老朽化マンションの売却ガイド｜建て替え・区分所有法改正・旧耐震の影響と売り方

「築年数が古いマンションは、もう買い手がつかないのでは」と不安に思っている方は多いのではないでしょうか。たしかに築古マンションは価格が下がりやすく、売り方にも工夫が必要です。それでも、ポイントを押さえて進めれば、納得のいく形で手放すことは十分にできます。

この記事では、築古マンションを売るときの考え方を、相場の見方、旧耐震基準の扱い、管理状態の評価、リノベーション需要、売り方の選び方、税金と相続という切り口で整理します。公的な統計や制度をもとにしていますので、ご自身の物件に当てはめながら読み進めてみてください。

マンションは戸建てと違って土地の持分が小さく、建物と管理の状態が価格を左右しやすい資産です。そのため、「築年数」と「管理」の影響を強く受けます。価格の動き方を知っておくと、相場とかけ離れた価格で売り出して売れ残る、という失敗を防げます。

築古マンションとは？売却で押さえたい4つの論点

築古マンションに明確な定義はありませんが、一般には築25年から30年を超えたあたりから「築古」と呼ばれることが多いようです。築年数が進むと、設備の古さや管理状態に対する買い手の見方が厳しくなり、価格や売りやすさに影響が出てきます。

たとえば築35年のマンションをお持ちの方なら、「相場はいくらか」「旧耐震基準ではないか」「管理状態をどう伝えるか」「リノベーション前提の買い手に届くか」といった問いを同時に考えることになります。論点を整理しておくと、何から手をつければいいかが見えてきます。

こうして並べると、築古マンションでも打てる手はいくつもあることがわかります。次の章から、それぞれの論点を見ていきます。

築古マンションの相場の考え方｜築年数と市況から全体像をつかむ

マンションの価格は、築年数とともに下がっていきます。東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の首都圏のデータでは、築21〜25年から築26〜30年にかけて、成約した中古マンションの㎡単価が約25%下がっています。築25年前後が、価格の大きな節目といえます。

一方で、築31年以上のマンションの成約件数は18,454件と、全体（49,069件）の37.6%を占めています。古いから売れない、というわけではなく、立地や管理状態がよければ十分に買い手がつくことがわかります。

ただし、足元の市況には注意が必要です。2026年9月の首都圏の中古マンション成約件数は3,457件で、前年同月から22.7%減りました。平均成約価格は5,111万円（同4.5%減）、在庫は約5万件と成約ペースの約15カ月分に積み上がっています。買い手が物件を選べる状況になりつつあり、築古マンションは新しい物件と比べられて、値下げ交渉を受けやすくなっています。詳しくは首都圏中古マンション市況（2026年9月）をご覧ください。

相場を確かめるときは、次のような情報源を組み合わせると、価格設定の根拠がはっきりします。

特に参考になるのは、同じマンションのほかの部屋がいくらで成約したかです。階数や向き、リフォームの有無で差は出ますが、もっとも近い比較対象になります。築年数ごとの売り時の考え方はマンションの売り時、築40年を超える場合は築40年のマンションの売却でも解説しています。

出典：東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）

出典：東日本不動産流通機構｜月例速報

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

出典：国土交通省｜不動産価格指数

旧耐震基準のマンションをどう売るか｜住宅ローンと税制への影響

築古マンションを売るうえで避けて通れないのが、耐震基準の問題です。耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日に改正されており、それより前に建築確認を受けた建物が「旧耐震」と呼ばれます。完成した年ではなく、建築確認を受けた日で判断する点に注意しましょう。1981年から1983年ごろに完成したマンションは、どちらに当たるか確認が必要です。

旧耐震のマンションは、買い手にとって次のようなハードルがあります。

買い手がローンを組みにくく、税制の優遇も受けにくいため、旧耐震のマンションは現金で買える方や、リノベーションして再販する事業者が主な買い手になりやすい傾向があります。買い手層が変わることを理解しておくと、価格設定や売り方の方針を立てやすくなります。耐震診断や耐震補強の履歴があれば、必ず伝えましょう。

旧耐震だから売れない、というわけではありません。立地のよいマンションでは、建て替えや敷地売却を見込んだ需要が生まれることもあります。特に、2026年4月に施行された改正区分所有法では、耐震性が不足しているなど客観的な理由がある場合、建て替え決議の要件が5分の4から4分の3に引き下げられました。あわせて、建物と敷地をまとめて売却する仕組みも整えられ、所在がわからない区分所有者を決議の母数から除く制度もできています。マンションの再生が進めやすくなったことで、旧耐震のマンションの見られ方も変わりつつあります。建築基準法の基本は建築基準法とはで解説しています。

管理状態が価格を左右する｜修繕積立金と修繕履歴を整える

築古マンションでは、建物そのもの以上に「管理状態」が価格を左右することがあります。同じ築年数でも、管理が行き届いた物件とそうでない物件とでは、買い手の評価が大きく分かれます。築年数が古いほど、管理の差がはっきり価格に表れます。

買い手がとくに気にするのは、修繕積立金の積み立て状況と、大規模修繕の履歴です。積立金が十分にあり、計画的に修繕されてきた物件は、今後の負担が読みやすく、安心して買えます。反対に、積立金が足りず、近いうちに一時金の徴収や大幅な値上げが予定されている物件は、敬遠されがちです。

たとえば築35年でも、外壁や屋上防水、給排水管の大規模修繕がきちんと行われ、長期修繕計画が整っているマンションは、買い手によい印象を与えます。2022年4月からは、管理組合の管理計画が一定の基準を満たしていると自治体が認定する「管理計画認定制度」も始まっています。認定を受けているマンションなら、それ自体が管理のよさを示す材料になります。

管理状態を整理するときは、次の点を確認しておくとよいでしょう。管理会社から「重要事項調査報告書」を取り寄せると、積立金の残高や滞納の状況、修繕の予定などを一覧で確認できます。

• 修繕積立金の残高と毎月の積立額、今後の値上げ予定
• 過去の大規模修繕（外壁・屋上防水・給排水管など）の実施時期
• 長期修繕計画の有無と内容、管理計画認定の有無
• ご自身の管理費・修繕積立金に滞納がないか
• 管理組合の運営状況（総会の開催・議事録）

ご自身に管理費などの滞納がある場合は、区分所有法により、その支払い義務は買主にも引き継がれます。買主に迷惑がかからないよう、決済までに精算しておくのが一般的です。管理状態は、築古マンションのなかで差をつけられる数少ない要素です。手元の資料を整えて、強みとして伝えていきましょう。

築古マンションのリノベーション需要｜買い手の選択肢を広げる

最近は、築古マンションを買って自分好みにリノベーションする方が増えています。新築や築浅に比べて価格を抑えられ、間取りや内装を自由に変えられるのが魅力です。築古であることが、かえって需要につながることもあります。

リノベーション需要が見込めるのは、立地がよく、間取りを変えやすい物件です。駅から近い、買い物や通勤に便利といった立地は、内装が古くても評価されます。一方で、配管が床下ではなくコンクリートに埋め込まれている、水回りを動かしにくい構造になっている、といった物件は、リノベーションの自由度が下がるため評価が分かれます。

売る前に自分でリフォームする必要は、基本的にありません。買い手の多くは自分の好みで改装したいと考えているため、数百万円をかけてリフォームしても、その費用分が価格に上乗せされるとは限らないからです。室内の古さを気にするより、立地や管理といった変えられない価値を前に出すほうが、買い手に届きやすくなります。

ただし、リノベーション需要を当て込んで高すぎる価格を付けると、売れ残る原因になります。相場を出発点に、立地や管理の強みを上乗せして考えるのが現実的です。

仲介と買取の違い｜築古マンションに合った売り方を選ぶ

築古マンションの売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。仲介は不動産会社が買い手を探す方法で、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法です。物件の状態やご事情によって、向いている方法は変わります。

仲介は、時間をかけて買い手を探すぶん、相場に近い価格で売れる可能性があります。一方で、いつ買い手が見つかるかは読みにくく、旧耐震や管理状態の説明に時間がかかることもあります。在庫が積み上がっている今の市況では、内覧が続いても決まらず、値下げを繰り返す負担が大きくなりがちです。

買取は、不動産会社が直接買い取るため、買い手を探す期間がいりません。旧耐震でローンが通りにくい物件や、室内の傷みが目立つ物件でも、売却の見通しを立てやすいのが特徴です。また、引き渡し後に見つかった不具合について売主が責任を負う「契約不適合責任」を免除する契約にすることが多く、古い物件でも安心して手放せます。

買取では、売主と買取会社の間で決めた金額で確実に売却でき、買い手のローン審査で白紙になる心配もありません。ただし価格は相場より控えめになるため、提示額の根拠を確かめたうえで、築古マンションの扱いに慣れた会社を選びましょう。詳しくは不動産の買取と仲介の違い、不動産の買取価格の相場、早く売りたい場合はマンションを早く売る方法をご覧ください。

築古マンションを売ったときの税金

築古マンションは購入した時期が古いため、売却で利益が出るかどうかの計算に注意が必要です。売却益（譲渡所得）は、売却価格から「取得費」と「売却にかかった費用」を差し引いて計算します。取得費は購入代金から建物の減価償却費を差し引いた額で、購入時の契約書がないと、売却価格の5%しか取得費として認められません。古い契約書が見つからないと、税金が想定より大きくなることがあるため、早めに探しておきましょう。

ご自身が住んでいたマンションを売る場合は、条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例が使えます。また、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていれば、税率が軽くなる特例もあります。住まなくなってから売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売る必要があります。

なお、相続した空き家を売ったときに使える「相続空き家の3,000万円特別控除」は、戸建てを前提とした制度で、マンション（区分所有の建物）は対象外です。相続したマンションを売る場合は、ほかの特例が使えないかを確認しましょう。詳しくは3,000万円特別控除、家を売ったときの税金で解説しています。

出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

築古マンション売却で注意したいこと｜トラブルを避ける

築古マンションの売却では、いくつか注意しておきたい点があります。価格や条件を急いで決めると、あとで後悔することもあります。落ち着いて情報を確かめ、納得してから進めましょう。

まず気をつけたいのは、相場とかけ離れた価格設定です。築古だからと必要以上に安く売り急いだり、反対にリノベーション需要を当て込んで高くしすぎたりすると、どちらも不利になりがちです。同じマンションや近隣の成約価格を確かめ、根拠のある価格で臨みましょう。

また、仲介で売る場合は、雨漏りや給排水管の不具合、シロアリなどの不具合を知っているのに伝えなかったときに、契約不適合責任を問われることがあります。知っている不具合は、告知書で正直に伝えておくことが大切です。

国民生活センターは2021年6月、高齢者の自宅の売却をめぐるトラブルについて注意を呼びかけました。長時間の勧誘で契約させられた、契約書類を渡されなかった、といった相談が寄せられています。自宅を不動産会社に売る契約は、クーリング・オフの対象になりません。提示された金額の根拠や、契約後に金額が変わる条件がないかを、契約前に書面で確認しておきましょう。不安を感じたら、消費者ホットライン「188（いやや）」に相談できます。よくあるトラブルは不動産買取でよくあるトラブルにまとめています。

出典：国民生活センター｜高齢者の自宅の売却トラブルに注意

相続した築古マンションを売るとき｜手続きの順序を整える

築古マンションは、相続をきっかけに売却を考えるケースも多くあります。親が長く住んでいたマンションを相続したものの、住む予定がなく、管理費や修繕積立金、固定資産税だけを払い続けている、というご相談は珍しくありません。

相続した不動産を売るには、まず名義を相続人に変える相続登記が必要です。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までに申請が必要です。

相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いをまとめてから登記や売却に進みます。誰が相続するかを決めないまま売却を進めようとすると、手続きが止まってしまいます。また、相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合は、支払った相続税の一部を取得費に加えられる特例があり、売却時の税金を抑えられることがあります。

相続登記前の売却の進め方は相続登記前の不動産売却、相続物件の買取は相続不動産の買取で詳しく解説しています。

出典：法務省｜相続登記の申請義務化

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

築古マンションの売り方を整理したら、次はどの会社に相談するかです。マーキュリーは2004年の設立以来、東京都知事（5）第84482号の免許のもと、権利関係が複雑な物件や古い建物の再生に取り組んできました。会社の情報は会社概要でご確認いただけます。

① 旧耐震マンションの再生に、区分所有者として取り組んだ実績

港区の高輪交陽ハイツ（総戸数106戸）では、耐震不足が判明したマンションの27戸を当社が取得して管理組合の理事長を務め、区の助成制度や国のガイドラインを活用しながら敷地売却を進めました。区分所有者の皆さまの経済条件を比べたうえで敷地売却決議を可決し、2022年7月に大手デベロッパーへ敷地を売却しています（事例を見る）。旧耐震マンションの将来を、区分所有者の立場から考えてきた経験があります。マンション再生の取り組みはマンション再生事業をご覧ください。

② 古い部屋も現況のまま買い取り、リノベーションで再生

マーキュリーは、マンションのリノベーションを自社で手がけています。買い取ったあとの改装を前提に価格を考えるため、室内の傷みや古い設備、家財が残っている状態でも、そのままお引き渡しいただけます。売る前にリフォームや片付けをする必要はありません。リノベーションの取り組みはリノベーション事業で紹介しています。

③ 権利関係が複雑な物件も、当社が買主として引き受けます

共有名義、借地権、入居者付きの物件など、権利関係が入り組んだ不動産は売却が難しくなりがちです。マーキュリーはこうした権利調整を426件（うち借地権の買取258件、底地74件）手がけてきました。当社が買主として権利を取得したうえで、共有者様や入居者様との話し合いを当社自身の立場で進めます。相続したマンションで登記や税金の手続きが必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介し、売却と並行して進められるようサポートします。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

マーキュリーは物件を直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。ご契約で決めた金額で確実に売却でき、買い手のローン審査を待つこともありません。旧耐震でローンが通りにくいマンションでも、決済の時期を計画どおりに進められます。

築古マンションの売却に関するよくある質問

Q. 築何年からが「築古マンション」ですか？

A. 明確な定義はありませんが、一般には築25〜30年を超えたあたりから築古と呼ばれることが多いようです。首都圏の成約データでは、築21〜25年から築26〜30年にかけて㎡単価が約25%下がっており、築25年前後が価格の節目といえます。

Q. 旧耐震基準のマンションでも売れますか？

A. 売れます。ただし、買い手が住宅ローンを組みにくかったり、住宅ローン控除を使うのに耐震基準適合証明書が必要になったりするため、現金で買える方やリノベーション事業者が主な買い手になりやすくなります。立地がよければ、建て替えや敷地売却を見込んだ需要もあります。

Q. 売る前にリフォームしたほうが高く売れますか？

A. 基本的には不要です。築古マンションの買い手の多くは、自分の好みでリノベーションしたいと考えているため、リフォーム費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。ハウスクリーニング程度にとどめ、立地や管理状態の強みを伝えるほうが効果的です。

Q. 修繕積立金が不足しているマンションは売れにくいですか？

A. 近いうちに一時金の徴収や大幅な値上げが予定されている場合は、買い手が敬遠しやすく、価格交渉の材料になりがちです。管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、積立金の状況や今後の修繕予定を正確に伝えたうえで、価格を考えるのが現実的です。

Q. 相続した築古マンションでも、相続空き家の3,000万円控除は使えますか？

A. 使えません。相続空き家の3,000万円特別控除は戸建てを前提とした制度で、マンション（区分所有の建物）は対象外です。相続税の申告期限から3年以内の売却で使える取得費加算の特例など、ほかの制度が使えないか確認しましょう。

Q. 築古マンションは仲介と買取のどちらで売るべきですか？

A. 時間をかけても相場に近い価格を目指すなら仲介、早く確実に売りたい、旧耐震でローンが通りにくい、室内の傷みが大きいといった場合は買取が向いています。買取価格は相場の7〜9割程度が目安ですが、仲介手数料がかからず、契約不適合責任も免除されることが多いのが特徴です。

Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。

A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

築古マンションの売却では、相場の見方、旧耐震基準の扱い、管理状態の評価、リノベーション需要、売り方の選び方、税金と相続という論点を整理することがポイントです。築年数だけで「売れない」と決めつけず、立地や管理といった変えられない価値に目を向ければ、売り方の選択肢は広がります。

一方で、2026年は中古マンションの在庫が積み上がり、買い手が物件を選べる状況になりつつあります。旧耐震や管理面の課題がある築古マンションほど、売り出してから時間がかかりやすい点は意識しておきましょう。

マーキュリーは、旧耐震マンションの再生に区分所有者として取り組んだ経験と、自社のリノベーション事業をもとに、古いマンションも現況のまま直接買い取ります。築古マンションの売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。