一棟アパートの買取ガイド｜利回りで決まる価格・空室や築古の影響と売却の注意点

一棟アパートを持っていると、「利回りが下がってきた」「空室が増えて手間がかかる」「建物が古くなって修繕費が心配」といった悩みが出てきます。区分マンションと違って一棟物件は金額が大きく、売り方によって手元に残るお金や売れるまでの期間が大きく変わります。

この記事では、一棟アパートを手放すときの考え方を、利回りによる価格の決まり方、満室と空室の違い、築古物件と融資の関係、仲介と買取の違い、売却に必要な書類と精算、税金、相続という切り口で整理します。ご自身の物件に当てはめながら読み進めてみてください。

一棟アパート買取とは？売却で押さえたい4つの論点

一棟アパート買取とは、不動産会社が一棟まるごとの物件を直接買い取る売却方法です。仲介のように買い手を探す期間がいらず、入居者がいる状態のまま取引を進められます。金額の大きい資産を、短い期間で確実に現金化したい場合に向いています。

入居者がいるまま売ることを「オーナーチェンジ」といいます。建物と一緒に賃貸人（大家）の立場が買主に移るため、入居者の同意がなくても売却できます。入居者は今までどおり住み続け、家賃の支払い先が新しいオーナーに変わるだけです。

たとえば築25年の木造アパートをお持ちの方なら、「いくらで売れるのか」「利回りはどう見られるか」「空室があると不利か」「古くても買い手はつくか」といった問いを同時に考えることになります。

論点	見るべきポイント	価格・売りやすさへの影響
利回り	家賃収入・経費・周辺の取引利回り	価格の決まり方の中心になる
入居状況	入居率・賃料の水準・滞納の有無	収益力の見え方を左右する
築年数・構造	法定耐用年数・建物の状態・検査済証の有無	買い手の融資と評価方法に影響する
土地の価値	立地・地価の動き・建て替えのしやすさ	築古物件の価格を下支えする

収益物件の売却全体の流れは一棟アパートの売却、収益物件の買取については収益物件の買取でも解説しています。

一棟アパートの相場の考え方｜地価と市況から全体像をつかむ

一棟アパートの価格は、収益力と土地の価値の両方で決まります。土地の比重が大きい一棟物件では、地価の動きが価格を下支えします。令和8年地価公示では、全国の全用途平均が+2.8%と5年連続で上昇し、東京圏の住宅地は+3.5%でした。土地の値段が高いエリアでは、建物が古くても、土地としての価値が評価されやすくなっています。

一方で、買い手の融資環境は厳しくなりつつあります。金利が上がると、買い手が求める利回りも上がり、同じ家賃収入でも価格は下がる方向に働きます。投資用ローンの審査も、物件の収益性や買い手の自己資金をより厳しく見る傾向にあります。地価が上がっていても、一棟アパートの価格が同じように上がるとは限らない点は押さえておきましょう。

情報源	わかること	使い方の目安
地価公示・路線価	土地の価格の水準と動き	土地としての価値を測る
不動産情報ライブラリ	エリアごとの実際の取引価格	近隣の取引事例を確認する
投資用物件の売り出し情報	近隣の似た物件の利回り	買い手が求める利回りの目安をつかむ
家賃相場	周辺の同じ広さ・築年数の賃料	今の賃料が適正かを確かめる

売り出し中の物件の利回りは「売主の希望価格」をもとにしたもので、実際に成約した利回りはそれより高くなるのが普通です。参考にするときは、その差を頭に入れておきましょう。売り時の考え方は収益物件の売り時で解説しています。

出典：国土交通省｜令和8年地価公示

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

一棟アパートは利回りで評価される｜収益還元の考え方

一棟アパートは、住むための家とは評価の仕方が違います。投資物件である一棟アパートは、その物件がどれだけの収益を生むか、つまり利回りを軸に評価されます。買い手は「いくらで買えば、どのくらいの利回りになるか」を見て判断します。

利回りには、大きく2種類あります。

利回りの種類	計算式	特徴
表面利回り	年間の満室想定賃料 ÷ 物件価格	手軽に計算できるが、経費や空室を考えていない
実質利回り（NOI利回り）	（年間の賃料収入 − 年間の経費）÷ 物件価格	管理費、修繕費、固定資産税、保険料などを差し引いた実態に近い数字

価格を考える基本は「収益還元法」です。年間の純収益（家賃収入から経費を差し引いた額）を、買い手が求める利回りで割り戻して価格を出します。たとえば年間の家賃収入が1,200万円、経費が240万円なら、純収益は960万円です。買い手が求める利回りが6%なら、960万円÷6%で、価格の目安は1億6,000万円になります。求める利回りが7%なら、約1億3,700万円です。

この計算からわかるとおり、家賃収入を高く保ち、経費を抑えるほど価格は上がります。また、利回りが1%違うだけで、価格は数千万円単位で変わります。賃貸借契約書や過去の収支の実績を整理しておくと、査定の根拠がはっきりし、価格の説明にも説得力が出ます。利回りの考え方は不動産投資の基本でも解説しています。

満室と空室で評価はどう変わるか｜入居状況の見極め

利回りと並んで大切なのが、入居状況です。満室の物件と空室が多い物件とでは、買い手が見込める家賃収入が違うため、価格にも差が出ます。

満室の物件は、実際に家賃収入が入っているため、収益力をそのまま価格に反映しやすいのが利点です。長く入居が続いている物件なら、その実績自体が強みになります。ただし、買い手は「その賃料が相場に合っているか」も見ます。昔からの入居者の賃料が今の相場より高い場合、退去後に下がることを見込まれ、評価が割り引かれることがあります。反対に、相場より安い賃料なら、上げる余地として評価されることもあります。

空室が多い物件は、今の家賃収入が少ないため、収益還元の評価は下がりやすくなります。とはいえ、空室を埋めれば収益が伸びる余地があるとも言えます。リフォームや募集条件の見直しで満室に近づけてから売るか、今のまま早く売るかは、かかる費用と時間、その間の収入を比べて判断しましょう。入居率の考え方は収益物件の入居率で解説しています。

また、家賃の滞納が続いている入居者や、近隣とトラブルを起こしている入居者がいる場合は、その事実を伝える必要があります。一般の買い手には敬遠されやすいため、入居者との交渉を自ら引き受けられる買取会社のほうが話を進めやすいケースもあります。

築古の一棟アパートをどう売るか｜耐用年数と融資の関係

一棟アパートを売るうえで避けて通れないのが、築年数の問題です。金融機関は、建物の「法定耐用年数」から築年数を差し引いた残りの年数を、融資期間の目安にすることが多くあります。残りの年数が短いほど融資期間も短くなり、毎月の返済が重くなるため、買い手が融資を受けにくくなります。

構造	法定耐用年数（住宅用）
木造	22年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）	27年
重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	34年
鉄筋コンクリート造	47年

たとえば築30年の木造アパートは、法定耐用年数をすでに超えているため、融資を受けにくくなります。こうした物件は、現金で買える投資家や、土地の価値に着目する事業者が主な買い手になりやすい傾向があります。

一方で、法定耐用年数を過ぎた中古物件には、買い手にとってのメリットもあります。耐用年数を過ぎた木造の建物なら、買い手は4年という短い期間で建物を減価償却できるため、所得の高い投資家から一定の需要があります。

築古物件では、建築確認どおりに建てられたことを示す「検査済証」があるかどうかも重要です。検査済証がない、増築で容積率を超えている、といった物件は、金融機関が融資を断ることが多く、買い手がさらに限られます。また、旧耐震基準の建物や、接道の条件を満たさない再建築不可の土地に建つアパートも、一般の市場では売りにくくなります。こうした物件ほど、再生のノウハウを持つ買取会社への相談が現実的です。法定耐用年数については建物の耐用年数でも解説しています。

買取でスピード現金化する｜仲介との違いを整理する

一棟アパートの売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。仲介は不動産会社が買い手を探す方法で、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。

仲介は、時間をかけて買い手を探すぶん、相場に近い価格で売れる可能性があります。一方で、一棟物件は金額が大きく、買い手の融資審査に時間がかかるため、いつ売れるかが読みにくくなります。融資が通らずに契約が白紙になることもあり、空室や築古の物件ではさらに長引きがちです。

買取は、不動産会社が直接買い取るため、買い手探しの期間も融資審査の待ち時間もいりません。空室が多い物件や、築古で融資がつきにくい物件でも、売却の見通しを立てやすいのが特徴です。また、引き渡し後に見つかった不具合について売主が責任を負う「契約不適合責任」を免除する契約にすることが多く、古い建物でも安心して手放せます。

比較項目	仲介	買取
売却までの期間	買い手・融資次第で読みにくい	短く、見通しを立てやすい
価格の水準	相場に近づきやすい	相場の7〜9割程度が目安
仲介手数料	かかる（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）	直接買取ならかからない
空室・築古	買い手探しに時間がかかりやすい	現況のまま進めやすい
契約不適合責任	売主が負うのが一般的	免除されることが多い
入居者への知られやすさ	内覧や販売活動で知られることがある	販売活動がないため知られにくい

たとえば1億円のアパートを仲介で売ると、仲介手数料は上限で約337万円（税込）かかります。買取なら、この費用がかかりません。買取では、売主と買取会社の間で決めた金額で確実に売却できますが、価格は相場より控えめになるため、提示額の根拠を確かめたうえで、一棟物件の扱いに慣れた会社を選びましょう。比較の詳細はアパートの買取と仲介の違いで解説しています。

売却に必要な書類と、決済時の精算

一棟アパートの売却では、収益や建物の状態を示す書類がそろっているほど、査定が早く、価格の根拠もはっきりします。次の書類を準備しておきましょう。

• レントロール（部屋ごとの賃料・共益費・敷金・契約期間・入居日の一覧）
• 入居者ごとの賃貸借契約書
• 過去数年分の収支がわかる資料（確定申告書の不動産所得の収支内訳書など）
• 管理会社との管理委託契約書
• 建築確認済証・検査済証、建物の図面
• 修繕の履歴（外壁・屋根・給排水管など）
• 固定資産税の納税通知書
• 登記済権利証または登記識別情報

決済のときには、次のようなお金を精算します。

精算するもの	内容
家賃	引き渡し日を境に日割りで精算し、それ以降の家賃は買主のものになる
敷金	入居者に返す義務は買主に引き継がれるため、預かっている敷金相当額を売買代金から差し引くのが一般的
固定資産税・都市計画税	引き渡し日を境に日割りで精算する（関東では1月1日起算が一般的）
ローンの残り	アパートローンが残っている場合は、売買代金で完済し、抵当権を抹消する

引き渡し後は、入居者に「オーナーが変わったこと」と「新しい家賃の振込先」を通知します。管理会社に任せている場合は、管理委託契約の解約や引き継ぎについても確認しておきましょう。

一棟アパート売却にかかる税金｜譲渡所得の基本

一棟アパートを売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に税金がかかります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。投資物件では、取得費が「購入価格から、保有中に計上した減価償却費の累計を差し引いた額」になる点に注意が必要です。

減価償却が進んでいると、「買った値段とほぼ同じ値段で売った」場合でも、計算上は利益が出て税金がかかります。一棟アパートは建物の金額が大きく、減価償却の累計も大きくなりやすいため、手元に残る金額を見誤らないよう、事前に試算しておくことが大切です。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

区分	所有期間	税率（所得税・住民税・復興特別所得税）
長期譲渡所得	5年超	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	39.63%

所有期間は「売った年の1月1日時点」で数えるため、購入から5年たっていても、年をまたがないと短期の扱いになることがあります。売る時期を少しずらすだけで税金が大きく変わる場合もあるため、確認しておきましょう。

もうひとつ見落としがちなのが消費税です。アパート経営で消費税の課税事業者になっている方（基準期間の課税売上高が1,000万円を超える方など）が売る場合、建物部分の売却代金に消費税がかかります。住宅の家賃は非課税なので多くの個人オーナーは対象外ですが、店舗や駐車場の賃料収入がある方は確認が必要です。具体的な計算は個別の事情で大きく変わるため、税理士に試算を依頼すると安心です。詳しくはアパート売却の税金で解説しています。

出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

出典：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

相続した一棟アパートを売るとき｜手続きの順序を整える

一棟アパートは、相続をきっかけに売却を考えるケースも多くあります。親が経営していたアパートを相続したものの、遠方に住んでいて管理が難しい、アパート経営の経験がない、というご相談は珍しくありません。

相続した不動産を売るには、まず名義を相続人に変える相続登記が必要です。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までに申請が必要です。

相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いをまとめてから登記や売却に進みます。一棟アパートは家賃収入を生むため、遺産分割が終わるまでの家賃を誰が受け取るのか、管理を誰が担うのかでもめやすい資産です。共有名義のまま相続すると、売却や大規模修繕のたびに全員の同意が必要になるため、売却を前提に整理するのもひとつの方法です。

相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合は、支払った相続税の一部を取得費に加えられる特例があり、売却時の税金を抑えられることがあります。相続したアパートの売却は相続したアパートの売却で詳しく解説しています。

出典：法務省｜相続登記の申請義務化

一棟アパート売却で注意したいこと｜トラブルを避ける

一棟アパートは取引額が大きいぶん、価格や条件を急いで決めると、あとで大きな後悔につながります。落ち着いて情報を確かめ、納得してから進めましょう。

まず気をつけたいのは、根拠のない価格設定です。空室や築古を理由に必要以上に安く売り急いだり、反対に収益力を高く見込みすぎたりすると、どちらも不利になります。実際の収支の実績と、周辺の取引利回りをもとに、根拠のある価格で臨みましょう。

次に、買い手への情報の伝え方です。雨漏りや設備の不具合、家賃の滞納、入居者とのトラブル、過去の事件や事故など、知っていることは正直に伝える必要があります。伝えずに売ると、あとで契約不適合責任を問われたり、契約を解除されたりすることがあります。

契約の前には、価格の前提になっている賃料や入居状況、敷金の引き継ぎ方、引き渡し後の責任の範囲、契約後に金額が変わる条件がないかを、書面で確認しておきましょう。不動産会社の免許や行政処分の履歴は、国土交通省の企業情報検索やネガティブ情報等検索サイトで確認できます。買取のトラブル事例は不動産買取でよくあるトラブルにまとめています。

出典：国土交通省｜ネガティブ情報等検索サイト

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

一棟アパートの売り方を整理したら、次はどの会社に相談するかです。マーキュリーは2004年の設立以来、東京都知事（5）第84482号の免許のもと、入居者がいる物件や権利関係が複雑な物件の買取に取り組んできました。会社の情報は会社概要でご確認いただけます。

① 入居者がいる物件も、当社がオーナーとして引き継ぎます

入居者がいるアパートやビルは、建て替えや再生をしたくても、明け渡しの話し合いが壁になりがちです。マーキュリーは、入居者がいる状態のまま物件を買い取り、オーナーになったあとで、当社自身の立場で入居者の皆さまとの話し合いを進めます。渋谷区神宮前では、事務所・住居あわせて15件が入居する古いビルを大手仲介会社様のご紹介で取得し、約6カ月で全件の明け渡しの合意を得ました（事例を見る）。渋谷区宇田川町では、6店舗が入居するビルで、30回以上の話し合いを重ねて約10カ月で合意に至っています。取り組みの詳細は立ち退き事業をご覧ください。

② 入居者の暮らしをそのままに引き継ぐことも

すべての物件で明け渡しを求めるわけではありません。江戸川区平井では、賃貸併用住宅を入居者の方がそのまま住み続けられる形で取得しました（事例を見る）。物件ごとに、入居者の方の暮らしと再生の方法を考えたうえで買い取っています。

③ 築古・再建築不可・権利が複雑な物件も

築古のアパート、再建築不可の土地に建つ建物、長屋など、一般の市場では買い手がつきにくい物件も、再生を前提に買い取っています。港区南麻布では、長年空き家になっていた長屋の一部を、隣接部分とあわせて一括で買い取り、新築住宅として再生しました（事例を見る）。共有名義、借地権、底地など、権利調整の実績は426件（うち借地権の買取258件、底地74件）にのぼります。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

マーキュリーは物件を直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。ご契約で決めた金額で確実に売却でき、買い手の融資審査を待つこともありません。相続したアパートで登記や税金の手続きが必要な場合は、提携の司法書士・税理士をご紹介し、売却と並行して進められるようサポートします。

一棟アパートの買取に関するよくある質問

Q. 入居者がいるままでも、一棟アパートは売れますか？

A. 売れます。入居者がいるまま売ることをオーナーチェンジといい、賃貸人の立場は建物と一緒に買主に移るため、入居者の同意は必要ありません。入居者は今までどおり住み続け、家賃の支払い先が変わるだけです。引き渡し後に、オーナーが変わったことと新しい振込先を通知します。

Q. 一棟アパートの買取価格はどう決まりますか？

A. 年間の家賃収入から経費を差し引いた純収益を、買い手が求める利回りで割り戻す「収益還元法」が基本です。そこに土地の価値や、建物の状態、修繕や空室対策にかかる費用などを加味して決まります。買取の場合は、相場の7〜9割程度が目安です。

Q. 空室が多いアパートでも買い取ってもらえますか？

A. 買い取ってもらえます。今の家賃収入が少ない分、収益還元での評価は下がりやすくなりますが、立地や土地の価値、空室を埋めた場合の収益の伸びしろも評価されます。満室にしてから売るか、今のまま売るかは、かかる費用と時間を比べて判断しましょう。

Q. 法定耐用年数を過ぎた木造アパートも売れますか？

A. 売れます。買い手が融資を受けにくくなるため、現金で買える投資家や、土地の価値に着目する事業者が主な買い手になります。耐用年数を過ぎた木造の建物は、買い手が4年で減価償却できるため、所得の高い投資家からの需要もあります。

Q. 一棟アパートを売るとき、敷金はどうなりますか？

A. 入居者に敷金を返す義務は買主に引き継がれます。そのため、売主が預かっている敷金に相当する額を、売買代金から差し引いて精算するのが一般的です。家賃や固定資産税も、引き渡し日を境に日割りで精算します。

Q. 一棟アパートを売ったときの税金はどのくらいですか？

A. 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%が、譲渡所得にかかります。取得費は購入価格から減価償却費の累計を差し引いた額になるため、買った値段と同じくらいで売っても税金がかかることがあります。事前に試算しておきましょう。

Q. マーキュリーの対応エリアを教えてください。

A. 東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

一棟アパートの売却では、利回りによる価格の決まり方、満室と空室の違い、築年数と融資の関係、売り方の選び方、書類と精算、税金、相続という論点を整理することがポイントです。築古や空室だけで「売れない」と決めつけず、収益力や土地の価値に目を向ければ、売り方の選択肢は広がります。

地価は上がっていても、金利の上昇で買い手が求める利回りは上がりつつあり、一棟アパートの価格が同じように上がるとは限りません。収支の実績と周辺の取引利回りをもとに、根拠のある価格で判断しましょう。

マーキュリーは、入居者がいる物件を当社がオーナーとして引き継ぎ、明け渡しの話し合いや再生まで自ら手がけてきました。築古や空室の多いアパートも、現況のまま直接買い取ります。一棟アパートの売却をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。