財産分与で不動産を分ける方法｜評価額の決め方・ローンの差し引き・親の援助分・代償金の計算を解説

離婚の財産分与で不動産をどう分けるかは、現金や預貯金と違って「半分に割れない」ぶん、いちばん悩ましいテーマです。マンションや戸建て、土地は物理的に分けられないため、売って代金を分けるか、一方が取得して相手にお金を払うかを選ぶことになります。

この記事は、売却の手続きそのものよりも、財産分与での不動産の分け方と評価の考え方に焦点をあてています。2分の1ルールの中身、評価額の出し方、住宅ローンの差し引き方、親の援助があった場合の計算、代償金の決め方など、「いくらをどう分けるか」を順番に整理します。2026年4月に施行された改正民法の内容にも触れています。

離婚にともなう売却の全体の流れは離婚で不動産を売却する方法、マンションの場合は離婚でマンションを売却するにはで解説しています。

財産分与の2分の1ルールとは｜不動産の分け方の出発点

財産分与は、結婚している間に夫婦が協力して築いた財産を、離婚のときに分ける手続きです。分ける割合は「2分の1ずつ」が原則です。収入の多い少ないにかかわらず、家事や育児も含めたお互いの貢献を等しく評価するという考え方にもとづいています。

2026年4月に施行された改正民法では、この考え方が条文で示されました。夫婦それぞれの貢献の程度は、違いが明らかでない限り等しいものとし、そのうえで婚姻期間、結婚中の生活水準、協力の状況、年齢や収入などの事情を考慮して決めることになっています。

たとえば時価3,000万円の自宅で住宅ローンが残っていなければ、お互いに1,500万円ずつの価値を受け取る形が出発点になります。夫婦が合意すれば割合を変えることもでき、一方の特別な才能や努力で財産が大きく増えた場合などは、割合が修正されることもあります。

分与の対象になる財産・ならない財産

結婚前から一方が持っていた不動産や、親から相続・贈与を受けた不動産は「特有財産」として、原則として分与の対象になりません。一方、結婚後にローンを組んで買った自宅や、夫婦の収入で買った土地は「共有財産」として分与の対象です。名義が夫だけ、妻だけになっていても、結婚中に買ったものなら共有財産として扱われます。

いつの時点の財産を、いつの価格で分けるか

分ける対象になる財産は、原則として別居した時点のものが基準になります。別居後に一方が払ったローンや貯めた預金は、原則としてその人のものです。一方、不動産の評価額は、別居時ではなく分与する時点（話し合いや裁判の時点）の時価で決めるのが一般的です。別居から時間が経っている場合は、この2つの「基準時」の違いに注意しましょう。

不動産の評価額をどう決めるか｜分け方を左右する基準

分け方を決めるうえで最初の関門になるのが、「不動産をいくらと評価するか」です。評価額が変われば、それぞれが受け取る金額も大きく変わります。特に一方が住み続けて代償金を払う場合は、評価額の差がそのまま支払額の差になるため、お互いが納得できる基準をすり合わせることが欠かせません。

たとえば固定資産税評価額が2,000万円でも、時価では2,600万円というケースは珍しくありません。住み続ける側は低い評価額を、出て行く側は高い評価額を主張しがちです。不動産会社の査定や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べた近くの成約事例をもとに時価を確かめ、根拠を共有しながら話し合いましょう。調停や裁判で意見がまとまらない場合は、不動産鑑定士による鑑定で決めることもあります。

【市況データ】2026年は価格の動きに注意

2026年3月に公表された令和8年地価公示では、全国の全用途平均が2.8%上がり、5年連続の上昇となりました。一方、東日本不動産流通機構によると、2026年9月の首都圏の中古マンションは成約件数が前年同月比22.7%減り、平均成約価格も4.5%下がっています（首都圏中古マンション9月の動向）。話し合いに時間がかかると、評価の前提になる時価そのものが変わることもあるため、評価額を決めたら早めに分け方まで合意しておくと安心です。

出典：国土交通省｜令和8年地価公示

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

住宅ローンの残りを差し引いて分ける方法

財産分与で分けるのは、不動産の評価額そのものではなく、「評価額から住宅ローンの残りを差し引いた価値（純資産）」です。ここを取り違えると、一方が多く負担したり、受け取れるはずの金額を取りこぼしたりしかねません。まずは残高証明書で正確な残りを確認しましょう。

たとえば時価3,000万円の自宅にローンが1,000万円残っている場合、分ける対象になる純資産は2,000万円です。これを2分の1で分けると、それぞれの取り分は1,000万円ずつになります。売って分ける場合は、さらに仲介手数料などの諸費用（売却価格の4〜5%程度）も差し引いて考えます。

アンダーローンとオーバーローンで分け方が変わる

オーバーローンの不動産は、分けるプラスの財産がないため、財産分与のうえでは価値がないものとして扱うのが一般的です。ただし、ローンの返済義務は名義人に残ります。また、預貯金などほかの財産とマイナス分を合算して考えるかどうかは、ケースによって扱いが分かれます。売却で完済できない場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却をするなどの方法があります（オーバーローンの家を売却する方法）。

親の援助や結婚前の貯金で頭金を払った場合の計算

分け方で特に揉めやすいのが、購入時の頭金を一方の親が出した場合や、結婚前の貯金を頭金に充てた場合です。この部分は特有財産にあたるため、その割合を差し引いてから2分の1にする考え方がとられます。計算方法はいくつかありますが、購入価格に占める特有財産の割合で分ける方法が代表的です。

たとえば次のようなケースで考えてみます（考え方の一例です）。

この例では、夫は特有財産750万円と共有財産の半分375万円で合計1,125万円分、妻は375万円分を受け取る計算になります。援助を考慮しないで単純に2分の1にすると、純資産1,500万円を750万円ずつ分けることになり、大きな差が出ます。親からの援助は、振込の記録や贈与契約書など、証拠を残しておくことが大切です。

共有名義の不動産を分けるときの持分の考え方

夫婦でお金を出し合って買った不動産は、共有名義になっていることがよくあります。登記簿には、購入時に出したお金の割合に応じた持分（たとえば夫6割・妻4割）が記録されています。財産分与では、この登記上の持分と、実際に分ける割合（原則2分の1）が一致しないことがあります。

たとえば持分が夫7割・妻3割で登記されていても、結婚後に夫婦の収入で買った共有財産であれば、財産分与としては2分の1ずつ分けるのが原則です。売却代金を登記の持分どおりに受け取ったあと、財産分与として差額を調整することになります。登記の持分と分与の割合は別のものだと理解しておくことが、行き違いを防ぐポイントです。

共有名義の不動産を丸ごと売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停・審判、共有物分割請求、自分の持分だけを売る方法があります（共有物分割請求とは、共有持分の買取とは）。

売って分ける方法と代償金で分ける方法

• ●売って分ける：物件を売り、ローンと諸費用を払った残りの現金を分ける。金額がはっきりして公平に分けやすい
• ●代償金で分ける：一方が不動産を取得し、相手の取り分を現金で払う。住み続けたい場合に向くが、まとまった支払い能力が必要

売る方法は現金で清算できるため、関係を整理しやすいのが利点です。代償金の方法は子どもの生活環境を保ちたい場合などに選ばれますが、取得する側にまとまった資金が必要で、ローンの名義の変更には金融機関の承諾も必要になります。

代償金の計算と分与額のシミュレーション

代償金とは、一方が不動産を取得するかわりに、相手の取り分にあたるお金を払うものです。計算の基本は「（評価額 − ローンの残り）÷ 2」です。

たとえば時価3,000万円・ローンの残り1,000万円の自宅を夫が取得する場合、純資産は2,000万円で、その2分の1の1,000万円が、夫から妻に払う代償金の目安です。妻は自宅を手放すかわりに1,000万円を受け取り、夫は自宅とローンを引き継ぎます。

ローンの残りが多いほど純資産は小さくなり、オーバーローンになると不動産から分けるプラスの財産はなくなります。代償金を一度に払えない場合は分割払いにすることもありますが、支払いが滞るリスクがあるため、公正証書にして強制執行ができるようにしておくと安心です。

住み続ける側がローンを引き継ぐときの注意

住み続ける側がローンの名義を引き継ぐには、金融機関の承諾や借り換えの審査が必要です。出て行く側が連帯保証人や連帯債務者、ペアローンの名義人になっている場合、その責任は離婚しても自動的には消えません。借り換えができず名義が残ったままになる場合は、返済が滞ったときの取り決めも書面に残しておきましょう。

財産分与と税金｜売って分ける場合・渡す場合

売って分ける場合｜3,000万円特別控除

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は売った年の1月1日時点で所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。財産分与で分ける現金が税金で目減りすることもあるため、分け方を決める前に見通しを立てておきましょう。

自分が住んでいた家を第三者に売る場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」で、利益から最大3,000万円を差し引けます。共有名義で夫婦ともに住んでいた場合は、それぞれが自分の持分について最大3,000万円の控除を受けられます。すでに家を出た側も、住まなくなってから3年目の年末までに売れば対象になります。税額がゼロでも確定申告が必要です（3,000万円特別控除の要件）。

売らずに不動産を渡す場合・代償金を受け取る場合

名義の移転は離婚が成立したあとに行うこと、離婚協議書に財産分与の趣旨を明記しておくことがポイントです。具体的な税額は、税理士や税務署に確認しておくと安心です。

出典：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

出典：国税庁｜No.4414 離婚して財産をもらったとき

財産分与の期限と、話し合いがまとまらないとき

財産分与は、離婚したあとでも請求できますが、期限があります。2026年4月1日以降に離婚した場合は離婚から5年、2026年3月31日までに離婚した場合は従来どおり離婚から2年です。

話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所の調停で話し合い、それでも決まらなければ審判で決めてもらいます。2026年4月の改正で、家庭裁判所が相手に財産の情報を開示するよう命じられる仕組みもできました。相手が住宅ローンの残高や預貯金を明かさない場合でも、調停や審判の中で確認しやすくなっています。

財産分与の不動産売却で起こりやすいトラブルと対策

また、売り急いで相場を確かめずに契約してしまうケースもあります。自宅を不動産会社に売る契約はクーリング・オフの対象にならないため、査定額の根拠を確認し、納得してから契約しましょう。財産分与の取り決めは弁護士、税金は税理士、売却は不動産会社と、それぞれの専門家に相談するのが安心です。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

マーキュリーは2004年の設立以来、マンション、戸建て、土地を問わず、権利関係が複雑な不動産も自社で直接買い取ってきた会社です（東京都知事（5）第84482号）。財産分与で役立つ強みを4つご紹介します。

① 評価額の根拠をご説明します

財産分与では、お二人が納得できる評価額を決めることが出発点です。当社は買い取ったあとの活用まで見据えて買取価格を決めているため、近くの成約事例や、建て替え・リフォームの費用をどう見込んだかなど、金額の根拠をご説明できます。代償金で分けるか、売って分けるかを考える材料としてもご活用ください。

② 共有名義の持分だけでも買い取れる

相手が売却に応じない、もう連絡を取りたくないという場合は、ご自身の持分だけを当社が買い取る共有持分事業でご相談をお受けしています。持分の売却に元配偶者の同意は必要なく、ご相談や査定の段階で当社から元配偶者の方に連絡することもありません。売買が成立したあとは、当社が新しい共有者として話し合いを進めます。

③ 権利調整の実績426件

共有持分、借地権、底地など、権利が複雑に絡んだ不動産の権利調整を426件手がけてきました。借地の上に建つ家や、親から相続した土地が絡むケースにも対応しています。相続登記や税務申告が必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介します。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・金額と日程を確定しやすい

当社が直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。契約で決めた金額と日程で確実に売れるので、財産分与でいくら分けられるかを早い段階で確定でき、離婚協議書にも金額を書きやすくなります。広告や内覧がないため、周囲に知られずに手続きを進められます。

財産分与と不動産に関するよくある質問

Q. 財産分与で不動産はどう評価しますか？

原則として、分与する時点の時価（実際に売れる価格）で評価します。固定資産税評価額は時価の7割程度、路線価は8割程度が目安で、そのまま使うと時価より低くなります。不動産会社の査定や近くの成約事例で時価を確かめ、意見が大きく食い違う場合は不動産鑑定士の鑑定を使うこともあります。

Q. 住宅ローンが残っている家はどう分けますか？

時価からローンの残りを差し引いた純資産を2分の1で分けます。たとえば時価3,000万円・ローン1,000万円なら、純資産2,000万円を1,000万円ずつ分けます。ローンの残りが時価を上回るオーバーローンの場合は、不動産は価値がないものとして扱うのが一般的です。

Q. 親が頭金を出してくれた場合、財産分与はどうなりますか？

親からの援助は特有財産にあたるため、その割合を差し引いてから2分の1にする考え方がとられます。たとえば購入価格4,000万円のうち1,000万円が援助なら、時価の4分の1は援助を受けた側の特有財産として扱う方法があります。振込記録などの証拠を残しておくことが大切です。

Q. 代償金はどうやって計算しますか？

「（評価額 − ローンの残り）÷ 2」が基本です。時価3,000万円・ローン1,000万円の家を一方が取得するなら、代償金の目安は1,000万円です。一度に払えない場合は分割払いにすることもありますが、公正証書にして強制執行できるようにしておくと安心です。

Q. 財産分与はいつまで請求できますか？

2026年4月1日以降に離婚した場合は、離婚から5年以内です。2026年3月31日までに離婚した場合は、離婚から2年以内となります。期限を過ぎると請求できなくなるため、早めに取り決めておきましょう。

Q. 財産分与で不動産を受け取ると税金はかかりますか？

受け取る側には原則として贈与税はかかりませんが、名義変更の登録免許税（固定資産税評価額の2%）がかかります。渡す側には、時価で売ったものとして譲渡所得税がかかる場合があり、離婚成立後に渡せば3,000万円特別控除を使えます。

Q. マーキュリーの対応エリアはどこですか？

東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

財産分与で不動産を分けるには、次の順番で考えると整理しやすくなります。

• ●対象になる財産かを確かめる（共有財産か特有財産か、親の援助はあるか）
• ●時価で評価額を決める（固定資産税評価額は時価より低い）
• ●ローンの残りを差し引いて純資産を出す（オーバーローンなら価値ゼロが一般的）
• ●原則2分の1で分け、売って分けるか代償金かを決める
• ●税金と、財産分与の期限（離婚から5年）を確認する
• ●取り決めは公正証書に残す

マーキュリーは、不動産全体の買取も、持分だけの買取もご相談いただけます。財産分与にともなう売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。