「入居者がいるまま売れる業者を探している」「区分マンションを1室だけ手放したいけれど、どこに相談すればいいかわからない」。収益物件のオーナーからは、こうした声をよくお聞きします。仲介では買い手探しに時間がかかりやすく、空室や修繕の状況によっては、なかなか買い手が見つからないこともあります。
収益物件は、買取を選べば、入居者がいる状態のままでも短い期間で現金化できる可能性があります。ただし、買取業者によって得意な物件タイプや資金力、対応の丁寧さには差があり、選び方を誤ると、思っていたより低い金額で手放すことにもなりかねません。
この記事では、一棟アパート・一棟マンション・区分マンションといった収益物件の買取を考えている方に向けて、買取価格の決まり方、業者を選ぶときのチェックポイント、免許や実績の確かめ方、悪質な業者を見分けるコツ、物件タイプごとの注意点、手続きの流れと税金までを順に整理します。
収益物件の買取とは？仲介との違いを整理
収益物件の買取とは、買取業者がオーナーから物件を直接買い取る売り方です。仲介のように広く買い手を募集するのではなく、業者自身が買い手になるため、内覧の受け入れや買い手の融資審査を待つ必要がありません。
入居者がいるまま売ることを「オーナーチェンジ」といいます。建物と一緒に賃貸人（大家）の立場が買主に移るため、入居者の同意は必要ありません。入居者は今までどおり住み続け、家賃の支払い先が新しいオーナーに変わるだけです。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買い手 | 個人投資家・法人を探す | 買取業者が直接買う |
| 売れるまでの期間 | 買い手探しと融資審査で3〜6カ月以上かかることも | 数週間〜1カ月程度が目安 |
| 価格の水準 | 相場に近い価格を目指せる | 相場の7〜9割程度が目安 |
| 仲介手数料 | かかる（1億円なら上限で約337万円・税込） | かからない |
| 空室・築古・修繕が必要な物件 | 買い手がつきにくく、融資も通りにくい | 現況のまま交渉しやすい |
| 契約不適合責任 | 売主が負うのが一般的 | 免責とする契約が多い |
| 入居者への知られやすさ | 販売活動で知られることがある | 販売活動がないため知られにくい |
たとえば、一棟アパートの数室で空室が長引いていたケースでは、仲介で売り出しても買い手がつかず、買取に切り替えて数週間で契約に至ることもあります。物件の状態によっては、買取のほうが現実的な選択肢になります。仲介との比較はアパートの買取と仲介の違いでも解説しています。
収益物件を買取業者に依頼するメリット・向いているケース
収益物件の買取には、仲介にはない利点があります。オーナーの状況によっては、買取のほうが結果的に負担の少ない選択になります。
- 入居者がいるまま売れ、退去を待つ必要がない。買取後の管理や入居者対応は買主が引き継ぐ
- 空室が多い、修繕が必要、法定耐用年数を過ぎて融資がつきにくいといった物件でも、現況のまま相談できる
- 家賃の滞納者や、入居者とのトラブルを抱えた物件でも、対応に慣れた業者なら話を進めやすい
- 販売活動をしないので、入居者や近隣に売却を知られにくい
- 買い手の融資審査を待たないため、決済の時期を計画どおりに進めやすい
たとえば、区分マンションを何戸も持っているオーナーが、管理の手間を減らすために一部だけを買取に出し、残りは賃貸を続けるという使い分けもできます。急な資金が必要な場合や、相続した収益物件を持ち続けるか迷っている場合にも、買取は検討に値する選択肢です。
収益物件の買取価格はどう決まるか
業者を選ぶ前に、買取価格がどう決まるかを知っておくと、提示された金額が妥当かを判断しやすくなります。収益物件の価格は、主に「収益還元法」で考えます。年間の家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引いた純収益を、買い手が求める利回りで割り戻して価格を出す方法です。
たとえば、年間の家賃収入が1,200万円、経費が240万円なら、純収益は960万円です。買い手が求める利回りが6%なら、価格の目安は1億6,000万円、7%なら約1億3,700万円になります。利回りが1%違うだけで、価格は数千万円単位で変わります。
買取業者は、買い取ったあとに修繕や空室対策をして再販したり、長く保有したりするため、その費用とリスクを見込んで価格を決めます。そのため買取価格は、仲介で一般の投資家に売る場合の相場の7〜9割程度が目安になります。ただし、土地の価値が高い物件や、建て替えなど再生の余地がある物件では、収益だけでは測れない価値が評価されることもあります。
相場の大きな流れとしては、令和8年地価公示で全国の全用途平均が+2.8%と5年連続で上がり、東京圏の住宅地は+3.5%でした。一方で、金利の上昇によって買い手が求める利回りも上がりつつあり、地価が上がっていても収益物件の価格が同じように上がるとは限りません。周辺の取引価格は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。利回りの考え方は不動産投資の基本、売り時は収益物件の売り時で解説しています。
買取業者を選ぶときに確認すべきチェックポイント
収益物件の買取先を選ぶときは、提示された金額だけでなく、業者の姿勢や体制を見ておくことが大切です。確認しておきたい主なポイントを表にまとめました。
| チェック項目 | 確認すること | 確認する理由 |
|---|---|---|
| 実績・専門性 | 一棟物件、区分マンション、借地の上のアパートなど、その物件タイプを買い取った実績があるか | 物件タイプによって収益や再生の評価の仕方が違うため |
| 査定根拠の説明 | 想定した賃料・経費・利回りを、数字で示してくれるか | 根拠のあいまいな高い金額は、あとの減額につながりやすいため |
| 資金力・決済体制 | 自己資金や金融機関との関係で、決済日までに確実に支払えるか | 決済の遅れや契約の白紙化を避けるため |
| 契約条件の明確さ | 契約不適合責任の扱い、敷金・家賃の精算方法、引き渡し時期、減額の条件が書面にあるか | 引き渡し後の思わぬ負担を防ぐため |
| 入居者への対応力 | 家賃の滞納や、立ち退きが必要な場合に、買主として自ら対応できるか | 入居者のいる物件の価値を正しく評価できるかに関わるため |
| 担当者の対応 | 質問に具体的に答え、即決を急かさないか | 落ち着いて判断できる相手かを見極めるため |
たとえば、一棟マンションの買取を検討していたオーナーが、査定額の内訳を細かく尋ねたところ、空室部分の賃料をいくらで想定したか、修繕費をいくら見込んだかを丁寧に説明してくれた業者と契約に至った、というケースがあります。説明の姿勢そのものが、判断の材料になります。業者選び全般については不動産買取業者の選び方、大手と専門会社の違いは不動産買取の大手とはでも解説しています。
業者の免許・実績を確認する方法
収益物件のような高額の取引では、業者が宅地建物取引業の免許を持っているかを必ず確認しましょう。免許番号は、業者のホームページや契約書面に「東京都知事（5）第○○○○○号」のように書かれています。
カッコ内の数字は免許の更新回数を表し、新規が（1）で、5年ごとの更新のたびに1つずつ増えます。数字が大きいほど、長く営業を続けている目安になります。免許の内容は国土交通省の企業情報検索で、過去の行政処分の履歴は「ネガティブ情報等検索サイト」で、誰でも確認できます。
あわせて、会社のホームページで、設立年、資本金、売上、顧問の弁護士・税理士、取引先などの会社情報や、具体的な買取事例が公開されているかも見ておきましょう。似た物件の事例を具体的に示せる会社は、その分野の経験が豊富な目安になります。
悪質な買取業者に見られる特徴と注意点
収益物件は取引金額が大きいため、悪質な業者に狙われるおそれもあります。契約を急かされる前に、落ち着いて見極める目を持っておきましょう。
| 注意したい手口 | 具体的なサイン | 取るべき対応 |
|---|---|---|
| 後からの減額 | 相場より明らかに高い金額で気を引き、契約直前や契約後に「修繕費がかかる」「空室が埋まらない」などの理由で減額を持ちかける | 金額の根拠と、どんな場合に減額するのかを契約前に書面で確認する |
| 即決を迫る | 「今日決めれば」「今月中なら」と急かす | その場で契約せず、持ち帰って家族や税理士と検討する |
| 手付金が極端に少ない | 手付金が数万円程度で、買主側がいつでも解約できる契約になっている | 手付金の額と、解約の条件を確認する |
| 条件があいまい | 敷金の扱いや引き渡しの条件を口頭だけで済ませる | 重要事項や契約条件を必ず書面で受け取る |
不動産を不動産会社に売る契約は、原則としてクーリング・オフの対象になりません。一度契約すると、解約には手付金の放棄や違約金が必要になることがあります。少しでも違和感があれば、契約を急がないことが大切です。よくあるトラブルは不動産買取でよくあるトラブルにまとめています。
一棟物件・区分マンション・借地の物件で異なる着眼点
収益物件といっても、物件のタイプによって、評価で重視される点や準備したい資料が変わります。
| 物件タイプ | 主な着眼点 | 相談時に準備したい資料 |
|---|---|---|
| 一棟アパート・マンション | 入居率、賃料の水準、大規模修繕の履歴、法定耐用年数、検査済証の有無 | レントロール、賃貸借契約書、修繕履歴、建物図面、確認済証・検査済証 |
| 区分マンション | 管理組合の運営状況、修繕積立金の残高と値上げ予定、専有部分の状態、管理費の滞納 | 管理規約、重要事項調査報告書、賃貸借契約書 |
| 借地の上のアパート | 借地契約の残り期間、地代、地主の承諾を得られるか | 土地の賃貸借契約書、地代の領収書、地主とのやり取りの記録 |
| 店舗・事務所の入ったビル | テナントの業種と契約内容、賃料の滞納、退去の予定 | テナントごとの賃貸借契約書、収支の資料 |
注意したいのが、サブリース（一括借り上げ）契約が付いている物件です。サブリース会社は法律上「借主」にあたるため、オーナー側から契約を解約するのは簡単ではなく、物件を売ってもサブリース契約は買主に引き継がれるのが原則です。サブリース賃料が相場より低い場合は評価が下がりやすいため、契約内容を事前に確認しておきましょう。
また、築古の一棟物件では、建物の法定耐用年数（木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート造47年）を過ぎると、買い手が融資を受けにくくなります。こうした物件は仲介では売りにくいため、買取の対象として相談する価値があります。一棟アパートの買取は一棟アパートの買取、投資用マンションの売却は投資用マンションの売却、入居率の考え方は収益物件の入居率で解説しています。
収益物件買取の流れ・必要書類・決済時の精算
収益物件の買取は、一般的に次の流れで進みます。書類がそろっているほど、査定から契約までの期間を短くできます。
| ステップ | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 相談・概算回答 | 物件の概要、レントロールなどを伝え、概算の金額を聞く | 数日 |
| 現地調査・買取価格の提示 | 建物の状態、賃貸借契約、法令上の制限などを確認し、買取価格を提示 | 1〜2週間程度 |
| 売買契約 | 条件に合意し、売買契約を結ぶ | 1日 |
| 決済・引き渡し | 代金の入金と同時に所有権移転登記を申請し、入居者に新しいオーナーと振込先を通知する | 契約から数週間 |
必要書類は、登記識別情報（権利証）、印鑑証明書と実印、固定資産税の納税通知書、賃貸借契約書一式、レントロール、管理委託契約書、修繕履歴などです。区分マンションでは管理規約や重要事項調査報告書、相続した物件では戸籍などが加わります。
決済のときには、家賃と固定資産税を引き渡し日で日割りして精算します。入居者に敷金を返す義務は買主に引き継がれるため、預かっている敷金に相当する額を売買代金から差し引いて精算するのが一般的です。
売却後の税金
収益物件を売って利益が出ると、譲渡所得に税金がかかります。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。取得費は「購入価格から減価償却費の累計を差し引いた額」になるため、買った値段と同じくらいで売っても税金がかかることがあります。また、消費税の課税事業者になっている方は、建物部分の売却代金に消費税がかかります。詳しくはアパート売却の税金をご覧ください。
出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
入居者がいる物件や、権利関係が複雑な収益物件こそ、実績と再生の力が問われます。マーキュリーは2004年の設立以来、東京都知事（5）第84482号の免許のもと、こうした物件を中心に買い取ってきました。2025年3月期の売上高は114億3,900万円です。会社の情報は会社概要でご確認いただけます。
① 入居者のいるビルも、当社がオーナーとして引き継ぎます
マーキュリーは、入居者がいる状態のまま物件を買い取り、オーナーになったあとで、当社自身の立場で入居者の皆さまとの話し合いを進めます。渋谷区神宮前では、事務所・住居あわせて15件が入居する古いビルを大手仲介会社様のご紹介で取得し、約6カ月で全件の明け渡しの合意を得ました（事例を見る）。渋谷区宇田川町では、6店舗が入居するビルで30回以上の話し合いを重ね、約10カ月で合意に至っています。取り組みは立ち退き事業でもご紹介しています。
② 入居者の暮らしをそのままに引き継ぐことも
すべての物件で明け渡しを求めるわけではありません。江戸川区平井では、住み替えを機に賃貸併用住宅を売りたいというオーナー様から、賃貸の2戸を入居者の方がそのまま住み続けられる形で買い取りました（事例を見る）。
③ 借地の上の物件や、権利が複雑な物件も
借地権・底地・共有持分などの権利調整を426件（うち借地権の買取258件、底地74件）手がけてきました。江戸川区東葛西では、木造戸建て2棟が建つ約135坪の借地権を建物ごと買い取り、全室賃貸の長屋アパートとして再生しています（事例を見る）。共有名義の物件は共有持分買取でもご相談をお受けしています。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ
自社で直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。ご契約で決めた金額で確実に売却でき、契約不適合責任も免責とするのが基本です。相続した物件で登記や税金の手続きが必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介します。
収益物件の買取に関するよくある質問
Q. 入居者がいるままでも収益物件は買い取ってもらえますか？
A. 買い取ってもらえます。入居者がいるまま売るオーナーチェンジでは、賃貸人の立場が建物と一緒に買主に移るため、入居者の同意は必要ありません。入居者は今までどおり住み続け、家賃の支払い先が変わるだけです。
Q. 収益物件の買取価格は、仲介と比べてどのくらいですか？
A. 仲介で一般の投資家に売る場合の相場の7〜9割程度が目安です。買取業者は修繕や空室対策、再販までの費用とリスクを見込むためです。その代わり、仲介手数料がかからず、早く確実に売れ、現況のまま引き渡せるといった利点があります。
Q. 信頼できる買取業者かどうかは、どう見分けますか？
A. 免許番号を国土交通省の企業情報検索で、行政処分の履歴をネガティブ情報等検索サイトで確認しましょう。そのうえで、想定した賃料や利回りなど査定の根拠を数字で示してくれるか、減額の条件を書面にしてくれるか、似た物件の買取事例があるかを確かめます。
Q. サブリース契約が付いた物件でも売れますか？
A. 売れます。ただし、サブリース会社は法律上の借主にあたるため、オーナー側から解約するのは簡単ではなく、売却後もサブリース契約は買主に引き継がれるのが原則です。サブリース賃料が相場より低い場合は評価が下がりやすいため、契約内容を事前に確認しておきましょう。
Q. 空室が多い物件や築古の物件でも買い取ってもらえますか？
A. 買い取ってもらえます。今の家賃収入が少ない分、収益での評価は下がりますが、立地や土地の価値、空室を埋めた場合の伸びしろ、建て替えなどの再生の余地も評価されます。法定耐用年数を過ぎて融資がつきにくい物件ほど、買取が向いています。
Q. 収益物件を売るとき、敷金や家賃はどう精算しますか？
A. 家賃と固定資産税は、引き渡し日を境に日割りで精算します。入居者に敷金を返す義務は買主に引き継がれるため、預かっている敷金に相当する額を売買代金から差し引いて精算するのが一般的です。
Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。
A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
収益物件の買取は、業者によって得意な物件タイプや対応の姿勢が違うため、提示された金額だけで決めると思わぬトラブルにつながることがあります。免許や実績を確かめ、査定の根拠を数字で確認することが、納得できる取引の第一歩です。
- 買取なら、入居者がいるまま、空室や修繕が必要な状態のままでも売れる
- 価格は収益還元法が基本で、相場の7〜9割程度が目安
- 免許は国土交通省の企業情報検索、処分歴はネガティブ情報等検索サイトで確認できる
- 高い金額を示したあとの減額や、即決を迫る手口に注意し、根拠と減額の条件を書面で確認する
- 一棟物件・区分マンション・借地の物件では、確認すべき資料や着眼点が違う
- サブリース契約や敷金の扱い、売却後の税金も事前に確認しておく
マーキュリーは、入居者のいるビルや借地の上の物件など、権利関係が複雑な収益物件を数多く買い取ってきました。他社で断られた物件も、お気軽にご相談ください。
