古家が建ったままの土地を相続したり、住み替えで手放したりする場面は少なくありません。建物が古いと「解体してから売るべきか」「そのまま売れるのか」で迷う方が多いものです。
判断を誤ると、解体費を負担したのに買い手が付かない、あるいは売却後に建物の不具合で責任を問われる、といった事態にもつながります。古家付き土地ならではの注意点を押さえることが、納得のいく売却への近道です。
この記事では、古家付き土地を売る具体的な方法、更地にするか現況のまま売るかの判断軸、見落としやすい契約不適合責任、そして買取という選択肢までを整理します。
まずは、ご自身の土地がどの売り方に向くのかを知るところから始めましょう。
古家付き土地とは｜中古住宅との違いを整理する
古家付き土地とは、築年数が古く資産価値がほとんど見込めない建物が建ったままの土地を指します。一般に、木造住宅の法定耐用年数とされる22年を大きく超えた建物が対象になりやすい傾向です。明確な法律上の定義があるわけではなく、取引慣行として使われる言葉だと理解しておくとよいでしょう。
中古住宅との違いは、価格の評価対象が「土地」に置かれる点にあります。中古住宅は建物にも価値を見込んで値付けしますが、古家付き土地は建物価値をほぼゼロとして、土地の相場を基準に取引されることが多いです。たとえば、解体予定の前提で買い手が土地として購入するケースが典型例といえます。
一方で、建物が残っていることには利点もあります。住宅が建っている土地は、一定の要件を満たすと固定資産税の住宅用地特例が適用され、税負担が軽くなる場合があります。更地にすると、この特例から外れて税額が上がることもあるため、解体のタイミングは慎重に考えたいところです。
全国の地価は、令和7年地価公示によると全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しています。土地としての需要は底堅く、古家付きでも立地次第で十分に売却を狙えます。お住まいのエリアの成約相場は、不動産情報ライブラリなどで確認すると目安がつかみやすいです。
出典：国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
古家付き土地を売る3つの方法
古家付き土地の売り方は、大きく3つに分けられます。それぞれ費用・手間・スピードのバランスが異なるため、ご自身の事情に合うものを選ぶことが大切です。
現況のまま「古家付き土地」として売る
建物を残したまま、土地として売り出す方法です。解体費がかからず、売り出しまでの準備が早く進みます。古家付きの状態でも、住宅用地特例が維持されることで売却までの固定資産税を抑えやすい点も利点です。
一方で、買い手は解体を前提に検討するため、解体費の分だけ価格交渉が入りやすくなります。たとえば、古い木造2階建てが残る土地では、買い手が解体見積りを取ったうえで指値（値引き交渉）をしてくることが珍しくありません。価格より早さや手間の少なさを重視する方に向く売り方です。
解体して更地にしてから売る
建物を取り壊し、更地にして売る方法です。買い手はすぐに建築計画を立てられるため、土地そのものの魅力が伝わりやすく、買い手の幅が広がります。区画がきれいに見えることで、内見時の印象が良くなる効果も期待できます。
ただし、解体費は先に売主が負担します。木造であっても建物規模や立地、付帯工事の有無で費用は大きく変わるため、複数の解体業者から見積りを取って内容を確かめることが欠かせません。解体後に買い手が付かないと、税負担だけが増える点には注意が必要です。
そのまま買取会社に売る
不動産買取会社に直接売る方法です。買取では、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額になります。解体の要否や残置物の処理を含めて会社側で引き受けることが多く、売主の手間が大きく減るのが特徴です。
たとえば、遠方に住んでいて現地の片付けが難しい、相続で早く現金化したい、といった事情がある場合に向きます。次の章で、更地にするかどうかの判断軸をさらに詳しく見ていきましょう。
解体して更地にするか、現況のまま売るかの判断軸
最も悩ましいのが、解体するかどうかの判断です。正解は物件ごとに異なるため、いくつかの軸で比べることをおすすめします。
下表は、現況のまま売る場合と更地にして売る場合の主な違いをまとめたものです。
| 比較項目 | 現況のまま売る | 更地にして売る |
|---|---|---|
| 解体費の負担 | なし（買主側で対応） | 売主が先に負担 |
| 売り出しまでの早さ | 早い | 解体期間が必要 |
| 買い手の範囲 | やや限定的 | 広がりやすい |
| 固定資産税の特例 | 維持されやすい | 外れる場合がある |
| 価格交渉のされやすさ | 解体費分の指値が入りやすい | 比較的入りにくい |
判断のポイントは、解体費を負担してでも買い手の幅を広げる価値があるかどうかです。需要の高い立地なら更地化が功を奏しやすく、需要が読みにくい立地では現況のまま売って解体費の負担を避ける選択も合理的といえます。
たとえば、駅近で住宅需要の強いエリアなら、更地にして即建築できる土地として売り出すと反応が良くなりやすいです。反対に、買い手が限られる立地では、解体してから長期間売れ残ると税負担だけが膨らむため、現況販売や買取が現実的な選択になります。
迷ったときは、解体費の概算と、想定される売却価格の差を比べて判断するとよいでしょう。
解体費と税金の関係に注意する
更地にすると、住宅用地特例の対象から外れて固定資産税が上がることがあります。年明け（1月1日）の時点で建物があるかどうかで税額が変わるため、解体の時期も検討材料になります。売却時期と合わせて、税負担の増減を事前に確認しておくと安心です。
古家付き土地で最も注意すべき「契約不適合責任」
古家付き土地の売却で、特に見落としやすいのが契約不適合責任です。引き渡した物件が契約の内容に適合していない場合、売主が買主に対して負う責任を指します。古い建物や土地は、想定外の不具合が潜んでいることがあり、注意が要ります。
たとえば、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障が見つかった、あるいは地中から古い建物の基礎やコンクリート片（地中埋設物）が出てきた、といったケースです。これらが契約内容に適合しないと判断されると、買主から補修や損害賠償、場合によっては契約解除を求められることがあります。
トラブルを防ぐ基本は、把握している不具合を正直に伝え、契約書に明記することです。「現況有姿（現状のまま引き渡す）」での売買とする、責任の範囲や期間を契約で定めるなど、条件を明確にしておくと後のもめごとを避けやすくなります。たとえば、古家の不具合を一覧にして提示し、了解のうえで価格を決めておく進め方が有効です。
不動産売却をめぐっては、説明や契約内容が原因のトラブルに注意を促す情報も公的機関から出ています。契約条件はあいまいにせず、書面で残すことを徹底しましょう。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
個人売買と業者買取での責任の違い
個人の買い手に売る場合、契約不適合責任は売主の大きな負担になりがちです。一方、買取会社が買主となる取引では、会社側が建物状態を前提に査定するため、売主の責任を限定できる契約にしやすい傾向があります。古家のリスクを抱えたくない方には、買取が有力な選択肢になります。
古家付き土地の相場と価格の考え方
古家付き土地の価格は、原則として「土地の相場」を基準に考えます。建物価値はほぼ見込まないため、まずは更地としての土地相場を把握し、そこから状況に応じて調整する流れです。
全国の不動産価格指数を見ると、令和7年9月分で住宅地は120.7、戸建は118.6（いずれも2010年平均＝100）と、長期的には上昇基調にあります。住宅総合は145.4、マンション（区分所有）は222.2で対前月比0.1%増です。土地需要が堅調であることは、古家付き土地の売却にも追い風といえます。
ただし、これらは全国の指標です。実際の価格は立地や形状、接道状況で大きく変わるため、エリアの成約相場は不動産情報ライブラリや東日本不動産流通機構（REINS）の統計で確認しましょう。たとえば、同じ広さでも角地と旗竿地では評価が変わるなど、土地ごとの個別性が価格を左右します。
価格を考えるときは、提示された査定額の根拠を確認することが大切です。どの土地相場を基準にし、解体費や残置物処理をどう見込んだのかを説明してもらうと、納得して判断できます。古家付き土地のような個別性の高い物件は、その物件タイプに強い会社を選ぶことが、適正な価格につながります。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
東日本不動産流通機構（REINS）｜不動産市場動向（統計）
https://www.reins.or.jp/library/
相続した古家付き土地を売るときの手順
相続した古家付き土地を売る場合、まず登記の名義を確認することから始めます。被相続人の名義のままでは売却できないため、相続登記を済ませる必要があります。
相続登記は2024年（令和6年）4月1日に申請が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。古い実家を相続したまま放置していると、この義務に抵触するおそれがあるため、早めの対応が安心です。
手順としては、相続人の確定、遺産分割協議、相続登記、その後に売却活動という流れが一般的です。たとえば、兄弟で実家を共有相続したケースでは、誰が売却を進めるかを協議で決め、登記を整えてから査定に進むとスムーズです。複数人での共有は意思決定に時間がかかりやすいため、早い段階で方針を共有しておきましょう。
相続した古家付き土地は、空き家になりがちな点も課題です。総務省の住宅・土地統計調査でも空き家は増加傾向にあり、放置すると管理の手間や近隣トラブルの原因にもなります。売却や活用の判断は先送りしないことをおすすめします。
出典：法務省｜相続登記の申請義務化
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
総務省統計局｜住宅・土地統計調査
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html
古家付き土地の売却にかかる税金の基礎
土地を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税の課税対象になります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。古家付き土地では、解体費が譲渡費用に含められる場合があるため、領収書などの記録を残しておくことが大切です。
税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得と、5年以下の短期譲渡所得では税率が異なり、長期のほうが軽くなる仕組みです。相続した土地は、被相続人が取得した時期を引き継げる場合があるため、所有期間の判定には注意が要ります。
| 区分 | 所有期間の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 税率が高め |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 税率が軽くなる |
特例にも目を向けましょう。自分が住んでいた家屋とその敷地を売る場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が受けられることがあります。また、相続財産を一定期間内に売ったときは、取得費加算の特例で税負担を抑えられる場合もあります。要件は細かいため、適用可否は国税庁の情報や専門家への確認が確実です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
買取を活用して古家付き土地をスムーズに手放す
古家付き土地の悩みを一度に解消しやすいのが、買取の活用です。買取は、買取会社が直接買主となるため、仲介で買い手を探す期間が不要で、売却までのスピードが速いのが利点です。
買取では、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額になります。解体の要否や残置物の処理、契約不適合責任の扱いまで含めて条件を整理できるため、古家ならではのリスクを抱え込まずに済みます。たとえば、遠方の実家を相続し、片付けも解体も自分では難しいという場合に、まとめて任せられる安心感があります。
向いているのは、早く確実に現金化したい、近隣に知られず売りたい、解体や補修の手間を避けたい、といったケースです。
- ●相続した空き家を早期に整理したい
- ●解体費や契約不適合責任のリスクを負いたくない
- ●売却時期を自分でコントロールしたい
買取を選ぶときも、提示額の根拠を確認することは大切です。土地相場をどう見て、解体や処理の費用をどう織り込んだのかを説明してもらい、その物件タイプに強い会社を選ぶことで、納得のいく取引につながります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
古家付き土地は、権利関係や建物リスクが絡みやすく、扱いに慣れた会社かどうかで結果が変わります。マーキュリーが選ばれる理由を4つご紹介します。
① 複雑な権利調整への対応力
共有名義や境界が不明確な土地、隣地との関係が複雑な物件など、調整が必要なケースにも対応します。古家付き土地で起こりがちな権利の課題を整理し、売却に向けて道筋を立てます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可の土地や、古家が残る訳あり物件も、価値ある形へ再生する視点で向き合います。一般的には売りにくいとされる物件でも、活用の可能性を見いだして買い取ります。
③ 相続のワンストップ対応
相続登記や遺産分割で立ち止まりがちな相続不動産も、必要な手続きの流れを踏まえてワンストップで支援します。相続した古家付き土地を、無理なく整理したい方に寄り添います。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
マーキュリーが直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。訪問査定で提示した買取価格がそのまま手取り額になるので、資金計画が立てやすく、安心して手放せます。
古家付き土地の売却でよくある質問
古家付き土地を売る際に、特に多い疑問にお答えします。
古家は必ず解体しないと売れませんか
いいえ、現況のまま「古家付き土地」として売ることも可能です。解体費を負担せずに売り出せる一方、買い手は解体を前提に検討するため、価格交渉が入りやすくなります。立地の需要や手間とのバランスで判断するとよいでしょう。
解体してから売ったほうが高く売れますか
需要の高い立地では、更地にすることで買い手の幅が広がり、有利になりやすい傾向があります。ただし解体費は先に売主が負担し、更地にすると固定資産税の住宅用地特例から外れる場合があります。費用と売却価格の差を比べて判断することが大切です。
引き渡し後に建物の不具合が見つかったら責任を負いますか
契約不適合責任を問われる可能性があります。把握している不具合を契約書に明記し、責任の範囲や期間を定めておくことで、トラブルを避けやすくなります。買取会社が買主となる取引では、売主の責任を限定しやすい点も覚えておくとよいでしょう。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
古家付き土地の売却は、現況のまま売るか、更地にするか、買取を使うかで、費用も手間も結果も大きく変わります。解体費や固定資産税の特例、契約不適合責任といったポイントを押さえることが、納得のいく売却の鍵です。
相続した実家のように、登記や片付け、建物リスクが重なる物件ほど、専門の会社に相談する価値があります。提示された査定額の根拠を確認し、その物件タイプに強い会社を選ぶことで、安心して手放せます。
マーキュリーは、権利調整・再建築不可・相続・直接買取まで、古家付き土地ならではの課題に幅広く対応します。まずはお気軽にご相談ください。
