マンションリノベーションのメリット・デメリット｜費用の目安・注意点・耐震基準と買取再販まで解説

「新築マンションは高すぎるけれど、好きな街に住みたい」「間取りも内装も自分好みにしたい」——こうした希望をかなえる方法として、中古マンションを買ってリノベーションする人が増えています。
この記事では、マンションリノベーションが注目される理由、メリットとデメリット、費用の目安や流れ、耐震基準の見方、そして持っているマンションを売る側から見た「買取再販」まで、まとめて解説します。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームに法律上の明確な定義はありませんが、一般的には次のように使い分けられています。

以前は、古くなった住まいをリフォームで元に戻すのが一般的でしたが、今は多くの企業がリノベーション事業に参入し、中古住宅を買ってリノベーションする暮らし方が広く知られるようになりました。マンションの共用部分の修繕との違いは修繕と改修の違いとは？で解説しています。

マンションリノベーションが注目される理由

日本ではこれまで「家を買うなら新築」という考え方が根強く、欧米に比べて中古住宅の市場が小さい傾向がありました。しかし近年は、中古マンションを買ってリノベーションする選択が一般的になりつつあります。主な理由は次のとおりです。

• 新築マンションの価格高騰：都心部を中心に新築マンションの価格が大きく上がり、多くの人にとって手が届きにくくなっています。中古なら同じ予算で立地や広さの選択肢が広がります。
• 暮らし方の多様化：共働きで子どもを持たない夫婦（DINKs）や単身世帯、在宅勤務の広がりなど、ライフスタイルが多様になりました。広い庭付きの一戸建てより、通勤や買い物に便利な駅近のマンションを選び、間取りを自分たちの暮らしに合わせたいという人が増えています。
• 中古マンションのストックの増加：首都圏で取引される中古マンションの平均築年数は28年を超えています（東日本レインズ、2026年9月）。築年数が進んだ物件ほど、リノベーションで価値を高める余地があります。
• 環境への意識の高まり：今ある建物を活かすことは、建て替えに比べて資源の消費や廃棄物を減らせるため、持続可能な選択として注目されています。

最新の中古マンション市場の動向は首都圏中古マンション、9月の成約件数が22.7%減でも紹介しています。

マンションリノベーションのメリット

ここでは、「リノベーションを前提に中古マンションを買う」場合のメリットも含めて解説します。

① 間取りや内装を自分好みにできる

建物の構造は活かしながら、間取りやデザインを自由に考えられます。家事がしやすい回遊型の間取り、在宅勤務用のワークスペース、無垢材や漆喰などの自然素材を使った内装、海外のような雰囲気のインテリアなど、自分たちの暮らしに合った住まいをつくれます。

② 新築より費用を抑えやすい

一般的に、中古マンションを買ってリノベーションするほうが、同じ立地・広さの新築マンションを買うより総額を抑えられます。内装がすでに決まっている新築を買うのではなく、建物は中古で安く手に入れ、浮いた予算を自分の好みの内装に使う、という考え方です。

③ 立地の良いマンションを選びやすい

新築マンションを建てるには広い土地が必要ですが、都心部や駅の近くは、すでに建物が建ち並んでいて、再開発でもない限りまとまった用地はなかなか出てきません。新築にこだわると、立地の選択肢が限られてしまいます。
中古なら選択肢がぐっと広がります。駅近の物件は築年数が古いこともありますが、リノベーションで内装を新築同様に仕上げることもできます。
また、実際の建物や共用部分の管理状態、住んでいる人の雰囲気、周りの環境を内覧で確かめてから買えるのも、図面やモデルルームで判断する新築にはない安心材料です。

④ 新築より価格の下落リスクが小さい傾向

新築マンションは、人気エリアを除けば、入居した時点で「中古」になり、価格が下がるのが一般的です。一方、中古マンションはすでに市場で相場が形成されているため、新築に比べると購入後の値下がり幅は小さい傾向があります。
ただし、価格は需給や金利、地域の事情によって大きく動きます。2026年に入ってからは首都圏の中古マンションの成約価格が前年を下回る月が続いており、「中古なら値下がりしない」とは言い切れません。管理状態の良い物件を選び、リノベーションで住まいの質を保つことが、資産価値を守ることにつながります。

⑤ 環境にやさしい

今ある建物を使い続けることで、新築に必要な資材やエネルギーの消費、解体による廃棄物を減らせます。断熱性能を高めるリノベーションなら、光熱費や二酸化炭素の排出も抑えられます。

マンションリノベーションのデメリット・注意点

メリットとデメリットの両方を知ったうえで、自分に合った選択かどうかを考えましょう。

① 解体してから問題が見つかり、費用が増えることがある

中古住宅なので、壁や床を解体してみて初めて、給排水管の劣化や下地の傷みなどが見つかることがあります。その場合は補修や交換が必要になり、追加の費用がかかります。予算には1〜2割程度の余裕を持たせておくと安心です。
また、解体を伴うリノベーションでは、工事の前にアスベスト（石綿）の事前調査が義務づけられています。特にアスベストが使われていた時期（2006年9月より前）に着工した建物では、含まれていれば除去などの費用が別にかかります。マンションは戸建てに比べてシロアリや雨漏りの心配は少ないものの、こうしたリスクは想定しておきましょう。

② 建物の構造による制限がある

柱や梁、構造壁など建物の骨組みは変えられないため、希望する工事ができない場合があります。

• ラーメン構造と壁式構造：柱と梁で建物を支えるラーメン構造は間取りを変えやすい一方、壁で支える壁式構造（低層の古いマンションに多い）は、取り壊せない壁が多く、間取り変更の自由度が下がります。
• 水回りの移動：床下に配管スペースのある「二重床」なら比較的移動しやすいですが、床のコンクリートに直接仕上げる「直床」では、排水の勾配が取れず、キッチンや浴室、トイレの位置をほとんど動かせないことがあります。
• 電気容量やガス：建物全体の電気容量によっては、IHや食洗機などを増やせない場合があります。

リノベーションを前提に物件を探すなら、購入前に施工会社に図面を見てもらい、希望する工事ができるか確認しておくのが確実です。

③ 管理規約による制限がある

マンションには、各住戸の内部である「専有部分」と、エントランスやエレベーター、廊下、階段など区分所有者全員で持っている「共用部分」があります。リノベーションできるのは原則として専有部分だけです。
窓ガラスやサッシ、玄関ドア、バルコニーは、住んでいる人が専用で使っていても共用部分にあたるため、勝手に交換できません。隣り合う2戸を持っていても、その間の戸境壁は共用部分なので、壊してつなげることはできません。
専有部分の工事でも、管理規約で次のようなルールが定められていることがあります。

• フローリングの遮音等級（LL-45以上など）の指定
• 工事前の管理組合への申請・承認、近隣住戸への周知
• 工事できる曜日や時間帯

購入前に管理規約や使用細則を必ず確認しましょう。

④ 耐震性は自分だけでは高められない

マンションの耐震補強は建物全体の工事になるため、戸建てのように個人で行うことはできません。新耐震基準を満たしているか、旧耐震の場合は耐震診断や補強が行われているかを確認しましょう。あわせて、管理会社や管理組合に、修繕の履歴、長期修繕計画、修繕積立金の残高を問い合わせておくと、将来の負担や管理の状態がわかります。

⑤ 入居までに時間がかかる

物件探しから設計、工事まで、入居までには半年から1年程度かかるのが一般的です。工事期間中は、今の住まいの家賃と新居のローンが重なることもあります。

費用の目安と流れ

フルリノベーションの費用の目安

住戸全体を一新するフルリノベーションの費用は、1㎡あたり10万〜20万円程度が一つの目安と言われています。70㎡のマンションなら、700万〜1,400万円程度です。間取り変更の規模、設備や内装材のグレード、配管の更新の有無などで大きく変わります。部分的なリフォームなら、キッチンの交換で100万円前後、浴室の交換で100万円前後が目安です。

リノベーションの流れ

1. 情報収集・予算の決定：物件価格とリノベーション費用を合わせた総予算を決めます。
2. 物件探し・施工会社への相談：希望の工事ができる物件か、購入前に施工会社に確認します。物件探しとリノベーションを一つの会社でまとめて頼める「ワンストップ」のサービスもあります。
3. 物件の購入・ローンの手続き：物件の売買契約と、ローンの申し込みを行います。
4. 設計・見積もり・工事請負契約：プランと仕様を決め、工事の契約を結びます。
5. 管理組合への申請・工事：管理組合の承認を得てから着工します。工事期間は2〜4ヶ月程度が目安です。
6. 完成・引き渡し：仕上がりを確認し、入居します。

ローン・減税・補助金

• 住宅ローン（リノベーション費用一体型）：物件の購入費とリノベーション費用をまとめて住宅ローンで借りられる商品があります。リフォームローンより金利が低いことが多いですが、物件購入の時点で工事の見積もりが必要になるなど、段取りが重要です。
• リフォームローン：工事費用だけを借りるローンで、担保なしで借りやすい一方、金利は住宅ローンより高めです。
• 住宅ローン減税：中古住宅の購入や一定のリフォームでも、要件を満たせば住宅ローン減税を受けられます。1982年以降に建築された物件（新耐震基準とみなされるもの）が対象で、それ以前の物件は耐震基準への適合を証明する書類が必要です。
• 補助金：断熱窓への交換や省エネ設備の導入など、国や自治体の補助金を使える工事もあります。年度ごとに制度や予算が変わるので、着工前に確認しましょう。

住宅ローン金利の動きはフラット35、2026年10月の金利でも紹介しています。

旧耐震基準と新耐震基準

中古マンションを選ぶとき、多くの人が気にするのが耐震性です。耐震基準には、1981年の建築基準法改正を境に「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。

1995年の阪神・淡路大震災では、旧耐震基準の建物に大きな被害が集中した一方、新耐震基準の建物の被害は比較的少なかったことが報告されています。
なお、旧耐震かどうかは「建築確認を受けた日」で決まります。竣工日が1981年6月以降でも、確認がそれ以前なら旧耐震の場合があるので、建築確認日を確認しましょう。マンションの寿命についてはマンションの耐用年数は何年？もご覧ください。

旧耐震基準のマンションのメリット・デメリット

旧耐震基準のマンションは価格が比較的安く、固定資産税評価額も低めなので、固定資産税・都市計画税の負担も軽い傾向があります。都心の好立地に建っている物件も多く、リノベーションの素材として選ぶ人もいます。
一方で、耐震性への不安は残ります。耐震診断や補強が行われていない場合、住宅ローンの審査が厳しくなったり、フラット35や住宅ローン減税を使えなかったりすることがあります。将来売るときにも買い手が限られやすい点に注意が必要です。
また、老朽化したマンションでは建て替えなどの再生が課題になります。2026年4月施行の改正区分所有法では、耐震性が不足するマンションなどについて、建て替えや建物・敷地の一括売却を決める要件が、区分所有者の5分の4以上から4分の3以上に緩和されました（参考：マンション建て替えは築何年？）。

新耐震基準のマンションのメリット・デメリット

新耐震基準のマンションは、耐震性が高いことに加えて、フラット35や住宅ローン減税などの制度を使いやすい（その他の要件あり）のがメリットです。価格は旧耐震より高めですが、それは築年数の新しさや耐震性の高さを反映したものなので、一概にデメリットとはいえません。
安心して長く住むことを重視するなら、基本的には新耐震基準のマンションを選ぶのがおすすめです。

マンションを売る側から見た「買取再販」

リノベーション需要の高まりとともに、「買取再販」という事業も伸びています。買取再販とは、不動産会社が中古マンションを買い取り、リノベーションしてから改めて販売する事業です。買う人にとっては、工事の手間なくリノベーション済みの住まいを手に入れられ、売る人にとっても多くのメリットがあります。ここでは、売る人の立場から見ていきます。

買取再販で売るメリット

今の状態のまま売れる

仲介で一般の買主を探す場合、目立つ汚れや設備の故障があると、直してからでないと売れにくくなります。買取再販の会社は購入後にリノベーションする前提なので、クリーニングや修繕をしておく必要はありません。家具などの残置物をそのまま引き取ってくれる会社もあります。

早く現金化できる

仲介では、買主が見つかるまでに早くて2〜3ヶ月、契約から引き渡しまでにさらに1〜2ヶ月かかるのが一般的です。買取なら条件がまとまればすぐに契約でき、1ヶ月程度で現金化できることもあります。内覧の対応も不要で、買主の住宅ローン審査が通らずに話が流れる心配もありません。
2026年に入って首都圏の中古マンションは在庫が5万件を超え、成約件数が前年を下回る状況が続いています。売り出しても買主が見つかるまで時間がかかりやすい局面では、買取のスピードが生きてきます。

仲介手数料がかからない

仲介で売ると仲介手数料がかかりますが、買取なら不動産会社が直接の買主なので不要です。たとえば5,000万円の物件なら、仲介手数料の上限は5,000万円×3％＋6万円＝156万円（税込171万6,000円）です。

売った後の責任を負わずに済むことが多い

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と合っていなかった場合に、売主が知らなかったとしても負う責任のことです。不動産会社に売る場合は、建物の状態を織り込んで価格を決めるため、この責任を免除する特約で契約するのが一般的です。売却後に設備の故障などが見つかっても、修理代を求められるといったトラブルを避けられます（売主が知っていて伝えなかった不具合は除きます）。

周囲に知られずに売れる

インターネットやチラシに売り出し情報を出さないので、近所に売却を知られずに済みます。

買取再販のデメリット

一番のデメリットは、仲介で売れた場合より価格が低くなりやすいことです。不動産会社はリノベーション費用や販売までの経費、リスクを見込んで買取価格を出すため、その分だけ相場より低くなる傾向があります。
ただし、仲介でも相場どおりに売れるとは限りません。仲介手数料や修繕費、売れるまでの管理費・修繕積立金・固定資産税、値下げの可能性まで含めて比べると、差は思ったより小さいこともあります。マンションの売り方の比較はマンション売却は買取と仲介どっち？、築年数の古いマンションの売り方は築古マンションは売れる？や築40年のマンションは売れる？で解説しています。

マーキュリーのリノベーション・再生事業

株式会社マーキュリーでは、比較的築年数の浅い戸建てや区分マンションを買い取る場合、できるだけ既存の建物を活かしてリノベーションするようにしています。今ある建物を活かすことで、資源やエネルギーの消費、廃棄物を抑えられ、持続可能な社会づくりにもつながるからです。建物の状態や立地によっては、建て替えのほうが価値を高められる場合もあるため、物件ごとに最適な活かし方を検討しています。
当社はこれまでに不動産の再生事業を40件、開発事業を38件手がけてきました（当社サイト掲載時点）。その一部をご紹介します。

入居者はそのまま、オーナー住戸だけをリフォームして再販（江戸川区平井）

住み替えを機に、賃貸併用住宅を売りたいというオーナー様からのご相談でした。賃貸住戸の入居者にはそのまま住み続けていただき、オーナー様の住んでいたスペースだけを内装・設備ともにリフォーム。家賃収入を得ながら自分でも住める住宅として、自己使用を希望する方に販売しました。
事例を見る：江戸川区平井

管理組合の理事長として、老朽マンションの再生を推進（港区高輪）

築年数の古い「高輪交陽ハイツ」（総戸数106戸）のうち27戸を取得し、管理組合の理事、のちに理事長として、当時新しくできた「敷地売却制度」の説明から始めて、区分所有者の皆様とマンションの再生を検討しました。建て替えと敷地売却で区分所有者の経済条件を比べた結果、敷地売却事業を選び、マンションの再生につなげました。
事例を見る：高輪交陽ハイツ

転勤や住み替え、相続などで、マンションを早めに手放したい方は、株式会社マーキュリーにご相談ください。リノベーションして活かすのか、建て替えるのかも含めて、物件に合った買取のご提案をいたします。ご相談・査定は無料です。戸建てのリノベーションについては戸建を新たに生まれ変わらせる魅力と方法をご覧ください。

マンションリノベーションに関するよくある質問

Q. リノベーションとリフォームの違いは何ですか？

法律上の明確な定義はありませんが、一般的に、リフォームは古くなった部分を元の状態に戻す部分的な工事、リノベーションは間取り変更や配管の更新などで性能を高め、新しい価値をつくる大規模な工事を指します。

Q. マンションのフルリノベーションの費用はどのくらいですか？

1㎡あたり10万〜20万円程度が一つの目安で、70㎡なら700万〜1,400万円程度です。間取り変更の規模や設備のグレード、配管の更新の有無などで大きく変わります。解体後に追加工事が必要になることもあるので、予算に余裕を持たせておきましょう。

Q. マンションのリノベーションでできないことはありますか？

窓サッシや玄関ドア、バルコニーなどの共用部分は勝手に変えられず、構造上必要な柱・梁・壁も取り壊せません。床の構造によっては水回りを移動できないこともあり、フローリングの遮音等級など管理規約で決められたルールもあります。

Q. 旧耐震のマンションを買ってリノベーションしても大丈夫ですか？

価格が安く立地の良い物件も多いですが、耐震診断や補強の状況を必ず確認しましょう。耐震性を証明できないと、住宅ローン減税やフラット35を使えない場合があり、将来売るときに買い手が限られることもあります。

Q. 古いマンションをリフォームしてから売ったほうが高く売れますか？

必ずしもそうとは限りません。買主は自分好みにリノベーションしたいと考えることも多く、かけたリフォーム費用ほど価格が上がらないことがよくあります。買取再販の会社に売る場合は、今の状態のままで売るのが一般的です。

Q. マーキュリーはどのエリアに対応していますか？

東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ

マンションリノベーションは、新築より費用を抑えながら、好きな立地で自分好みの住まいをつくれる方法です。一方で、構造や管理規約による制限、解体後の追加費用、耐震性など、事前に確認すべき点も多くあります。物件選びの段階から、希望の工事ができるかを確かめておきましょう。
持っているマンションを売る立場なら、リノベーションを前提に買い取る「買取再販」という選択肢もあります。早く・手間なく売りたい方は、株式会社マーキュリーにお気軽にご相談ください。