離婚を考え始めたとき、多くの方が最初に直面する悩みが「家をどうするか」です。賃貸であれば退去すれば済みますが、購入したマイホームは、住み続けるのか、売るのか、誰の名義にするのか、簡単には答えが出ません。
この記事は、すでに売却を決めた方ではなく、「まだ何も決めていない」「選択肢を整理して判断したい」という検討段階の方に向けたものです。結論を急がず、まずはどんな道があるのかを一覧で把握することから始めます。
離婚時の家には、大きく分けて「売る」「どちらかが住み続ける」「いったん共有のまま保有する」という三つの方向があります。それぞれに向き不向きがあり、住宅ローンの残り具合や子どもの有無、双方の収入によって最適な選び方は変わってきます。
本記事では、各選択肢のメリットと注意点、判断に必要な情報、迷ったときの考え方の順番を整理します。感情だけでなく、お金と権利の両面から冷静に判断するための材料としてお役立てください。
離婚で家をどうするか｜まず知っておきたい3つの選択肢
離婚時のマイホームの扱いは、突き詰めると三つの選択肢に集約されます。「売って現金で分ける」「どちらかが住み続ける」「すぐには決めずに共有のまま保有する」の三つです。どれが正解かは家庭ごとに異なり、最初から一つに絞る必要はありません。
たとえば、双方が新生活の資金を確保したい場合は売却が向いています。子どもの学区や生活環境を変えたくない場合は、どちらかが住み続ける道も考えられます。判断がつかないうちは、無理に結論を出さず選択肢を並べて比較することが出発点になります。
迷いを整理するうえで大切なのは、それぞれの選択肢が「お金」と「権利」と「生活」のどこに影響するかを切り分けて考えることです。下表で全体像をつかんでおきましょう。
| 選択肢 | 向いているケース | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 売って分ける | 関係を清算したい・公平に分けたい | 引っ越しが必要・売却に時間がかかる場合あり |
| どちらかが住み続ける | 子どもの環境を維持したい | ローン名義・連帯保証の整理が複雑 |
| 共有のまま保有する | すぐに結論を出せない | 関係が続きトラブルの火種になりやすい |
検討段階では、この三択を「今すぐ決める」のではなく、「どの条件がそろえばどれを選べるか」という視点で眺めると、考えが進みやすくなります。
選択肢1｜家を売って現金で分ける
最もシンプルで、選ばれやすいのが「家を売って現金にし、その代金を分ける」方法です。不動産は物理的に半分に割れませんが、売却して現金化すれば、双方が納得しやすい形で分けられます。関係を清算し、お互いが新しい生活へ踏み出しやすい点も特長です。
たとえば、夫婦どちらも家に住み続ける意思がなく、預貯金も多くない場合は、家を売って現金を分けるのが現実的です。代金からローン残債を返済し、残った金額を分け合う流れになります。金額が明確になるため、「いくら受け取れるか」が見えやすいのも安心材料です。
一方で、売却には一定の時間がかかり、引っ越し先の確保も必要です。売り急ぐと価格が下がるおそれもあるため、相場感を持って進めることが大切です。査定を受ける際は、提示された金額の根拠を確認すると納得につながります。離婚という事情を理解し、その物件タイプに強い会社を選ぶとよいでしょう。
売って分けるか判断するための市況の見方
売却を検討段階で考えるなら、まず大まかな市況を押さえておくと判断材料になります。土地や戸建ての価格動向は、国土交通省が毎年公表する地価公示が参考になります。令和7年の地価公示では、全国約26,000地点を対象に、全用途平均・住宅地・商業地のいずれもが4年連続で上昇しました。
エリアごとの成約相場は、不動産情報ライブラリなどで確認できます。全国的な指標で大きな流れをつかみつつ、自宅の具体的な価格は査定でその根拠を確かめる、という二段構えで見ると精度が高まります。
出典：国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
選択肢2｜どちらかが住み続ける
「子どもの環境を変えたくない」「思い入れのある家を手放したくない」といった理由から、どちらか一方が住み続ける選択もあります。生活の連続性を保てるのが最大の利点で、特に子どもがいる家庭で選ばれやすい方法です。
たとえば、母親が子どもと一緒に住み続け、父親が別に住む、というケースがあります。この場合、住み続ける側が家を取得し、相手にその取り分相当を現金で支払う「代償金」で精算するのが一般的です。家に住みながら、相手にも公平な分配ができる仕組みです。
ただし注意したいのが、住宅ローンと名義の問題です。住み続ける側がローンを引き継ぐには、金融機関の承諾や借り換え審査が必要になることがあります。相手が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、その責任は離婚後も自動的には消えません。口約束で済ませず、取り決めは書面に残すことがトラブル防止につながります。
住み続ける場合に確認すべきこと
住み続ける選択を現実的に進めるには、いくつかの条件を事前に確認しておく必要があります。検討段階で押さえておきたいポイントを整理します。
- ●ローンの名義人は誰か、住み続ける側に返済能力があるか
- ●連帯保証・連帯債務の関係をどう解消するか
- ●名義変更や借り換えが金融機関の審査を通るか
- ●代償金をいくら、どのように支払うか
これらの確認が取れないまま住み続けると、後から返済が滞り、保証人に請求が及ぶといった事態を招きかねません。住み続ける選択は魅力的に見えても、権利とお金の整理が前提になることを理解しておきましょう。
選択肢3｜共有のまま保有するリスク
「今は決められないから、しばらく共有名義のままにしておこう」という選択も理論上は可能です。ただし、これは最も慎重に考えるべき選択肢です。一見すると結論を先送りできて楽に思えますが、後々のトラブルの火種になりやすいためです。
たとえば、共有名義のまま放置すると、いざ売却したいときに共有者全員の合意が必要になります。元配偶者と連絡が取りにくくなっていれば、売るに売れない状況に陥りかねません。一方が再婚したり、亡くなって相続が発生したりすると、権利関係がさらに複雑になります。
また、ローンが残っている場合は、共有のまま返済を続けることになり、どちらが負担するかで揉めやすくなります。固定資産税の負担や修繕の判断でも意見が割れがちです。離婚後も関係が続くこと自体が、新生活の足かせになる点を見落とさないことが大切です。
共有を続けると起こりやすいトラブル
共有のまま保有する選択は、トラブルが表面化するまで問題が見えにくいのが厄介な点です。国民生活センターにも不動産の売却をめぐる相談が寄せられており、権利関係が整理されないまま進めた結果、後から行き違いになる事例が見受けられます。
検討段階で想定しておきたい代表的なリスクを挙げます。やむを得ず共有を選ぶ場合でも、これらへの備えを話し合っておくことが欠かせません。
- ●売却したいときに相手の同意が得られず、売れなくなる
- ●相手の再婚・相続で権利者が増え、調整がさらに複雑になる
- ●ローンや固定資産税の負担をめぐって揉める
- ●連絡が取れなくなり、手続きが進められなくなる
どうしても共有を解消したい場合、自分の持分だけを売る方法や、共有物分割請求という法的手続きもあります。ただし長期化しやすいため、できるだけ早い段階で結論を出すのが現実的です。権利関係が複雑なときは、権利調整に詳しい会社へ相談するとよいでしょう。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
財産分与の基本｜家は誰のものになるのか
どの選択肢を選ぶにしても、土台となるのが「財産分与」の考え方です。財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に公平に分ける手続きです。家も対象財産に含まれ、原則として2分の1ずつ分けるのが一般的な目安とされています。
ここで注意したいのが、登記上の名義と財産分与の割合は別物だという点です。たとえば夫の単独名義の家でも、婚姻後に夫婦の収入で購入したものなら、財産分与の対象となり妻にも取り分があります。逆に、結婚前から一方が所有していた家や、相続で得た家は「特有財産」として、原則として分与の対象外です。
家をどうするかを考える前に、まず「その家が分与の対象なのか」「対象ならいくらの価値があるのか」を確認することが出発点になります。下表で対象になる財産・ならない財産を整理しておきましょう。
| 区分 | 例 | 財産分与の扱い |
|---|---|---|
| 共有財産 | 婚姻後に夫婦の収入で買った家 | 原則2分の1で分与 |
| 特有財産 | 結婚前から所有していた家 | 原則対象外 |
| 相続・贈与 | 親から相続した家 | 原則対象外 |
なお、分けるのは家の評価額そのものではなく、評価額から住宅ローン残債を差し引いた「純資産」です。残債が評価額を上回る「オーバーローン」の場合は、分けられるプラスの財産がないことになり、選べる道も変わってきます。具体的な計算は専門家への相談を検討するとよいでしょう。
住宅ローンが残っている家の選び方への影響
家をどうするか迷う方の多くが、住宅ローンを抱えています。実は、選べる選択肢はローンの残り具合によって大きく左右されます。検討段階では、まず残高証明書で正確な残債を把握し、家の評価額と比べることが第一歩です。
評価額がローン残債を上回る「アンダーローン」なら、売却代金で完済でき、残った現金を分けられます。住み続ける選択も取りやすく、選択肢の幅が広がります。一方、評価額が残債を下回る「オーバーローン」の場合、売っても完済できず、不足分を自己資金で補う必要が出てきます。
たとえば残債2,000万円に対し評価額2,500万円ならアンダーローンで、売却して現金を分けやすい状況です。逆に評価額1,800万円なら400万円のオーバーローンとなり、売るにも住み続けるにもハードルが上がります。この見極めが、どの選択肢を取れるかを決める分かれ目になります。
オーバーローンのときに取れる方法
オーバーローンでも、打つ手がないわけではありません。検討段階で知っておくと、過度に悲観せずに済みます。
- ●不足分を預貯金などの自己資金で補って売却する
- ●金融機関の同意を得て「任意売却」を検討する
- ●アンダーローンになるまで返済を続け、保有を継続する
任意売却は、返済を滞納する前に早めに相談することが大切です。判断に迷うときは、離婚案件に強い会社へ相談するとよいでしょう。譲渡所得の基本的な考え方は、国税庁の情報もあわせて確認しておくと安心です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
家を売ると決めたときの税金（3,000万円特別控除）
検討の結果「売る」を選ぶ場合、税金の見通しも判断材料になります。家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税の課税対象となります。ただし、自宅を売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が利用でき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
たとえば譲渡所得が2,500万円であれば、控除によって課税対象がゼロになる計算です。多くのケースで税負担を大きく抑えられるため、手取りがどう変わるかを左右する重要な特例といえます。売るかどうかを迷う段階でも、この控除を念頭に置くと現金がいくら残るかをイメージしやすくなります。
注意したいのは、この特例が原則として配偶者など特別な関係にある人への売却には適用されない点です。そのため、離婚成立後に元配偶者へ持分を譲渡する場合に適用される余地が生まれることもあります。適用要件は細かいため、国税庁の情報を確認のうえ、税理士に相談することをおすすめします。
控除を受けるための主な要件
3,000万円特別控除を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。検討段階で押さえておきたい代表的なポイントを整理します。
- ●居住用財産であること（自分が住んでいた家であること）
- ●配偶者・直系血族など特別な関係にある人への売却でないこと
- ●控除を受ける年に確定申告を行うこと
- ●住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること
控除には他の特例との併用制限もあります。離婚や売却のタイミングによって適用関係が変わることもあるため、必ず国税庁の最新情報を確認しましょう。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
迷ったときの判断ステップと考える順番
選択肢が三つあると、かえって何から考えればよいか迷うものです。検討段階では、思いつきで結論を出すのではなく、判断に必要な情報を順番にそろえていくと整理しやすくなります。お金と権利の事実を先に確認し、生活の希望をそこに重ねる、という順番がおすすめです。
たとえば、感情的に「住み続けたい」と思っても、ローンの名義変更が審査を通らなければ実現できません。先に事実を確認しておけば、実現可能な選択肢の中から選べます。下記の順番で一つずつ進めると、自分たちにとって現実的な道が見えてきます。
| ステップ | 確認すること |
|---|---|
| 1. 家の価値を知る | 査定でおおよその評価額と根拠を確認する |
| 2. 残債を確認する | 残高証明書でローン残債を把握する |
| 3. 分与対象か確認する | 共有財産か特有財産かを整理する |
| 4. 希望を整理する | 住み続けたいか、現金化したいかを話し合う |
| 5. 選択肢を絞る | 事実と希望を重ね、現実的な道を選ぶ |
このステップを踏めば、感情と数字のどちらか一方に偏らず、納得感のある判断に近づけます。途中で専門的な判断が必要になったら、弁護士や税理士、不動産会社といった専門家への相談を検討するとよいでしょう。
専門家・相談先の選び方
検討段階の相談先としては、不動産の価値を知るための不動産会社が入り口になりやすいでしょう。離婚に伴う売却の実績があるか、権利関係の調整に対応できるかを一つの基準にすると安心です。
提示された査定額については、どのような根拠で算出されたのかを確認することが納得につながります。説明が丁寧で、疑問に誠実に答えてくれる会社であれば、検討段階から相談しやすくなります。その物件タイプに強い会社を選ぶことも、円滑な判断への一歩です。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
マーキュリーは、マンション・戸建て・土地を問わず、離婚に伴うさまざまな不動産の相談に対応してきた買取会社です。まだ売るか決めていない検討段階のご相談にも応じ、権利関係が複雑な物件や急いで現金化したいケースにも柔軟に向き合います。ここでは、当社が選ばれている4つの理由をご紹介します。
①権利調整（共有名義・持分）への対応力
共有名義や持分の問題は、離婚で家をどうするか考えるうえで最もつまずきやすいポイントです。当社は、複雑な権利関係の調整に豊富な経験を持ち、当事者間の状況に配慮しながら整理を進めます。持分のみのご相談にも対応し、解決の糸口を一緒に探ります。
②再建築不可・訳あり物件の再生
築年数が古い戸建てや再建築不可の物件、いわゆる訳あり不動産も、当社が直接買い取り、再生へとつなげます。一般的な仲介では敬遠されがちな物件でも、価値を見出して買い取れる体制を整えています。売れにくいと諦めていた家もご相談ください。
③相続も含めたワンストップ対応
離婚と相続が重なるケースや、名義が亡くなった親のままになっている物件もあります。当社は相続に関する手続きも含めてワンストップで対応し、複数の窓口を行き来する負担を軽減します。司法書士など専門家とも連携し、手続き全体をサポートします。
④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
当社は直接買取のため、仲介手数料はかかりません。訪問査定でご提示する金額が、そのままお手元に入る手取り額となります。家を売った場合に現金がいくら残るかを検討段階で見積もるうえでも、明確な金額で計画を立てやすいのが特長です。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
離婚で家をどうするかは、「売って分ける」「どちらかが住み続ける」「共有のまま保有する」という三つの選択肢を起点に考えると整理しやすくなります。大切なのは、いきなり結論を急がず、家の価値・ローン残債・分与対象かどうかという事実を確認してから、希望を重ねていくことです。共有のまま放置する選択には特に注意が必要です。
マーキュリーは、権利調整から訳あり物件の再生、相続を含むワンストップ対応まで、あらゆる不動産を価値ある未来へつなぐ買取会社です。直接買取により、訪問査定の提示額がそのまま手取り額となるため、売った場合の手取りも見積もりやすくなります。離婚で家をどうするか迷っている検討段階の方も、どうぞお気軽にご相談ください。
