不動産を複数人で共有するとき、「持分は均等にしなければいけないのか」と迷う方は少なくありません。結論からいうと、共有持分は必ず均等にする必要はありません。
夫婦や親子で不動産を共同購入する場合は、実際に負担した購入資金の割合に合わせて持分を決めるのが基本です。一方、持分割合が明らかでない場合は、民法250条により各共有者の持分は等しいものと推定されます。
また、相続では同じ順位の相続人が複数いる場合に法定相続分を均等に分ける場面がありますが、遺産分割協議で全員が合意すれば、必ずしもその割合で不動産を共有する必要はありません。
この記事では、「持分均等」とはどういう意味か、共同購入や相続で持分をどう決めるのか、均等にするときの注意点、共有状態を解消する方法まで順番に解説します。
・共有持分は必ず均等にする必要はない
・割合が明らかでない場合は、民法上「均等」と推定される
・共同購入では、実際の資金負担と登記持分を合わせるのが基本
・資金負担と持分がずれると、贈与税の問題が生じる場合がある
・相続では同順位の相続人が複数いると法定相続分を均等に分けるが、遺産分割協議で別の分け方もできる
「2人で買うから2分の1ずつ」と機械的に決めず、購入資金・ローン・相続関係を確認して持分を決めることが大切です。
共有持分は均等になる？
持分が不明なときは均等と推定されますが、実際の持分は登記や出資割合、相続関係などによって決まります。
共有持分とは、ひとつの土地や建物を複数人で所有しているとき、それぞれが持つ所有権の割合です。
民法250条では、「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」と定められています。
ここで注意したいのは、「共有なら必ず均等になる」という意味ではないことです。
あくまで持分割合を決める根拠がない場合に均等と推定するルールです。実際には、共同購入なら資金負担、相続なら法定相続分や遺産分割協議、贈与なら贈与内容などによって持分が決まります。
| ケース | 持分の考え方 |
|---|---|
| 夫婦・親子で共同購入 | 実際の購入資金負担に合わせるのが基本 |
| 持分割合が不明 | 民法250条により均等と推定 |
| 相続 | 法定相続分または遺言・遺産分割協議による |
| 共有持分の贈与 | 贈与した割合に応じる |
「持分2分の1」は土地の半分を所有する意味ではない
持分2分の1は、土地の右半分・左半分を所有するという意味ではありません。不動産全体に対する所有権の割合です。
たとえば100㎡の土地をAさんとBさんが2分の1ずつ共有している場合、Aさんが東側50㎡、Bさんが西側50㎡を所有しているわけではありません。
100㎡の土地全体について、それぞれが2分の1の権利を持っている状態です。
そのため、持分が均等でも、どの場所を誰が使うかは別の問題です。実際の利用方法は共有者同士で話し合う必要があります。
夫婦で家を買うとき、持分は均等にしていい？
夫婦だから2分の1ずつにするのではなく、頭金や住宅ローンなど実際に負担した購入資金の割合を確認して持分を決めます。
夫婦で住宅を購入するとき、「二人の家だから持分も半分ずつ」と考えがちです。
しかし、実際の購入資金の負担割合と登記上の持分割合が違うと、贈与税の問題が生じることがあります。
たとえば3,000万円の住宅について、
- 夫が2,000万円を負担
- 妻が1,000万円を負担
したにもかかわらず、持分を夫婦2分の1ずつにすると、登記上はそれぞれ1,500万円分を取得したことになります。
妻は1,000万円しか負担していないのに1,500万円分の持分を取得するため、差額500万円について夫から妻への贈与とみなされる可能性があります。
| 購入資金 | 負担額 | 資金負担に合わせた持分 |
|---|---|---|
| 夫 | 2,000万円 | 3分の2 |
| 妻 | 1,000万円 | 3分の1 |
国税庁も、このように実際の購入資金と持分割合が異なる場合、贈与税の問題が生じると説明しています。
頭金と住宅ローンの両方を含めて考える
持分を決めるときは、頭金だけでなく、住宅ローンを誰がどの程度負担するかも確認します。
夫婦それぞれがローンを組む場合や連帯債務の場合は、実際の返済負担と持分割合にずれがないか確認した方がよいでしょう。
相続では持分が均等になる？
同じ順位の相続人が複数いる場合、法定相続分は原則として均等に分けます。ただし、遺産分割協議で全員が合意すれば別の分け方もできます。
相続では、「兄弟3人なら不動産も3分の1ずつ」と考える方がいます。
たしかに、同順位の相続人が複数いる場合、法定相続分は原則として均等に分けます。
ただし、法定相続分は「必ずその割合で不動産を共有しなければならない」というルールではありません。
たとえば、配偶者と子2人が相続人の場合、法定相続分は次のようになります。
| 相続人 | 法定相続分 |
|---|---|
| 配偶者 | 2分の1 |
| 子1人目 | 4分の1 |
| 子2人目 | 4分の1 |
一方、相続人全員の遺産分割協議で合意すれば、不動産を配偶者一人が取得し、子どもは預貯金を取得するといった分け方もできます。
将来売却する予定がある不動産を安易に均等共有にすると、売却時に共有者全員の同意が必要になるため、相続時点で今後の利用や売却まで考えておくことが大切です。
持分を均等にするメリット・デメリット
均等持分は分かりやすい一方で、重要な判断で意見が割れやすくなることがあります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 権利割合が分かりやすい | 意見が割れると意思決定が止まりやすい |
| 費用負担の目安を決めやすい | 不動産全体の売却には全員の同意が必要 |
| 共同購入時に負担が同額なら整理しやすい | 相続が続くと共有者が増えることがある |
持分価格の過半数が必要な場面で意見が割れやすい
共有物の管理に関する事項は、原則として持分価格の過半数で決めます。
2人が2分の1ずつの均等持分で、意見が真っ二つに分かれた場合、どちらも過半数を持たないため話が進みにくくなることがあります。
そのため、「均等なら公平」という面だけでなく、将来の管理や売却で意思決定しやすいかも考えておきましょう。
共有不動産で一人でできること・できないこと
保存・管理・変更・売却では必要な同意が異なります。持分が均等かどうかだけで判断できません。
| 行為 | 原則 |
|---|---|
| 保存行為 | 各共有者が単独で可能 |
| 管理行為 | 持分価格の過半数 |
| 軽微な変更 | 持分価格の過半数 |
| 重大な変更 | 原則として共有者全員の同意 |
| 共有不動産全体の売却 | 原則として共有者全員の同意 |
| 自分の共有持分だけの売却 | 原則として単独で可能 |
自分の共有持分は自分自身の財産なので、その持分だけであれば原則として他の共有者の同意なく売却できます。
一方、不動産全体を売却する場合は、持分の大小にかかわらず共有者全員の合意が必要です。
共有持分の売却については、共有持分を売却する方法・注意点・相場も参考にしてください。
均等持分でも費用負担が自動的に半分ずつになるとは限らない
民法上の管理費用は持分に応じるのが基本ですが、固定資産税は自治体に対して共有者が連帯して納税義務を負います。
民法253条では、各共有者は持分に応じて管理費用その他の負担を負うとされています。
たとえば、修繕費や草刈り費用などについては、共有者間では持分割合を目安に負担することがあります。
一方、共有名義の土地・家屋にかかる固定資産税は、自治体が共有者それぞれへ持分ごとに分割して課税するのではなく、共有者全員が連帯して納税義務を負います。
共有者間では「2分の1ずつ負担する」と決めていても、自治体に対する納税義務とは別の話なので注意しましょう。
共有持分だけを売却すると価格が低くなりやすい
持分が2分の1だからといって、「不動産全体の価格×50％」で売れるとは限りません。
たとえば市場価格6,000万円の不動産を2分の1ずつ共有している場合、単純な持分相当額は3,000万円です。
しかし、第三者が2分の1の持分だけを取得しても、不動産全体を自由に売却したり建替えたりできるわけではありません。
他の共有者との協議、利用方法の調整、共有物分割などが必要になる可能性があるため、第三者への持分売却価格は単純な持分相当額より低くなることがあります。
「持分相当額の○％」という目安だけではなく、不動産全体の価格、占有状況、共有者との関係、持分割合などを含めて査定することが重要です。
共有状態を解消する4つの方法
均等持分のまま意見がまとまらない場合でも、全体売却・持分売却・共有物分割など複数の方法があります。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| 共有者全員で不動産全体を売る | 通常の市場価格に近い売却を目指しやすい |
| 他の共有者へ自分の持分を売る | 購入者が単独所有に近づくため評価されやすい場合がある |
| 第三者・買取会社へ自分の持分を売る | 他の共有者の同意なしで進められる |
| 共有物分割を行う | 協議・裁判手続きで共有状態を解消する |
共有者全員で不動産全体を売却する
共有者全員が売却に合意できるのであれば、不動産全体を売却する方法がもっとも分かりやすいでしょう。
持分だけを売る場合より買主の対象が広くなり、価格面でも有利になりやすい方法です。
他の共有者へ持分を売却する
自分の持分を他の共有者へ買い取ってもらう方法です。
たとえば2分の1ずつ共有している場合、一方がもう一方の持分を買い取れば単独所有になるため、第三者へ持分だけを売る場合より話がまとまりやすいことがあります。
専門の買取会社へ持分を売却する
共有者同士で話がまとまらない場合、自分の共有持分だけを専門の買取会社へ売却する方法があります。
共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意は必要ありません。
共有物分割を行う
共有者間で話がまとまらない場合は、共有物分割によって共有状態を解消する方法もあります。
- 現物分割：土地などを物理的に分ける
- 代償分割：一人が取得し、他の共有者へ金銭を支払う
- 競売による分割：競売して代金を分ける
持分を決める前に確認したい5つのポイント
「均等で分かりやすい」だけで決めず、資金・ローン・税金・将来の売却まで確認します。
- 購入資金：誰がいくら負担するのか
- 住宅ローン：誰がどの程度返済するのか
- 贈与税：資金負担と登記持分にずれがないか
- 将来の売却：共有者全員で意思決定できるか
- 相続：さらに共有者が増える可能性がないか
持分は一度登記して終わりではありません。将来の売却、離婚、相続などで共有関係が問題になることもあります。
共同購入の時点で将来の利用や処分まで話し合っておくと、後のトラブルを減らしやすくなります。
共有持分の売却はマーキュリーへご相談ください
均等持分で意見がまとまらない場合や、自分の持分だけを手放したい場合でもご相談いただけます。
マーキュリーでは、共有不動産全体の売却だけでなく、共有持分のみの直接買取についてもご相談を承っています。
たとえば、
- 夫婦で2分の1ずつ共有しているが離婚することになった
- 兄弟で均等相続した不動産を手放したい
- 共有者の一人が売却に反対している
- 一人の共有者だけが不動産を使用している
- 固定資産税や管理費だけ負担している
- 自分の持分だけの価格を知りたい
といったケースでも、共有者の人数、持分割合、占有状況、不動産全体の市場価値などを確認したうえで査定します。
「2分の1ならいくら」「3分の1なら何割」という単純計算ではなく、実際の権利関係を踏まえて売却方法を整理します。
持分均等に関するよくある質問
夫婦で家を購入する場合、持分は必ず2分の1ずつにするのですか？
いいえ。夫婦だから必ず2分の1ずつにする必要はありません。実際に負担した購入資金や住宅ローンの負担割合に合わせて持分を決めるのが基本です。資金負担と登記持分に差があると、贈与税の問題が生じる場合があります。
頭金の負担は均等でも、住宅ローンの負担が違う場合はどう考えますか？
頭金だけでなく、住宅ローンを含めた実際の購入資金負担を確認して持分を考える必要があります。夫婦の返済負担と登記持分が大きくずれる場合は、税務上の問題がないか事前に税理士や税務署へ確認するとよいでしょう。
登記した後から持分を2分の1ずつに変更できますか？
持分を移転する登記自体は可能な場合がありますが、無償で持分を移すと贈与税、売買で移すと譲渡所得税などが関係することがあります。単に登記割合を書き換えるだけの手続きではないため、変更前に司法書士や税理士へ確認してください。
兄弟3人で相続したら、不動産は必ず3分の1ずつになりますか？
兄弟3人が同順位の相続人であれば法定相続分を均等に分ける場面はありますが、必ず不動産を3分の1ずつ共有しなければならないわけではありません。相続人全員が遺産分割協議で合意すれば、一人が不動産を取得するなど別の分け方もできます。
共有持分が2分の1ずつなら、固定資産税も自治体から半分ずつ請求されますか？
一般的な共有名義の土地・家屋では、自治体が持分ごとに分割して課税するのではなく、共有者全員が連帯して納税義務を負います。共有者間で実際にどの割合で負担するかは別途話し合うことになります。
持分が均等なら、家の使用も半分ずつに分けなければいけませんか？
いいえ。共有持分は不動産全体に対する権利割合であり、部屋や土地を物理的に半分ずつ所有する意味ではありません。誰がどの部分を使うか、誰が居住するかについては共有者間で話し合い、必要に応じて使用方法を書面で決めておくとよいでしょう。
