再建築不可物件のトラブルとは？よくある問題と対処法・やってはいけないことを解説

再建築不可物件とは？

「再建築不可物件」とは、建築基準法の要件を満たしていないため、今の建物を取り壊すと新しく建て直すことができない物件のことです。

• 家を売ろうと不動産会社に相談したら、「再建築不可なので扱えない」と断られた
• リフォームを頼もうとしたら、「再建築不可だからできない」と業者に言われた
• 親の家を相続したら、再建築不可の物件だと知らされた

こんな状況で、どうすればいいのか困っていませんか。再建築不可物件は、都内の住宅密集地などでは決して珍しくありません。それでも、建て替えができないことに加えて、通路をめぐる近隣トラブルや、老朽化による被害、売れないまま相続されて塩漬けになる、といった問題を抱えやすい不動産です。
この記事では、再建築不可物件で起こりやすいトラブルとその対処法を中心に、再建築不可になる理由やメリット・デメリット、売却以外の選択肢まで、再建築不可物件の買取・再生に取り組んできたマーキュリーの事例を交えて解説します。

再建築不可とは何を指すのか

再建築不可物件の多くは、1950年に建築基準法ができる前に建てられた建物や、その後に土地が分割されるなどして、今の基準を満たさなくなった建物です。
再建築不可だからといって、すぐに取り壊しや退去を命じられるわけではありません。今の建物にそのまま住み続けても、罰則があるわけではありません。問題になるのは、建て替えや大規模な工事をしようとしたとき、そして売ろうとしたときです。

建築基準法で定められている「接道義務」

建て替えができない理由のほとんどは、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことです。接道義務とは、建物を建てる敷地は、次の条件を満たさなければならないというルールです。

• 建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に接していること
• その道路に、敷地が2m以上接していること

火事や災害のときに、避難の通り道を確保し、消防車や救急車が近づけるようにするためのルールです。
なお、幅4m未満でも、昔から建物が建ち並んでいた道で、役所が道路として指定したもの（いわゆる2項道路）は、建築基準法上の道路として扱われます。この場合は、建て替えるときに道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要です（セットバックが必要な土地とは？）。
建築基準法の全体像は、建築基準法とは？で解説しています。

接道義務を満たさない主なパターン

旗竿地（はたざおち）

道路から細い通路を通った奥に建物がある土地です。竿のついた旗のような形をしていることから、こう呼ばれます。「敷地延長」「敷延（しきえん）」と呼ばれることもあります。
旗竿地そのものは違反ではありませんが、道路に接している通路部分の幅が2m未満だと、接道義務を満たさず再建築不可になります。また、東京都などでは、通路部分が長い場合にさらに広い幅を求める条例もあります。

袋地（ふくろち）

周りをほかの人の土地に囲まれていて、道路にまったく接していない土地です。自宅に出入りするには、周りの土地（囲繞地＝いにょうち）を通らなければなりません。
民法では、袋地の所有者に、周りの土地を通行する権利（囲繞地通行権）が認められています。ただし、原則として通行する土地の所有者に償金（通行料）を支払う必要があり、通れる範囲も必要最小限に限られます。通行権があっても、接道義務を満たしたことにはならないため、建て替えはできません。

暗渠（あんきょ）や水路に面した土地

暗渠とは、もともと川や水路だった場所にふたをしてできた道のことです。見た目はふつうの道でも、建築基準法上の道路ではないことが多く、暗渠にしか面していない土地は再建築不可になる場合があります。自治体によって扱いが異なるため、役所での確認が必要です。

建築基準法上の道路ではない通路に面した土地

見た目は道路でも、建築基準法上の道路として認められていない通路や私道に面しているだけの土地も、再建築不可になります。役所の道路台帳や、建築指導課の窓口で確認できます。

再建築不可物件で起こりやすいトラブルと対処法

再建築不可物件は、建て替えができないことに加え、立地や権利関係の特殊さから、さまざまなトラブルが起こりがちです。よくあるトラブルと、その対処法を紹介します。

①通路の通行をめぐる近隣トラブル

袋地や、ほかの人の私道を通らないと出入りできない物件では、通行をめぐるトラブルが起こりやすくなります。代替わりした隣地の所有者から急に通行料を求められた、通路に物を置かれた、車や自転車での通行を断られた、といったケースです。囲繞地通行権は法律で認められた権利ですが、通れる範囲は必要最小限とされるため、車での通行までは認められないこともあります。

対処法：通行のルールや通行料を、口約束ではなく書面で取り決めておくことが大切です。隣地の所有者が変わったときにも引き継げるよう、通行地役権として登記しておく方法もあります。話し合いがこじれたときは、早めに弁護士に相談しましょう。

②水道・ガス管の工事ができない（掘削承諾のトラブル）

前面の通路がほかの人の私道の場合、水道管やガス管の引き込みや交換のために道路を掘るには、私道の所有者の承諾（掘削承諾）が必要になるのが一般的です。承諾がもらえず、古くなった配管を交換できない、というトラブルがあります。

対処法：2023年4月の民法改正で、他人の土地を使わなければ水道やガスなどを引き込めない場合に、その土地に設備を設置できる権利が明文化されました。ただし、事前の通知などの手続きが必要です。私道の通行・掘削承諾は、売却のときにも大きなポイントになります。詳しくは私道に接する土地は売却できる？私道持分・通行掘削承諾をご覧ください。

③境界をめぐるトラブル

古くからある住宅密集地では、隣地との境界がはっきりしていない土地が多くあります。売却や測量をしようとしたときに、隣地の所有者と境界の認識が食い違って揉める、というケースです。建物どうしが近く、雨どいや屋根が隣地にはみ出していることもあります。

対処法：土地家屋調査士に依頼して確定測量を行い、隣地の所有者と境界を確認して書面に残しておきましょう。話し合いでまとまらない場合は、法務局の「筆界特定制度」を利用する方法もあります。

④老朽化による近隣への被害

建て替えができないため、古い建物を使い続けることになり、老朽化が進みがちです。外壁や屋根材が落ちて通行人がけがをした、台風で建物の一部が飛んで隣家を傷つけた、といった場合、所有者が損害賠償の責任を負うことがあります。空き家のまま放置して危険な状態になると、自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がることもあります。

対処法：定期的に点検し、必要な修繕を行いましょう。使う予定のない空き家なら、管理を続けるか、早めに手放すかを判断することが大切です。空き家のルールについては空家対策特別措置法とは？で解説しています。

⑤リフォームをめぐるトラブル

再建築不可物件でも、内装の張り替えや設備の交換、屋根や外壁の補修といったリフォームはできます。ただし、2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅などでも、柱や壁、屋根などの主要な部分の半分を超えるような大規模な修繕や模様替えには建築確認が必要になりました。接道義務を満たしていない物件では確認が下りないため、こうした大がかりな工事は難しくなっています。
法律をよく知らない業者に頼んで、本来は確認が必要な工事をしてしまうと、違反建築になってしまうおそれもあります。

対処法：再建築不可物件のリフォーム実績がある業者に相談し、工事の範囲が法律上問題ないかを事前に確認しましょう。詳しくは再建築不可物件のリフォームはどこまでできる？2025年法改正後の注意点をご覧ください。

⑥売買のときの説明不足によるトラブル

買ったあとで再建築不可だとわかった、通行や掘削の承諾がないことを知らされていなかった、といったトラブルもあります。売主側も、再建築不可であることや通路の権利関係をきちんと伝えずに売ると、あとから契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約の解除を求められるおそれがあります。

対処法：売るときは、再建築不可であること、通行や掘削の承諾の有無、境界の状況などを、事前に調べて買い手に正確に伝えましょう。再建築不可物件の扱いに慣れた買取会社に売れば、こうしたリスクを含めて買い取ってもらえることが多く、契約不適合責任を免除する形で売れる場合もあります。売却の方法は再建築不可物件は売却できる？で紹介しています。

⑦相続で共有になり、身動きが取れなくなる

売れないまま親から子へ相続され、兄弟の共有になってしまうケースも多くあります。共有になると、売るにも大きく手を加えるにも全員の同意が必要になり、誰も使わないまま固定資産税だけを払い続ける、という状態になりがちです。

対処法：相続のときに、共有にせず誰か1人が相続するか、売って代金を分ける方法を考えましょう。すでに相続した場合の対処法は、再建築不可物件を相続したらどうする？で解説しています。

再建築不可物件のメリット・デメリット

トラブルが起こりやすい一方で、再建築不可物件にはメリットもあります。両方を整理しておきましょう。

再建築不可物件のメリット

相場より安く買える
同じ地域のふつうの物件と比べて、かなり安い価格で売りに出されていることが多く、立地のわりに安く手に入れられる可能性があります。

固定資産税・都市計画税が安い
土地の評価額が低くなるため、毎年の固定資産税や都市計画税も安くなる傾向があります。

再建築不可物件のデメリット

建て替えができない
何よりも大きなデメリットです。老朽化で建物が傷んだときはもちろん、地震や火事で倒壊・焼失してしまっても、新しく建てることができません。

売りにくい
建て替えができないため、一般の買い手は限られます。金融機関の住宅ローンも組みにくく、現金で買える人に絞られるため、なかなか売れず、価格も下がりがちです。

住みにくいことがある
旗竿地や袋地は、日当たりや風通しが悪かったり、車が入れなかったり、隣家との距離が近かったりと、住み心地の面で不便なこともあります。

維持管理に費用がかかる
建て替えができないため、古い建物を修繕しながら使い続けることになります。内装や外装だけでなく、基礎や柱などの構造部分にも手を入れる必要が出てくることがあります。

緊急車両が近づきにくい
道が狭かったり奥まっていたりするため、消防車や救急車が近くまで入れないことがあります。いざというときの安全面で不安が残ります。

再建築不可物件には売却以外の選択肢は？

再建築不可物件は、持ち続けるほど老朽化やトラブルのリスクが高まるため、使う予定がなければ早めの売却を検討するのが基本です。ただ、売ってから後悔しないよう、売却以外の方法も知っておきましょう。

再建築できるようにする

条件によっては、再建築不可の状態を解消できることがあります。主な方法は次の通りです。

• ●隣地の一部を買い取ったり借りたりして、道路に2m以上接するようにする
• ●役所の許可（建築基準法43条2項の許可・認定）を受けて建築する
• ●私道を「位置指定道路」として役所に認めてもらう

いずれも隣地の所有者の協力や、役所との協議が必要で、簡単ではありません。詳しくは再建築不可でも建て替えできる？再建築可能にする方法をご覧ください。

リフォームして住む・貸す

再建築不可のままリフォームして、自分で住んだり、賃貸に出したりする方法もあります。ただし、次のような点に注意が必要です。

• ●再建築不可物件のリフォームに詳しい業者が見つかるか
• ●リフォーム費用をかけても、家賃収入や売却で回収できるか
• ●住宅が密集している場所では、工事の騒音や車両について近隣の理解を得られるか
• ●2025年4月の法改正で大規模な工事が難しくなった中で、耐震性などの安全性を確保できるか

賃貸に出す場合も、入居者を集める手間や、雨漏り・建物の傾きといった古い建物ならではの不具合への対応が必要です。入居者からの苦情対応も含め、管理の負担は軽くありません。

再建築不可物件で一番やってはいけないこと

それは、建物を取り壊して更地にしてしまうことです。「古い建物に税金を払うのはもったいない」と解体を考える方もいますが、再建築不可物件を更地にすると、次のような問題が起こります。

• ●新しく建物を建てられない（建てること自体が「再建築」になるため）
• ●住宅用地の特例が使えなくなり、土地の固定資産税が大幅に上がる
• ●使い道がなくなり、ますます売れなくなる

つまり、住むことも売ることもできないのに、高い税金だけを払い続ける「負の財産」になってしまいます。解体を考える前に、必ず専門家に相談してください。

マーキュリーの事例：再建築不可や通路の問題をどう解決したか

マーキュリーは、借地権・底地などの権利調整とあわせて、再建築不可や私道の問題を抱えた不動産の買取・再生にも取り組んできました。実際の事例を紹介します。

再建築不可だった区画を、再建築できる土地に

1つの土地に4軒の借地権が設定されていた事例です。借地権者の方は、先に相談した他社では地主との協議が進まず、1年以上動きがなかったそうです。
契約上の面積と実際に使っている面積が食い違っていたため、マーキュリーが確定測量を行い、各借地人と調整して分筆登記をしました。奥側の2区画は、当初は再建築不可でしたが、関係各所との協議を重ね、法的・技術的な調整によって再建築ができるようにしています。その後、地主から底地も取得し、造成した宅地として販売しました（東玉川の事例）。

私道の通行・掘削承諾を取得して建て替え

私道に面した、老朽化した戸建ての事例です。建て替えのためには、私道の所有者から通行と掘削の承諾を得る必要がありました。マーキュリーが建物ごと買い取り、承諾を取得したうえで解体し、商業ビルを新築しています（目黒区中目黒の事例）。

隣とつながった長屋を、隣地ごと買い取って再生

老朽化して長年空き家になっていた長屋の一部を、借地権者の方が手放した事例です。当初は単独で解体・新築する予定でしたが、長屋は隣の住戸と構造がつながっていて、切り離し工事のリスクと費用が大きいことがわかりました。そこで、隣接する借地権部分もあわせて一括で買い取り、全体を解体して新築戸建てとして再生しました（港区南麻布の事例）。

このように、再建築不可や通路・隣地の問題は、個人で解決しようとすると何年も動かないことがありますが、権利関係と法的な制約の両方を扱える専門会社が入ることで、解決の糸口が見えることがあります。私道の補修費用をめぐる近隣トラブルの相談事例は、不動産の相談事例集でも紹介しています。

まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないことに加え、通行や掘削の承諾、境界、老朽化による近隣への被害、相続での共有化など、さまざまなトラブルを抱えやすい不動産です。トラブルの多くは、持ち続けるほど大きくなりがちです。
大切なのは、更地にするなどの早まった判断をせず、まずは物件の状況と権利関係を正しく把握することです。マーキュリーでは、再建築不可物件や私道・借地などの権利関係が複雑な不動産の買取・再生に取り組んでいます。再建築不可物件の買取については再建築不可物件の買取もあわせてご覧ください。お困りの方は、お気軽にご相談ください。