親から相続した土地が「底地」だった。土地の上には知らない方の家が建っていて、毎年わずかな地代が振り込まれてくる。けれど、自分で使うことはできない——。底地の相続では、こうした戸惑いの声をよく耳にします。
底地は、相続税の評価はそれなりにつくのに、自由に使えず、売ろうとしても思うような値段がつきにくいという、少しやっかいな財産です。相続税の計算、借地人様との関係、次の世代への引き継ぎまで、ふつうの土地とは違う点がいくつもあります。
この記事では、底地を相続したときの相続税評価の計算方法、使える特例と物納の注意点、相続後に必要な手続き、地主として求められる対応を整理したうえで、持ち続けるか手放すかを判断するポイントまで解説します。底地の買取74件の実績があるマーキュリーの取り組みもあわせてご紹介します。
底地の相続で、まず押さえておきたいこと
底地とは、借地権が設定されている土地のことです。土地の所有者は地主ですが、土地の上には借地人の建物が建っており、地主は土地を自由に使うことも、借地人に出ていってもらうことも原則としてできません。相続税の世界では「貸宅地」と呼ばれます。
底地の基本的な仕組みや、借地権・所有権との違いは所有権・借地権・底地の違いを解説した記事で詳しく紹介しています。
相続人は「地主の立場」をそのまま引き継ぐ
底地を相続すると、相続人は土地の所有権と一緒に、借地契約の貸主（地主）としての立場も引き継ぎます。借地人との契約は相続によって終わることはなく、これまでの地代や契約期間、更新の条件もそのまま続きます。
つまり、相続した日から、地代の受け取り、契約の更新、建て替えや名義変更の承諾といった地主の役割を担うことになります。
相続に借地人の承諾はいらない
地主が変わることについて、借地人の承諾は必要ありません。相続でも、のちに第三者へ売却する場合でも同じです。ただし、地代の振込先が変わるなど実務上の影響があるため、相続後は借地人へきちんとお知らせしておくことが大切です。
底地の相続税評価額の計算方法
底地（借地権の目的となっている宅地）の相続税評価額は、その土地を自分で使っている場合の評価額（自用地としての価額）から、借地権の価額を差し引いて求めます。
底地の評価額 ＝ 自用地としての価額 ×（1 − 借地権割合）
自用地としての価額は、市街地であれば一般的に路線価をもとに計算します。借地権割合は路線価図に記号（A〜G）で示されており、Aが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%、Eが50%、Fが40%、Gが30%です。路線価図の見方や借地権割合の調べ方は借地権割合の計算方法の記事で解説しています。
計算例
路線価が1㎡あたり50万円、借地権割合が60%（D）、面積が150㎡の底地の場合を考えてみます（補正率などは省略）。
- 自用地としての価額：50万円 × 150㎡ ＝ 7,500万円
- 底地の評価額：7,500万円 ×（1 − 0.6）＝ 3,000万円
なお、借地権の取引慣行がないと認められる地域では、借地権割合を20%として計算します。
2026年は路線価の上昇で評価額も上がっている
底地の評価額は路線価をもとに計算するため、地価が上がると評価額も上がります。2026年7月に公表された令和8年分の路線価は、全国の標準宅地の平均で前年から2.9%上昇し、5年連続の上昇となりました。都道府県別では東京都が9.4%と、もっとも高い伸びでした。
上の計算例でも、路線価が10%上がれば底地の評価額は3,300万円になります。一方で、実際に底地を売ったときの価格は、地価の上昇ほどには上がらないことが多く、評価額と売れる価格の差が広がりやすい状況です。令和8年分の路線価については2026年分路線価の解説記事をご覧ください。
計算方法が変わるケース
次のような底地は、上の計算式どおりにはなりません。該当しそうな場合は、税理士に確認しましょう。
- 定期借地権の底地：残りの契約期間に応じて評価が変わります。
- 「無償返還に関する届出書」が出されている、または「相当の地代」を受け取っている底地：同族会社に土地を貸している場合などに見られ、原則として自用地としての価額の80%で評価します。
- 地代が固定資産税と同じくらいしかない底地：親族間などで、地代がごくわずかな場合は「使用貸借」とみなされることがあり、その場合は借地権を差し引かず、自用地として評価されます。
底地の評価方法をさらに詳しく知りたい方は、底地の査定評価額と計算方法の記事もあわせてご覧ください。
相続税評価と「実際に売れる価格」には差がある
底地の相続でいちばん気をつけたいのが、相続税の評価額と、実際に売れる価格との差です。
相続税の評価では、底地は「自用地の価額から借地権の分を引いた残り」として計算されます。ところが実際の売買では、底地は土地を自由に使えず、地代収入も低いため、買い手がとても限られます。借地人以外の第三者に売る場合、売却価格は更地価格の1〜2割程度にとどまるともいわれ、実際に売れる価格は相続税評価額を大きく下回ることが少なくありません。
| 項目 | 計算例（更地価格7,500万円・借地権割合60%） |
|---|---|
| 相続税評価額 | 7,500万円 × 40% ＝ 3,000万円 |
| 第三者に売る場合の価格の目安 | 更地価格の1〜2割程度とすると、750万〜1,500万円 |
この差は、次のような場面で影響します。
- 納税資金：底地を売って相続税を払おうとしても、評価額ほどの現金にならないことがあります。
- 遺産分割：評価額で分けると、底地を相続した人が実際の価値以上の財産を受け取ったことになり、不公平感が生まれやすくなります。
相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。底地を売って納税にあてる可能性があるなら、評価額だけで判断せず、早めに実際の売却価格を確かめておくことが大切です。なお、借地人に売る場合は、借地人にとって土地が完全な所有権になるため、第三者に売るより高い価格になりやすい傾向があります。
底地の相続で知っておきたい特例・制度
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）
底地は、地代を受け取って土地を貸している「貸付事業」の用に使われている土地として、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の対象になる場合があります。適用されると、200㎡までの部分について評価額が50%減額されます。
主な要件は次のとおりです。
- 相続した人が、相続税の申告期限まで貸付事業を引き継いで続けていること
- 相続税の申告期限まで、その土地を持ち続けていること
- 相続開始前3年以内に新たに貸し付けた土地ではないこと（一定の例外あり）
注意したいのは、申告期限より前に底地を売ってしまうと、この特例が使えない点です。また、地代がごくわずかで使用貸借とみなされる場合は対象外になります。自宅の敷地など、ほかの土地で特例を使う場合は面積の調整も必要です。
参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
物納
相続税は現金で納めるのが原則ですが、延納（分割払い）でも納めることが難しい場合には、相続した財産そのもので納める「物納」が認められることがあります。底地は、不動産として物納にあてられる財産に含まれます。ただし、借地権が地上権として設定されている底地は、優先順位の低い「物納劣後財産」として扱われ、ほかに物納にあてられる財産がない場合に限られます。
さらに、次のような底地は、国が管理・処分できない財産（管理処分不適格財産）として、物納が認められません。
- 境界がはっきりしない
- 借地契約の内容（地代、契約期間、借地人など）が確認できない
- 地代の滞納がある、借地人との間で争いがある
- 1つの土地を複数の借地人に貸していて、それぞれの使用範囲がはっきりしない
物納を考える場合も、境界の確認や契約書の整理といった準備が欠かせません。国が物納で取得した底地のその後については、国が持つ底地と同時売却の記事で紹介しています。
売却したときの取得費加算の特例
相続した底地を売却して利益が出た場合、その利益には譲渡所得税がかかります。このとき、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始からおおむね3年10か月以内）に売却すれば、支払った相続税のうち底地に対応する部分を取得費に加えられる「取得費加算の特例」を使える場合があります。売却の時期によって税金が変わるため、売るかどうかを考える際の目安にしてください。
なお、何代にもわたって受け継がれてきた底地は、先祖が取得したときの金額がわからないことがほとんどです。その場合、取得費は売却価格の5%として計算されるため、売却価格が低くても譲渡所得税がかかることがあります。売却を考えるときは、税額もあわせて試算しておきましょう。
参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
相続土地国庫帰属制度は使えない
相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」もありますが、他人の権利（借地権）が設定されている土地は対象外です。底地を手放したい場合は、売却を検討することになります。
底地を相続した後に必要な手続き
相続登記（3年以内の義務）
2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までに申請が必要です。底地も例外ではありません。
借地人へのお知らせと地代の受け取り先の変更
相続人が決まったら、借地人に地主が変わったことと、新しい地代の振込先をお知らせします。借地人が複数いる場合は、全員に同じ内容を伝えるようにしましょう。お知らせが遅れると、地代が以前の口座に振り込まれ続けたり、相続人の間で受け取りが混乱したりする原因になります。
借地契約の内容を確認する
相続を機に、借地契約書の有無や内容を確認しておきましょう。特に次の点は、今後の管理や売却に大きく関わります。
- 契約期間と次の更新時期、更新料の取り決め
- 1992年（平成4年）7月以前の契約（旧借地法）か、それ以降の契約（借地借家法）か
- 現在の地代の額と、これまでの改定の経緯
- 建て替え・増改築・名義変更（借地権の譲渡）の承諾に関する取り決め
- 土地の境界や、借地人ごとの使用範囲がはっきりしているか
古い底地では、契約書がなく口約束のまま続いているケースも珍しくありません。その場合は、地代の受け取りの記録などから契約関係を確認していくことになります。
遺産分割では「共有」を避ける
相続人が複数いる場合、底地を兄弟姉妹で共有にすると、のちに売却するには共有者全員の同意が必要になります。地代の分け方や、借地人からの承諾の求めへの対応でも意見が分かれやすく、次の相続でさらに共有者が増えていくおそれもあります。底地は、できるだけ一人が相続するか、売却して代金を分ける方法を検討するのがおすすめです。すでに共有になっていて話がまとまらない場合は、自分の持分だけを売る方法もあります。詳しくは共有持分の買取の記事をご覧ください。
相続した底地を持ち続ける場合の注意点
底地を持ち続けること自体は、決して悪い選択ではありません。安定した地代収入があり、借地人との関係も良好であれば、持ち続ける意味は十分にあります。ただし、次のような点は覚悟しておく必要があります。
- 収益性が低い：地代は昔のまま低いことが多く、固定資産税を払うと手元にほとんど残らないこともあります。住宅地の地代は、固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度がひとつの目安とされますが、それを下回っている底地も少なくありません。地代の値上げには借地人の合意が必要で、合意できなければ裁判所の調停や裁判で決めることになります。
- 地主としての対応が続く：更新、建て替えや名義変更の承諾と承諾料の取り決め、地代の滞納への対応などが発生します。承諾料の目安は借地権の承諾料の記事、更新料は借地権の更新料の記事が参考になります。
- 次の相続でも同じ問題が起きる：今回の相続で悩んだことは、そのまま子どもの世代に引き継がれます。
借地人から承諾を求められたときの考え方
借地人から、建て替えや借地権の売却の承諾を求められることがあります。地主が承諾しない場合、借地人は裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求めることができ（借地非訟）、裁判所は承諾料にあたる金額の支払いを条件に許可を出すのが一般的です。
借地人が第三者に借地権を売ろうとして借地非訟を申し立てた場合、地主は裁判所に、自分がその借地権を買い取ると申し出ることができます（介入権）。借地権を買い戻せば、地主は底地と借地権を合わせた完全な所有権の土地を持てるため、底地の問題を解決するきっかけになることもあります。対応に迷う場合は、弁護士に相談しましょう。地代の滞納への対応は借地の地代滞納の記事で解説しています。
遠方に住んでいて管理が負担な場合は、地代の集金や借地人との連絡を専門家に任せる方法もあります。詳しくは底地の管理の記事をご覧ください。
相続した底地を手放す4つの方法
底地を手放す方法は、主に次の4つです。それぞれに向き不向きがあるため、底地の状況や借地人との関係に合わせて選びます。
| 方法 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 借地人に売る | 借地人は土地が完全な所有権になるため、比較的高い価格になりやすい | 借地人に買う意思と資金がある |
| 借地権と同時に売る | 地主と借地人が協力して、土地を所有権として第三者に売り、代金を分ける | 借地人も借地権の売却を考えている |
| 等価交換する | 土地を分け、地主と借地人がそれぞれ一部を所有権として持つ | 土地にある程度の広さがあり、双方が持ち続けたい |
| 買取業者に売る | 借地人との交渉なしで、現況のまま売却できる。買取業者が新しい地主として借地人と話し合う | 借地人との話がまとまらない、借地人が複数いる、早く現金化したい |
借地人に買い取ってもらえる見込みがあるなら、まずはその道を探るのがおすすめです。ただ、借地人に資金がない、話し合いがまとまらない、借地人が何人もいるといった場合は、買取業者への売却が現実的な選択肢になります。同時売却や等価交換の詳しい進め方は、底地と借地権の同時売却の記事、等価交換の記事で解説しています。買取の相場や流れは底地の買取の記事、買取業者の選び方は底地の買取業者の選び方の記事をご覧ください。
売るか、持ち続けるかの判断ポイント
次の項目に多く当てはまるほど、早めに手放すことを検討したほうがよい底地といえます。
- 地代から固定資産税を引くと、ほとんど手元に残らない
- 相続税の納税資金が足りない、または遺産分割で現金が必要
- 相続人が複数いて、共有になりそう
- 遠方に住んでいて、借地人とのやりとりや管理が負担
- 契約書がない、境界がはっきりしないなど、権利関係に不安がある
- 次の世代に底地の問題を引き継がせたくない
反対に、地代収入が安定していて、借地人との関係も良好、管理の負担も少ないのであれば、無理に手放す必要はありません。いずれにしても、「いま売るといくらになるのか」を知っておくことで、相続税の納め方や遺産分割、将来の方針を落ち着いて考えられるようになります。小規模宅地等の特例を使う場合は相続税の申告期限まで持ち続ける必要があり、取得費加算の特例は申告期限の翌日から3年以内の売却が条件です。この2つの期限を頭に入れて、売る時期を決めましょう。
相続した土地全般の売却の流れや税金については、相続した土地を売却する方法の記事も参考にしてください。
マーキュリーの底地買取の実績
マーキュリーは2004年の設立以来、東京都知事（5）第84482号の免許のもと、借地権・底地・共有持分などの権利調整を426件手がけてきました。そのうち底地の買取は74件、借地権の買取は258件にのぼります。2017年には、借地権の解決方法をまとめた『“お困り借地権”をトラブルなく優良資産に変える方法』も編著しています。
文京区本駒込では、借地権付きの住宅が3件建つ底地を取得し、当社が地主として借地人の皆さまと話し合いを重ね、約3年かけて借地権をすべて買い取りました（事例を見る）。世田谷区奥沢の約198坪の底地や、杉並区阿佐谷北の約237坪の底地など、借地人様が複数いる広い底地も買い取っています。世田谷区東玉川では、借地4件が入り組んだ土地で、他社では1年以上話が進まなかった案件を引き継ぎ、奥の2区画を建て替えできる土地に再生しました（事例を見る）。
当社が底地を買い取った場合、借地人様との地代や更新、承諾のやり取りは、当社が新しい地主として引き継ぎます。売主様が借地人様と難しい交渉をする必要はありません。相続登記や相続税の申告が必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介します。
底地の相続に関するよくある質問
Q. 底地の相続税評価額はどうやって計算しますか？
A. 「自用地としての価額 ×（1 − 借地権割合）」で計算します。自用地としての価額は路線価に面積をかけて求め、借地権割合は路線価図の記号（Aが90%〜Gが30%）で確認します。たとえば自用地としての価額が7,500万円、借地権割合が60%なら、底地の評価額は3,000万円です。
Q. 底地は相続税評価額で売れますか？
A. 売れないことが多くあります。底地は自由に使えず、地代収入も低いため、借地人以外の第三者に売る場合、更地価格の1〜2割程度にとどまるともいわれます。納税資金や遺産分割の計画を立てる前に、実際に売れる価格を確かめておきましょう。
Q. 底地に小規模宅地等の特例は使えますか？
A. 貸付事業用宅地等として、200㎡までの部分の評価額を50%減らせる場合があります。ただし、相続税の申告期限まで貸付事業を続け、土地を持ち続けることが条件です。地代がごくわずかで使用貸借とみなされる場合は対象外です。
Q. 底地で相続税を物納できますか？
A. 物納にあてられる財産に含まれますが、境界がはっきりしない、借地契約の内容が確認できない、地代の滞納があるといった底地は、管理処分不適格財産として物納が認められません。物納を考える場合は、境界の確認や契約書の整理を早めに進めましょう。
Q. 底地を相続したら、借地人に何をすればいいですか？
A. 地主が変わったことと、新しい地代の振込先をお知らせします。地主が変わることに借地人の承諾は必要ありません。あわせて、借地契約書の内容（契約期間、更新料、地代、承諾の取り決め）を確認しておきましょう。
Q. 相続した底地を兄弟で共有にしても大丈夫ですか？
A. おすすめできません。共有にすると、売却に共有者全員の同意が必要になり、地代の分け方や借地人への対応でも意見が分かれやすくなります。次の相続でさらに共有者が増えるおそれもあるため、一人が相続するか、売却して代金を分ける方法を検討しましょう。
Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。
A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。
まとめ：底地の相続は、評価額と実際の価格を両方知ることから
底地の相続税評価は「自用地の価額 ×（1 − 借地権割合）」で計算しますが、実際に売れる価格はこれを下回ることが多く、納税や遺産分割で思わぬ負担になることがあります。2026年は路線価の上昇で評価額も上がっており、この差はさらに広がりやすくなっています。小規模宅地等の特例や取得費加算の特例は、売却の時期によって使えるかどうかが変わるため、売るかどうかの方針は早めに決めておくのが安心です。
マーキュリーは、20年以上にわたり借地・底地のご相談に向き合い、底地の買取74件の実績を重ねてきました。底地の査定や、借地人様との話し合いが難しい底地の買取、相続後の管理まで対応しています。「売るかどうか決まっていない」という段階からご相談ください。
