兄弟で相続した実家を、自分は売りたいのにほかの兄弟が首を縦に振らない。離婚した元配偶者と共有名義のまま、連絡を取るのも気が重い。共有名義の不動産をめぐるご相談で、よく伺うお話です。
不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。ただ、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。そして、持分だけを買い取ってくれる相手として現実的なのが、共有持分を専門に扱う買取会社です。
この記事では、買取会社に共有持分を売るときの仕組みと、買取価格の決まり方、売却までの流れ、必要書類、税金、注意点を、買取の当事者である不動産会社の立場からお伝えします。
共有持分とは｜共有でできること・できないこと
共有持分とは、1つの不動産に対して、共有者それぞれが持っている権利の割合です。兄弟3人で均等に相続したなら、1人あたり3分の1ずつの持分を持つことになります。
ただし、「建物の3分の1が自分の部屋」という意味ではありません。不動産全体に対して、3分の1の権利を持っているという状態です。
共有している不動産について何かをするとき、必要な同意は行為の内容によって変わります。
| 行為の種類 | 具体例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 雨漏りの修理、不法占拠者への明渡し請求 | 単独でできる |
| 管理行為 | 短期間の賃貸（建物3年・土地5年以内）、賃貸借契約の解除 | 持分の価格の過半数 |
| 変更・処分行為 | 不動産全体の売却、建物の取壊し・建替え | 共有者全員 |
| 自分の持分の処分 | 持分の売却、持分への抵当権設定 | 単独でできる |
ポイントは最後の行です。不動産全体を売るには全員の同意が要りますが、自分の持分を売ることは、自分ひとりの判断でできます。ほかの共有者の許可を得る必要も、事前に知らせる法律上の義務もありません。
共有持分の基本や、共有で起こりやすいトラブルについては、共有持分とは？できること・できないことを解説した記事で詳しく紹介しています。
共有持分の買取とは｜買取会社に持分だけを売る仕組み
共有持分の買取とは、自分の持分だけを不動産会社に直接買い取ってもらうことです。仲介のように買主を探すのではなく、買取会社そのものが買主になります。
一般の個人が、共有持分だけを買うことはまずありません。持分を買っても、ほかの共有者の同意がなければ住むことも建て替えることもできないからです。仲介で売り出しても、買い手はほぼ見つからないのが実情です。
では、なぜ買取会社は持分を買えるのか。それは、買い取ったあとに権利関係を整理するノウハウがあるからです。買取会社は、持分を取得したあと、ほかの共有者と話し合って残りの持分を買い取ったり、逆に買取会社の持分を買ってもらったり、全員で不動産全体を売却したりして、共有状態を解消していきます。話し合いがつかなければ、共有物分割請求という裁判手続きを使うこともあります。
こうした交渉や手続きは、時間も専門知識も必要です。売主の方がご自身で抱えていた「共有の問題」を、買取会社が引き受ける。それが共有持分の買取です。
買取と仲介の一般的な違いは、不動産買取とは？仲介との違いを解説した記事もあわせてご覧ください。
ほかの手放し方との違い
持分を手放す方法は、買取会社への売却だけではありません。主な方法を並べると、次のようになります。
| 方法 | ほかの共有者の同意 | 手取りの目安 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 買取会社へ持分を売却 | 不要 | 全体の価値×持分割合より低くなる | 話し合いがまとまらない・連絡が取れない・早く手放したい |
| ほかの共有者へ売却 | 買う側の合意が必要 | 目減りしにくい | 関係が良好で、相手に買い取る資金がある |
| 共有者全員で全体を売却 | 全員の同意が必要 | 大きくなりやすい | 全員が売却で一致している |
| 共有物分割請求（裁判） | 不要（裁判所が判断） | 費用と時間がかかる | ほかの方法で解決できない場合 |
共有者同士で話がまとまり、全体を売れるのであれば、手取りはその方が大きくなります。一方で、話がまとまらない、相手と連絡が取れない、何年待っても進展がないという場合には、同意なしで確実に共有から抜けられる買取会社への売却が現実的な選択肢になります。
共有者への売却や全体売却など、買取以外の方法を詳しく知りたい方は共有持分の売却方法をまとめた記事を、裁判での解決については共有物分割請求について解説した記事をご覧ください。
共有持分を買取会社に売るメリット・デメリット
買取会社への売却には、ほかの方法にはない良さがある一方で、知っておきたい弱点もあります。両方を見たうえで判断しましょう。
メリット① ほかの共有者の同意がなくても売れる
一番のメリットはここです。「兄弟が売却に反対している」「元配偶者とは連絡を取りたくない」という場合でも、ご自身の持分だけなら、ご自身の判断で売却できます。
メリット② 共有関係そのものから抜けられる
共有していると、固定資産税の負担や修繕の費用、使い方などをめぐって、共有者同士で話し合う場面が何度も出てきます。関係が良いうちは問題にならなくても、相続や離婚をきっかけに考えが食い違うことは珍しくありません。持分を売れば共有者ではなくなるので、こうした話し合いに関わる必要がなくなります。
メリット③ 仲介より早く現金化しやすい
持分だけを一般の買主に売るのは、現実的にはかなり難しいことです。買取会社なら自社で持分を買い取る前提で査定するため、買主を探す期間がいらず、短期間で現金化しやすくなります。
メリット④ 共有者との関係が悪くても相談できる
すでに共有者と揉めている、何年も口をきいていない、という状態でも、持分の査定や売却のご相談は可能です。共有者を話し合いの場に呼ぶ必要もありません。
デメリット① 全体を売るより価格は低くなる
買取会社は、持分を買ったあとも不動産全体をすぐに自由に使えるわけではありません。ほかの共有者との調整や、場合によっては共有物分割の手続きが必要になり、時間も費用もかかります。その負担が買取価格に反映されるため、持分割合どおりの金額にはなりません。
デメリット② 残った共有者にとっては、不動産会社が新しい共有者になる
持分を売ると、残ったほかの共有者は、これからは買取会社と不動産を共有することになります。売却に同意はいりませんが、親族との今後の関係を考えて、事前に伝えるかどうかは検討しておくとよいでしょう。
共有持分の買取が向いているケース
次のような状況にある方は、買取会社への売却を検討する価値があります。
- ●ほかの共有者が売却に反対していて、話し合いが進まない
- ●共有者と連絡が取れない、所在がわからない
- ●離婚した元配偶者や、疎遠な親族と顔を合わせたくない
- ●自分は住んでいないのに、固定資産税を負担し続けている
- ●相続税の納税や生活資金のために、早く現金化したい
- ●自分の子どもに、共有の問題を引き継がせたくない
共通しているのは、「全員で話し合って解決する」という道が難しいことです。買取であれば、ほかの共有者と直接やり取りしなくても、ご自身の判断だけで共有関係を終わらせることができます。
共有持分の買取価格の決まり方
共有持分の買取価格を考えるとき、出発点になるのは次の金額です。
不動産全体の市場価格 × 自分の持分割合
たとえば、全体で4,000万円の価値がある実家の持分2分の1なら、持分割合で見た価値は2,000万円です。
ただし、持分だけを買取会社に売る場合、この2,000万円がそのまま買取価格になるわけではありません。買い取ったあと、ほかの共有者との交渉や手続きに時間と費用がかかり、思うように解消できないリスクもあるため、それより低くなるのが一般的です。
共有持分を扱う業界では、目安として「市場価格×持分割合×3分の1〜2分の1程度」と説明されることもあります。ただし、これは法律などで決まった基準ではありません。物件や共有の状況によって大きく変わるため、「持分なら必ず半額になる」「3分の1でしか売れない」と決めつけないことが大切です。
具体的な買取価格は、主に次のような要素で変わります。
| 要素 | 価格への影響 |
|---|---|
| 不動産全体の価値 | 立地や広さ、建物の状態など、もとになる全体の評価が高いほど持分の価格も上がる |
| 持分の割合 | 過半数の持分があれば単独で賃貸などの管理ができるため、評価されやすい |
| 共有者の人数 | 人数が多いほど交渉相手が増え、権利の整理が難しくなる |
| 現在の利用状況 | 共有者が住んでいるか、空き家か、賃貸中かで買取後の活用方法が変わる。賃貸中なら賃料や契約内容も考慮される |
| ほかの共有者との関係 | 話し合いができる状態か、長年連絡が途絶えている・対立しているかで、権利整理にかかる時間の見込みが変わる |
| 物件の条件 | 再建築不可、借地権付き、老朽化などの条件も考慮される |
提示された金額に納得できるかどうかを判断するには、不動産全体のおおよその相場をつかんでおくと役立ちます。国税庁の路線価図では土地の評価額の目安が、国土交通省の不動産情報ライブラリでは周辺の実際の取引価格が調べられます。
当社では、全体の評価と、持分であることによる調整をそれぞれご説明したうえで、買取価格をご提示しています。
持分割合の決まり方については、不動産の持分割合について解説した記事で紹介しています。
出典：国税庁｜路線価図・評価倍率表
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
共有持分を買取会社に売るまでの流れ
買取会社に持分を売る場合、一般的には次の流れで進みます。買主を探す期間がないため、条件がまとまれば短期間で現金化できます。
① 相談・問い合わせ
物件の所在地、持分の割合、共有者との関係や現在の状況をお聞かせください。「共有者と揉めている」「連絡が取れない」といった事情も、この段階でお話しいただければ大丈夫です。
② 権利関係の確認
登記事項証明書で、誰がどれだけの持分を持っているかを確認します。相続が発生しているのに登記が済んでいない場合は、実際の権利者と登記上の名義が違っていることもあるため、ここで整理します。
③ 査定・買取価格のご提示
物件の現地調査や役所での調査を行い、不動産全体の評価と持分の条件を踏まえて買取価格を算出します。価格の根拠もあわせてご説明します。
④ 売買契約
価格や引渡しの時期などの条件にご納得いただけたら、売買契約を結びます。ほかの共有者の署名や同意は必要ありません。
契約の際は、売買代金だけでなく、契約不適合責任の範囲、違約金や解除の条件、引渡しの時期、登記費用・測量費用・残置物の処分費用を誰が負担するかも確認しておきましょう。
⑤ 決済・持分移転登記
売買代金をお支払いし、司法書士が持分の移転登記を行います。これで売主様は共有関係から抜けることになり、その後のほかの共有者とのやり取りは買取会社が引き受けます。
売却時に必要な主な書類
- ●本人確認書類（運転免許証など）
- ●登記識別情報（権利証）
- ●印鑑証明書と実印
- ●住民票（登記上の住所と現住所が違う場合）
- ●固定資産税の納税通知書または評価証明書
権利証が見つからない場合でも、司法書士による本人確認などの方法で手続きを進められます。まずはご相談ください。
共有持分の売却でかかる費用と税金
買取会社に直接売る場合、仲介手数料はかかりません。主にかかるのは、次のような費用です。
- ●売買契約書に貼る印紙代
- ●持分に住宅ローンなどの抵当権がついている場合の抹消登記費用
- ●売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税
税金がかかるのは、売却価格から、その持分を取得したときの費用（取得費）と売却にかかった費用を差し引いた「譲渡所得」です。相続で取得した持分は、亡くなった方の取得費と取得日を引き継ぎます。そのため、相続してすぐに売っても、亡くなった方の所有期間と合わせて5年を超えていれば、税率の低い長期譲渡所得として扱われます。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。
税金を抑えられる特例もあります。
- ●マイホームの3,000万円特別控除：自分が住んでいた家の持分を売った場合に使える可能性があります。共有の場合は、要件を満たす共有者ごとに適用されます。
- ●取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。
いずれの特例も、確定申告をして初めて適用されます。計算方法の詳細は譲渡所得税について解説した記事、特別控除の要件は3,000万円特別控除の記事をご覧ください。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）
共有持分の買取で失敗しないための注意点
共有持分の取引には、普通の不動産売却にはない注意点があります。契約の前に、次の点を確認しておきましょう。
持分の割合と名義を正確に確認する
登記事項証明書を取り、誰がどれだけの持分を持っているかを確かめます。相続登記が済んでいないと、そのままでは売却できません。なお、相続登記は2024年4月から義務になっており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。それ以前に発生した相続も対象で、2027年3月31日までに登記する必要があります。登記が済んでいない場合の進め方は、相続登記が未了の不動産の売却について解説した記事で紹介しています。
買取価格の根拠を説明してもらう
持分の買取価格は、全体の価値から一定の調整をして決まります。その調整がなぜ必要なのか、どのくらいなのかを、納得できるまで説明してもらいましょう。
最初に高い金額を提示しておきながら、契約直前になって大幅な値下げを求めるといった手口には注意が必要です。こうしたトラブルの例は不動産買取でよくあるトラブルの記事や、共有持分の売却トラブル事例の記事で紹介しています。
買取価格だけでなく、手取り額と契約条件を見る
買取価格が高く見えても、売主側の費用負担が多い契約だと、最終的に手元に残る金額は少なくなります。登記費用や測量費用、残置物の処分費用を誰が持つのか、契約不適合責任をどこまで負うのかを確認し、「結局いくら手元に残るのか」で判断しましょう。
違約金や解除の条件がわかりにくい契約書なら、その場で署名せず、納得できるまで説明を求めてください。
買取後の方針を聞いておく
持分を売ったあとは、買取会社がほかの共有者と共有することになります。残った共有者にどのような連絡をするのか、どんな方針で権利を整理していくのかを、事前に説明してもらうと安心です。特に、残る共有者が家族や親族の場合は、確認しておきたいポイントです。
宅地建物取引業の免許を確認する
買取会社が宅地建物取引業の免許を受けているかどうかは、国土交通省の検索システムで確認できます。共有持分は扱いに専門性が必要な分野なので、共有持分の買取実績があるかもあわせて確かめておくと安心です。買取会社を選ぶポイントは、共有持分の買取業者の選び方の記事に、不動産買取会社全般の見極め方は不動産買取業者の選び方の記事にまとめています。
クーリング・オフは原則として使えない
個人が不動産会社に不動産を売る契約には、クーリング・オフは原則として適用されません。その場で決断を迫られても、契約書を持ち帰ってご家族と相談する時間をとってください。
売却後は買取会社が新しい共有者になる
持分を売ると、買取会社がほかの共有者と共有することになります。ほかの共有者に事前に伝える義務はありませんが、売却後、買取会社から持分の売買などについて連絡がいくことになります。
関係を大きくこじらせたくない場合は、売却の前に「自分の持分を買い取る気はないか」と共有者に一度聞いてみるのも一つの方法です。
出典：法務省｜相続登記の申請義務化
国土交通省｜建設業・宅建業者等企業情報検索
共有持分を放置するとどうなるか
「今すぐ困っているわけではないから」と共有のままにしておくと、問題は年々大きくなります。
一番の問題は、相続のたびに共有者が増えていくことです。共有者の1人が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。子どもが3人いれば、1人分の持分が3人に分かれます。これが世代を重ねるごとに繰り返されると、共有者が十数人に増え、会ったこともない親戚と不動産を共有している、という状態になりかねません。こうなると、全員の同意を取ることは事実上不可能です。
固定資産税の負担も問題になりがちです。共有者は全員で税金を納める義務を負いますが、納税通知書は代表者1人に届きます。結局その人が立て替え続け、ほかの共有者から精算してもらえない、ということがよく起こります。
建物の修繕や活用も進みません。誰も住まないまま傷んでいけば、空き家として近所に迷惑をかけることにもなります。持分の価値も、時間がたつほど下がっていきがちです。
ケース別の考え方
共有になった経緯によって、考えるべき点は変わります。よくあるケースを見てみましょう。
相続で兄弟が共有になった場合
もっとも多いケースです。誰も住まない実家を共有したまま、固定資産税だけを1人が払い続けている、という状態がよく見られます。全員が売ることに同意できるなら、全体を売って代金を分けるのが一番です。誰かが反対している、話し合いの場を持てないという場合は、ご自身の持分だけを買取会社に売ることで、相続の問題から一足先に抜けられます。相続による共有の対処法は、共有持分を相続したときの対処法の記事でも解説しています。
離婚で自宅が共有名義のままの場合
夫婦で買った家が、離婚後も共有名義のままになっているケースです。元配偶者が住み続けていて、自分は住んでいないのにローンや税金の負担が残っている、という相談も少なくありません。
住宅ローンが残っている場合は、持分を売る前に、抵当権や連帯債務・連帯保証の扱いを金融機関と確認する必要があります。名義とローンの債務は別の問題だからです。離婚にともなう不動産の売り方は、離婚で不動産を売却する方法の記事をご覧ください。
共有者と連絡が取れない場合
共有者の居場所がわからない、面識がないという状態では、全体を売るための同意は取れません。この場合でも、ご自身の持分だけなら買取会社に売却できます。
なお、2023年4月の民法改正で、所在がわからない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、不動産全体を売却したりできる制度もできました。ただし、裁判所での手続きが必要で、一定の時間と費用がかかります。
ほかの共有者が持分を第三者に売った場合
ほかの共有者が自分の持分を売り、知らない会社が共有者になることもあります。その会社から、あなたの持分を売ってほしい、あるいは相手の持分を買ってほしいと持ちかけられることがあります。応じる義務はありませんが、話し合いがまとまらなければ共有物分割請求を起こされる可能性もあります。今後も共有を続けるのか、この機会に手放すのかを考えるきっかけにしてください。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
共有持分の買取では、権利関係を整理できるかどうかが結果を左右します。マーキュリーが共有持分のご相談をお受けするうえで大切にしていることをご紹介します。
① 複雑な権利関係にも対応
共有者が多い、連絡の取れない相続人がいる、持分の割合がはっきりしないといった状態でもご相談いただけます。権利関係を一つずつ整理したうえで買い取ります。
② 再建築不可・訳あり物件の持分も対象
共有であることに加えて、再建築不可、旧耐震、建物の傷みが激しいといった条件が重なった物件もお任せください。一般の市場では値段がつきにくい物件でも、再生を前提に評価します。訳あり物件の買取については訳あり物件の買取の記事でも紹介しています。
③ 相続の手続きからまとめてご相談いただけます
相続登記が済んでいない、遺産分割協議がまとまっていないといった段階からご相談いただけます。司法書士や税理士と連携して進めます。
④ 直接買取だから仲介手数料はかかりません
買主を探すのではなく、当社が直接買い取ります。仲介手数料はかかりません。買い取ったあとは当社が共有者の一人として、ほかの共有者との話し合いを進めますので、売主様がご自身で共有者と話し合う必要はありません。
マーキュリーの共有持分事業では、持分の買取だけでなく、その後の権利調整や不動産の再流通まで自社で行っています。持分割合だけで機械的に査定するのではなく、不動産全体の市場性や利用状況、共有者の人数、今後の権利整理の見通しまで確認したうえで買取価格を検討します。
「ほかの共有者に知られる前に、まず査定額だけ知りたい」「自分の持分だけで本当に売れるのか確かめたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。
共有持分の買取に関するよくある質問
共有持分の買取について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
ほかの共有者の同意なしに、自分の持分を売れますか
売れます。自分の持分を売ることは単独でできる行為なので、ほかの共有者の同意も、事前に知らせることも、法律上は必要ありません。
持分だけだと、買取価格は安くなりますか
不動産全体の価値に持分割合を掛けた金額より、低くなるのが一般的です。買い取ったあと、ほかの共有者との交渉や手続きに時間と費用がかかるためです。持分の割合や共有者の人数、物件の条件によって価格は変わります。
共有者と連絡が取れなくても売却できますか
できます。持分の売却にほかの共有者が関わる必要はないため、連絡が取れない状態でも手続きを進められます。
売却したことを、ほかの共有者に知られますか
売却後に持分の名義が変わるため、いずれ知られることになります。また、買取会社からほかの共有者に連絡がいくこともあります。ただし、売却の前に同意を得る必要はありません。
共有者と揉めていても買い取ってもらえますか
買い取れます。共有者と話し合いができない状態でも、持分のみの査定・買取は可能です。ただし、トラブルの内容によって査定の条件が変わることがあるため、現在の状況はありのままお伝えください。
査定を受けたら、必ず売らなければいけませんか
いいえ。査定を受けただけで売る義務が生じることはありません。買取価格や条件をご確認いただき、納得できなければ売却を見送っていただいてかまいません。
売却までにどのくらいの期間がかかりますか
買主を探す必要がないため、条件がまとまれば短期間で売却できます。ただし、相続登記が済んでいない場合や、持分の割合がはっきりしない場合は、権利関係の整理に時間がかかることがあります。
住宅ローンが残っている持分でも売れますか
売れる場合があります。ただし、持分に抵当権がついている場合は、売却代金で返済して抵当権を外すなどの調整が必要です。夫婦の連帯債務になっている場合などは、金融機関との確認も欠かせません。
相続登記が済んでいない持分でも相談できますか
ご相談いただけます。司法書士と連携して相続登記を進めながら、並行して売却の準備を整えることができます。
まとめ｜共有持分の買取はマーキュリーへご相談ください
共有持分は、自分の判断だけで手放せる権利です。話し合いが進まない状況でも、共有関係から抜ける道は残されています。
- ●不動産全体の売却には全員の同意が必要だが、自分の持分だけなら単独で売れる
- ●持分だけを買う一般の人はほぼいないため、現実的な売却先は買取会社かほかの共有者
- ●買取価格は、全体の価値×持分割合より低くなるのが一般的
- ●買取会社に売れば、ほかの共有者との交渉から解放される
- ●放置すると相続のたびに共有者が増え、解決はどんどん難しくなる
共有者と話がまとまらない、連絡が取れない、何年も共有のまま動かせていない。そんな不動産も、マーキュリーは持分のみの買取でお引き受けします。査定は無料です。「まずは自分の持分がいくらになるか知りたい」というご相談も歓迎しています。
