相続登記が未了の不動産は売却できる？義務化後の手続きと進め方を解説【2026年版】

「親から相続した家を売りたいが、名義がまだ亡くなった親のままになっている」。相続した不動産を手放そうとした段階で、この事実に気づく方は少なくありません。何十年も前の相続が手つかずで残っていた、という例も珍しくないのが実情です。

結論から申し上げると、相続登記が済んでいない不動産は、そのままでは売却できません。登記名義を相続人に移してから売る、という順序を踏む必要があります。ただし、この手続きと売却の準備は並行して進められます。

この記事では、相続登記が未了だと売却できない理由、2024年から始まった申請義務化の内容、名義を移すまでの手順、費用と期間の目安、そして手続きが難しいケースへの対処までを順に整理します。

放置していた期間が長いほど、必要な作業は増えていきます。まずは現状を把握し、進められるところから手をつけていきましょう。

相続登記が未了だと不動産を売却できない理由

不動産の売買は、登記上の所有者が売主となって行うのが原則です。名義が亡くなった方のままでは、この前提が満たされません。

登記簿に記載された所有者と、契約を結ぼうとする人物が一致しない場合、買主は所有権を確実に取得できるかを確認できません。そのため、実務上は売買契約の締結や決済に進めない扱いとなります。金融機関が絡む取引であればなおさらです。

相続人が全員そろって「自分たちが相続した」と主張しても、それだけでは足りません。誰がどの持分を取得したのかを登記によって公示して初めて、第三者に対して権利を主張できるようになります。

たとえば、相続人が3人いる実家を売却しようとした際、登記が亡父名義のままだったため、まず遺産分割協議と登記を済ませることになったという例があります。この段取りを飛ばして売買契約を進めることはできません。

2024年から始まった相続登記の申請義務化

以前は相続登記に期限がなく、放置しても直接の不利益がありませんでした。この状況は制度改正によって変わっています。

相続登記の申請は、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、登記の申請をしなければなりません。正当な理由なくこれを怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。

重要なのは、この義務が過去の相続にもさかのぼって適用される点です。制度が始まる前に発生した相続であっても、対象となります。何十年も前の相続で名義がそのままになっている不動産は、いま対応が求められている状態です。

売却を考えていない場合でも、義務そのものは生じます。売る予定があるならなおのこと、早めに着手しておく意味は大きいといえます。

出典：法務省｜相続登記の申請義務化

相続登記から売却までの手順

名義を移して売却に至るまでの流れを、順を追って確認しましょう。全体像がつかめれば、必要な準備も見通せます。

もっとも時間を要しやすいのが①の戸籍収集と、③の遺産分割協議です。特に相続人が多い場合や、遠方に住む方がいる場合は余裕を見ておく必要があります。

なお、①②の作業と並行して査定の相談を進めることは可能です。金額の見通しが立っていたほうが、③の話し合いもまとまりやすくなります。手続きの完了を待ってから動き出す必要はありません。

たとえば、相続人4人で実家を売却したケースでは、戸籍の収集と並行して概算の金額を確認しておいたことで、遺産分割の話し合いが短期間でまとまったという例があります。

相続登記にかかる費用と期間

手続きに要する費用の目安を把握しておきましょう。金額は不動産の評価額や相続人の状況によって変わります。

登録免許税は、固定資産税評価額に0.4%を乗じた金額が基本です。評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書で確認できます。

期間としては、相続人が少なく話し合いがまとまっている場合で1か月程度、相続人が多い場合や戸籍の収集に手間取る場合は数か月を要することもあります。売却の期限が決まっているなら、逆算して着手時期を決めてください。

手続きが難しくなる4つのケース

相続登記が進まない背景には、いくつかの典型的な事情があります。当てはまる場合は、早めに専門家を交えた対応が必要です。

① 相続が何代にもわたっている

祖父名義のまま父が亡くなった、というように相続が重なっている状態です。相続人の数が数十人に及ぶこともあり、戸籍の収集だけで相当の時間を要します。

② 相続人の一部と連絡が取れない

疎遠になっている、住所が分からないといった事情がある場合です。戸籍の附票から住所をたどる作業が必要になります。

③ 相続人のなかに судьи判断が難しい方がいる

認知症などにより意思表示が難しい相続人がいる場合、成年後見人の選任が必要になることがあります。家庭裁判所での手続きとなるため、期間を要します。

④ 遺産分割の話し合いがまとまらない

誰が取得するかで意見が分かれている状態です。話し合いが難しい場合、家庭裁判所の調停という手段もありますが、時間はかかります。

どのケースでも、現金化してから分けるという方針にすると話がまとまりやすくなる傾向があります。不動産のまま分けようとすると、評価や持分の扱いで意見が割れやすいためです。

売却したくない・できない場合の選択肢

相続した不動産を手放したいが売却が難しい、という場合に検討できる制度もあります。あわせて知っておくと判断の幅が広がります。

相続または遺贈によって土地を取得した方が、一定の要件を満たす場合に、その土地を国庫に帰属させることができる制度があります。相続土地国庫帰属制度と呼ばれるもので、建物がある土地や担保権が設定された土地などは対象外とされています。

ただし、この制度を利用するにも審査手数料と負担金が必要で、承認までには一定の期間を要します。売却できる見込みがあるなら、まずは買取を含めた売却の可能性を確認するほうが現実的です。

建物が残っている場合や、他の相続人と共有になっている場合は、そもそも制度の対象になりません。要件を確認したうえで、どちらの道が適しているかを判断してください。

出典：法務省｜相続土地国庫帰属制度

相続した不動産を売却したときの税金

売却によって利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。相続した不動産ならではの特例もあるため、押さえておきましょう。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。相続した不動産の場合、亡くなった方が取得したときの価格を引き継ぐのが原則です。購入時の資料が残っていないと、取得費を売却価格の5%として計算することになり、税負担が重くなる場合があります。

相続税を納めた方については、取得費加算の特例があります。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる仕組みです。適用には期限があるため、売却時期の判断材料になります。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる点も重要です。相続した不動産では、亡くなった方が所有していた期間を引き継いで判定します。

出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）
国税庁｜長期譲渡所得の税額計算

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

相続登記が未了の不動産は、登記・税務・売却が絡み合います。窓口が分かれるほど手間が増えるため、一括して任せられる相手を選ぶことが大切です。

① 権利調整に対応

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。共有者との交渉や境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生

再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。

③ 相続対策をワンストップで

相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。

相続登記が未了の不動産の売却に関するよくある質問

最後に、相続登記と売却についてよく寄せられる質問にお答えします。

登記が済んでいなくても査定は受けられますか

査定のご相談は登記の完了前でも可能です。金額の見通しが立っていたほうが遺産分割の話し合いも進みやすいため、並行して進めることをおすすめします。

何十年も前の相続でも登記できますか

古い相続でも手続きは可能です。ただし相続人の数が増えている場合が多く、戸籍の収集に時間を要します。まずは現状の把握から始めましょう。

相続人の一人が売却に反対しています

共有となる不動産は、全員の合意がなければ売却できません。現金化してから分けるほうがまとまりやすい場合もあるため、話し合いの整理からご相談ください。

登記の手続きも任せられますか

司法書士と連携して対応しますので、登記から売却まで一括して進められます。どの書類が必要かの整理からご案内いたします。

建物が古くて価値がなさそうですが売れますか

建物の状態にかかわらずご相談いただけます。解体してから売る必要はなく、そのままの状態で買取の対象となる場合があります。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

相続登記が未了の不動産は、名義を移してからでなければ売却できません。ただし、手続きと売却の準備は並行して進められます。義務化されている以上、着手を先延ばしにする理由はありません。

• ●登記名義が亡くなった方のままでは、売買契約や決済に進めない
• ●相続登記は2024年4月1日から義務化され、3年以内の申請が必要
• ●義務は過去の相続にもさかのぼって適用される
• ●戸籍収集と遺産分割協議に時間がかかるため、査定は並行して進める
• ●相続税を納めた場合、3年以内の売却で取得費加算の特例を使える

名義が親のままの実家、何代にもわたって放置されてきた土地、相続人が多く話がまとまらない不動産も、マーキュリーは直接買取で承ります。「何から手をつければよいか分からない」という段階でも構いません。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。