「親の家を兄弟で相続することになったが、どう分ければいいのか分からない」「とりあえず共有名義にしたが、この先が不安」——不動産の相続では、多くの方がこの壁にぶつかります。
現金と違い、家や土地は物理的に切り分けることができません。そこで「相続割合に応じて全員で所有する」という共有持分が選ばれるケースは少なくありませんが、この選択が後々のトラブルの火種になることもあります。売却にもリフォームにも他の共有者の同意が必要になり、時間が経つほど相続によって権利者が増え、権利関係は複雑になっていきます。
この記事では、共有持分を相続することになった方に向けて、共有名義のメリット・デメリット、実際に起こりやすいトラブル、そして持分を手放す具体的な方法までを整理します。「自分の持分だけでも売れるのか」「家族との関係が悪化する前に手放したい」とお考えの方の判断材料としてお役立てください。
共有持分のおさらい
共有持分とは、不動産を複数の人で所有することを言います。マンションや戸建てなど建物が建っている不動産の共有の場合、不動産を分割することができないため、一人当たりの不動産の持分を数字化したものが共有持分割合と言います。
ここで押さえておきたいのは、共有持分は「物理的な面積の割合」ではなく「権利の割合」だという点です。たとえば100㎡の土地を2分の1ずつ共有している場合、それぞれが50㎡分だけを使えるという意味ではありません。持分がわずか1%であっても、共有者はその不動産全体を利用する権利を持っています。
共有名義になるのは、主に次のようなケース
・相続で親の不動産を複数の相続人が取得した
・夫婦で住宅ローンを組み、共有名義で購入した
・親子や兄弟で資金を出し合って購入した
このうち相続によるものが最も多く、遺産分割協議がまとまらないまま「とりあえず法定相続分どおりに登記しておく」という形で共有状態が生まれるケースが目立ちます。その場では公平に見える解決策ですが、実際には売却も活用も自由にできない状態を全員で抱え込むことになります。また、共有持分を所有している限り、たとえその不動産を使っていなくても、持分割合に応じた固定資産税や維持管理費を負担する義務が生じます。「使っていないのに税金だけ払い続けている」という状況は、共有持分でよくある悩みの一つです。
不動産を共有相続にするリスク
不動産共有にはいくつかのリスクも存在します。
不動産の有効活用や売却の難しさ
共有不動産の場合、全共有者の合意がなければ物件の活用や売却が困難になります。
例えば、一部の共有者が賃貸や売却に消極的である場合、不動産の有効活用が阻害される可能性があります。
共有者各自の経済状況や利害が異なるため、意見が対立しやすく、これが共有不動産の活用や売却の大きな障害になり得ます。
不動産の管理が疎かになる可能性
共有者が複数いると、その責任の所在が曖昧になりがちです。
例えば、共有不動産を賃貸していた場合、その管理となる窓口はだれがするのか？共有不動産の設備を修繕する際に費用をだれが建て替えるのかなどです。
そのあたりの話をしっかり決めておかないと不動産の適切な管理や維持が行われない可能性があります。
管理が疎かになると、物件の価値が下がるだけでなく、将来的なトラブルの原因ともなります。
相続が一層複雑化する
不動産が共有状態のまま相続が発生すると、相続手続きがより複雑になります。
共有者が増えることで、それぞれの相続人の利害が絡み合い、解決までに長い時間と手間がかかることが予想されます。
また、共有者間での合意形成が難しくなるため、争いの火種にもなりかねません。
共有者による無断売却の危険性
共有不動産の全部を共有者が勝手に売却することはできません。
実際には共有者の一人が無断で売却を進めてしまうケースも発生します。
このような場合、残された共有者は法的措置を取ることで対応する必要があり、大きなトラブルに発展する可能性があります。
不動産を相続する際に問題となるケース
相続の際に問題になりがちなのが、不動産をどのように相続するかということです。
1つの不動産を相続の割合に応じて分割できれば話は早いのですが、家を半分に割ったりすることなどできません。土地の場合は分割などできる可能性はありますが、それは土地の間口や大きさが十分にないと公平に分割などはできません。
「売ってお金に換えてしまえば、公平に分け前を分配できるのでは・・・？」
と思いますが、相続人の中には「売りたくない」と反対する人がいる・・・
「1人がまとめて相続し、残りの被相続人には、相続分のお金を支払えば、家も残せるし公平に分けられる・・・」
しかし、そんなまとまったお金を持っていない・・・
以上のように、不動産の相続は、なかなか結論が出ないことが少なくありません。
そんな時に、しばしば取られるのが共有持分という選択肢。
相続する財産を、相続人全員で不動産の所有者になる、というものです。
共有不動産は、相続の割合に応じて不動産の権利・義務を負担するというものなので、ものすごく公平なものです
しかし、一つの不動産を複数人で管理するという少し特殊な権利にもなりますので、メリットやデメリットがいくつか発生します。
まずは、メリットとデメリットについてそれぞれ解説します。
相続時の共有持分のメリット・デメリット
共有持分は、デメリットが指摘されることが多いのですが、相続時においてはメリットもあります。
メリット
・ひとまず公平に不動産を分配できる。
不動産の相続は、計算方法や評価の仕方から、金額が大きく異なってしまうことも珍しくなく、公平に相続するのが難しいものです。不動産を共有にする場合は、不動産の状態を変更しないまま、権利だけを相続の割合に応じて分配するので、とても公平です。
デメリット
一方で、相続時に不動産の共有を選択することはデメリットが多くトラブルに発展する可能性もありますので十分に注意が必要です。主なデメリットは、次の2点です。
①長く共有状態が続くと、権利者が増えてしまう可能性がある
共有者の一人が万が一亡くなってしまったとき、亡くなった人の共有持分は、その人の相続人に相続されることになります。
その結果、共有者がさらに増えてしまったり、面識のない人が共有者になったりすることがあります。
②トラブルが発生しやすい
共有持分は、自由に売却やリフォームができないなど、さまざまな制約がついています。
そのせいで、トラブルが起こりやすいという問題をはらんでいます。
例えば、以下のケースです。
-
- 共有物件の方向性について、家族間で方向性が合わず、関係性がギクシャクしてしまうケース
- 共有物件に、相続人の1人が住むことになり、その代わり他の権利者に家賃を支払うハズになっていたが、家賃が支払われなくなってしまうケース
共有持分を相続した時にはどうしたらいいの？
物件によって条件が異なりますが、共有持分を相続する方の中にはこんな風に困っている方もいます。
「自己の持ち分だけでも売れるのか心配・・・」
「共有持分を相続したことで、家族間での関係がギクシャクしてしまうから、早く手放してしまいたい・・・」
そんな悩みをスムーズに解決するための方法について解説します。
共有持分を売却する
最も確実、かつ簡単な方法は、共有持分を売却することです。
共有持分は、持分の範囲内であれば他の共有者の同意がなくても、自由に売却することができます。（不動産全部を売却するのは、共有者全員の同意が必要です）
ただし、一般的な仲介会社では共有持分の取り扱いをしない会社のほうが多いです。
理由は、権利調整の難しさや、交渉ごとに手間暇がかかりすぎてしまうからです。
また、エンドユーザーが共有持ち分のみを購入しても自己使用ができないことが理由で需要が少ないためです。
買取専門会社は、一般の不動産会社とは異なり、共有持分などの訳ありの不動産の買取を専門にしている会社です。
買取専門会社なので、問い合わせから数日で査定まで進み、スムーズに売却手続きを完了させることができます。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
土地を相続した場合は共有持ち分に基づいて分筆登記を行う
分筆登記とは、1つの土地を分割することです。それぞれの単独の所有者とすることです。
相続した不動産の面積が広くて、分割しても使い勝手が悪くなったり、資産価値が下がったりしないようなときには、考えられる対処法の一つです。
注意すべき点は、分筆することについて共有者同士で意思統一できていることと、土地の分筆登記には、土地の形状や大きさ間口などが大きく関係してしまうので、公平に不動産を分筆登記することが難しいこともあります。
共有者同士で協力して物件を売る
共有者同士で協力して不動産を売る方法もあります。
共有者全員で協力をすれば、購入者は100％の所有権を持つことができるため、通常の不動産の所有権と同じ権利を得ることができます。従って、資産価値を下げずに物件を売却することができます。
共有者全員が、共有財産を売却することで方向性が一致している場合には、とてもスムーズであり、損失の少ない売却方法です。
共有持分を放棄する（相続放棄）
リスクを最小限に抑えたいときには「相続放棄」という選択肢もあります。
相続放棄
相続放棄とは、相続人としての立場を放棄し、最初から相続人ではなかったとみなされることです。
ABCの3人がそれぞれ3分の１ずつ共有持分を相続した時に、Aが相続放棄を選択すると、BとCがそれぞれ２分の１ずつ共有持分を相続するということになります。
相続放棄は、相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所に申請しなければなりません。
また、相続放棄をするとその他の財産を全て相続できなくなってしまいます。従って、多くの資産を相続するケースや、どうしても他人には譲りたくないものがある方は、相続放棄を選択すべきではありません。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
共有持分の事ならマーキュリーに相談ください。
共有持分の売却には、他の共有者への影響や、場合によっては共有者からの嫌がらせといったリスクが伴います。
売却にあたり、他の共有者から理不尽な要求がなされないか、あるいは嫌がらせを受けた際のサポート体制が整っているかを慎重に確認することが求められます。
マーキュリーでは、長年にわたり多くの共有持分の売却に伴うトラブル解決にあたってきた実績があり、専門的な交渉スキルを駆使して、円滑な売却手続きを提供いたします。
売却後に発生した問題に対しても、売主の利益を保護するための体制を整え、弁護士と連携して解決を図ります。
共有持分の売却を検討されている方で、「将来的なトラブルが懸念される」とお感じの方は、マーキュリーまでご相談ください。
