談してください。

競売の入札が始まった後でも取り下げできますか？

競売申立ては売却代金が納付されるまで取り下げること自体は可能ですが、最高価買受申出人が決まった後は、原則としてその人や次順位買受申出人などの同意が必要になります。裁判所も、確実に取り下げるためには開札期日の前日までに取下書を提出する必要があると案内しています。

任意売却をすると住宅ローンの残債は免除されますか？

原則として免除されません。売却代金を住宅ローンの返済へ充てても残った債務については返済義務が残ります。売却後の収入や生活状況などを踏まえ、債権者と返済方法を相談することになります。

任意売却をすると必ず引越し費用をもらえますか？

必ずではありません。売却代金から引越し費用を確保できるケースもありますが、債権者が認めるかどうかや金額は案件ごとに異なります。「任意売却なら必ず○万円もらえる」と考えず、事前に確認してください。

住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却の相談はできますか？

相談できます。むしろ返済が完全に行き詰まる前に相談することで、通常売却、返済条件の変更、任意売却など複数の方法を比較できる可能性があります。現在のローン残高と不動産価格を確認するところから始めるとよいでしょう。

競売になったらすぐに家を出なければなりませんか？

競売開始決定が出たその日に退去するわけではありません。入札、開札、売却許可決定、買受人による代金納付などの手続きがあります。ただし、買受人が所有権を取得した後に退去しない場合は、引渡命令などの手続きへ進むことがあります。

任意売却と自己破産はどちらを先に考えればいいですか？

住宅ローン以外の借金額や収入、今後の返済可能性などによって異なります。任意売却は不動産を売却する方法であり、自己破産は債務整理の手続きです。多額の借金があり自己破産も検討している場合は、不動産会社だけでなく弁護士にも相談して全体の進め方を確認してください。