不動産トラブルはどう解決した？マーキュリーに寄せられた相談事例と解決の流れ

兄弟で共有している実家の修繕で揉めている。私道の補修費用を隣の家が負担してくれない。認知症の親の家を売って施設の費用に充てたい。不動産の悩みは、人によって本当にさまざまです。
この記事では、マーキュリーにこれまで寄せられたご相談の中から、共有持分、私道、相続、買取、契約書類などの実例を取り上げ、どのように解決したのかをご紹介します。似たような状況で悩んでいる方にとって、解決の糸口になれば幸いです。
個別のご相談は無料で承っています。「こんなことを聞いてもいいのかな」と思うような内容でも、お気軽にお問い合わせください。

不動産に関する相談

まずは、共有持分や私道、相続をめぐるトラブルのご相談事例です。

共有持分トラブル相談事例について

1つの不動産を複数人で持つ共有名義では、売るかどうか、修繕費を誰がいくら出すか、賃料をどう分けるかといった場面で、共有者同士の意見が食い違いがちです。

事例① 共有持分

神奈川県の不動産を、兄弟姉妹3人で共有しているお客様からのご相談です。持分は兄が50％、姉が30％、妹が20％でした。
不動産は古い家屋と100坪ほどの土地で、建物の老朽化が進み、大規模な修繕が必要になっていました。姉と妹は修繕に賛成し、費用は持分の割合に応じて分担すべきだと考えていました。一方、兄は修繕にお金を出すことに反対。意見がまとまらず、関係が悪化していました。

このケースでは、姉と妹の持分を合わせても50％で、「過半数」に届きません。修繕の内容によっては持分の過半数の同意が必要になるため、兄が反対している限り話が前に進まない状態でした。

解決方法

この事例のポイント

共有不動産のトラブルは、話し合い、専門家への相談、売却と、段階を踏んで進めることで解決の道が見えてきます。全員が売却に同意できなくても、自分の持分だけを売って共有から抜ける方法もあります。
また、共有不動産を賃貸に出している場合は、修繕や管理の判断を管理会社に任せておくと、共有者同士の衝突を減らせます。

共有持分のトラブル事例は共有持分の売却トラブル3事例！失敗しない方法、自分の持分だけを売る方法は共有持分の買取とは？自分の持分だけ売る方法・相場で詳しく紹介しています。

私道トラブル相談事例について

家の前の道路が、近所の人たちと共有している私道というケースはよくあります。私道は公道と違って役所が直してくれるわけではないため、補修のタイミングや費用の分担をめぐって揉めることが少なくありません。

事例② 私道

横浜市郊外のお客様の事例です。
隣り合う土地を持つAさんとBさんは、2人で共有する私道を使って自宅に出入りしていました。私道は10年前にアスファルトで舗装したものの、最近はひび割れが目立ち、ところどころに段差やへこみができていました。

車で移動することが多いAさんは、道の傷みで車が傷つくことを心配していました。一方、徒歩や自転車が中心のBさんは、それほど気にしていません。AさんがBさんに補修を持ちかけても、Bさんは「今は必要ない」と、費用を折半することに消極的でした。

解決方法

この事例のポイント

私道の問題は、ご近所付き合いが続くからこそ、当事者同士では言いにくいものです。第三者に入ってもらい、維持管理のルールを書面に残しておくと安心です。なお、自治体によっては私道の舗装や補修に使える助成制度を設けている場合もあるので、お住まいの市区町村に確認してみてください。
私道に接する土地の売却や、通行・掘削の承諾については、私道に接する土地は売却できる？私道持分・通行掘削承諾で解説しています。

相続トラブル相談事例について（売却か保有か）

不動産の相続では、相続人同士で「売りたい人」と「残したい人」に分かれることがよくあります。預貯金と違って簡単に分けられないため、意見の違いがそのまま争いにつながりやすいのです。

事例③ 相続

神奈川県にある広い土地と建物を、両親から相続した兄弟、AさんとBさんのケースです。
Aさんは不動産を売って、現金で分けたいと考えていました。一方、Bさんは土地と建物を残して、将来使うことを考えていました。不動産をどうするかで、2人の意見は真っ向から対立していました。

解決方法

この事例のポイント

相続の話し合いは、どうしても感情がぶつかりがちです。それでも、冷静に段階を踏み、専門家の力を借りることで、双方が納得できる着地点は見つかります。分け方がまとまらないまま共有にしてしまうと、問題を先送りするだけになりかねません。
相続した不動産を現金化する流れは、相続した不動産を現金化する方法｜売却の流れ・税金・買取と仲介の違いで紹介しています。

相続トラブル相談事例について（相続税の支払い）

相続に関するご相談は特に多いため、もう1つ事例をご紹介します。

事例④ 相続

都内の高級住宅を相続したAさんとBさんのケースです。
この不動産は相続税評価額が高く、相続税も多額になりました。Aさんは、不動産を売ってすぐに現金を用意し、相続税を払いたいと考えていました。一方、Bさんは、将来の値上がりを期待して不動産を持ち続けたいと考え、売却に反対していました。

解決方法

この事例のポイント

相続税の問題は、不動産の価値や相続人の希望によって答えが変わります。売って納めるのか、延納を使うのか、持ち続けるのか。状況に合った方法を選ぶことが大切です。相続税の納税資金が足りないときの対処法は、相続税対策としての不動産売却で詳しく解説しています。

不動産買取に関する相談

次は、不動産の買取に関するご相談です。売りたくても普通には売りにくい事情を抱えた不動産を、どのように買い取ったのかをご紹介します。いずれも、マーキュリーが実際にお手伝いした事例です。

認知症の親の不動産の買取相談（成年後見制度）

事例① 成年後見制度

ご両親が持っている不動産についてのご相談でした。親御さんは認知症で、施設に入居中。これからの施設の費用に充てるため、早めに不動産を売りたいというご希望でした。

解決方法

不動産の持ち主は親御さんですが、認知症で判断能力が十分でない場合、本人が売買契約を結ぶことはできません。子どもであっても、親の代わりに勝手に売ることはできないのです。
そこで、家庭裁判所に成年後見の開始を申し立て、選ばれた成年後見人が親御さんに代わって売却を進めることになりました。

注意が必要なのは、売る不動産が親御さんの住んでいた自宅だったことです。成年後見人が本人の自宅などの居住用不動産を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。施設に入居していても、元の自宅は居住用不動産として扱われます。
マーキュリーは提携する弁護士と連携して必要な手続きを進め、家庭裁判所の許可を得たうえで買取を行いました。これにより、施設の費用に充てる資金を確保することができました。

成年後見人による不動産の売却については成年後見人は不動産を売却できる？家庭裁判所の許可、親が元気なうちにできる備えについては成年後見制度と家族信託の違いとは？で詳しく紹介しています。

任意売却による買取相談

事例② 任意売却

住宅ローンの返済が滞ってしまったお客様からのご相談です。
すでに金融機関から競売に向けた手続きが進められていたため、その前に任意売却で早く家を売りたいという切実なご希望でした。ただ、売っても住宅ローンが残ってしまうことを心配されていました。

解決方法

任意売却は、住宅ローンを貸している金融機関の同意を得て、抵当権を外してもらったうえで売却する方法です。競売より高く売れやすく、引っ越しの時期なども調整しやすいのが特徴です。
マーキュリーはまず金融機関と協議し、売却後に残るローンの返済額をできるだけ抑える方向で話を進めました。売却代金の配分や、引っ越し費用の確保についても細かく調整しています。結果としてローンは一部残りましたが、マーキュリーが買い取ることで競売を避け、お客様のご希望に沿った形で解決できました。
任意売却では、金融機関との丁寧なやり取りと、スピーディな対応が欠かせません。

任意売却の仕組みは任意売却とは？競売との違い・流れ・残債の扱い、売却後に残ったローンの扱いは任意売却後の残債はどうなる？分割返済・債務整理で解説しています。

ゴミ屋敷化した物件の買取相談（区分マンション）

事例③ ゴミ屋敷

マンションの一室を賃貸に出しているオーナー様からのご相談です。
入居者が部屋をゴミ屋敷にしてしまい、管理組合や近隣の住民から苦情が届いていました。さらに入居者は家賃も滞納しており、オーナー様は一刻も早く手放したいと考えていました。

解決方法

オーナー様の最優先は、とにかく早く手放すことでした。そこでマーキュリーは、入居者が住んだままの状態で買い取ることをご提案し、すぐに売却を実現しました。オーナー様ご自身が入居者と交渉する必要はなく、大変喜んでいただけました。
買取後は、マーキュリーが新しい貸主として入居者と話し合い、退去の条件を取り決めました。滞納していた家賃の支払いと、部屋の原状回復を免除することを条件に合意し、スムーズに退去していただけました。退去後はフルリノベーションを行い、物件の価値を高めています。

入居者がいる物件の売却については、立ち退き交渉の進め方｜賃借人がいる物件を売却するための手順もあわせてご覧ください。

老朽化による買取相談

事例④ 老朽化

相続で戸建てを受け継いだお客様からのご相談です。
お客様はほかに住まいがあり、この家は誰も使わないまま、老朽化が進んでいました。別の不動産会社を通じて売りに出していたものの、なかなか買い手が見つからず、売り出し期間が長引いていました。管理の手間や費用の負担を減らすため、早く売りたいというご希望でした。

解決方法

マーキュリーが現地で建物を確認したところ、リフォームで再生できる状態ではないことがわかりました。そこで、建て替えを前提とした買取をご提案しました。お客様も建物の状態はご存じだったため、すぐにご納得いただき、スムーズに買取が完了しました。現在は、建て替えに向けた計画が進んでいます。

古い家の売却についてはボロ家の買取はどこまで可能？、相続した家の売り方は相続した家を売却する方法で詳しく紹介しています。

ご紹介したのは一例ですが、マーキュリーではお客様の状況やご希望に合わせて、買取の方法を柔軟にご提案しています。まずは無料相談をご利用ください。

不動産の関係書類に関する相談

不動産を売買したり貸したりするときは、賃貸借契約書や重要事項説明書など、さまざまな書類を取り交わします。この書類の内容が原因でトラブルになることもあります。ここでは、書類や契約に関するご相談事例をご紹介します。

土地の賃貸借契約書に関する相談事例

相談事例① 賃貸借契約書

都内で土地を借りているお客様からのご相談です。
土地の賃貸借契約書では、毎月の地代を振り込むことになっていました。ところが、お客様が長期で海外に滞在することになり、毎月の振込が難しくなってしまいました。地代を滞納するわけにはいかないため、どうすればよいかとご相談にいらっしゃいました。

解決方法

まず、お客様と一緒に契約書を確認し、支払い方法がどのように定められているかを確かめました。そのうえで、海外にいても滞りなく地代を払える方法として、次の3つをご提案しました。

提案1：自動送金の設定
銀行の定額自動送金サービスなどを使い、毎月決まった日に地代が自動で振り込まれるようにする方法です。海外にいても支払いが遅れる心配がありません。

提案2：代理人の指定
国内にいる信頼できる家族などを代理人にして、代わりに振込をしてもらう方法です。

提案3：契約内容の変更
地主さんと話し合い、海外滞在中の事情に合わせて支払い方法を変える方法です。今回は地主さんにご理解いただき、支払い方法を変更することで合意できました。契約内容を変える場合は、口約束ではなく、双方が合意した内容を書面に残しておくことが大切です。

契約書を守りつつ、当事者の事情に合わせて柔軟に解決策を探ることがポイントです。借地のルールについては借地借家法とは？借地権の種類・契約期間、地主さんとのトラブルについては借地トラブルの解決方法｜地代・更新料・承諾・明渡しで解説しています。

重要事項説明書に関する相談事例

相談事例② 重要事項説明書

埼玉県で不動産を購入したお客様からのご相談です。
購入後に物件を確認したところ、売買契約のときに受け取った重要事項説明書の内容と、実際の物件の状態が違っていました。間違った説明のまま契約してしまったのではないかと心配され、ご相談にいらっしゃいました。

解決方法

まず、重要事項説明書と実際の物件の状態を細かく照らし合わせ、説明と現状に食い違いがあることを確認しました。そのうえで、次のような順序で解決を図りました。

提案1：契約条件の見直しの話し合い
売主と改めて話し合い、実際の状態に合わせて契約条件を見直すことをご提案しました。お客様が直接やり取りするのは負担が大きいため、マーキュリーも話し合いの場づくりをお手伝いしました。

提案2：補償の申し入れ
説明と実際の状態の違いによってお客様が不利益を受けていたため、その差額について売主に補償を求めることをご提案しました。

提案3：弁護士への相談
売主が補償に応じなかったため、不動産に詳しい弁護士をご紹介しました。弁護士が代理人として入ったことで売主側も対応を改め、差額の補償について合意に至りました。

重要事項説明書は、契約の前に物件の大切な情報を説明するための書類です。内容がよくわからないまま署名せず、疑問があればその場で質問することがトラブルを防ぐ一番の方法です。

クーリングオフに関する相談事例

相談事例③ クーリングオフ

都内で不動産の売買契約を結んだ買主のお客様からのご相談です。
契約後に予想していなかった出来事が重なり、資金面でも厳しくなったため、契約を続けるのが難しくなってしまいました。クーリングオフで契約を解除したいものの、どう進めればよいかわからないとのことでした。

解決方法

不動産のクーリングオフは、どんな契約でも使えるわけではありません。宅地建物取引業法で、主に次の条件をすべて満たす場合に限られています。

• ●売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、買主が個人など業者以外であること
• ●不動産会社の事務所など以外の場所（喫茶店や自宅への訪問など）で申し込みや契約をしたこと
• ●クーリングオフができることを書面で告げられた日から8日以内であること
• ●物件の引渡しを受け、代金の全額を支払っていないこと

そこでまず、お客様と契約の内容や契約した場所、日付を一つずつ確認し、クーリングオフの条件を満たしていることを確かめました。そのうえで、期限内に書面で解除の意思を伝える手続きを進めるとともに、弁護士とも連携して法的に問題のない形で契約を解除することができました。

なお、個人が売主の場合や、不動産会社の事務所で契約した場合などは、クーリングオフは使えません。その場合でも、相手方が契約の履行に着手する前であれば、手付金を放棄して解除できる「手付解除」や、住宅ローンの審査に通らなかった場合の「ローン特約」による解除ができることもあります。まずは契約書の内容を確認しましょう。

契約不適合責任に関する相談事例

相談事例④ 契約不適合責任

神奈川県で不動産を購入したお客様からのご相談です。
購入後にシロアリの被害が見つかりました。契約のときにはシロアリのことは知らされておらず、契約の内容と実際の物件の状態が違うことに納得がいかない、というご相談でした。

売った不動産に契約内容と違う欠陥があった場合、売主は修理や代金の減額、損害賠償などに応じる責任を負います。これを「契約不適合責任」といいます。ただし、買主は欠陥を知ってから1年以内に売主へ通知する必要があり、契約で責任を負う期間が短く決められていることもあるため、早めの対応が大切です。

解決方法

提案1：契約書と物件状況の確認
売買契約書や物件の調査報告書、売買に関する書類を一緒に確認し、契約内容と物件の状態に本当に食い違いがあるのかを整理しました。必要な情報の収集はマーキュリーがお手伝いしています。

提案2：売主への申し入れ
整理した内容をもとに、売主に修理や補償を求める申し入れをしました。

提案3：補償金についての話し合い
売主が食い違いを認めたため、補償金についての話し合いに進み、お客様にもご納得いただける金額で合意できました。

補償金は、修理費用の一部や、物件の価値が下がった分の補填として支払われるものです。法律や不動産の知識がないまま一人で交渉するのは不安なものですので、早めに専門家へご相談ください。

不動産相談のセカンドオピニオン

医療と同じように、不動産にもセカンドオピニオンという考え方があります。不動産は金額が大きく、一度決めるとやり直しがききにくいもの。大切な決断の前に、別の専門家の意見を聞いておくことは賢明です。
物件や相談内容によって、誰に意見を求めるべきかは変わります。

一般的な物件（土地やマンションなど）のセカンドオピニオン

ふつうの土地やマンションであれば、多くの不動産会社が対応できます。提示された価格や売り方が妥当かどうか、別の視点から意見をもらうことで、思い込みや見落としに気づけることがあります。

特殊な物件についてのセカンドオピニオン

特殊な物件とは、再建築不可の土地のように物件そのものに制約があるものや、「共有者が多くて連絡が取れない」といった権利関係が複雑なものを指します。
こうした物件は、建築の制限や権利の調整など専門的な知識が必要で、一般的な物件を扱う不動産会社では判断が難しいこともあります。意見を求めるなら、その分野を専門に扱う会社に相談しましょう。

弁護士・税理士・司法書士からのセカンドオピニオン

内容によっては、士業の専門家に意見を聞くのも有効です。それぞれ得意分野が異なるので、相談内容に合わせて選びましょう。

• ●弁護士：契約違反、権利の侵害、相続人同士の遺産分割の争いなど、法的なトラブルや交渉が必要なとき
• ●税理士：相続税、贈与税、売却時の譲渡所得税など、税金に関わるとき
• ●司法書士：相続登記や名義変更など、登記の手続きや必要書類の作成が必要なとき

ただし、同じ士業でも「不動産に強い」かどうかは人によって違います。ホームページに「不動産に強い」と書かれていても、実際に経験が豊富かどうかは外からは判断しにくいものです。
マーキュリーがご紹介する弁護士や税理士は、いずれも不動産を専門とし、多くの実績を持つ方々です。特殊な物件の扱いにも慣れていますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

不動産のトラブルは、共有者や相続人、隣人、売主など、相手がいる問題であることがほとんどです。当事者同士で話し合っても平行線のときは、第三者や専門家の力を借りることで、思いのほかすんなり解決することもあります。
マーキュリーでは、共有持分や借地権、再建築不可などの特殊な不動産の買取に加え、提携する弁護士・税理士・司法書士と連携したご相談にも対応しています。一人で抱え込まず、まずは無料相談をご利用ください。