「修繕」と「改修」は似ていますが、目的が違います。修繕は劣化や不具合を直して建物を元の性能に近づける工事、改修は修繕に加えて性能や使い勝手を今より高める工事です。
たとえば、ひび割れた外壁を補修するのは修繕、外壁を直すと同時に断熱性能を高める工事を行うのは改修と考えると分かりやすいでしょう。
マンションでは、大規模修繕のタイミングに合わせて改修を行うケースもあります。この記事では、修繕・改修・補修・リフォーム・リノベーションの違いから、大規模修繕でどこまで工事を行うべきか、建替えとの判断まで整理します。
・修繕：劣化や不具合を直し、元の性能・状態へ近づける
・改修：修繕に加えて、性能・機能・使い勝手を高める
・補修：不具合のある部分を部分的に直す意味で使われることが多い
・大規模修繕：マンション全体を計画的に維持するための工事で、改修を同時に行うこともある
「どちらが正解か」ではなく、建物の劣化状況と今後の使い方に合わせて組み合わせることが大切です。
修繕と改修の違いを比較
違いは「工事後にどこを目指すか」です。元の状態へ戻すのが修繕、元の状態より性能や価値を高めるのが改修です。
| 比較項目 | 修繕 | 改修 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 劣化・不具合を直す | 性能・機能・使い勝手を高める |
| 目指す状態 | 建設当初に近い水準へ回復 | 従来より高い水準へ改善 |
| 代表例 | 外壁補修、防水更新、劣化した配管の交換 | 断熱改修、バリアフリー化、オートロック導入 |
| 考え方 | 建物を安全に維持する | 今後のニーズに合わせて価値を高める |
国土交通省の資料でも、「修繕」は経年劣化した部分について原状回復を図るものとして整理されています。
修繕とは｜劣化した部分を元の状態へ戻す工事
修繕は、雨風や経年劣化によって傷んだ建物や設備を直し、支障なく使える状態へ戻すための工事です。
マンションでは、たとえば次のような工事が該当します。
- 外壁のひび割れ・浮きの補修
- 屋上やバルコニーの防水工事
- 劣化したシーリングの打ち替え
- 鉄部の塗装
- 老朽化した給排水管の交換
- 傷んだ共用部の床・壁の補修
建物の不具合を放置せず、必要な時期に修繕することは、安全性や居住性を守るうえで基本となります。
改修とは｜修繕しながら性能や価値を高める工事
改修は、悪くなった部分を直すだけでなく、以前よりも使いやすく、快適で、安全な建物へ改善する工事です。
たとえば、古くなった玄関ドアを同等品へ交換するだけなら修繕に近い工事ですが、防犯性・断熱性の高いドアへ交換すれば、改修の要素が強くなります。
マンションで行われる改修には、次のようなものがあります。
- 窓・外壁・屋上の断熱性能を高める
- エントランスをバリアフリー化する
- オートロックや防犯カメラを追加する
- 宅配ボックスを設置する
- 照明をLED化する
- 共用部のデザインや使い勝手を改善する
高経年マンションでは、建築当時の状態へ戻すだけでは現在の生活ニーズに合わないことがあります。そのため、修繕と同時に改修を行う考え方が重要になります。
補修・リフォーム・リノベーションとはどう違う？
実務では言葉の使い方が会社によって多少異なります。「名称」だけで判断せず、何を直し、どの性能まで高める工事なのかを確認しましょう。
| 用語 | 一般的な意味 |
|---|---|
| 補修 | 傷んだ部分を部分的に直し、使用できる状態へ戻す |
| 修繕 | 劣化した建物・設備を建設当初に近い性能へ回復させる |
| 改修 | 修繕に加え、性能・機能・使い勝手を向上させる |
| リフォーム | 一般には古くなった部分を直し、使える状態へ整える工事を指すことが多い |
| リノベーション | 間取りや設備などを大きく変更し、新たな価値・性能を加える工事を指すことが多い |
リフォームとリノベーションには法律上の統一された定義があるわけではなく、事業者によって使い方が異なる場合があります。
そのため、見積書に「改修」「リノベーション」と書かれているだけで判断せず、工事項目と目的を確認してください。
大規模修繕とは？「大規模の修繕」とは意味が違う
マンション管理で使う「大規模修繕工事」と、建築基準法上の「大規模の修繕」は同じ意味ではありません。
マンション管理でいう大規模修繕工事は、外壁、防水、鉄部、共用設備などをまとめて計画的に修繕する工事を指すのが一般的です。
一方、建築基準法で使われる「大規模の修繕」は、主要構造部の一種以上について、過半を修繕する工事を指します。
似た名称ですが、マンションの「大規模修繕工事」すべてが、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当するわけではありません。
大規模修繕の周期は12～15年程度が一つの目安
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、外壁塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事について、一般的な周期として12～15年程度が示されています。
ただし、「12年になったら必ず工事をする」という意味ではありません。使用している材料や施工方法、立地、劣化状況によって適切な時期は変わります。
定期的な調査・診断を行い、長期修繕計画を見直しながら実施時期を判断することが大切です。
大規模修繕で行われる主な工事
- 足場・養生などの仮設工事
- コンクリート・外壁タイルの補修
- 外壁塗装
- 屋上・バルコニー・廊下の防水
- 鉄部塗装
- シーリング工事
- 給排水設備の修繕・更新
- エレベーターや機械式駐車場などの設備工事
実際にどこまで行うかは、建物診断と長期修繕計画をもとに決めます。
大規模修繕と同時に改修するメリット
足場を設置する大規模修繕に合わせて改修工事を行えば、工事を別々に行うより合理的な場合があります。ただし、必要性と費用対効果の確認が前提です。
大規模修繕では、劣化した部分を直すだけでなく、この先10年、20年と使い続けるために改修を組み合わせることがあります。
たとえば外壁工事に合わせて断熱改修を行ったり、共用部を修繕するタイミングでバリアフリー化や照明のLED化を進めたりする方法です。
同時に行うことで、足場などの仮設費を重複して負担せずに済む場合があります。
一方で、「せっかく工事するから」という理由だけで設備を増やすと、修繕積立金や事業収支を圧迫します。改修を追加するときは、
- 現在どのような不満・課題があるか
- 今後どのくらい建物を使う予定か
- 改修によって何が改善されるか
- 維持管理費がどう変わるか
- 修繕積立金に無理がないか
まで確認して判断しましょう。
修繕・改修を行わないとどうなる？
修繕を先送りすると、劣化箇所が広がり、後から大きな工事が必要になることがあります。安全性だけでなく、入居率や売却時の評価にも影響します。
建物の劣化が進みやすくなる
外壁のひび割れや防水の劣化を放置すると、雨水が内部へ入り込み、コンクリートや鉄筋まで傷める原因になります。
初期の段階なら部分補修で済んだものが、時間が経つことで工事範囲が広がることもあります。
設備トラブルが増える
給排水管、ポンプ、エレベーターなどの設備が老朽化すると、漏水や故障によって生活へ直接影響する可能性があります。
計画的な更新をせず、故障してから緊急対応を繰り返す状態になると、費用も予測しにくくなります。
資産価値や入居募集へ影響することがある
外観や共用部の劣化が目立つマンションは、購入希望者や入居希望者から管理状態に不安を持たれることがあります。
一棟マンションや賃貸物件では、修繕・改修を「支出」としてだけ見るのではなく、入居率や賃料、売却時の評価を維持するための投資として考える視点も必要です。
修繕と改修、どちらを選べばいい？
不具合を直すことが目的なら修繕、今後の利用に合わせて性能を高める必要があるなら改修を検討します。実際には両方を組み合わせることも多くあります。
| 現在の課題 | 検討しやすい工事 |
|---|---|
| 外壁のひび割れ・タイルの浮き | 修繕 |
| 屋上防水の劣化 | 修繕 |
| エントランスに段差が多い | 改修 |
| 防犯設備が現在のニーズに合わない | 改修 |
| 外壁を直すと同時に断熱性も高めたい | 修繕＋改修 |
| 給排水管が劣化し、現在より耐久性の高い仕様へ更新したい | 修繕＋改修 |
大切なのは、工事名を決めることではなく、「今何が問題なのか」「工事後にどの状態を目指すのか」を明確にすることです。
修繕・改修と建替えはどう判断する？
築年数だけで建替えを決めるのではなく、修繕・改修で安全性や必要な性能を確保できるか、費用と改善効果を比較して判断します。
高経年マンションでは、修繕や改修を続けるべきか、建替えを検討すべきかが問題になることがあります。
このときも「築47年を過ぎたから建替え」という判断は適切ではありません。RC造住宅の47年は税務上の法定耐用年数であり、建物の物理的な寿命ではないからです。
建物診断を行い、
- 修繕・改修で安全性を確保できるか
- 今後必要になる修繕費はいくらか
- 住民が求める性能を実現できるか
- 建替えた場合の事業費はいくらか
- 区分所有者の負担はどの程度になるか
を比較したうえで判断します。
2026年4月からは、建替えだけでなく、既存の構造躯体を活用してマンション全体を更新する「建物更新」など、再生手法も広がっています。
大規模修繕工事を発注するときの注意点
工事内容が大きいほど、見積金額だけで施工会社を決めず、工事範囲・仕様・数量・設計監理の体制まで比較することが重要です。
大規模修繕工事は金額が大きく、管理組合にとって頻繁に経験する工事でもありません。
見積もりを比較するときは、総額だけでなく、どの工事が含まれているのか、使用する材料や施工範囲に違いがないかを確認してください。
国土交通省は2026年9月28日、大規模修繕工事の発注に関する相談窓口や参考情報を改めて周知しています。工事の進め方や見積もりに不安がある場合は、公的な相談窓口を利用することもできます。
参考：国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口」
マンションの修繕・改修はマーキュリーへご相談ください
高経年マンションの再生は、修繕・改修だけでなく、建物更新・建替え・敷地売却まで含めて比較することが大切です。
マンションの老朽化対策は、「壊れた部分を直せば終わり」というものではありません。
これから何年建物を利用するのか、現在の設備や性能が今後のニーズに合っているのか、修繕を続ける方が合理的なのかまで考える必要があります。
マーキュリーでは、専門会社と連携しながら、劣化箇所や設備の修繕・更新だけでなく、耐震・バリアフリー・設備改善などを含むマンション再生を検討しています。
建物の状態によっては、修繕・改修だけでなく、建物更新、建替え、敷地売却などを比較することもあります。
「次の大規模修繕でどこまで改修するべきか」「修繕を続けるべきか、再生方法を見直すべきか」といった段階からご相談ください。
修繕と改修の違いに関するよくある質問
同じ工事が「修繕」と「改修」の両方に当てはまることはありますか？
あります。たとえば劣化した外壁を補修するだけなら修繕ですが、その工事と同時に断熱性能を高める仕様へ変更する場合は、修繕と改修の両方の要素を含みます。実際の工事では明確に二つへ分けられないケースもあります。
大規模修繕のときに改修工事も一緒に行った方がいいですか？
必ず同時に行う必要はありませんが、足場を使う工事などは大規模修繕と同時に行うことで効率化できる場合があります。建物の将来計画、必要性、修繕積立金への影響を確認したうえで判断しましょう。
修繕と改修では見積書の内容も変わりますか？
工事の目的や仕様が異なれば見積内容も変わります。同じ「外壁工事」でも、元の状態へ戻す工事なのか、断熱性や耐久性を高める仕様まで含むのかで材料・施工方法・費用が変わるため、工事項目と仕様を確認してください。
修繕工事をした履歴はマンション売却時に確認されますか？
購入希望者や仲介会社が、長期修繕計画や大規模修繕の実施状況、修繕積立金などを確認することがあります。適切な修繕履歴は建物の管理状態を判断する材料の一つになります。
修繕積立金を使って性能向上の改修を行うことはできますか？
工事内容や管理規約、長期修繕計画、総会決議などによって扱いが異なります。修繕積立金を使用する場合は、管理規約や計画上の位置付けを確認し、必要な手続きを経て判断してください。
大規模修繕の周期を延ばしても問題ありませんか？
一律に問題があるとはいえません。使用材料や施工仕様、建物の劣化状況によって適切な周期は異なります。年数だけで延期するのではなく、建物診断を行い、長期修繕計画を見直したうえで判断することが大切です。
