投資用不動産の買取｜区分・一棟・収益物件をまとめて高く手放す完全ガイド【2026年版】

投資用不動産の出口は、区分マンション・一棟アパート・収益ビルなど物件タイプによって考え方が変わります。それぞれに合った売り方を選ばないと、想定より手取りが目減りしてしまいます。

この記事では、投資用不動産「全般」の買取を主語に、利回りの評価軸、オーナーチェンジ、税金、出口戦略までを横断的に整理します。区分1戸でも一棟でも、判断の軸は共通する部分が多いものです。

買取なら、入居者がいても・残債があっても・複数物件をまとめてでも、現況のまま手放せる可能性があります。仲介で時間をかけず、短期間で現金化したい投資家に向いた選択肢といえるでしょう。

まずはご自身の物件タイプと目的を整理し、最適な出口を一緒に描いていきましょう。

投資用不動産の買取とは｜仲介との違いを物件タイプ横断で理解する

投資用不動産の売却には、大きく「仲介」と「買取」の2つの方法があります。仲介は市場で買主を探す方式で、買取は不動産会社が直接購入する方式です。投資用の区分・一棟・収益物件のいずれでも、この基本構造は変わりません。

買取の特長は、訪問査定で提示された金額が、そのまま買取価格＝手取りの基礎になる点です。仲介手数料が発生しないため、提示額をもとに資金計画を立てやすくなります。投資家にとっては、出口時期と手取り額を早期に確定できる安心感があります。

一方の仲介は、買主が見つかるまで期間が読みにくく、内見対応や入居者への配慮も必要です。確定申告の期限や次の投資のタイミングが迫っている場合、買取のスピードが効いてきます。

たとえば「期末までに区分3戸を一括で整理したい」というケースでは、まとめて買取に出すことで、売却時期を一本化できます。物件タイプが混在していても、現況のまま相談できるのが買取の強みです。

比較項目	仲介	買取
売却スピード	買主が決まるまで不確定	短期間で現金化しやすい
手取りの考え方	売却額から手数料等を差し引く	提示額がそのまま手取りの基礎
入居者・残債	状況により調整が必要	現況のまま相談しやすい
複数物件	個別に動くことが多い	まとめて相談しやすい

物件タイプ別の特徴｜区分・一棟・収益物件で出口はこう変わる

ひとくちに投資用不動産といっても、区分マンション、一棟アパート・マンション、店舗やビルなどの収益物件では、評価のされ方も買い手の層も異なります。タイプを理解しておくと、出口戦略の精度が上がります。

区分マンションは1戸単位で売買でき、流動性が比較的高いタイプです。価格も把握しやすく、初めての売却でも判断しやすい傾向があります。複数戸を持つ場合は、まとめて手放すか、一部だけ整理するかを選べます。

一棟物件は土地と建物を一体で扱うため、規模が大きく、評価には積算と収益の両面が関わります。買い手が限定されやすい分、買取での確実な出口が選ばれる場面も少なくありません。

収益ビルや店舗物件は、テナント契約の内容や用途地域が価値を左右します。専門的な見極めが必要なため、その物件タイプに強い会社を選ぶことが、納得できる出口への近道です。

• ●区分マンション：1戸単位・流動性が比較的高い・一部整理もしやすい
• ●一棟アパート/マンション：規模が大きい・積算と収益の両面で評価
• ●収益ビル/店舗：テナント契約・用途地域が価値を左右

投資用不動産の評価方法｜利回りと積算価値の二本柱

投資用不動産の価値は、主に「収益還元」と「積算」の2つの視点から評価されます。どちらか一方ではなく、両面を踏まえて総合的に判断するのが基本です。

収益還元の代表的な指標が利回りです。年間の家賃収入を物件価格で割った表面利回りはわかりやすい一方、管理費や税金などの経費を差し引いた実質利回りのほうが、実態に近い収益力を示します。出口を考える際は実質利回りを意識すると判断を誤りにくくなります。

積算価値は、土地と建物の価格を積み上げて評価する考え方です。一棟物件では土地の比率が大きく、立地が価値を支えます。区分マンションでは建物の状態や管理状況が評価に影響しやすい傾向です。

たとえば、表面利回りが高く見えても、空室や修繕費がかさめば実質利回りは下がります。逆に、立地の良い一棟は積算が下支えとなり、安定した評価につながることがあります。市況の背景として、不動産価格指数ではマンション（区分所有）が222.2（2010年平均＝100、令和7年9月分・対前月比0.1%増）と高い水準にあり、住宅地も120.7となっています。エリア別の成約相場は不動産情報ライブラリ等でご確認ください。

出典：国土交通省｜不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

オーナーチェンジ｜入居者がいるまま売るときのポイント

入居者が住んだままの状態で売却することを、オーナーチェンジといいます。投資用不動産では一般的な売り方で、賃貸契約を引き継いだまま所有者だけが替わる仕組みです。

オーナーチェンジの利点は、家賃収入を生み続けながら売却を進められる点にあります。空室にしてから売る必要がなく、収益が途切れません。買主にとっても、購入直後から賃料が入るため、検討が進みやすい面があります。

注意したいのは、入居者がいる状態では室内の内見が原則できないことです。そのため、現況の確認や賃貸契約・賃料の書類整備が重要になります。レントロールや契約書をそろえておくと、評価がスムーズに進みます。

たとえば、満室の一棟アパートをオーナーチェンジで買取に出せば、入居者に退去を求めることなく、現況のまま手放せます。成約動向の傾向はREINSの市場統計も参考になります。買取であれば、入居者対応や引き継ぎの調整も含めて相談できるのが利点です。

出典：東日本不動産流通機構（REINS）｜不動産市場動向（統計）
https://www.reins.or.jp/library/

投資用不動産の売却にかかる税金｜譲渡所得の基本

投資用不動産を売って利益が出た場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算するのが基本です。

税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡か、5年以下の短期譲渡かで、適用される税率が異なります。短期のほうが税率は高く設定されています。短期での売却を検討する際は、税負担を踏まえた手取りの試算が欠かせません。

投資用不動産はマイホーム向けの特例（3,000万円の特別控除）の対象外となるのが原則です。居住用とは扱いが異なるため、控除を前提にした計算をしないよう注意しましょう。

たとえば、購入から3年で区分マンションを売る場合は短期譲渡となり、税率が高くなります。出口のタイミングを5年超に調整するだけで、税負担が変わるケースもあります。正確な税額や適用関係は、必ず国税庁の情報や税務署・税理士でご確認ください。

出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

投資用不動産の出口戦略｜利回り・市況・残債から売り時を読む

出口戦略とは、いつ・どの方法で物件を手放すかをあらかじめ描いておくことです。投資は買って終わりではなく、売って利益を確定させるまでが一連の流れといえます。

売り時を判断する材料は主に3つあります。実質利回りの低下、市況の変化、そしてローン残債の状況です。これらを組み合わせて、保有を続けるか出口に向かうかを見極めます。

利回りが下がってきたら、修繕費の増加や賃料の下落が背景にあるかもしれません。市況については、不動産価格指数や地価公示などの全国指標が参考になります。令和7年地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しました。残債は、売却額で完済できるアンダーローンか、不足が生じるオーバーローンかで戦略が変わります。

たとえば、利回りが低下し残債も完済できる見込みなら、価格が堅調なうちに買取で出口を取る判断も合理的です。複数物件を持つ場合は、タイプ別に優先順位を付けて段階的に整理する方法もあります。

出典：国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html

ローン残債がある投資用不動産の売却

ローンが残っている投資用不動産でも、売却は可能です。重要なのは、売却額で残債を完済できるかどうかという点です。

売却額が残債を上回る状態をアンダーローンと呼びます。この場合、売却代金で完済し、手元に資金を残せる可能性があります。出口としては動きやすい状態です。

反対に、売却額が残債を下回る状態がオーバーローンです。このときは不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談する必要があります。無理に保有を続けるより、早めに方針を決めるほうが選択肢は広がります。

金利動向もローン判断の背景になります。金利が上がる局面では返済負担が増えるため、出口の検討を前倒しする投資家もいます。たとえば、変動金利で複数物件を保有している場合、金利環境を踏まえて一部を買取で整理し、ポートフォリオを軽くする考え方もあります。

出典：日本銀行｜金融システムレポート
https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/index.htm

投資用不動産の買取でよくある悩みと対処

投資用不動産の売却では、物件タイプを問わず共通する悩みがあります。ここでは代表的なケースと、その向き合い方を整理します。

ひとつは「複数物件をまとめて整理したい」という相談です。区分と一棟が混在していても、買取ならまとめて査定・現金化を相談できます。売却時期を一本化でき、確定申告も整理しやすくなります。

もうひとつは「収益が落ちてきた物件をどうするか」という悩みです。空室が続く、修繕費がかさむといった物件は、保有コストが利益を圧迫します。買取で早期に出口を取り、資金を次の投資に回す判断もあります。

相続で投資用不動産を引き継いだケースも増えています。2024年4月から相続登記の申請が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。たとえば、遠方の収益物件を相続して管理が難しい場合、登記を整えたうえで買取に出すワンストップの相談が有効です。

出典：法務省｜相続登記の申請義務化
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

投資用不動産売却の注意点｜業者選びとトラブル回避

投資用不動産の売却では、安心して任せられる会社を選ぶことが何より大切です。査定額の根拠を確認し、その物件タイプに強い会社を選ぶ姿勢が、後悔しない出口につながります。

注意したいのは、根拠のはっきりしない高額提示や、契約を急がせる対応です。国民生活センターも、不動産売却に関するトラブルへ注意を呼びかけています。提示額の内訳や評価の考え方を、納得できるまで確認しましょう。

また、依頼先が宅地建物取引業の免許を持つ正規の業者かどうかも、事前に確かめておくと安心です。免許の有無や行政処分歴は、国土交通省の業者検索で確認できます。

たとえば、相場とかけ離れた高値を示されたら、その根拠を具体的に尋ねてみましょう。説明が曖昧な場合は慎重に判断し、評価の透明性を重視する会社を選ぶことが、トラブル回避の基本です。

出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
国土交通省｜建設業・宅建業者等企業情報検索
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

投資用不動産は、権利関係や入居状況、相続など、物件ごとに事情が異なります。マーキュリーは、区分から一棟、収益物件まで、あらゆるタイプの出口に向き合ってきました。

①複雑な権利関係の調整

共有持分や借地、テナントとの契約関係など、権利が入り組んだ投資用不動産にも対応します。一般の流通では敬遠されがちな物件でも、現況のまま相談できるのが強みです。専門的な調整を引き受け、出口まで伴走します。

②再建築不可・訳あり物件の再生

再建築不可や旧耐震、長期空室といった「訳あり」の収益物件も、価値を見出して買い取ります。市場で売りにくい物件こそ、再生の視点で評価できるのが当社の特長です。手放せず悩んでいた物件も、出口が見えてきます。

③相続対策のワンストップ対応

相続で引き継いだ投資用不動産は、登記や税の手続きが複雑になりがちです。マーキュリーは相続登記の整理から買取までを一括で相談でき、窓口を一本化できます。遠方の物件や複数物件の整理も、まとめてお任せいただけます。

④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

マーキュリーは直接買取のため、仲介手数料がかかりません。訪問査定で提示した金額が、そのまま買取価格＝手取りの基礎になります。手取り額を早期に確定でき、次の投資計画も立てやすくなります。

よくある質問｜投資用不動産の買取 Q&A

投資用不動産の買取について、よく寄せられる質問にお答えします。

Q. 区分と一棟をまとめて売却できますか

はい、まとめてご相談いただけます。物件タイプが混在していても、現況のまま一括で査定でき、売却時期を一本化できます。複数物件の整理を一度に進めたい投資家の方に向いた方法です。

Q. 入居者がいても買い取ってもらえますか

はい、入居者がいるオーナーチェンジの状態でも買取は可能です。賃貸契約を引き継いだまま手放せるため、退去を求める必要はありません。レントロールや契約書をご用意いただくと、評価がスムーズに進みます。

Q. ローンが残っていても売れますか

売却額で残債を完済できるアンダーローンであれば、出口は取りやすい状態です。オーバーローンの場合も、不足分の扱いを含めてご相談いただけます。まずは現状を整理することから始めましょう。

Q. 査定額はそのまま手取りになりますか

マーキュリーは直接買取のため、仲介手数料はかかりません。訪問査定で提示した金額が、そのまま買取価格＝手取りの基礎になります。税金などの負担は別途生じますが、提示額をもとに資金計画を立てやすくなります。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

投資用不動産の出口は、区分・一棟・収益物件といったタイプごとに最適解が変わります。利回りや積算による評価、オーナーチェンジ、税金、残債、市況を総合的に踏まえ、ご自身の目的に合った方法を選ぶことが大切です。

買取なら、入居者がいても・残債があっても・複数物件をまとめてでも、現況のまま短期間で現金化を目指せます。提示額がそのまま手取りの基礎になるため、次の投資計画も描きやすくなります。

マーキュリーは、あらゆるタイプの投資用不動産に向き合い、価値ある未来へとつなぎます。権利調整や相続、訳あり物件まで、まずはお気軽にご相談ください。