どれだけ丁寧に修繕を重ねても、マンションはいつか寿命を迎えます。そのとき区分所有者が選べる道は、大きく分けて「建て替える」か「売る」かの2つです。
ここでいう「売る」は、自分の部屋だけを売ることではありません。建物と敷地をまとめて、マンションごと売却することを指します。
この「マンション敷地売却」は、2014年に制度ができ、2026年4月の法改正で使える場面が大きく広がりました。この記事では、制度の仕組みと進め方、建替えとの違いを、改正後のルールも含めて解説します。
マンションの老朽化によって起こる問題
真っ先に心配されるのが耐震性です。特に1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、大きな地震が来たときの安全性に不安が残ります。建物が傷めば、地震に限らず台風や豪雨などの災害にも弱くなります。
日々の暮らしにも影響が出てきます。給排水管からの水漏れ、外壁タイルのはがれ、エレベーターや電気設備の故障。こうした不具合は、一つ直すと別のところが傷む、という形で続けて起こりがちです。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、管理組合や区分所有者が責任を問われることもあります。
さらに厄介なのが、建物と住む人が一緒に年を重ねていく「2つの老い」です。年金暮らしの区分所有者が増えると、修繕積立金の値上げや一時金の徴収に賛成が集まりにくくなります。必要な修繕が先送りされ、その間にも建物の傷みは進んでいきます。
管理組合の役員のなり手がいない、総会を開いても人が集まらない、という悩みもよく聞きます。相続をきっかけに連絡のつかない所有者が出てくれば、話し合いはいっそう進みにくくなります。建物が限界を迎えてから慌てて議論を始めても、まとまるまでには何年もかかります。余力のあるうちに、将来の方針を話し合い始めることが大切です。
老朽化したマンションの未来
多くのマンションは、12〜15年ほどの周期で大規模修繕工事を行います。外壁や屋上防水の補修、設備の更新、必要に応じた耐震補強などで、建物を長持ちさせていきます。
それでも築年数が進み、修繕や改修では対応しきれなくなったとき、マンションの「終活」を考える段階に入ります。終活といっても大げさなものではなく、このマンションをこの先どうするかを住民みんなで決めることです。
選択肢として中心になるのが、建物を建て替えるか、マンションごと売却するかの2つです。2026年4月の改正区分所有法の施行で、建物を残したまま全体を改修する「一棟リノベーション」や、建物の取壊しも多数決で決められるようになり、選べる道は以前より増えています。
マンション建替え等円滑化法によるマンション敷地売却制度
マンション敷地売却制度は、マンション建替え等円滑化法で定められた制度です。ただし、法律ができた当初からあったわけではなく、その後の改正で加わりました。ここでは、制度ができた経緯と、2026年の改正で何が変わったのかを見ていきます。
マンション建替え等円滑化法とは
マンション建替え等円滑化法は、名前の通り、マンションの建替えの手続きをスムーズに進めるための法律です。
2002年に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」として施行されました。その後、東日本大震災をきっかけに、耐震性が足りないマンションの建替えを後押しするため2014年に改正され、名前も「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に変わりました。このときに新しく作られたのが、マンション敷地売却制度と容積率の緩和特例です。
さらに2026年4月には、法律の名前が「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に変わり、建替えや売却に加えて、一棟リノベーションや取壊しなども対象とする法律に生まれ変わりました。
マンション敷地売却制度の概要
以前の区分所有法には、マンションを建物ごと売却するための規定がありませんでした。そのため、売却するには民法の原則どおり、区分所有者全員の同意が必要でした。何十戸もあるマンションで全員の同意を取りつけるのは、現実にはほぼ不可能です。
とはいえ、地震で倒壊するおそれのある建物をそのまま放っておくわけにはいきません。倒れれば、住んでいる人だけでなく、周りの住民や通行人まで危険にさらされます。
そこで2014年に作られたのが、マンション敷地売却制度です。特定行政庁（建築確認などを担う自治体）が「耐震性が足りず、除却する必要がある」と認定したマンション（要除却認定マンション）であれば、区分所有者と議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成で、マンションと敷地の売却を決議できるようになりました。
2021年12月からは、耐震性不足に加えて、火災に対する安全性の不足や、外壁などがはがれ落ちて周囲に危害を及ぼすおそれがある場合も、この制度の対象になっています。
2026年4月の法改正で変わったこと
2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、マンションの建物と敷地をまとめて売却する「建物敷地売却決議」が新たに設けられました。主なポイントは次の3つです。
・要除却認定がなくても、区分所有者と議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成で、建物と敷地をまとめて売却できる
・耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁などの剥落のおそれ、給排水管などの腐食、バリアフリー基準への不適合のいずれかにあたる場合は、4分の3以上に要件が緩和される
・所在がわからない区分所有者を、裁判所の手続きを経て決議の母数から除外できる
これまで「耐震性に問題がある古いマンション」に限られていた売却の道が、一般の老朽マンションにも開かれたことになります。売却の手続きは、改正後の「マンションの再生等の円滑化に関する法律」にもとづく事業として進めることができます。
改正後の手続きの細かな運用は、国土交通省のガイドラインなどで順次示されています。実際に検討を始める際は、最新の情報を専門家と一緒に確認してください。
建替えが困難な理由とマンション敷地売却との違い
建替えも敷地売却も、決議に必要な賛成は原則として5分の4以上で、数字の上では変わりません。それでも、一般に建替えのほうがまとまりにくいといわれます。
建替えは、同じ場所に新しいマンションを建てて、元の区分所有者がそこに戻ることが前提です。一方で、老朽マンションでは住民の高齢化が進んでいます。「今から何年も仮住まいをして、新しい部屋に戻るのは大変」と感じる人もいれば、そもそも自分では住んでおらず、人に貸していたり空き部屋のままだったり、相続したまま手つかずになっていたりする所有者もいます。こうした人たちに「建て替えてまた住もう」と呼びかけても、なかなか賛成は集まりません。
しかも建替えでは、多くの場合、区分所有者にも費用の負担が生じます。
敷地売却なら、区分所有者が関わるのはマンションを売るところまでです。売却で得たお金は区分所有者に分配され、その後に何を建てるかは買い受けたデベロッパーなどが決めます。
分配金を元手に別の場所へ引っ越すこともできますし、買受人が同じ土地に新しいマンションを建てるなら、個別に契約して購入し、戻ってくることもできます。各自が自分の事情に合わせて次の住まいを選べるので、建替えより合意を得やすいと考えられています。
マンション敷地売却制度の対象となるマンション
2026年3月までは、敷地売却制度を使えるのは要除却認定を受けたマンションに限られていました。認定を受けるには、特定行政庁による調査で、次のいずれかにあたると判断される必要があります。
・耐震性が不足している（現行の耐震基準を満たしていない）
・火災に対する安全性が不足している
・外壁などがはがれ落ちて、周囲に危害を及ぼすおそれがある
そのため、単に古くなっただけのマンションや、「土地を売ってしまいたい」という理由だけでは、この制度は使えませんでした。
2026年4月の法改正後は、こうした事情がなくても、5分の4以上の賛成があれば建物と敷地をまとめて売却できます。上の事情にあたる場合や、給排水管の腐食、バリアフリー基準への不適合がある場合は、4分の3以上に要件が緩和されます。どの要件で決議できるかは建物の状態によって変わるため、まずは建物診断で現状を正確に把握することが出発点になります。
マンション敷地売却の流れ
ここでは、従来のマンション建替え等円滑化法にもとづく敷地売却の流れを紹介します。2026年4月の改正で手続きの一部は見直されていますが、検討から売却までの大まかな流れはおおむね共通です。
・住民による検討と、専門家の選定
・建物診断と不動産鑑定
・管理組合での再生方針の決定
・買受人（デベロッパーなど）の選定
・要除却認定、買受計画の認定
・マンション敷地売却決議
・マンション敷地売却組合の設立
・分配金取得計画の認可と、分配金の支払い
・買受人への売却と、組合の解散
・買受人による建物の除却と、新しい建物の建設
それぞれの段階を、順に見ていきましょう。
①検討
まずは、修繕・改修、建替え、敷地売却など、どの方法でマンションを再生するかを話し合います。最初から「売却ありき」で進めると反発を招きやすいため、選択肢を並べて比べるところから始めるのが一般的です。
②専門家の選定
マンション管理会社、建築設計事務所、不動産会社、弁護士など、話し合いを支える専門家を選びます。管理組合の中だけで進めるのは難しいため、早い段階で相談先を決めておくと安心です。
③建物の状態を把握する
耐震診断などの建物診断を行い、建物の状態を客観的に確かめます。従来の制度では、要除却認定を受けられるかどうかがここで見えてきます。団地のように複数の棟がある場合は、すべての棟が認定の対象にあたり、かつ土地の全部または一部を全区分所有者で共有していることが条件でした。
あわせて不動産鑑定を行い、売却価格や、各区分所有者が受け取れる分配金の目安をつかみます。いくら受け取れるのかがわからないままでは、誰も賛否を判断できないからです。
④管理組合による決議
管理組合として、マンションをどう再生するかの方針を決めます。
これはあくまで方向性を確認するためのもので、区分所有法による「建替え決議」や、円滑化法による「マンション敷地売却決議」とは別のものです。
⑤「売却計画委員会」等の設置
敷地売却決議の成立に向けて、計画を具体的に詰める委員会などの組織を管理組合の中につくります。
⑥買受人の選定
専門家の力を借りながら、マンションを買い取るデベロッパーなどを選びます。
選び方には、特定の相手と条件を詰める随意方式と、複数の事業者から価格や再入居の条件などを含めた提案を募って比べるプロポーザル方式があります。
⑦除却の必要性に係る認定
特定行政庁に、マンションを除却する必要があるとの認定（要除却認定）を申請します。申請できるのは、耐震性不足、火災に対する安全性の不足、外壁等の剥落の危険性のいずれかにあたるマンションです。
認定を受けたマンションは敷地売却制度の対象になるほか、建て替える際の容積率の緩和特例も受けられるようになります。
⑧買受計画の認定
選ばれた買受人が、買い取ったあとの除却や代わりの住居の確保などを盛り込んだ買受計画をつくり、都道府県知事等の認定を受けます。申請するのは買受人です。
⑨マンション敷地売却決議
集会で、区分所有者と議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成が得られれば、敷地売却決議が成立します。決議では、買受人や売却代金の見込み額、分配金の算定方法などを定めます。
⑩マンション敷地売却組合の設立認可
都道府県知事等に、マンション敷地売却組合の設立認可を申請します。敷地売却の事業は、この組合が担います。
⑪反対した区分所有者への売渡し請求
組合は、決議に反対した区分所有者に対して、区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう請求できます。これによって、反対者の権利も含めたすべての権利が組合に集約されていきます。
⑫分配金取得計画の決定・認可
組合は、各区分所有者に支払う分配金の額などを定めた「分配金取得計画」をつくり、都道府県知事等の認可を受けます。
分配金は、計画で定めた期日までに支払われます。住宅ローンなどの抵当権がついている部屋の分配金は、組合が供託します。また、部屋を借りて住んでいる人などには、権利が消滅する期日までに補償金が支払われます。住んでいる人は、その期日までに部屋を明け渡します。
⑬組合がマンションと敷地の権利を取得
分配金取得計画で定めた権利消滅期日に、マンションと敷地の権利が組合に移ります。
⑭買受人にマンションと敷地を売却、組合の解散
組合が買受人とマンションと敷地の売買契約を結び、権利を引き渡します。
売却が終わったら、都道府県知事等の認可を受けて組合を解散します。
⑮買受人がマンションを除却、再建
買受人は、買受計画に沿ってマンションを除却します。買い取った建物を取り壊さずに、そのまま転売することはできません。
除却後に何を建てるかに特段の制限はなく、マンション以外の建物が建つこともあります。元の住民は、買受人と個別に契約して新しい建物に入居するか、別の住まいに移るかを選ぶことになります。
マンション敷地売却制度のメリット
建替えと比べたときの、敷地売却の主なメリットは次の3つです。
①合意形成が比較的容易
建替えでは、新しい建物の設計、工事費、仮住まいの期間、戻ったあとの部屋の割り振りなど、決めなければならないことが山ほどあります。敷地売却なら、住民が決めるのは主に「誰に、いくらで売り、どう分けるか」です。話し合うことが少ないぶん、意見もまとまりやすくなります。
②区分所有者のリスクが少ない
建替えには、工事費の高騰や工期の遅れなど、思わぬリスクがつきものです。その影響は、区分所有者の追加負担としてはね返ってくることもあります。
敷地売却では、売却代金を区分所有者で分け合ったところで手続きが終わります。建設にともなうリスクを、区分所有者が背負う必要はありません。
③選択の自由
敷地売却では、新しい建物に戻る必要はありません。受け取った分配金をどう使うかは各自の自由です。
新しい家を買う、賃貸住宅に移る、子どもの家の近くに引っ越す、老後の資金に充てる。それぞれの暮らしに合った道を選べます。
マンション敷地売却制度の注意点
一方で、敷地売却ならではの注意点もあります。
①決議に必要な要件を確認する
従来の円滑化法による敷地売却制度は、要除却認定を受けたマンションでなければ使えません。認定の対象は、耐震性不足、火災に対する安全性の不足、外壁等の剥落のおそれがあるマンションです。
2026年4月からは、改正区分所有法の建物敷地売却決議により、こうした事情がなくても5分の4以上の賛成で売却できるようになりました。ただし、4分の3への要件緩和を受けるには、耐震性不足などの客観的な事情が必要です。自分たちのマンションがどの要件で決議できるのかを、早い段階で確認しておきましょう。
②売却までしか関与できない
区分所有者が関われるのは、買受人に売却するところまでです。
建替えなら、新しいマンションに戻れることが前提になっています。敷地売却の場合、新しい建物に入居したければ、買受人と個別に契約を結ぶ必要があります。価格などの条件が合わなければ、別の住まいを探すことになります。
③決議後に買受人を変えるのは難しい
買受人は、敷地売却決議の前に選んでおく必要があり、決議の中でも買受人が定められます。話し合いを進めるうちに、もっと条件のよい買い手が現れたとしても、後から買受人を差し替えるのは簡単ではありません。売却価格だけでなく、再入居の条件や住民への説明の丁寧さ、再生事業の実績なども含めて、信頼できる買受人かどうかを慎重に見極めましょう。
マンション敷地売却についてよくある質問
マンションの敷地売却について、よくいただく質問をまとめました。
マンション敷地売却とは何ですか
区分所有者がそれぞれの部屋を売るのではなく、建物と敷地をまとめてマンションごとデベロッパーなどに売却する方法です。売却代金は、区分所有者に分配金として配られます。その後の建物の取壊しや新しい建物の建設は、買い受けた事業者が行います。
マンションを丸ごと売るには、区分所有者全員の同意が必要ですか
2026年4月からは、全員の同意は必要ありません。改正区分所有法により、区分所有者と議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成で、建物と敷地をまとめて売却できるようになりました。耐震性不足などの事情がある場合は、4分の3以上に緩和されます。
古いマンションなら、どこでも敷地売却できますか
2026年4月の法改正後は、古さを問わず5分の4以上の賛成があれば売却を決議できます。それ以前の制度では、耐震性不足などで要除却認定を受けたマンションに限られていました。賛成の要件を4分の3に下げられるかどうかは、建物診断の結果によって変わります。
建替えと敷地売却は、どちらを選ぶべきですか
多くの人が新しい建物に住み続けたいなら建替え、住み替えを考えている人や賃貸に出している人が多いなら敷地売却が向いています。住民の年齢層や費用負担への考え方によって合う方法が変わるため、両方の案を比べてから決めるのがおすすめです。
敷地売却に反対した場合はどうなりますか
決議が成立すると、反対した区分所有者は、部屋の権利を時価で売り渡すよう請求されます。そのため、反対していても最終的にはマンションを手放すことになります。受け取れる金額は、時価にもとづいて決まります。
部屋を賃貸に出している場合、入居者はどうなりますか
入居者は、定められた期日までに部屋を明け渡すことになります。その代わり、入居者には補償金が支払われます。賃貸に出している方は、早めに入居者へ状況を伝えておくとトラブルを防ぎやすくなります。
売却後、同じ場所に建つ新しいマンションに住むことはできますか
できる場合もありますが、自動的に戻れるわけではありません。買受人が同じ場所にマンションを建てる場合に、買受人と個別に契約して購入することになります。戻りたい人が多い場合は、買受人を選ぶ段階で再入居の条件も確認しておきましょう。
マンションの安全を維持するために
新しいマンションが建つ一方で、築40年、50年を超えるマンションもこれから急速に増えていきます。大きな地震を何度も経験してきた私たちにとって、古いマンションの耐震性は他人事ではありません。
株式会社マーキュリーでは、マンション再生事業に取り組んでいます。敷地売却だけでなく、修繕・改修や建替えの可能性も含めて検討し、それぞれのマンションに合ったプランをご提案します。
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