「マンションが3,000万円で売れたら、税金はいくら取られるのだろうか」。売却を検討し始めた方から、最も多くいただくご質問のひとつです。手取り額が読めなければ、住み替えの資金計画も立てられません。
先に結論を申し上げると、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。課税の対象になるのは、売却価格から購入にかかった費用と売却の経費を差し引いた「譲渡所得」です。ここがマイナスであれば、税金はかかりません。
この記事では、マンション売却でかかる税金の全体像から、譲渡所得の計算方法、所有期間による違い、使える特例、確定申告の進め方までを順に整理します。
税金の仕組みは、知っているかどうかで手元に残る金額が変わる領域です。売る前に押さえておけば、売却の時期を調整するといった打ち手も取れます。まずは全体像から確認していきましょう。
マンション売却でかかる税金の全体像
マンションを売ったときにかかる税金は、ひとつではありません。ただし、金額が大きく動くのは譲渡所得に対する課税のみで、それ以外は比較的小さな負担です。
| 税金の種類 | 課税されるタイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 売却した翌年の確定申告 | 売却益が出た場合のみ課税。他の所得と分けて計算する |
| 復興特別所得税 | 同上 | 所得税に上乗せして課される |
| 印紙税 | 売買契約時 | 売買契約書に貼付する。契約金額に応じて決まる |
| 登録免許税 | 決済時 | 住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記に必要 |
| 消費税 | 決済時 | 個人が自宅を売る場合、建物部分にも課税されない |
譲渡所得に対する課税は、給与所得などとは合算せずに計算します。これを分離課税といいます。会社員の方が売却益を得た場合でも、給与の税率が上がるわけではありません。
一方で、売却益が出なければ譲渡所得税も住民税もかかりません。購入時より安く売れたケースでは、そもそも課税されないことになります。とくに築年数が経過したマンションでは、このパターンも珍しくありません。
たとえば、2,500万円で購入したマンションを2,000万円で売却した場合、譲渡所得はマイナスとなり、譲渡所得税・住民税は発生しません。ただし印紙税や抵当権抹消の費用は必要です。
譲渡所得の計算方法と取得費の考え方
税額を知るには、まず譲渡所得を求める必要があります。計算式そのものは、けっして複雑ではありません。
譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて求めます。取得費はそのマンションを買ったときにかかった費用、譲渡費用は売るためにかかった費用です。
取得費に含められるのは、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税などです。リフォームや設備の交換にかけた費用も、資本的支出にあたるものは加えられます。
ここで見落としやすいのが、建物部分の減価償却です。マンションの取得費のうち建物にあたる部分は、経過年数に応じて目減りしていきます。購入時の金額をそのまま取得費として使えるわけではないため、想定より譲渡所得が大きく出ることがあります。土地部分は減価償却の対象外です。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費などが含まれます。一方、引っ越し代や家具の購入費は譲渡費用になりません。
購入時の契約書を紛失していて取得費がわからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。ただし、実際の取得費より低くなることがほとんどで、その分だけ譲渡所得が大きく計算されます。契約書や領収書は、可能なかぎり探しておきたいところです。
たとえば、購入時の資料が見つからず概算取得費を使った結果、本来は納税額がわずかで済んだはずのケースで、大きな課税が生じたという例があります。売却を決めたら、まず書類の確認から始めるのが得策です。
所有期間で変わる税額｜長期譲渡と短期譲渡
譲渡所得が同じ金額でも、そのマンションをどれだけの期間持っていたかによって、納める税額は変わります。ここは売却時期の判断に直結する部分です。
区分は所有期間で決まります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として扱われます。長期のほうが適用される税率は低く、短期は高く設定されています。
注意したいのは、起算点が「売却した年の1月1日」である点です。購入から実際に5年が経過していても、その年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期として扱われます。年をまたぐかどうかで税負担が変わるため、売却時期の調整が有効な場面があります。
さらに、マイホームとして所有期間が10年を超える場合には、軽減税率の特例が用意されています。後述する3,000万円の特別控除と併用できるため、長く住んだ自宅ほど税負担を抑えやすい仕組みです。
たとえば、2021年3月に購入したマンションを2026年6月に売却する場合、購入から5年3か月が経過しています。しかし2026年1月1日時点では4年10か月であり、短期譲渡所得として扱われます。売却を数か月ずらすだけで扱いが変わる、という一例です。
マンション売却で使える主な特例
税負担を抑える仕組みは、いくつも用意されています。自分のケースで使えるものを把握しておきましょう。
| 特例 | 主な要件 | 効果 |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除 | 自分が住んでいたマイホームであること | 譲渡所得から3,000万円を差し引ける |
| 軽減税率の特例 | マイホームで所有期間10年超 | 長期譲渡よりさらに税率が下がる。3,000万円控除と併用可 |
| 取得費加算の特例 | 相続税を納め、相続開始から3年10か月以内に売却 | 納めた相続税の一部を取得費に加算できる |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 一定要件を満たすマイホームで売却損が出た場合 | 他の所得と相殺し、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せる |
最も影響が大きいのは3,000万円の特別控除です。マイホームとして住んでいたマンションであれば、譲渡所得から3,000万円を差し引けます。多くのケースでは、これだけで課税されない水準まで下がります。
ただし、賃貸に出していた投資用マンションは対象外です。また、住まなくなってから売却するまでの期間にも要件があるため、住み替えの順序には注意が必要です。
相続したマンションを売る場合には、取得費加算の特例が使える可能性があります。相続税を納めていることが前提で、相続開始からの期限も定められています。適用できれば取得費が増え、譲渡所得を圧縮できます。
なお、これらの特例は自動的に適用されるものではありません。確定申告をして初めて使えます。控除の結果として納税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）
税金以外にかかる費用と手取りの考え方
手取り額を見積もるには、税金だけでなく売却にともなう費用も差し引く必要があります。ここを見落とすと、資金計画が狂います。
仲介でマンションを売る場合、仲介手数料が発生します。これは売却価格に連動するため、価格が高いほど負担も大きくなります。加えて、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消の登記費用、司法書士への報酬も必要です。
マンション特有の費用として、管理費と修繕積立金の精算があります。引き渡し日を基準に日割りで清算するのが通例です。また、売却を有利に進めるためにハウスクリーニングを行う場合、その費用も見込んでおきます。
一方、直接買取であれば仲介手数料はかかりません。買主を探す工程がないためです。訪問査定で提示された金額から、抵当権抹消などの実費を除いた分が、そのまま手元に残ります。
相場観をつかむ材料としては、国土交通省の不動産価格指数が参考になります。直近ではマンション（区分所有）が222.2という水準です（2010年平均を100とした値）。実際の成約価格は、不動産情報ライブラリで地図から確認できます。
たとえば、売却価格3,000万円で仲介手数料と諸費用が100万円ほどかかり、譲渡所得が3,000万円控除の範囲に収まったケースでは、税金は生じず、手取りは約2,900万円という計算になります。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
確定申告の流れと必要書類
売却益が出た場合、あるいは特例を使う場合には、確定申告が必要です。会社員の方でも、この申告はご自身で行うことになります。
申告するのは、売却した翌年の申告期間です。譲渡所得の内訳書を作成し、確定申告書とあわせて提出します。納付も同じ期間内に行います。
必要になる主な書類は次のとおりです。売買契約書の写し（購入時・売却時の両方）、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、そして本人確認書類です。3,000万円控除を使う場合は、住民票など居住していたことを示す書類も求められます。
とくに重要なのが、購入時の売買契約書です。取得費を証明する唯一の資料であり、これがないと概算取得費で計算せざるを得なくなります。手元にない場合は、購入した不動産会社や金融機関に写しが残っていないか問い合わせてみてください。
譲渡所得がマイナスで、特例も使わないのであれば、申告は不要です。ただし、譲渡損失の繰越控除を使うのであれば申告が必要になります。判断に迷う場合は税務署か税理士に確認するのが確実です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
相続・離婚・投資用などケース別の考え方
置かれている状況によって、使える特例も注意点も変わります。代表的なパターンを整理します。
相続したマンションを売る場合
まず登記名義を相続人へ移す必要があります。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。税務面では、相続税を納めていれば取得費加算の特例を使える可能性があります。
離婚にともなって売る場合
財産分与として不動産を分ける場合と、売却して現金を分ける場合とで扱いが異なります。売却する場合、名義人が譲渡所得を申告します。共有名義であれば、それぞれの持分に応じて各自が申告することになります。
投資用マンションを売る場合
3,000万円の特別控除は使えません。加えて、賃貸期間中に計上してきた減価償却費の分だけ取得費が目減りしており、譲渡所得が大きく出やすい構造です。入居者がいる状態でも売却できますが、税負担の見込みは事前に確認しておきましょう。
住み替えで買換える場合
売却と購入の順序によって、使える特例が変わります。売却損が出た場合の繰越控除には、新たに住宅ローンを組むことなどの要件があります。買換えを前提とするなら、契約前に条件を確認しておくと安心です。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
税金の見込みが立たないまま売却を進めると、後から資金が足りなくなることがあります。事情ごと引き受けられる相手を選ぶことが、結果として手取りを守ります。
① 権利調整に対応
共有名義、相続人が複数いる、離婚にともなう持分の整理といった状態でもご相談いただけます。権利関係を解きほぐしたうえで買い取ります。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
旧耐震のマンション、事故のあった住戸、管理状態に問題のある物件も対象です。一般の市場で敬遠される条件でも、再生を前提に評価いたします。
③ 相続対策をワンストップで
相続登記が済んでいない、相続人の間で話がまとまらないといった段階からご相談いただけます。司法書士や税理士と連携し、登記から売却までを一括して進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
買主を探すのではなく、当社が直接買い取ります。仲介手数料はかからず、訪問査定で提示した金額がそのまま手取り額になります。手取りが読めるため、納税分を見込んだ資金計画が立てやすくなります。
マンション売却の税金に関するよくある質問
税金について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
売却して損が出た場合も申告は必要ですか
特例を使わないのであれば申告は不要です。ただし、譲渡損失の繰越控除を利用するのであれば確定申告が必要になります。
購入時の契約書をなくしましたが取得費はどうなりますか
売却価格の5%を概算取得費として使えます。ただし実際の取得費より低くなることが多く、譲渡所得が大きく計算される点に注意が必要です。
3,000万円控除は投資用マンションにも使えますか
使えません。自分が住んでいたマイホームが対象で、賃貸に出していた物件は対象外です。
住民税はいつ支払うことになりますか
確定申告の内容にもとづき、売却した翌年度の住民税として課されます。所得税とは納付の時期が異なります。
相続したマンションで登記が済んでいませんが売れますか
名義を移してからでなければ売却できません。ただし登記の準備と査定は並行して進められますので、その段階からご相談いただけます。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
マンション売却の税金は、売却価格ではなく譲渡所得にかかります。仕組みを理解し、使える特例を確認しておけば、手取り額の見通しは立てられます。
- ●課税対象は売却価格ではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得
- ●建物部分は減価償却で取得費が目減りしており、想定より譲渡所得が出やすい
- ●所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定する。年をまたぐ判断が税額を左右する
- ●マイホームなら3,000万円の特別控除が使える。投資用は対象外
- ●特例は確定申告をして初めて適用される。納税額がゼロでも申告は必要
税金の見込みも含めて手取りを把握したうえで売却を進めたい方、相続や離婚で権利の整理が必要な方も、マーキュリーは直接買取で承ります。「まず今いくらになるのか知りたい」という段階でも構いません。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
