借地権割合の計算方法｜路線価の見方・借地権価格・底地との関係を解説

借地権の割合を使って評価額を計算する場合、基本式は「自用地としての評価額 × 借地権割合」です。たとえば路線価が1㎡60万円、面積100㎡、借地権割合70％なら、単純計算では借地権の評価額は4,200万円になります。

ただし、この金額は相続税・贈与税を計算するための税務上の評価額です。実際に借地権を売却するときの価格は、地代や借地契約、地主の承諾、建物の状態などによって変わります。

この記事では、借地権割合の調べ方から計算方法、路線価図の読み方、底地との関係、実際の売却価格との違いまで順番に解説します。

借地権割合とは？まずA～Gの見方を確認

借地権割合とは、借地権の目的となっている土地について、自用地としての評価額のうち何％を借地権として評価するかを示す割合です。

国税庁では、借地事情が似ている地域ごとに借地権割合を定めています。路線価地域では、道路に記載された数字の後ろにあるA～Gのアルファベットで確認できます。

たとえば「600C」と書かれていれば、「600」は1㎡あたり60万円、「C」は借地権割合70％という意味です。

国税庁「路線価図・評価倍率表」

借地権割合を使った計算方法

借地権の評価額は、次の順番で計算すると分かりやすくなります。

計算例｜路線価60万円・100㎡・借地権割合70％

次の条件で計算します。

• 路線価：60万円／㎡
• 土地面積：100㎡
• 借地権割合：70％

まず、自用地としての評価額を計算します。

次に、6,000万円へ借地権割合70％を掛けます。

この例では、借地権の税務上の評価額は4,200万円です。

国税庁も、普通借地権の価額について、原則として「自用地としての価額×借地権割合」で評価するとしています。

地主側の貸宅地評価はどう計算する？

一般的な普通借地権が設定されている貸宅地では、自用地評価額から借地権価額を差し引いて評価するのが基本です。

ただし、これは分かりやすくするために単純化した例です。

実際の計算では「路線価×面積」だけではないことがある

借地権割合の計算自体はシンプルですが、元になる「自用地としての評価額」が必ずしも路線価×面積だけで決まるわけではありません。

たとえば、次のような土地では評価の補正が必要になる場合があります。

• 奥行が長い土地
• 間口が狭い土地
• 不整形地
• 角地
• 二つ以上の道路に面している土地

国税庁の路線価図の計算例でも、奥行価格補正率や側方路線影響加算率などを使って自用地価額を求めた後、その金額へ借地権割合を掛けています。

つまり、相続税申告などで正確な金額が必要な場合は、単純計算だけで確定させない方がよいでしょう。

路線価図の「600C」はどう読む？

「600」を600円や6万円と読み違えないよう注意してください。路線価図の数字は千円単位なので、600なら60万円です。

国税庁の路線価図の説明でも、たとえば「215D」は1㎡あたり21万5,000円、Dは借地権割合60％を示すと説明されています。

借地権割合で計算した評価額と売却価格は別物

たとえば先ほどの例では、借地権評価額は4,200万円でした。

しかし、第三者へ売却するときの価格には、次のような条件が影響します。

• 周辺の不動産市場
• 毎月の地代
• 借地契約の内容
• 契約の残存期間や更新条件
• 地主から譲渡承諾を得られるか
• 譲渡承諾料の条件
• 建替え・増改築の条件
• 建物の築年数・状態
• 地主との関係
• 買主が融資を利用できるか

同じ借地権割合70％でも、地主との調整がスムーズな物件と、譲渡承諾の条件がまとまっていない物件では、買主からの評価が変わります。

借地権の売却については、借地権は売却できる？売却方法・地主承諾・注意点を解説も参考にしてください。

借地権割合・路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違い

相続税評価を知りたいのであれば路線価・借地権割合が重要ですが、「今売ったらいくらになるか」を知りたいのであれば、市場価格や借地条件を確認する必要があります。

路線価がない地域では倍率方式で計算する

すべての土地に路線価が設定されているわけではありません。

倍率地域では、原則として固定資産税評価額に国税庁が定める評価倍率を掛けて自用地評価額を求めます。

そのうえで、普通借地権であれば、評価倍率表に記載された借地権割合などを確認して評価します。

国税庁「路線価図・評価倍率表」

普通借地権と定期借地権では計算方法が違う

借地権には普通借地権だけでなく、一般定期借地権、事業用定期借地権などがあります。

国税庁では、普通借地権については原則として自用地としての価額に借地権割合を掛けて評価します。

一方、定期借地権等については、課税時期に借地権者へ帰属する経済的利益や契約の残存期間などを基に評価します。

そのため、「借地権」と書いてあるからすべて同じ計算式を使えるわけではありません。

借地権割合と地主側の割合はどう考える？

ただし、「借地権割合70％だから、借地人が70％、地主が30％で売却代金を分ける」というルールではありません。

借地権と底地を実際に売買するときの価格は、地代、契約条件、土地の市場性、相手方との交渉などによって決まります。

底地については、底地とは？売却方法・相場・借地権との違いを解説も参考にしてください。

借地権割合を調べるときの注意点

対象となる年分の路線価を使う

路線価は毎年公表されます。

相続税や贈与税の評価で使用する場合は、評価対象となる年分の路線価図・評価倍率表を確認します。

複数の道路に接する土地は自用地評価が単純ではない

角地や二方路線地では、正面路線だけでなく側方路線などの影響を加味して自用地評価額を計算する場合があります。

そのため、道路が複数ある土地で、単純に一つの路線価×面積だけで計算すると実際の相続税評価とずれることがあります。

「借地権割合が高い＝必ず高く売れる」ではない

借地権割合は税務評価に使う数字です。

借地権割合90％の地域でも、地代が高い、譲渡条件が厳しい、建物が老朽化しているといった事情があれば、実際の売却価格へ影響します。

借地権の売却価格を知りたいなら路線価だけで判断しない

相続税・贈与税のために評価額を知りたい場合は、路線価や借地権割合が重要です。

一方、借地権を売却したい場合は、路線価だけで価格を判断することはできません。

マーキュリーでは、借地権の査定にあたり、

• 路線価・借地権割合
• 周辺の不動産相場
• 地代
• 借地契約の内容
• 契約期間・更新条件
• 地主との関係
• 譲渡承諾の条件
• 建物の状態

などを確認しながら売却可能性を検討します。

「計算上は4,000万円になるが、実際にはいくらで売れるのか」「地主へ売る場合と第三者へ売る場合ではどちらがよいか」といった段階でもご相談いただけます。

借地権割合の計算に関するよくある質問

路線価図の数字にアルファベットが付いていない場合はどう考えますか？

借地権割合の表示がない地域では、その地域の借地事情や評価倍率表の内容を確認する必要があります。借地権の取引慣行があるかどうかによっても税務上の扱いが異なるため、相続税申告などで正確な評価が必要な場合は税理士などへ確認してください。

二つの道路に面している土地では、借地権割合を二つ掛けますか？

借地権割合を二重に掛けるわけではありません。まず正面路線や側方路線の影響を考慮して自用地としての評価額を計算し、その後に対応する借地権割合を使って借地権を評価します。

固定資産税評価額に借地権割合を掛ければ借地権価格になりますか？

路線価地域では、通常は固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、路線価方式で自用地評価額を求めます。倍率地域では固定資産税評価額に評価倍率を掛けて自用地評価額を求め、その後に借地権割合を用います。

借地権割合が同じ土地なら借地権の評価額も同じになりますか？

同じにはなりません。借地権割合が同じでも、路線価、土地面積、奥行や形状などが違えば自用地評価額が変わるため、借地権評価額も変わります。

相続した借地権の評価額は自分で計算できますか？

路線価・面積・借地権割合だけで求められる単純な土地であれば概算は可能です。ただし、不整形地や複数路線に面する土地、定期借地権などは計算が複雑になるため、申告に使う金額は専門家へ確認した方が安全です。

借地権割合を使って地主への譲渡承諾料も計算できますか？

借地権割合は相続税・贈与税の評価に用いる割合で、譲渡承諾料を直接決める割合ではありません。承諾料は契約内容や借地権価格、地域の慣行、地主との交渉などを踏まえて決まるため、別に考える必要があります。